「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

＞自分たちで何もかもしなければならなくなる
そんなことないですよ。
管理会社の代わりに管理者がやればいい。
1、管理会社とは契約しない。
2、管理会社に代わる能力のある方を管理者として迎える。
3、管理者と理事長は兼任しない。
4、管理者は報酬制とする。
5、管理者の権限を管理規約で定める。
6、内部に管理者としての能力者がいないのなら、外部に求める。
7、管理者を外部に求めた場合も、その権限は管理規約に定めた範囲内とする。

営利を目的とする管理会社やマンション管理士等は
分譲マンションの管理が難しく説明する。
なぜか解りますか。
本当は難しくはありません。
利用価値のない管理会社はいつでも変更する自信があります。

規約に理事の任期を00年であれば管理会社の契約期間を00年とする、
規定を設けるべきである。
再任と再契約の規定も理事の任期と同一期間とする、法律を作る組合員
の団体組織を作るべきである。
若いマンション管理士は旗を掲げてください。
都道府県別に旗揚げをしてください。はせ参じます。
その票は政権与党に投じる。

>>6443さん
管理会社との契約更新は普通は１年更新の契約をして
いるんではないですか。
契約内容に変更があれば、書面を全戸に配布して、全員に
説明会を開催しなければならないと適正化法で決められています。
理事会の継続性からいえば２年の半数交代がいいでしょう。
お金をだまし取られたとは理解に苦しみます。

>>6444 匿名さん
それ等に準じた運営方法ではうまく運営されていないマンションもあるから
して問題を提起しているのです。
理事会の任期を最長00年までと規約に設定している野村であれば、管理会社
の再契約も00年に変更する旨の法改正か各マンションの規約に設定する方法
を考えうべき磁器にきているのではないでしょうか。。
特にマンション管理士業を行っていなければこの運動を起こしてはどうですか。

＞6444　匿名さん。
スレ主ではないのですか？
＞お金をだまし取られたとは理解に苦しみます。
管理会社目線なら日常茶飯事常識的なことなので騙しているという感覚はない。
企業悪でも企業内に入れば企業善ですからね。
企業悪を重ねるほど会社内では出世の糸口となる。
管理会社側からみれば、6444さんみたいに組合員の苦情はすべて理解に苦しむのかもしれない。
謙虚に耳を傾けるどころか、上から目線で雇い主を抑え込む。
どちらが雇い主か自覚できていない。
理事会役員とさえうまくやっていれば、組合員なんてただの金づる。
そこが問題だ。
そろそろ、管理組合における管理会社の必要性を考え直す時代に来ていると思う。

管理会社は必要にきまっているじゃないですか。
要は管理会社をいかに有効活用できるかということになります。
それができていない、人材のいないマンションでは管理会社に
だまされるという発想になるんでしょうね。
工事を早めにやればマンションはきれいになり資産価値も上がります。
それをだまされたとはいわないんです。
工事をやるには、修繕積立金の取り崩しが必要になり、それは総会の
普通決議でやりますが、それが承認されたということは、組合員が
承認したんですよ。それをだまされたというのですか。
単なる理事の連中の知識不足、能力不足、情報不足のなにものでも
ありません。

