「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

組合の役員に報告をするのは常識の範疇でしょう。
もしそれができないというのなら、正式に契約をすべきです。
ただ正式に契約をしなければやってくれないような管理会社なら
契約を解除した方がいいですね。

管理員が管理会社の従業員なら管理会社の方針に
従うのは当然ですが、事故が起こったことを理事長に
連絡するぐらいは当たり前のことですよ。
そして理事長と管理会社が話しあえばいいんです。

管理員が事故の処理をするというのではないんですね。
あくまで理事長やフロントが対応策を検討して対応して
いくということです。

※理事会の役割を書き込んでみました。
苦情・要望事項の対応
工事や点検についての時期や相見積の検討
次期事業計画について
収支報告書の途中経過報告
管理会社からの報告
消防訓練の実施　　　　
長期修繕計画の作成について
台風対策、ごみ処理対策
管理規約、各種使用細則の制定案づくり
管理費の内容検討・・・管理会社からの収支報告書で検討
滞納金に対する対応
総会の開催、総会議案書の作成、次期事業計画案の検討を行い総会議案として提出します。
保存行為の検討（急を要するものについては、理事長判断）
義務違反者に対する警告等
回覧板や掲示板で広報します。理事会・総会議事録も回覧します。

理事の仕事はいろいろありますね。
ただそんなにやっていないとこもありますが。

理事会は管理会社が議題とかを提案するんでしょう。

６５０さん、お宅のマンションの管理委託契約書をご確認ください。

>管理会社雇用で派遣されていても管理委託契約に管理員業務として漏水事故
>についての連絡報告を組合役員にする旨の取り決めをしているのであればそ
>のようにするべきでしょう。

委託契約にそんな細かいことまで記載されているところはないでしょう。
単に報告するだけのことですから、当たり前のことです。
マンションの管理員として管理会社に雇われているから、事故がおこった場合
管理会社にしか報告しない、そういう管理員自体がいること自体話にならない。
常識の範疇を超えているね。

マンションの管理は補修工事や点検が主ではないのです。
日常の管理こそが大切なのです。
この日常の管理には管理会社は介入したがらないでしょうね。
滞納金の細則や騒音、ゴミの分別等

マンション管理は住民のため、組合員のために行うのが本筋です。
住民の住民による住民のための管理こそが理事に求められるものです。
決して管理会社主導で物事が進められることのないようにしなければ
なりません。但し、そのためには人材の確保と養成が必要となってきます。
勉強できる土壌づくりを管理組合として行い、人材を育成できるシステム
作りを行うことが求められています。

皆さん方のマンションで、数量調査表までを作成した
長期修繕計画はありますか。
もし、単なる管理会社がソフトで作った簡単なものしかないのでしたら
建築士を雇って専門委員会を設け、一緒に検討して長期修繕計画表を
作成することをお奨めします。
その計画表にはやらなければならない工事の全てが網羅されていなければ
なりません。
当然、玄関ドアや配管、サッシ等も含まれます。
問題は専有部分の配管を管理組合としてやるかどうかだと思いますが、
計画表の中には一応入れておけばいいと思います。
それを基に１戸当り月の必要修繕積立金の額を算出すればいいと思います。
まず知ることからスタートですね。

修繕積立金が１戸当り月平均17,000円以上のマンションは
大体工事の全てがクリアーできます。
当然駐車場使用料の積立金への充当分を含みます。

修繕積立金は駐車場使用料を充当するのであれば月９０/㎡で充分でしょう。

駐車場使用料充当分がいくらになるか分らないでしょう。
だから、それも含めて１戸当り17,000円が必要といったのです。
国交省も望ましい積立金の額は、1戸当たり月17,500円
としています。

修繕積立金アレルギーの方がいて、積立金が高かったり値上げとなると
猛反対をされる方がおられますが、戸建てであれば改修工事費は１００万
程度ではとてもできませんよ。

マンションはきれいな方がいいけど
お金は出したくない。

利益をあげなければならない管理会社とムダな経費は
つかいたくない管理組合との軋轢はこれからも続く。

大規模修繕工事で主なものは、躯体改修工事、外装塗装工事、防水工事、
鉄部塗装工事、給排水管工事です。
それに大規模修繕工事は事後保全が中心ではなく、予防保全が中心
となります。

工事金額１戸当り
　　７５万円～１００万円　　３１％　　１００万円～１２５万円　　２５％
　　５０万円～７５万円　　　１４％　　１２５万円～１５０万円　　９．６％

