「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

（訂正後）
下階の天井裏は自分で管理できないから共用部分だが、
床下の排水管は自分で管理できるから専有部分てか？
どんなボロマンションに住んでるんだｗｗ

排水管からの＊＊漏れで大変なことになったのを思い出した。
原因がわからずに組合室に駆け込み設計図がないことにきずいた。
以後もめている。

設計図と実際の施工が違っている場合、施工ミスではなくて設計図の書き間違いとして処理するのが大人の世界

>下階の天井裏は自分で管理できないから共用部分だが、
>床下の排水管は自分で管理できるから専有部分てか？

そうだね

うちは全面床暖入ってるから無理

アホやｗ

みんな建物設備の知識がないね。
それに管理規約をもう少し読んでみたらいいだろう。

　　給排水管の縦管（共用部分）の工事は、長期修繕計画に記載されており、管理組合の責任
　と負担において行いますが、専有部分の枝管部分については、各区分所有者の責任と負担
　において実施しなければならないことになっています。

　　枝管部分の工事については、各区分所有者の対応に任されていますが、老朽化により大き
　な不安を抱えたままのマンションが殆どの状態です。

　　状態の見える外壁等と違い、配管設備は、何らかの異常事態や不測の事態が起こるまで見
　過ごされているのが現状です。
　　しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期
　は必ずやってきます。

　　共用部分と同じ管材で、同じ経年劣化していく専有部分の配管部分のみが、放置される状
　況にあるのはおかしな状態といわざるをえません。

　　給排水管等の枝管の工事は、床・壁の解体を始め、洗面台・浴室・流し台・洗濯機等を取り外
　したり、養生をし、交換が済めば現状回復をしなければなりません。
　　その間（数日間）給水・排水の使用制限が発生するとともに、その期間は、在宅する必要が
　生じてきます。又、仮設トイレの設置も必要になってくるでしょう。

　　これ程の、大変な工事となりますので、できれば共用部分・専有部分を同時に行い、１回で済
　ませることを検討していくべきではないでしょうか。
　　又、共用部分・専有部分をそれぞれが行うとなると、費用が割高になるだけでなく、施工品質
　にもバラツキが生じてきます。

　そのときになって、管理組合で更新工事を一斉に行うといっても、修繕積立金は準備してませ
んし、既に実施しなければならなかった住戸に対してのフォローも決まっていなければ、トラブル
の原因ともなります。

＊なぜ専有部分の給排水管の取組みがされなかったか。

　　これについては、第７条（専有部分の範囲）で、専有部分内にあるものは、専有部分としたこと
　と、その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その責任と負担の文言は
　記載されていなかったからです。
　又、最初の長期修繕計画では、２５年でたてるために、計画されていないマンションが殆どでした。
　　区分所有法第２１条
　　　　専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった部分の管理を専有部分の管理
　　　と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。
　　　　この対象となる設備としては、配管・配線があります。
　　　上記の記載が根拠になって、多くのマンションは、長期修繕計画に専有部分の改修は含まれ
　　ていません。

　　現在は、この問題について、全国のマンションで検討と取組みがされてきております。
　水漏れが実際に起こった場合、被害が甚大なのは、専有部分です。
　　だが、専有部分の工事まで、管理組合が一緒に行うとすれば、修繕積立金の値上が必要となっ
　てきます。

>>6388 の証左
学習能力がないところもそっくり

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/636606/?q=%E5%8C%BA%E5%88%86%E6...

こういう書き込みは何回でも繰り返し繰り返しやらないと、
その時点の書き込みを全員がみている訳ではないからね。
繰り返すことに意義があるのが理解できないのかな。
これらの書き込みに対して、いろんな議論がされていれば
別だが、ただ素通りされていれば何回でも問題提起をして
いく必要があるんです。
興味のない方はスルーすればいいだけのことですよ。
専有部分の配管の更新工事を管理組合としてやることの必要性
を考えるべきではないですか。
ＰＡＲＴ２にしても１万以上の書き込みがあるので、それを
全て読みなおす者はいないでしょう。
ＰＡＲＴ３も6,000以上の書き込みがあるんですよ。
前に書き込まれたからそれは必要ないという方がおかしいですよ。
ただ、あなたが関心がない書き込みというだけのことでしょう。

匿名さん　2018/07/17 14:42:33
区分所有法には、そのような条項はありませんが・・・

>※※さん　2018/07/17 21:02:18
>区分所有法第２１条　
>専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった部分の管理を専有部分の管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。
>この対象となる設備としては、配管・配線があります。