何か最近はつまららい内容のない書き込みが多くなりましたね。
書き込みに対応しやすいんでしょうね。
そんなに知識とかがなくても書き込めるからね。

もう少し内容のある書き込みをおねがいします。
勉強になるような書き込みを。

総合評価方式の計算式知ってる方はいませんか。

＞6447
やっぱりスレ主なんだ。
己が言ってることに自信がないからスレ主だと名乗れない。
自画自賛したいときだけはスレ主だと自分から名乗り出る。
スレ主が自慢している管理会社はどこだと聞いたら、数社挙げて誤魔化す。
袖の下を貰っているの事がバレるのがまずいからね。
少し突っ込むと、全てが胡散臭いスレ主です。
言ってること全てに信ぴょう性がない。
＞管理会社は必要にきまっているじゃないですか。
ある意味、当たっている。
袖の下が必要な組合員にとって、管理会社は合法的なリベート獲得手段。
管理会社がいなくなると袖の下がもらえなくなり、うま味がなくなる。
マン管資格は取っても、管理者としての総合能力がなければマンション管理はできない。
スレ主は何か思い違いしているのではないか。
マン管資格さえ取れば管理者と同等の能力があるんだと。
それは大きな思い違いです。
スレ主のマンションに足りないものは、管理会社ではなく、管理者です。
管理者としての能力を見極める一番簡単な方法は、マンション管理に管理会社はいらないという事が判っている方です。
スレ主はそれが判っていないから、まだ管理者としての能力には及んでいない。
でも大丈夫ですよ。
先人の知恵を借りながら、少しづつ経験を重ねることです。

＞総合評価方式の計算式知ってる方はいませんか。
ほれ、勉強したいんだろ？
https://www.env.go.jp/council/35hairyo-keiyaku/y358-02/mat06-3.pdf
検索方法ぐらいは知っているんでしょ？

計算式が書いてないけど、しってるのなら書いてみてよ。
それと見積金額と評価点との関連もね。
例えば２億円の工事の場合、Ｂ社がＡ社より１，０００万円高い場合、
評価点の差が何点なら勝てるか。
分りますか。
当然知ってますよね。

はい、計算式です。
※元請業者選定説明会の評価ポイント
＊入札評価の計算方法 入札額の大小が大きく影響します。
①合計点（ヒアリング時の）　１００点満点中
②得点評価　３０×①÷１００　加算点　満点３０点
③技術評価点　　　１００＋　②
④入札額（円）　　消費税抜き
⑤入札評価値　　③÷④　×　1,000,000
⑤の最高得点を出した業者と契約することになります。

②業者選定方法

　イ）見積もり合わせ方式
　　　　元請会社を数社選んで、設計図書を渡して見積もりを提出させる方式。見積もりが
　　　最低価格の会社が選ばれるとは限らず総合的に評価して決定します。
　　　　総合的に判断するのは誰がどのようにして決めるのかが問題です。
　ロ）入札方式 　見積もりが最低価格の会社を選定することになります。
　　　　　但し、同条件での相見積を取るためには共通仕様書等の作成が必要となります。
　ハ）随意契約 　最初から１社に絞って工事金額を交渉し契約する方式です。
　　　　小規模マンションとかゼネコン系の管理会社に管理を委託しているマンションに多
　　　い方式です。

③工事の進め方から業者を選定する方法　

①設計・監理方式・・・設計と工事が分離するので工事中のチェックが適正に行える。
　　設計・監理と工事を別の業者が行うやり方。この方式がベターです。前回はこの方式
　＊見積もり合わせ方式と併用
　　　　設計図書による統一された内容で見積もりをとるので、比較が簡単です。
　　　　専門家の第三者による監理なので、工事内容に信頼性があります。
②責任施行方式・・・随意契約による業者選定
③管理会社発注方式・・・ゼネコン系管理会社に管理を委託しているマンションが多い。
　　　マンションの現状（通常の管理、修繕積立金、長期修繕計画等）をよく把握している。

①総合評価落札方式で選定する方法 　　　評価点と入札価格で選定する方法
　 総合評価方式とは企業の技術力と価格の双方を総合的に評価し落札者を決める方式です。
　　　
評価項目は適宜必要なものを追加すると共に点数の配点を決めてください。
　　＊安全計画書・・・安全管理の取組み（生活をしながらの改修工事を念頭に計画化）
　　＊工程表
　　＊施行管理体制（現場監督経歴書）　１級建築士又は１級建築施工管理技士
　　＊アフターメンテナンス体制、組織表 定期点検の明確化
　　＊入居者とのコミュニケーション（掲示板、ご意見箱、メールボックス等の活用）
　　＊職員並びに作業員の教育
　　＊災害補償、大規模修繕工事瑕疵保険への加入
　　＊会社概要 ＩＳＯ９００１（品質）　ＩＳＯ１４００１（環境マネジメント）の取得等も
　　＊直近５年間のマンション大規模修繕工事の実績　件数も考慮
　　＊直近の決算書
　　＊施工計画書 一括下請けの禁止
　　＊報告会の開催、頻度 定例会議週１回が基本です。 工事期間中実施

