「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

>>6600 ご近所さん
そこは知っていますが見積もりが割高なぐらいですよ、うちの所で合っているのは。
全国に拠点ありますから、地区によるのでしょう。
ネットの話だけで偏見を持つのは失敗の元です。

>>6599さん
管理組合に力があれば管理会社はいらないという発想自体
おかしいと思いませんか。
管理会社は住民に負担をかけないために管理をお願いして
いるのではないですか。
要は理事会がしっかりしていて、理事会主導でマンション管理
が行われるかでしょう。
管理会社名を出せば出したでそこの批判をするんですね。

ネットde真実という可哀想な人なんですよ、きっと。
管理会社要らないとか会計の面倒さを分かっていなさそうだし。

＞6601 eマンションさん
＞ネットの話だけで偏見を持つのは失敗の元です。
つまり、eマンションさんらのこのスレのネットでの話を信じるのも失敗の元だというわけですね。
＞地区によるのでしょう。
どこの地区の大京アステージさんがお勧めですか？
＞見積もりが割高なぐらいですよ
管理会社からの見積もりなんて最初から外すのが常識だと思いますが。
管理と修繕工事は分離発注するのが能力ある管理組合で、能力のない管理組合は管理会社に頼ってしまう。
金額が高いのを承知の上で採用するんですね。
＞6602　スレ主さん
＞管理組合に力があれば管理会社はいらないという発想自体おかしいと思いませんか。
管理組合に管理能力があるんでしょ？
そうであれば、わざわざ高い経費を管理会社に支払って何をしてもらうの？
＞理事会がしっかりしていて、
マンション管理について素人に毛が生えた程度の能力しかない理事長がしっかりしたところで、おままごとしかできないですよ。
理事長にそこまで期待してはいけない。
それこそ失敗の元です。
＞6603　eマンションさん
＞ネットde真実という可哀想な人なんですよ
よく意味が理解できませんが、あなたのことではないんですか？
もし、意味が理解できているならネットでのスレに参加していること自体が矛盾している。
ネット利用で何を訴えたいの？
＞管理会社要らないとか会計の面倒さを分かっていなさそうだし
あなたみたいな能力のない人がやるとケガしますよ。
面倒だと感じない能力のある方に任せればいい。

>>6604さん
やはりあなたはマンション管理を理解していないようですね。
理事長とか理事とかの経験はあるんですか。
机上の空論を述べても何の役にも立ちません。
しかし、マンション管理に関心はあるようですね。

触っちゃいけない人でした、すみません。
顧問のマンション管理士が価格について目を光らせていると書いているのに、管理会社の見積もりを鵜呑みにしていると勘違いしているし。
当然理事会とマンション管理士も見積もり取りますよ。
管理会社の言い値で行う作業は緊急時の応急処置だけです。

＞6605　スレ主さん
管理能力のない人（理事長）に能力以上のことをやれと言っても無理がある。
そこの部分は理解できますよね。
理事長は理事長としての役割を果たせばいい。
何を勘違いしているのか、理事長が理事長以外の役割を果たそうと管理会社とタッグを組む。
そこが管理会社の付け目。
理事長の自尊心をくすぐりながら管理会社利益優先へと誘導する。
つまり、管理組合員の利益優先目線ではなく、管理会社側の利益優先目線で管理組合を運営していくことになる。
理事長は、管理会社抜きでは管理組合は運営できないなどのマインドコントロールから抜け出せなくなる。
自画自賛しかできないスレ主がその典型的なパターン。
管理費を23000円も支払っているスレ主が、通常より異常に高いことに気づいていない。
理事長がタッグを組むべき相手は管理会社ではなく、組合員から選出された管理者。
組合員の貯金を餌食とする管理会社など必要ない。
自主管理マンションで失敗しているのは、能力のある管理者が不在なのに、理事長がそこが分からずに自分にその能力があると勘違いして組合運営しているマンションです。

　マンション管理の主体は、管理組合です。管理組合は、建物の共用部分や付属施設
及び敷地の管理をすることが基本的な業務です。
　この業務の執行活動を行っていくのが理事会であり、理事の皆さん方です。

