「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

＞ここは私が立てたスレです。あなたの居場所はここではないですよ。
そうであれば、このスレ自体をマンションコミュニティから離脱し、あなた個人で有償で設けた掲示板を立ち上げ、認証制にするしかない。
その程度の常識もわきまえない方が理事長？
自分の意に添わない意見は非常識でも通す。
管理者及び理事長として一番やってはいけないケースですね。
このスレに参加するしないは自分で決めますよ。
もう少し頭を冷やされてはどうですか？

＞そんなマンションが日本にはどれぐらいありますか。
前例主義しか検討しないあなたの前職業は公務員？
現在は公務員ではないのでしょ。
だったら、前例主義ではなく、未来志向で悪しき前例を改革しましょうよ。
そのぐらいの頭の柔軟性はまだあるのでしょ？

大規模修繕工事の進め方についてご質問のある方は
是非どうぞ。
一般的な工事の進め方から、具体的な情報、知識等
いろいろと勉強しましたので、少しでも皆様のお力に
なれればいいと思っています。

　　＊自主点検のポイント一例（自主点検マニュアル表を作成します）

屋上
　　ひび割れ、浮き、ふくれ、はがれはないか。最上階の階段室の上部の漏水の痕跡
　　調査、水はたまっていないか等
外壁
　　壁面、共用廊下、バルコニー等の天井を見る。汚れ、塗装状況、ひび割れ等
　　ベランダの下側のコンクリートと排水管の継ぎ目部分にひび割れはないか。
給水設備
　　排水の流れが悪くないか、悪臭はないか、水漏れやさびはみあたらないか、水の出
　　が悪くなっていないかは住民へのアンケートで調査する。
電気設備
　　屋外灯、共用廊下の電灯、配線盤等さびや腐食状況はどうか。
　　配電盤は、２５年～３０年で交換。
塗装
　　割れていたり剥がれていたりしている箇所はありませんか。（補修が必要です）
　　水や空気が入って膨らんでいませんか。
　　塗装面を指でさすって黒くなるのはかびや汚れですが、白くなれば、チョーキングと
　　いって塗装の表面の劣化です。

※修繕専門委員会の主な業務内容

　　＊タイムスケジュールの作成
　　＊大規模修繕工事の概要検討（工事の時期、修繕範囲、工事費概算、工事方法等）
　　＊建物診断業者、設計監理業者、元請会社の選定
　　＊建物診断住民説明会の開催
　　＊住民に対するアンケート調査の実施
　　＊設計監理業者、建物診断業者への報酬の額と支払方法の検討
　　＊材料の選定（床材、塗料、防水、タイル等）・・・相見積を取る前提資料となります。
　　＊工事期間中の建設会社との定例会議、工程説明会への出席
　　＊広報活動
　　＊工事期間中の住民の苦情・要望への対応
　　＊総会議案の準備　（修繕箇所、工事費概算、業者選定、追加工事等）
　　＊長期修繕計画の洗い直しの検討（設計コンサルタントとの検討会）
　　＊資金の検討並びに必要修繕積立金の算出
　　＊アフター点検の取り決め

＞管理者と理事長が同一なのは標準管理規約でも推奨してますよ。
理事長がマン管知識をもって管理者を兼任することはいいことですよ。
政府はそのことを推奨しているのであって、私が提案している管理者の定義とは責任の度合いが違う。
前提として管理会社が介在しているのであれば、管理者という別役職は必要ないですよ。
理事会が混乱するだけです。

＞6353
前理事長さんの人間性が一連のスレを拝見すると出ている。
こういうやり方で理事会も運営していたのじゃないかな？
こういう方に聞く質問なんてあるわけない。
出ていかなければならないのはスレ主の方では？

　　建物診断を行うメリット 　　　　修繕箇所を知り共通見積もりに活用
　①経済的な改修工事ができる。・・・建物の劣化度が明らかになる。
　②長期修繕計画作成の資料となる。数量計算書の作成
　③故障個所の早期発見ができる。
　④公平な入札や業者選定ができる。
　⑤竣工時の不都合が顕在化できる。
　調査報告書により、修繕や改修が必要となった場合に適切な改修時期、改修する範囲、
改修工事の基本仕様（材料や施工方法）等から大規模修繕工事を計画します。
　※工事費の概算額も提出してもらいます。