「評価項目例」　　あくまで参考例です。これに修正や増減をし評価点を決めます。

　・安全管理、住民への配慮等について　　　　　　　　　 　　　優　○点　　良　○点　　可　○点
　・工程表はどうなのか　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　優　○点　　良　○点　　可　○点
　・メンテナンスについて・・・１年、２年、５年点検等　　　　　　優　○点　　良　○点　　可　○点
　・入居者とのコミュニケ、掲示版、ご意見箱等　　　　　　　　 優　○点　　良　○点　　可　○点
　・会社の直近５年間のマンション工事の件数　 　 優　○点　　良　○点　　可　○点
具体的なマンション名　　５件以上　優、３～４件　良、１件以下　可　　
　・現場監督の資格と直近５年の工事の件数　　　　　　　　　　優　○点　　良　○点　　可　○点
具体的なマンション名　　５件以上　優、３～４件　良、１～２件　可
　・施工計画、工事の理解度について　　　　　　　　　　　　　　優　○点　　良　○点　　可　○点
　・報告会の開催、頻度等　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　良　○点　　可　○点
　・会社概要と決算報告について　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　良　○点　 可 ○点　　　　
　・仮設計画について・・・足場の防犯性等について　　　　　　優　○点　　良　○点　 可 　○点
　・作業員の教育について　　　　　　　　 　　　　　　　　　　　　　　　　　 　　　良　○点　 可 　○点
　　・取組姿勢について　　　　　　　　　　　　　　　 　　　　　　　　 優　○点　　良　○点　 可 　○点
　　・会社ＰＲ（概要、瑕疵担保責任、年商等）　　　　　　　　　　　優　○点　　良　○点　 可　○点

　　「元請業者の決定」 元請会社は建設会社や監理会社が請け負っても現場監督は一人か二人
＊組合の方針や概算予算が決定したら、元請業者の選定を行う。設計コンサルタントと
　　一緒に進めていきます。必ず見積もり提出後説明会を開催してください。
＊施工会社が決まれば、工事請負契約を結びます。
　　　工事請負契約書、工事請負契約約款、工事費内訳書、設計図書、工程表等
　元請業者に対しては必ず「大規模修繕工事瑕疵保険」を推奨して下さい。倒産とか瑕疵
があった場合の保証があると安心です。
　６，０００万円以上の工事の際は、１級施工管理技士が現場に常駐するという決まりがある。
　元請会社選定の理由は明確に広報し、疑念をもたれないようにします。
　工事費については、５％程度の予備費をとっておき軽微な変更や追加工事ができるよ
うにしておきます。
　応募業者で３社に残れなかった業者に対しては、御礼とお断りの挨拶状を郵送する。

「点検保証期間等」 保証内容と時期については打ち合わせを行います。
　 １年点検、２年点検 １年、２年
　　下地改修工事（コンクリートの剥離、鉄筋露出） ５年
　　シーリング工事（剥離、漏れ） ５～７年
　　防水工事（屋上防水は５年前後に点検が必要です。） １０年
　　外壁塗装（剥離、変色） ２～５年
　　鉄部塗装（剥離、発錆） ２年

大規模修繕工事後の大型設備工事

　　エレベーターの更新 築３０年～３５年
　　インターホーンの交換　熱感知器交換 ２０年前後
　　高置水槽の交換・・・現在は増圧直結方式が主流になっています。 築３０年前後
　　外構の改修工事・・・ゴミ置き場・植栽・舗装等 築３０年～３５年
　　消防設備の交換　　給排水管（専有部分含む） ３０年～３５年
　　窓枠サッシ、網戸　・・・滑車だけの交換とか樹脂製にして結露対策の検討
　　玄関扉 ３０年～３５年
　　給排水管の更新工事・・・（継手部分のみの補修工事） ３０年前後

　※給排水管は１本の管ではなく、いくつもの管を組み合わせて管をひっぱっています。
　　劣化や地震等で継手のつなぎ目がずれたり、はずれたりすればそこから漏水が発生します。
　　３０年経過すればいつ水漏れが発生するか分からないといわれています。
　　塩ビ管自体が錆びることはありません。