　理事は、管理会社との窓口となり、マンションの清掃、点検、補修、規約や細則の見直
し、住民からの苦情や要望等の対応を行います。
　そして、理事会はそれらを実行に移すために開催されます。

　又、理事会終了後は、議事録を作成し配布や回覧、掲示等を行い、広報・啓蒙活動を
行っていかねばなりません。
　快適なマンションライフを送り、資産価値の減少を防ぐためには理事会の果たす役割が
大きく影響をしてきます。

　＜理事になったらまず何をしなければならないか＞

＊最初にすべきことは、管理規約、各種細則を読むことからスタートします。

　マンションの管理を円滑に行っていくためには、ルールに則り運営していかなければ
なりません。
　そして、住民はこの決まり事を守っていかなければなりません。しかし、中にはルール
違反をする住民も出てきます。
　その時は、理事会はそれを是正する措置を取らなければなりません。
　又、理事会は月１回定期的に開催することが理想です。

　＜理事会での検討事項＞

　理事会で検討することは、標準管理規で規定している管理組合業務（第３２条）や議決
事項（第５４条）があります。
　又、苦情や要望事項に対する対応、滞納状況の把握と対策、引っ越し状況、放置自転
車の対応、総会で承認された工事や点検の相見積や時期の検討・業者の選定、議事録
の作成、収支報告書の現状把握、規約や細則の設定・変更の検討、ゴミの分別状況、
議案書の作成、管理会社との折衝、業者との折衝、広報活動の検討等があります。

　＜理事長の役割＞

　理事会は、理事長が招集します。
　又、理事会の議案については、理事長が作成するのが基本ですが、管理会社と協力
して、作成されることをお奨めします。しかし、あくまで、主導権は管理組合です。

　役員の中で理事長の果たす役割・影響力は大きいものがあります。
　しかし、理事長によってマンションの基本が大きく変わっては困ります。
　そこで、理事長の運営細則を細かく作成しておき、誰が理事長になっても基本は同じ
としておく必要があります。そして、新たに理事長になった者がスムーズに引き継ぎができ
るようにしておくことが大切です。

管理組合、理事会というものを良く理解しないといけないですね。
管理規約や各種細則を読むことも大切です。
その前に、管理規約と各種細則の全面改正をしなければならない
でしょう。
分譲時に配布された規約集では、築年数の経過とともに対応でき
なくなりますから。
分譲後に規約や細則の改正、標準管理規約や区分所有法の改正も
あるのでそれとかなり乖離しているでしょうから。

＞この業務の執行活動を行っていくのが理事会であり、理事の皆さん方です。
管理能力や管理知識のない管理組合や理事会がいくら頑張っても限界がある。
所詮はおままごと。
専門的な管理能力を備えた方がアドバイザー兼進行係として必要です。
つまり、管理者のことを言います。
従来の管理組合では、この管理者の代わりに管理会社が存在し、利益相反であるがゆえの多くの問題を発生し、組合員の利益が損なわれています。
利益相反の関係である以上、永遠に組合内の金銭に関する問題発生は解決せず、問題解決の糸口はただ一つ、相反関係の状況から脱することしか残されていません。
そのためには管理会社を排除し、その代わりとして能力のある管理者をおくことです。
管理者と理事長は役割が全く違います。
マンション管理運営のための管理者と、マンション自治運営のための理事長と、2名の長が必要とされます。
理事長や理事会にとっては管理者は目障りな存在ですが、管理組合が暴発しないための牽制役もします。
仮に、管理者と理事長がズルズルになった場合、管理会社と違って同じ財布の中で出入金していますから不正を暴くことは簡単です。
これが、管理会社みたいに別の財布にいくと、そこがブラックボックスとなり、不正を暴くことができなくなります。
不正を暴かれることが嫌な理事長は管理者の配置を嫌がるのは当然です。
スレ主が管理会社ではなく管理者の配置を嫌がるのは別理由だと思いたいですね。

「専用使用権のある共用部分の管理」
　　第２２条（敷地及び共用部分等の管理に関する責任と負担）
　　　１．敷地及び共用部分等の管理については、管理組合がその責任と負担においてこれを
　　　　行うものとする。但し、バルコニー等の管理のうち通常の管理に伴うものについては、専
　　　　用使用権を有する者がその責任と負担においてこれを行わなければならない。