>区分所有法第２１条ではなく、標準管理規約第２１条の間違いでした。
>ご指摘ありがとうございます。

それは標準管理規約です。
前に作成したのを単にもってきたので訂正していない
部分もあります。
間違っていたら指摘されればそれでいいんではないですか。

しかし、前の書き込みを良く調べますね。
大変な労力がいるでしょう。
その都度書き込みに対して意見等を述べられたら
いいと思いますよ。
それの方が初めて見られた方にはわかりやすいでしょうから。

私はスレ主といって書き込みはしていませんので、勝手にスレ主
という判断をしないでください。
あくまで単なる匿名さんとしての書き込みですから。

うちのマンションは床下の排水管を専有部分だと言い張る理事長でなくてよかったです。

そんなこと言うバカはいないよ
ふつうは常識で考えて組合負担で漏水修理するよ

床下の配管の枝管部分は専有部分です。
本管部分、竪管は共用部分です。

うちは床下や天井裏や壁向こうは専有部分ではないので、
そこにある配管配線の類は共用部分になる。
天井に付いてる電球の取り付け口は専有部分にあるので
共用部分にはならない。

学をひけらかすな、私が欲しいのは学者の論文ぢゃない！
もっとカンを養え

だから言っているだろう。
専有部分内にある法定共用部分以外の部分を規約により共用部分
とすることができる。
この考えを基にして規約を作ればいいのです。

＞専有部分内にある法定共用部分以外の部分

ﾌﾟｯ

床下の配管の専有部分です。
継手、竪管は共用部分です。

6505 訂正
床下の配管の専有部分です。→床下の配管は専有部分です。

継手、竪管は共用部分です。

>>6506さん
あなたが正しいですよ。
専有部分以外はすべて共用部分です。
専有部分内にある、例えばインターホン、熱感知器を規約で
共用部分にすることは可です。

法定共用部分、規約共用部分、敷地、共用部分の専用使用権等
をしっかり勉強することですね。

規約共用部分には集会場、駐車場、管理員室、ごみ捨て場等が
あります。
ベランダは専用使用権のある共用部分ですが、避難時にはそこの
住民以外もパーテーションを破って使用することができます。

間違った書き込みをしても嘲笑はしないで
自分が正しいと思ったことを書き込んでください。

規約に規定がなければ、インターホン、熱感知器、ガス警報器は
専有部分なんですが、それらの補修工事を管理組合がやっている
マンションはありませんか。
専用使用権のある共用部分については、通常の使用に伴うものは
専用使用権を有する者がその責任と負担で行うようになっていると
思いますが、インターホン、熱感知器は専有部分ですからね。
知らないということは怖いですね。なんでもできちゃうんだから。

>専用使用権のある共用部分については、通常の使用に伴うものは
>専用使用権を有する者がその責任と負担で行うようになっていると
>思いますが、インターホン、熱感知器は専有部分ですからね。
>知らないということは怖いですね。なんでもできちゃうんだから。

国交省にも教えてやってください。

床下が専有部分ならばそこにある配管は専有部分
床下が共用部分ならばそこにある配管は共用部分
規約なんか関係ない

うちのマンションの駐車場は規約共用部分ではなくて附属施設です。

区分所有法４条２項で規約共用部分になるのは区分所有建物の部分と附属の建物であり
アスファルトを敷いただけの平面駐車場は建物ではないから規約共用部分にならない。

学をひけらかすな！私が欲しいのは万年受験生の寝言ではない
もっと問題集をこなせ

ここは、参考にしてはいけない何でもありのスレなのだ

これでいい野田

中身がスカスカなスレであるのはみんなが知っている
只々、レスを伸ばすだけのスレである

６５１９
間違っていてそれに気づけば素直に感謝しなければね。
折角教えてもらったんだからね。
ここが嫌ならこなければいい。なぜくるんだろう。

素人だから何を書いても無罪

>6511 匿名さん 規約に規定がなければ、インターホン、熱感知器、ガス警報器は
>専有部分なんですが、それらの補修工事を管理組合がやっているマンションはありませんか。