100戸以下のマンションは1戸当たり100万円超の工事費が必要でしょう。
当然大型設備分の費用は除きます。
この大規模修繕工事費にそれ以上かかる大型設備の更新工事費が必要と
なります。
修繕積立金は1戸当たり月17,000円以上は必要なことがお分かりだと思い
ます。

>>670
>修繕積立金は1戸当たり月17,000円以上は必要なことがお分かりだと思います。

あなたのマンションの1戸当たりの月平均額は？

１戸当たり６０万円で充分でしょう。

>>671さん
うちの場合は駐車場使用料充当分を入れて18,000円程度になっています。
但し、専有部分の配管の更新工事も管理組合としてやるように計画されて
います。

>>672さん
その工事費で開放廊下のシート防水の交換やベランダのシーリングまでが
できますか。
そして大規模修繕工事後には、大型設備の更新工事がやってきます。
エレベーター、消防設備、給排水管、玄関扉、サッシ、給水設備の更新工事等が。

１０００戸超のマンションですから充分やっていきます。ご心配なく。
居住者のマンション管理士等が中心になり知恵を絞っております。

知恵をしぼるんではなく、修繕個所を減らすと共に、材料の質の
低下をすれば安くはなりますよ。

>>673
>うちの場合は駐車場使用料充当分を入れて18,000円程度になっています。

駐車場使用料を含まない1戸当たりの修繕積立金の月平均額は？

13,500円程度です。
しかし、駐車場使用料の充当分も含めて考えなければだめでしょう。
まあ細かくいえば、現在の修繕積立金の残額も考慮してますけどね。
大型設備の更新工事が全て終了する年度で現在の積立金を使い切る
計算ですけどね。
それ以降は十分すぎる積立金のため、値下げも検討できるかもしれませんが
先のことですからね。

>>677
> 13,500円程度です。
>しかし、駐車場使用料の充当分も含めて考えなければだめでしょう。

駐車場の設置率は？
駐車場１台の平均使用料は？
駐車場の現在の稼働率は？

６７５さん手抜きはしておりません。余計なコンサル費等を節約しました。
外壁塗装、給排水管交換（共用部、専有部共）屋上防水、共用廊下等張替、
給水圧力ポンプ交換、貯水槽交換、その他、を済ませました。次回は３回目
です。

675ですけど、設計コンサルタントは採用してますよ。
わずか３％程度のコンサル料ですから、しっかり工事の
手抜き等を監理してもらった方がいいですよ。
相見積を取るとすれば設計コンサルタントが要綱書の
作成をして、同じ条件で相見積を取りますからね。
素人ではできませんよ、要綱書とか金抜き計算書での相見積を
取るということは。
相見積を取らずに工事費が高いとか安いとかいう判断は無理
ですから。
同じ修繕個所、同じ平米、同じ仕様、同じ材料で相見積は取らなければ
意味がありませんから。

１３８１さん、管理会社に何を求めるべきでしょうか、？
人との対面時にはあいさつは常識でしょうからそれが出来
ないのはそれ以前の問題でしょう。

これでは分譲マンションの管理は無理でしょう。

１３８１？ここは６８１までしかレスはありませんが。
挨拶は常識ですね。しっかりした挨拶のできる人間に
なりたいですね。

>>679さん
２回目で専有部分の配管の更新工事はしないでしょう。
それに貯水槽の交換も。

６８３さん、それは貴方の考えでしょう。各マンションには各々事情が異なりますよ。
標準で物事は解決しません。ペーパーマン管試験では合格でしょう。

>>684さん
大規模修繕工事の周期が２０年前後であれば考えられないことではないですが。
通常では給排水管の更新工事は、３５年～４０年でもいいと思います。
但し、塩ビ管ではない配管を使用している以前のマンションでは
当然更新工事は早くなると思います。

実務経験のない机上マン管士の回答は必要ありません。
各マンションの事情に照らした回答を望みます。

>>680さん

その設計コンサルタントの悪行がTV・新聞・雑誌をにぎわせています。
管理会社・修繕施工会社を巻き込み多額のバックマージを工事費に上乗せしている現状が多発しており無知な理事会等は多額の修繕積立金を失っているとの情報。
国土交通省も実態を把握しており平成29年1月27日建設市場整備課長名で「国住マ第41号」で通知をマンション関係団体に出しています。
当マンションも第2期大規模修繕に当たりこの通知文書にある「無料見積チェックサービス」を受けたいと考えています。
メリット・デメリット等ご教授頂けれはありがたいです。

