「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

理事長を軽視した書き込みだけでは説得力は
まったくない。

区分所有法では、「管理者を選任することができる」と規定されているだけで、管理者を選任する必要はありません。未選任の場合は区分所有者全員で、マンション共用部分ならびに建物の敷地および付属施設を管理することになります。
　しかしながら、区分所有者全員が共同して管理行為を行うことは、実際困難であるため、標準管理規約では、管理者として理事長を選任することが規定されています。

　「管理者」とは文字通り「管理を行う者」のことで、マンション共用部分ならびに建物の敷地および付属施設を管理するために選任された者のことで、区分所有法第25条の管理者を指します。

　【区分所有法第25条】
　「区分所有者は、規約に別段の定めがない限り集会の決議によって、管理者を選任し、又は解任することができる。」

　「管理者」は、マンション居住者全員の共有財産を保存し、集会の決議を実行し、規約で定められた行為を行う権利を有し、義務を負います。
　区分所有者を代理する権限を持ち、損害保険契約に基づく保険金額や損害賠償金などの請求や受領を行います。また、裁判上の原告または被告となって、訴訟を追行する訴訟追行権などを有しています。
　一方、管理者は年一回集会を開催する義務があります。また、事務報告、管理規約の保管などをしなければならないとされています。

>6280 　匿名さん
＞理事長と管理者を同一にする理由がわからないようだね。
へー、6280のマンションは管理会社から理事長が派遣されているのかな。
それとも、自主管理で理事長が管理会社の権限も併せ持って運営してるかだ。
そうなると、権限が一極集中して、不正経理のオンパレードとなっている。
それを許す組合員もバカの集まりとしか言いようがない。
世にも珍しいマンションだ。
権限が一極集中しないよう、お互いが監視しあえる制度でないと長続きしない。
そのためにも、経理内容はガラス張りにしなければならない。
管理会社だと搾取できないから、絶対にガラス張りなどはしない。
＞理事長を軽視した書き込みだけでは説得力はまったくない。
理事長に管理者としての能力があるなら管理者となってもらい、理事長は他の方にお願いすればいい。
能力による役割分担に軽視という表現は当たらない。
区分所有法で言う管理者とは、私が言っている管理者とは違う。
広義の意味での管理者であり、その中には管理会社（組織）、外部からの能力ある管理者（個人）組合員の中からの管理者も含まれる。
私が言っているのは、共通利益を持った組合員の中からの管理者です。
お互いの利益が相反する管理会社による管理者ではありません。

管理者には管理会社がなっている事例が一番多いんだよね。
それに管理者と理事長を別にするようなことは標準管理規約
には一言も記載されていない。
もちろん規約で規定することも可能だが、理事長の役割と管理者
の役割を明文化しなければならないでしょう。

＞6285
つまり、6285さんのマンションでは管理会社が管理者となり、管理会社が理事長をしているわけですね。
珍しいというか、面白いマンションですね。
よく組合員が我慢していますね。

>>6286さん
６２８５ですけど、うちの管理組合は輪番制ですが、管理者は
理事長ですよ。標準管理規約通りです。
それにうちは完全に理事会主導でマンション管理が行われている
ので管理会社からの搾取とか管理者の外部委託とかは考えたこと
もありません。

管理会社との委託費は相場からすると安いですよ。
それに管理会社は業者からリベートとかは取っていませんから。
相見積もりの取り方とか業者選定には理事会が完全タッチしています。
補修工事の請求書は、保険対応部分も含めてすべて業者からで振込は
業者の方にしています。
金銭の動きは管理会社はまったくタッチしていません。

＞6287
つまり、管理会社はいないと言う訳ですね。
収支報告書作成とか決算書作成も理事長自らしているわけですね。
誰が理事長の不正経理を監視しているの？？？

＞6288
管理会社の方ですね。
管理会社なんて必要ないとは思いませんか。
あなたの勤務先がなくなるのは困るとは思いますが。
＞金銭の動きは管理会社はまったくタッチしていません。
であれば、あなたの会社は無用の長物です。
組合に管理委託費は請求してはいけない。

誰もトップに立てない　俺はすごい管理す～る～

私のマンションでは大手の管理会社物件だが、
大規模修繕時までの約15年前後の日常の管理を見ていて
非常に雑な管理でした。
その間に入って孤軍奮闘している管理員の様子からもそれ
が見えていました。
この管理会社は大規模修繕の見積もりを5億６千万円を提示
していたが、
理事長が管理会社抜きに大手の建設会社に３億６千万円で
責任施工方式で発注した。
その後も法人化や機械式駐車場を撤去とそれに代わる用地
買収等々を全て管理会社抜きで行った。
諸々を計算するとこの一連の費用を３億５千万円は節約で
きたと豪語している。
これだけの仕事をするからには反対勢力から色々いちゃもん
を付けられることは覚悟していた。
案の定管理会社はこの反対勢力をたきつけて理事長排除に
行動を起こして、反対勢力のクーデターは成功した。
もうそろそろ２回目の大規模修繕の時期に入っているが今度
は管理会社が受注することは確実視している。
多分ぼったくられるでしょう。
悪徳管理会社ですから今の役員では太刀打ちできないと思い
ます。