ガス警報器は区分所有者の責任で交換する。単独で簡単に実施できる。
IH利用者には不要です。
インターホン、熱感知器、は専有部分であるが管理組合でやるかもしれない。理由は消防法関係で点検するときインターホン、熱感知器もシステムとして組み込まれて自動的に点検しているようだ。従って熱感知器点検のため在宅の必要はない。室内のデイスプレーで宅配ボックスに荷物が投函されるとデイスプレーでランプが点滅しわかる仕組みになっている。
熱感知器で異常を感知すると全戸に警報がなる。（異常を感知したフロアーと上階で警報がなればと思っているが。下階は慌てず避難できる。）。デイスプレー上に警報停止、火災確認、非常等ボタンがあるのでこれらが一体化されていると思われる。必然として管理組合の業務となる？。あいまいな投稿で申し訳けないが・・・・

>>6522さん
ありがとうございます。
私どものマンションでも熱感知器、インターホンは規定はありませんが
専有部分となっています。
ただ、補修工事は管理組合でやっています。
インターホンには警報装置もついているようです。
消防点検は室内に入らずできています。
私どもの組合では、規約でインターホン、熱感知器の補修工事は管理組合
で行うように規定してあります。
年２回行われる消防点検時に在宅の必要がないのはいいですよね。
ただ館内放送ができるのはいいのですが、あまり使い道はないようです。

国交省が策定した【長期修繕計画標準様式、長期修繕計画作成ガイドライン・同コメント（平成20年6月策定）】では、次の設備を共用部分として工事対象にしている。

〇「情報・通信設備」として「インターホン設備等」があり、具体的には「インターホン設備、オートロック設備、住宅情報盤、防犯設備、配線等」である。
〇「消防用設備」として「自動火災報知設備」があり、具体的には「感知器、発信機、表示灯、音響設備、中継器、受信機等」である。

>>6512　匿名さん　2020/10/28 15:25:03
>専用使用権のある共用部分については、通常の使用に伴うものは
>専用使用権を有する者がその責任と負担で行うようになっていると
>思いますが、インターホン、熱感知器は専有部分ですからね。
>知らないということは怖いですね。なんでもできちゃうんだから。

国交省にも教えてやってください。

ただ、管理会社に聞くとインターホンの補修工事については
管理組合でやるところと各戸がやるところは半々とのこと。
規定されていないとこが殆どなので対応もバラバラということです。

管理会社に聞いたとのことですが、東福互光ですか？

>>6527さん
何故あなたは個人名をだされるんですか。
私はどこの誰とかは一切いっていませんよ。

その管理会社は、「インターホンは規約に規定されていないときは専有部分であるが、管理組合で修理をするところが半分ある。」と言っているのですか？

>>6529さん
あなたに質問しますが、インターホンの専有部分にあるものは
専有部分ですか、それとも共用部分ですか。
玄関モニターはインターホンの画像に直結していますが、専有部分
ですかそれとも共用部分ですか。

専用使用権のある共用部分については、通常の管理に要する費用
についてはそれを専有する者の責任と負担で行うようになっています。
ただ、専有部分であるインターホンや熱感知器は専有部分ですから
それを所有している者の責任と負担で行うべきものです。
しかし、全戸一斉に交換する場合は、管理組合の責任と負担で行い
ますから、その専有部分のものも管理組合で負担することになります。
専有部分に管理組合のお金を使うということは全員の承認が必要なの
ですが、そこまでやっている組合はないのではと思います。
なぜかといいますと、インターホンを交換する場合、専有部分は各戸で
負担してくださいといっても、しょせん出どころは同じ区分所有者だから
です。直接出そうが、積立金として出そうが結局は同じ区分所有者の
お金だからです。

それにこういう規定もあります。
専有部分である設備のうち共用部分と構造上一体となった部分の管理を
共用部分の管理として一体として行う必要があるときは、管理組合が
これを行うことができると標準管理規約で規定しています。
ただ、できるとはなっていますが、経費の負担については述べていませんが。

専有部分内にある「専有部分の専用に供される設備」は専有部分ですが、住宅情報盤（インターホン）等は、マンション全体の「情報・通信設備」を構成している一部であり「専有部分の【専用に供される】設備」ではないと考えられるので、共用部分であると判断しています。

わたしのマンションの管理規約では、インターホンは専用使用権が設定されている共用部分であると規定されているので、通常の使用に伴う管理については、専用使用権を有する者がその責任と負担においてこれを行わなければならないとしています。

>>6534さん
インターホンが専有部分であれ、専用使用権のある共用部分であれ
いずれにしましても、通常の管理に伴うものに関しては専用使用権
並びに個人の所有物であれその者の責任と負担でやるのが自然です。
ただ、規約に管理組合負担で補修工事を行うとの規約が明記されて
いれば規約に則ってやればいいと思います。