大規模修繕工事の進め方は難しいものがあります。
しかし、理事長なり専門委員長とかが勉強しておく必要
があります。
これをやらないと業者に丸投げとなってしまいます。
それでもいいというマンションはそれでいいでしょうが、
相場より高額の工事費を取られたと嘆くよりは勉強して
マンションのために一肌脱ぐ者がでてくるといいですね。

>>6444 匿名さん
そんなことは実務経験のある管理士なら知り尽くしている。
それが悪い方に機能しているから苦労するんです。
改革されると困る既得権益にぶら下がるマンション管理士＝
悪徳組合員＝管理会社ではないでしょうか。

>>6453　匿名さん　2020/10/25 15:48:12

あのぅ・・・
>>6454 の計算式では、Ｂ社の技術評価点が、Ａ社の技術評価点より【６．２０点】以上高ければ、Ｂ社はＡ社に勝てるのではないでしょうか？

>>6464さん
あなたの計算が正しいですね。
真剣に考えてもらってありがとうございます。

ただ、技術評価点ではそうですが、入札評価値で判断します。
入札評価値は入札額が大きく影響します。

>>6466　宮爺（スレ主）さん　2020/10/26 08:23:03

頭は、大丈夫ですか？
入札評価値が同値になるときの入札評価値の比は、技術評価点の比です。

【>>6467 の訂正】
（誤）入札評価値が同値になるときの入札評価値の比は、技術評価点の比です。
（正）入札評価値が同値になるときの入札額の比は、技術評価点の比です。

あなたの言う通りですね。

専有部分の配管類を管理組合として計画されているマンションは
ありませんか。
標準管理規約では、専有部分である設備のうち共用部分として一体
として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる
となっていますが、経費の負担については述べられていません。
管理規約で専有部分の配管を管理組合として計画修繕として行う場合
は、管理組合の責任と負担で行えると規定していればできることに
なります。
ただし、修繕積立金の確保はしておかないといけませんが。
専有部分の配管もいずれ劣化しますからね。その更新工事ができる者
とできない者、またやれる者とやれない者がいますので、統一して
管理組合として一斉に交換することも検討しておくべきです。

専有部分の配管類を管理組合でやるのか。
専有部分のことは自分でやるのが筋。

共用部分の管理は組合の責任と負担で行うから、専有部分にある設備のうち共用部分と構造上一体となった部分の管理を共用部分の管理と一体として行う必要があるときは、組合がその管理を組合の責任と負担で行うことができる。どうにも心配なら負担について再度規約化すればいい。
専有部分にある配管類について組合が行う「管理」とは、おそらく清掃（水垢などの汚れの除去）を想定しているのだろうが、規約に特段の定めがない限り取替えを含めてもいいだろう。居室の天井からの漏水を専有部分内のことだからといって放置していた管理組合が組合員に訴えられて負けたことがある。
常識で考えても組合員が自己責任と自己負担で勝手に床や天井に穴をあけて配管取替工事をやるような野蛮なマンションではご近所さんはたまらない。

それは階下に配管がある場合でしょう。

台所の流し台や洗面台の下を覗くと配管が見えるが、
あの部分は共用部分ではない。
あそこをネズミにかじられた場合は組合員負担で修理。
配線も同じ。コンセントやインタホン子機は自己負担。
壁の中の配線は共用部分なので管理組合負担。

床下にある配管の枝管部分は専有部分です。
給水管、排水管、給湯管、汚水管、ガス管がそうですね。
塩ビ管が使用されていますが、塩ビ管自体は錆びることは
ありませんが、地震や経年劣化でビニール管にひびや継手
部分にゆるみがでて、そこかに漏水することは考えられます。
いずれ交換しなければならない時期は必ずくるでしょうね。

床下の排水管は専有部分ですから塩ビ管が破損してウ○コが漏れても修理するか
しないかは、管理組合ではなくて自分が決めます。
もちろん、階下の住人が文句を言ってくるかもしれませんが、これは話し合いで
何とでもなります。