>>680さん
設計コンサルタントも公募でやり説明会を開催して専門委員が
評価して見積額と評価点で採用すればいいのです。
決して管理会社の建築士に設計監理をさせてはだめでしょう。
施行会社の相見積でも、設計監理業者が要綱書を作成して同じ条件
つまり同じ修繕個所、同じ仕様、同じ材料、同じ平米数で見積もりを
取れば水増しとかもできません。
施工会社の募集も公募が前提です。
こういったことができなければ不正も防げません。
完全競争入札にすれば、水増しすれば候補から外れますから。
それから無料見積もりチェックサービスは何をするのか分りませんが
建築士と専門委員で話し会い、どこの修繕をするのか、材料はどのレベル
のものを使うのかとかの検討をして、相見積をとらなければ意味がありません。
これを金抜き計算書での相見積といいます。

つまり大規模修繕工事の進め方において、設計監理業者や元請会社の
選定のしかたが判らない管理組合が管理会社に付け入られることに
なるのでしょう。

管理組合の住民に大規模修繕工事のすすめかたややり方を
書き込んでいるんだけど、理解しようとしないからね。
批判だけしていても何ら解決はしない。
もっと素直になって分らないことや解決したいことを相談すれば
ここをみているいろんな有資格者や理事長経験者たちが経験談等
を語ってくれるんだけどね。

マンションにお住まいの皆さん、管理組合主導による
大規模修繕工事をやるにはどうすればいいかの勉強を
しましょう。

理事長をしているとプライドだけは高くなってねえ。
人の意見は聞きたくないし、受け入れたくない。
しかし、管理会社のことは良く聞く。

「何故設計監理者に仕事を依頼するのか。」
＊公平な入札が行われるよう設計図書による統一された内容で見積要項書、仕様書等
　　の作成をしてもらいます。正確な数量明細書の作成が要求されます。
＊金ヌキ明細書（金ヌキ積算書）での見積もり書の作成と出てきた見積もりの数量チェック
　や見落とし等を確認し、応募業者比較一覧表を作成してもらいます。
＊劣化診断結果に基づき打ち合わせを行い工事の概要を把握します。（修繕箇所、修繕
　　仕様、材料、グレード等）　　改修仕様書の作成　　概算工事費の算出
＊仕様書通り工事がされているか、又手抜き工事はないかをプロの目線で我々に代わっ
　　てチェックをしてもらいます。具体的なチェック方法と結果報告書の提出。
　　現場監督や業者に対して工事に関する注意事項を指示し、協議・確認をします。
＊工事監理報告書の作成や竣工図書のチェック、工事終了後の年次ごとのメンテナンス
　　の立ち会いをしてもらいます。
＊長期修繕計画の洗い直しをしてもらいます。

設計監理業者を募集するときには公募が大前提です。
相見積を取る時には、監理内容を明確にして、提出してもらい、
後日説明会で専門委員がそれを聞いて評価して、見積額と評価点
で誰にするか決めます。
できれば総合評価方式にするといいでしょう。

管理会社云々をいって悩むより勉強することです。
勉強は一人でもできます。

何を質問すればいいのか分らないのでしょうね。
マン管士誕生当時はマンコミュは活況を呈していましたけどね。
現在はある程度の知識はみなさん勉強されてきましたし、分譲
間もないマンションはまだ工事とかは関係ないでしようから。

何故設計コンサルタントが必要かというと、公平かつ正当な
相見積をとるためと、工事の手抜きを我々住民に代わって
プロの目線で監視してもらうためです。
その根底の理由が理解できなければ、設計コンサルタントは
必要ないでしょう。

大規模修繕工事のやり方としては、設計監理方式が
いいと思います。
但し１００戸以上のマンションでないと経費的には
難しいと思います。

兎に角理事会活動の広報活動をしっかりやることです。
全て包み隠さず回覧板等で流すことが必要です。

大規模修繕工事
　　第１回目の工事費は１戸当り１００円万程度が相場。
　　　　但し、１５階以上の階は足場が組めず、ゴンドラを使用する為割高になる。
　　工事費　　　ゼネコン　　　　　　　　１５％
　　　　　　　　下請け会社　　　　　　１５％
　　　実際工事業者　　　　　７０％
　　第２回目以降の方が工事費は安くなる。但し、同じ個所の修繕の場合
　
　　修繕積立金の増額の検討が必要
　　　　但し、修繕周期によって大きく左右される。
　　　　修繕周期については、業者に左右されることなく、自主点検をすることにより、適　　　　正な修繕周期をジャッジすることが必要。