>>6533さん
判断していますではなく、規約に明記しておく
必要があります。

「自動火災報知設備」の感知器について言えば、感知器の回路は、１戸１回路とは限らない。
複数戸１回路の場合は、「専有部分の【専用に供される】設備」とはならない。

>>6536　匿名さん　2020/10/29 11:45:22
>判断していますではなく、規約に明記しておく
>必要があります。

ならば、
>>6512　匿名さん　2020/10/28 15:25:03
>専用使用権のある共用部分については、通常の使用に伴うものは
>専用使用権を有する者がその責任と負担で行うようになっていると
>思いますが、インターホン、熱感知器は専有部分ですからね。
>知らないということは怖いですね。なんでもできちゃうんだから。

国交省にも教えてやってください。

【第２編　長期修繕計画作成ガイドライン】
第２章　長期修繕計画の作成の基本的な考え方
第１節　長期修繕計画の作成及び修繕積立金の額の設定の目的等
３ 長期修繕計画の作成及び修繕積立金の額の設定の条件
一　管理規約の規定
管理規約に、長期修繕計画の作成及び修繕積立金の額の設定に関する次に掲げる事項について、マンション標準管理規約（以下「標準管理規約」という。）と同趣旨の規定を定めることが必要です。
①～⑤（省略）
⑥専有部分と共用部分の区分
⑦（省略）

長期修繕計画書はだれが作成したものですか。
建築士が設計図面をみて仕様書等から作成したものであれば
いいのですが、単なるソフトで概略で作成したものではあまり
意味がありません。

大規模修繕計画と施工の違いを理解していない投稿である。
施工と計画は違います。

長期修繕計画を作成する場合は、建築士が竣工図面を
みて、設計概算書と数量調書を作成してから計画書を
作成します。
できるだけ各箇所の工事費の金額が明確になるようにします。

大規模修繕計画の骨子が総会で提案されたが、その内容はというと、該当マンションからは見当はずれの内容で、こちらが少し専門的な質問をするとしどろもどろ。
説明した管理会社側のフロントマンはその内容を把握できていない無能力者。
現場とは無関係の上層部からの命令での説明会。
単に、当該マンションが管理会社の近未来の利潤の標的とされただけの説明会だった。
余りに、組合員を馬鹿にした説明だった。

単に管理会社のフロントがソフトに打ち込んで作成した
長期修繕計画はアバウト以外の何ものでもないのでは。
それにそんなに期待する方がおかしいですよ。
しっかりした長期修繕計画を作成するのであれば、積算に
強い建築士を雇い、専門委員会を設置して半年ぐらい検討して
作成しなければね。当然竣工図面や仕様書を基礎データとして。
それに長期修繕計画の骨子を管理会社のフロントが提案するのも
おかしいでしょう。

図面も決算書も読めない理事に何言っても無駄

図面は素人には分かりにくいからね。

計画書に多額の組合費を投ずる必要はない。
計画は予算を確保する道具に過ぎない。
修繕周期が１５年前後の先は予測に過ぎない。

寂しいマンションですね。
もっと楽しいマンションもあるはずですよ。

元々、住民同士楽しくあるべきなのだが、組合財産を狙った管理会社の介入で住民間が対立し、組合運営が疑惑の温床となっている。
時代の進歩や環境の変化で、利益相反関係である管理会社抜きの組合運営を目指す時代に突入しているのかもしれない。

管理会社と管理組合を利益相反関係と考える
こと自体おかしいのでは。
共存共栄の関係でなければだめでしょう。
組合の財産を狙ったとかいっているが、それはマンション
にとって資産価値を高めるためにやったのかもしれませんよ。
その工事がマンションにとってなんのプラスにもならないこと
はないでしょう。
工事は事後保全と予防保全というのがあるんですよ。

例えば大規模修繕工事の周期を１２年でやるとこと
２０年でやるとこがあったとします。
早くやればそれだけ住民は快適であり、資産価値も
上がります。考え方の問題です。

自主管理はだめですよ。
それこそ理事長とかが長期に君臨すればマンションの私物化に
繋がります。
その場合は、それを排斥することは難しいでしょう。
管理会社なら理事会が動けば簡単に変更できますからね。