　 　設計監理業者の選定と決定・・・工事の成否を決める最も重要なポイントです。

　　　　設計コンサルタントに要求される具体的な能力 　１）長期修繕計画を作成できること
　２）長期修繕計画に基づいて資金計画を作成できること
　３）長期修繕計画と資金計画を補正するために調査・診断を実施できること
　４）大規模修繕工事の設計等ができること（設計が伴う場合は１級建築士）
　５）施工会社を選定するときに、適切なアドバイスができること（要項書等の作成能力）

＞6353さん、あなたは私が提案する管理者制度の管理者とは違っている。
まず、
1、管理会社とは契約しない。
2、管理会社に代わる能力のある方を管理者として迎える。
3、管理者と理事長は兼任しない。
4、管理者は報酬制とする。
5、管理者の権限を管理規約で定める。
6、内部に管理者としての能力者がいないのなら、外部に求める。
7、管理者を外部に求めた場合も、その権限は管理規約に定めた範囲内とする。
こんな感じですね。

　「元請業者選定方法」

　　　①総合評価落札方式で選定する方法
　 総合評価方式とは企業の技術力と価格の双方を総合的に評価し落札者を決める方式です。
　　

　評価項目は適宜必要なものを追加すると共に点数の配点を決めてください。
　　＊安全計画書・・・安全管理の取組み（生活をしながらの改修工事を念頭に計画化）
　　＊工程表
　　＊施行管理体制（現場監督経歴書）　１級建築士又は１級建築施工管理技士
　　＊アフターメンテナンス体制、組織表
　　＊入居者とのコミュニケーション（掲示板、ご意見箱、メールボックス等の活用）
　　＊職員並びに作業員の教育
　　＊災害補償、大規模修繕工事瑕疵保険への加入
　　＊会社概要 ＩＳＯ９００１（品質）　ＩＳＯ１４００１（環境マネジメント）の取得等も
　　
　　＊直近の決算書
　　＊施工計画書
　　＊報告会の開催、頻度

総合評価方式の計算式しってますか。

＊入札評価の計算方法 入札額の大小が大きく影響します。
①合計点（ヒアリング時の）　１００点満点中
②得点評価　３０×①÷１００　加算点　満点３０点
③技術評価点　　　１００＋　②
④入札額（円）　　消費税抜き
⑤入札評価値　　③÷④　×　1,000,000

総合評価方式は見積額でほぼ決まるからね。

　　※修繕積立金の額の目安
　　　　　１）長期修繕計画があれば、工事費総額から１戸当り月の修繕積立金を算出します。
　　　（工事費総額-現在修繕積立金の残額）÷年数÷戸数÷１２ヶ月

　　　　　２）計画書がない場合
　　　　　　　　専有床面積から算出します。
　　　　５，０００㎡未満（５０戸未満） ２１８円/㎡　月 （１６５円～２５０円）
　　　　５，０００㎡～１０，０００㎡ ２０２円/㎡　月 （１４０円～２６５円）
　　　　１０，０００㎡超（１００戸超） １７８円/㎡　月 （１３５円～２２０円）
　　例えば、７０㎡の場合は、７０×２０２円＝１４，１４０円が必要修繕積立金の額です。
　　全国平均でみても、現在は１４，０００円程度の修繕積立金は必要といわれています。

但し大型設備分は上記には含まれていません。
望ましい修繕積立金の額としては、17,5000円
必要といわれています。
もちろんこれには、専有部分の給排水管の分は
ふくまれていません。

修繕積立金がしっかり積み立てられているマンションの
将来は明るい。

＞6377
管理会社が喜ぶだろうね。

何故管理会社が喜ぶの？
この発想が理解できない。

おいしい活躍資金を提供してくれる。
資金のないところには管理会社の活躍場所もない。
わかるかな～