　　注：　バルコニー等（専用使用権のある共用部分、下記のものが該当します。）
　　　　玄関扉・・・蝶番等の補修（錠の交換は各戸負担）、交換
　　　　サッシ　・・・滑車の交換、サッシの交換、窓ガラスの複層化、ガラスの交換
ガラスが割れた場合の交換の負担（保険又は各戸又は管理組合）
　　　　網戸　　・・・張替え、滑車の交換、網戸の交換
網戸の台風による損壊の負担（保険又は各戸又は管理組合）

＊問題点
　　　　専用使用権のある共用部分のうち、サッシ、網戸、玄関扉が台風で損壊した場合は通常の
　　　管理に含まれるのか。保険が適用されない場合。　通常の管理の定義の設定
　　　　地震の場合は、各戸各箇所に保険が適用されるのではなく、管理組合に相当額が賠償
　　　される。保険適用にならない場合、管理組合負担で管理することになる。
　　　　ガラスが破損した場合、住民の過失で割れた場合は区分所有者負担であるが、それ以
　　　外については保険の適用がされる。但し免責があり１万円以下の場合は保険が適用されな
　　　い。その場合は誰が負担するのか。

＜管理組合と自治会の違い知ってますか＞

　管理組合とは、区分所有者になれば法律上、自動的に組合員になり、区分所有者でなくな
れば、自動的に組合員ではなくなります。また、組合員は区分所有者でなくなるまで退会すること
は法的にもできません。
　管理組合の主な目的は、建物・設備の共有資産の管理です。
　又、マンション内の快適なマンションライフを維持していくための管理も行っています。

　自治会とは、親睦等を目的とする任意団体で年齢・性別に関係なく居住者であれば、誰でも
入退会が自由にできる団体です。賃借人でも構いません。全国のマンションでの自治会への加入
率は決して高くはありません。
　その目的は、居住者の親睦と共同福祉の推進を図り、地域の発展に寄与することです。
　美化活動、子供の見守り、敬老会、祭り、防犯パトロール、弱者に対するフォロー活動等

地方並びに小規模マンションの場合、人材不足の
影響もあり理事会と自治会の役員が兼務されている
場合が多い。
これがマンション管理にマイナス要因にもなっている。

管理規約と各種使用細則が分譲時のままになっている
マンションはありませんか。
総会で改訂が行われたものもあるでしょうし、標準管理規約
や区分所有法が改訂、新設されたものもあります。
是非新しい規約集を作成し組合員の皆様に配布すべきです。
マンションの管理をしていくためのバイブルとなる規約集です。
誰かがやらなければいつまでたっても規約集はできあがりません。
是非専門委員会を立ち上げて取り組んでいってください。
分らない点は、ここでの質問や管理会社、ネット等を活用すれば
必ずできあがりますので。

規約集が配布されました。
過去と現在の規約の設定、変更、廃止の議案書と議事録を調べましたら、
過去においても現在においても区分所有法31条に反することが判明した。
当マンションの組合員がこの規約集にあるマンションの規約には従わない
として拒否を始めました。
この組合員の証拠を添えた申し立ては確かに区分所有法31条に反するこ
とが明らかになり、
この規約には従えないとする組合員が登場して困っております。
弁護士に相談しましたら区分所有法31条に違反しているので、
この規約は無効の可能性があると指摘されました。
規約の問題には自治会長の意見が多く含まれていて理事会はこの自治会長
の意のままに操作されているようです。

>>6419さん
３１条違反が決議方法なのか、規約の中のある条文に対してのものかは
わかりませんが、過去の条文で設定・変更・廃止のなかったものについ
てはそれらの規約は正当化されます。
規約には従えないとする組合員はどの条項に対して拒否しているんですか。
もし、規約の改正で区分所有者及び議決権の各４分の３以上の多数による
決議ではなく、普通決議で行っていたとたらそれは無効となりますので、
その該当条文については再度議案として提案し決議をされたらいかがで
しょうか。
自治会長の影響力が大きいといわれていますが、その方は理事なんですか。