＞それこそ理事長とかが長期に君臨すればマンションの私物化に繋がります。
理事長が自主管理する時代は終わりつつある。
管理会社が理事会と共存共栄する時代も終わりつつある。
組合員の組合員による組合員のための組合管理の時代です。
理事会を軌道修正する力を組合内部で持つことが必要。
それが専門知識を持った管理者という立場だ。
管理会社は部外者でもあり、組合員の財産を餌として成り立っている寄生虫でもある。
管理会社と理事会の共存共栄はできても、管理会社と組合員はどこまで行っても利益相反の関係であり、組合員の利益を考えるなら管理会社を削除することは絶対条件でもある。
組合員を無視した理事会のみの利益を目指すなら、管理会社とのタッグもありかもしれない。

＞組合員を無視した理事会のみの利益を目指すなら、管理会社とのタッグもありかもしれない。
つまり、スレ主のような立場の方。
23,000円という管理費の額からそれが伺われる。
自分のマンションの管理会社の名前すら明かせないからね。
管理会社とズブズブではいくら面の皮が厚くても言えないのが当然。

管理会社を悪くいう者がいるね。
よほど管理会社に恨みがあるのかな。
もっと信じ信じられる関係になれるといいんだが。
ルソーみたいな考えだね。
組合員の組合員による組合員の時代？
それが管理者の外部導入ですか。
そんなことを望んでいるマンションは殆どありませんよ。
井の中の蛙大海を知らす。

このスレは相手をしてくれる者がいるから
いいでしょう。

管理会社、ばんざい。

昭和の昔は「自分たちのマンションは自分たちで管理する」だった。
しかし、最近は「管理はプロに任せてマンションライフを快適に過ごす」がトレンド。
１年交代の役員輪番制のマンションでは一流管理会社に管理を丸投げするのが無難だ。

うちは一戸建てを購入する財力のない者の住むマンションですから、
お金にはどうしてもシビアにならないと生活ができません。羨ましいです。

マンション管理士を代表しての発言と受け取る。
管理費等はますます高額になる。心配です。

戸建てとマンションは価格はそんなに変わらないのでは。
管理費や修繕積立金、そんなに高いですか。

高級マンションは管理人を自前で雇っている組合員もいる。
そんなマンションの組合員が自分のマンションの共用部分を
自主管理するわけがない。
普通のサラリーマンでそんなマンションには住めません。
自主管理を必要なのは貧乏人が住むマンションでしょう。
私は貧乏ですから管理費等は払いたくありません。

管理会社からの裏リベートは既得権益者にとってはおいしい餌。
理事経験者はこのおいしい餌元との関係を断ちたくない。
だから、管理会社がいなくなると困る。
組合員の利益でゃなく、自分の利益しか考えていない、単なる既得権益者。

>>6562さん
管理費には電気料金や電話料金、清掃費、電球の交換費用、
各種点検費用、小修繕費、保険料等もろもろがあります。
管理費は払いたくないといっても必要な経費はありますよ。
それから修繕積立金も計画修繕費用は必要です。
自主管理しても経費は必要なんですよ。

>>6563さん
管理会社が理事長や理事にリベートを払っているんですか。
理事が輪番制でもそういうことが行われるんですか。
そういうマンションは殆どないのではないですか。
単なる憶測で書き込まれているのではないですか。
証拠は多分ないでしょう。

>>6564 匿名さん
それ等を負担するのはやぶさかではありません。
管な経費の為には管理費を払いたくありません。
供託制度が認められるなら不審な経費支出に対しての支払い拒否のため
若しくは改善要求の為に行使したいのだが認められないらしいです。

不審な経費支出であれば支払い拒否はできるでしょうが、
その証拠は当人同士でなければ分からないことでしょうからね。
それにそれらの支出が支払い拒否できるものかも分りませんが。
改善要求は同じ組合員同士、話し合いで解決すべく知恵を出し
あっていくべきでしょう。

＞6565　匿名さん
＞そういうマンションは殆どないのではないですか。
スレ主の希望的な憶測に過ぎない。
現にスレ主自体も疑惑の対象となっている。
何故かというと、スレ主が自分のマンションの管理会社を公表しないことだ。
管理会社とズブズブならば、公表できない心理も理解できる。

管理組合について、組合員の関心は高くありません。
殆どの住民は現在の自分の仕事に追われ理事会への
関心は持たないのが普通です。
理事会は輪番制でいいのですが、それを実際管理して
いくのは会社をリタイアした者の中でやる気と実力の
ある方に依頼すべきです。
それを繰り返していけば、いずれ現役世代の者も理事会
を中心となって管理できる時代がやってくるのですから。