階下の天井に配管がある場合は、それは共用部分となります。
判例でも管理組合にやれといっています。
上階の住民はその管理をすることはできませんので。

下階の天井ということは上階の床下ということ、どっちみち共用部分だ
配管工事をするとき、床をはがせば専有部分、天井板を外せば共用部分というのはアホ理事長だｗ

＞階下の天井に配管がある場合は、それは共用部分となります。
配管は便所からストレートに階下の天井へ行くわけではなく、床を抜けてスラブを通って階下の天井に達するはずだから、配管のどの箇所でウンコがあふれ出したのか、によって誰が責任と費用を負担するかが決まることになる。１か所ならいいが２か所以上破損してる場合は責任や費用の分担問題が出てくる。

下階の天井裏は管理できないから共用部分ではないが、
床下の排水管は自分で管理できるから専有部分てか？
どんなボロマンションに住んでるんだｗｗ

（訂正後）
下階の天井裏は自分で管理できないから共用部分だが、
床下の排水管は自分で管理できるから専有部分てか？
どんなボロマンションに住んでるんだｗｗ

排水管からの＊＊漏れで大変なことになったのを思い出した。
原因がわからずに組合室に駆け込み設計図がないことにきずいた。
以後もめている。

設計図と実際の施工が違っている場合、施工ミスではなくて設計図の書き間違いとして処理するのが大人の世界

>下階の天井裏は自分で管理できないから共用部分だが、
>床下の排水管は自分で管理できるから専有部分てか？

そうだね

うちは全面床暖入ってるから無理

アホやｗ

みんな建物設備の知識がないね。
それに管理規約をもう少し読んでみたらいいだろう。

　　給排水管の縦管（共用部分）の工事は、長期修繕計画に記載されており、管理組合の責任
　と負担において行いますが、専有部分の枝管部分については、各区分所有者の責任と負担
　において実施しなければならないことになっています。

　　枝管部分の工事については、各区分所有者の対応に任されていますが、老朽化により大き
　な不安を抱えたままのマンションが殆どの状態です。

　　状態の見える外壁等と違い、配管設備は、何らかの異常事態や不測の事態が起こるまで見
　過ごされているのが現状です。
　　しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期
　は必ずやってきます。

　　共用部分と同じ管材で、同じ経年劣化していく専有部分の配管部分のみが、放置される状
　況にあるのはおかしな状態といわざるをえません。

　　給排水管等の枝管の工事は、床・壁の解体を始め、洗面台・浴室・流し台・洗濯機等を取り外
　したり、養生をし、交換が済めば現状回復をしなければなりません。
　　その間（数日間）給水・排水の使用制限が発生するとともに、その期間は、在宅する必要が
　生じてきます。又、仮設トイレの設置も必要になってくるでしょう。

　　これ程の、大変な工事となりますので、できれば共用部分・専有部分を同時に行い、１回で済
　ませることを検討していくべきではないでしょうか。
　　又、共用部分・専有部分をそれぞれが行うとなると、費用が割高になるだけでなく、施工品質
　にもバラツキが生じてきます。

　そのときになって、管理組合で更新工事を一斉に行うといっても、修繕積立金は準備してませ
んし、既に実施しなければならなかった住戸に対してのフォローも決まっていなければ、トラブル
の原因ともなります。

＊なぜ専有部分の給排水管の取組みがされなかったか。

　　これについては、第７条（専有部分の範囲）で、専有部分内にあるものは、専有部分としたこと
　と、その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その責任と負担の文言は
　記載されていなかったからです。
　又、最初の長期修繕計画では、２５年でたてるために、計画されていないマンションが殆どでした。
　　区分所有法第２１条
　　　　専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった部分の管理を専有部分の管理
　　　と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。
　　　　この対象となる設備としては、配管・配線があります。
　　　上記の記載が根拠になって、多くのマンションは、長期修繕計画に専有部分の改修は含まれ
　　ていません。

　　現在は、この問題について、全国のマンションで検討と取組みがされてきております。
　水漏れが実際に起こった場合、被害が甚大なのは、専有部分です。
　　だが、専有部分の工事まで、管理組合が一緒に行うとすれば、修繕積立金の値上が必要となっ
　てきます。