マンション内で管理ノウハウを蓄積していくことで、管理会社抜きの管理者としての人材を育てていけばいい。
同じ規模のマンション管理者と横のつながりを持つことで、先人としての他者からの知恵を借りればいい。
管理会社ではそれが不可能だが管理者なら可能だ。
競合関係にはなり得ないし、問題をシェアできるからだ。
重要なのは、理事長に権限を一極集中させないための、理事長の横行を軌道修正できるマンション管理者というポストだ。
なにがしかの法律知識と専門知識を持って、俯瞰的にマンション管理できるものの育成が各マンションに望まれる。

>>6568さん
どこにスレ主といっていますか。
私は単なる匿名さんですよ。
それに私は理事でもありません。単なる一般組合員です。
一般の組合員ですので工事には全くタッチしていませんし、
管理会社との付き合いもありません。

>>6570さん
管理者を外部委託するのは構いませんが、理事長は交代が
ありますが管理者は長期になりますね。
管理者をチェックするのは誰がやるんですか。
管理者が悪事を働くこともありますよ。
後見人を弁護士に依頼しても、身寄りがなく本人に認知が
入れば、預金をはじめ財産管理も弁護士任せになり、つい魔が
さすこともあります。

理事長、外部管理者、管理会社のだれを信じるかですね。
３者とも信じられなかった場合、信じる優先順位はどう
なりますか。

理事長だけがマンションの住民なんだから、最終的には
理事長をとらざるをえないでしょう。

＞6572　匿名さん
＞管理者をチェックするのは誰がやるんですか
組合員全員でやればいい。
理事会でもいい。
＞管理者が悪事を働くこともありますよ。
当たり前のことです。
管理人も神様ではない。
第三者である管理会社なら悪事は平常茶飯事。
悪時の起きる確率は管理会社よりも少なくなるし、ブラックボックスがなくなることで悪事を見つけやすくなる。
対等の立場である理事会が管理者の悪事を監視すればいい。
管理会社の悪事となると監視の目が届かなくなる。

＞6573　匿名さん
＞理事長、外部管理者、管理会社のだれを信じるかですね。
愚問ですね。
悪事は起きるものだと性悪説で対処すればいい。
つまり、すべてを疑ってかかる姿勢が必要だ。
誰を信じるかではなく、すべてを疑ってから取り組む姿勢が必要だ。
それと、理事長は単なる調整役であり、マンション管理職という職業に対してはど素人。
専門知識を必要とする管理者と同じ土俵では語れない。
管理者は、できれば内部管理者のほうがいい。
人材がいないのであれば外部管理者も仕方ない。

理事長職は職業ではない。
マンションの管理は理事会が行いますが、管理者と理事長は
どちらが主導権をとって理事会を運営するのですか。
管理者は理事会に参加するのですか。
外部管理者であれば当然議決権はありませんよね。

＞6577　匿名さん
＞どちらが主導権をとって理事会を運営するのですか
理事会は理事長です。
当たり前のことですが。
理事会はWEBを利用しますのでその内容は組合員にはオープンです。
＞管理者は理事会に参加するのですか
どちらかというと参加したほうがいいですね。
勿論、WEB会議上でですが。
＞外部管理者であれば当然議決権はありませんよね
当たり前です。
管理会社に議決権がないのと同じです。
総会に当たり、議案や決算書、予算案に関しては事前に管理者とのすり合わせが必要です。
議決に関しては、電子決済を利用した全員参加が原則です。
総会でも理事会でも開催日を決めるのではなく、一定の期間の中で組合員や理事の都合のいい時間に参加できるシステムが必要です。
理事長と管理者の対面によるすり合わせ以外、組合員にはオープンにすることが要です。
＞理事長職は職業ではない。
勿論です。
自治会長程度の役割ですから、できれば輪番制が妥当かと思います。
中には苦手な方もいますから、裏方なりの作業をしてもらい、住民間に不公平感が生じないような対策は必要です。

工事や点検業者の選定については、管理者もタッチするんですか。
管理員や清掃員は当然雇い入れるのでしょうね。
会計・出納業務はだれがやるんですか。
長期修繕計画書の洗い直しや規約・細則の改正は理事会で案を作成
して総会に提案しますよね。
通常のマンション管理は外部の管理者はいませんので責任者で指揮を
とるのは理事長ですね。
広報活動を行うのも理事長ですね。
マンション内の騒音やペット、喫煙等の苦情対応の責任者も理事長
ですね。
では一体外部の管理者は何をするんですか。それ相応の報酬を支払う
のですから、それなりの仕事をしてもらわなければならないでしょう。

管理者を外部委託するところは小規模マンションか
リゾートマンションしかない。