責任施工方式はいわゆる丸投げ方式ですね。
うちは設計監理方式でやりました。
業者から合い見積もりをとるときは、同じ修繕個所、同じ仕様、
同じ材料、同じ平米数でなければ高いのか安いのかの比較は
できません。
節約できたとかいっているけど、それはまったくわからない。

>>6289さん
６２８７ですけど、管理会社に管理を委託してますよ。
ちゃんと読めば管理会社勤務とかの文言はないでしょう。
うちの管理組合といっているんですけどね。
管理組合と管理会社は共存・共栄ですし、委託費等も
相場ですよ。

6293 匿名さん
＞委託費等も相場ですよ。
ちなみに、相場だといっている金額を教えてもらえないですか。
＞金銭の動きは管理会社はまったくタッチしていません。
何もしないで管理委託費だけを取られているの？
変わった管理組合ですね。
ちゃんと読んでも管理組合などの文言はない。
管理会社は管理組合からいかに多く搾取するか、考えているのはそれだけです。
管理会社は、これからの時代には不要な産業です。
不要な産業との共存共栄なんてあり得ない。
時代遅れですよ。

>>6292 匿名さん
わかりますよ。設計監理と言ったところで、同じ地域で商売していれば、設計士も建築会社も知らないなかではないでしょうからね。厳しくやればその後他の現場で気まずくなるでしょう。

建築屋なら工事単価に精通している。
ところが、建築屋どうしはお互いライバルという立場でその単価を公表しない。
管理組合どうしならライバル関係にはならない。
それぞれが同じ悩みを持ち、同じ情報を知りたがっているからだ。
それぞれの経験した情報を管理組合同士で共有すればいい。
そうすることで、閉鎖された管理会社の管理ノウハウなど必要なくなる。
あとは、共有したノウハウを適宜に利用できる管理者さえいれば、管理会社は不要の産業となる。
ネット社会ならそれができる。

>>6294さん
管理委託費、管理員人件費、清掃費、各種点検費とかの相場ぐらいは
マン管士なら当然しってますよ。
管理会社は出納業務、会計業務、理事会支援業務、総会支援業務等
マンション管理のお手伝いはやってくれていますよ。
ただ、業者選定とかの権限は理事会がにぎっているということです。
管理会社が管理組合からいかに多く搾取するかとの考えは偏屈以外の
何物でもないですよ。
マンションの管理を管理会社抜きでやっているマンションは大変でしょうね。
戸建てと違ってお金を払って管理会社がマンションの建物設備の管理をして
くれるんですから楽ですよね。
自主管理のマンションには住みたくないですね。

>>6295さん
だからといって丸投げよりはいいでしょう。
設計監理業者の仕事は、例えば見積もりを取ったとき、その見積もり
通りの指定された材料が見積もり通りの量使用されているかとかの
チェックをしてくれるんですよ。
塗料缶が１００缶使用となっていれば、空き缶を通しナンバーで撮影
するとか、窓枠シーリングの場合、シーリング材を完全に除去してから
取っているか、その量はどれぐらいだったか、塗装する場合はケレン作業
をしてから塗装しているとかのチェックとかを住民に代わってプロの視線で
チェックしてくれるんですよ。

>>6298 匿名さん
丸投げしたとは言った覚えがない。
独りよがりの思い込みで回答は困ります。

>>6296さん
だから設計監理業者が相見積もりをとるときに、仕様書、要綱書を
作成して相見積もりを取るんですよ。
金抜き計算書といいまして、数量とか平米数だけ掲載し、単価欄は
各見積もり業者が記入する。
同じ修繕個所、同じ材料、同じ仕様、同じ平米数での比較でなければ
見積だけとっても高いのか安いのかの判断はできません。
特に責任施工方式は、工事費いくらでやってくれという丸投げですから
業者はそれに合わせて、材料や仕様等を抑えて工事するだけです。
その丸投げでいくら節約できたという方もおられますがまさに笑止千万
ですね。
但し、その金抜き計算書は素人ではまずつくれないですから、建築士に
依頼するんです。設計図面をみながら、各修繕個所の平米数や必要
数量等を作成しなければなりませんから。

>管理会社は出納業務、会計業務、理事会支援業務、総会支援業務等
お金にタッチしていないというのは大嘘なんだ。
管理会社がそれらの業務をタッチすることで管理費が月平均5000円/戸当たりアップすると思う。
この5000円を修繕積立金に回すと、100戸なら年間600万円も貯蓄できる。
10年間だと6000万円にもなる。
30年間だと1億8000万円にもなる。
管理会社が群がる理由がわかる。
さらに、1億円の修繕工事だと管理会社の裏リベートをのけると2000万円も節約できる。
管理会社が絡むことで受ける損失はバカにできない。

>>6299さん
丸投げでなければ、細かな修繕個所や平米数、使用材料等
を指示した結果の工事費ですか。
設計概算書や数量調書がなければ丸投げですよ。

>>6301さん
あなたの考えはみんなには通用しませんよ。
管理会社に管理を委託しているマンションがほとんどで、
管理会社は理事会支援業務と総会支援業務をしている。
もう少しマンション管理の本を読まれたらいかがですか。

>>6302 匿名さん
そんなものは管理組合が自前で作るよ。

＞6300
＞相見積もりを取るんですよ。
相見積もりとる前の情報として、過去の実績単価を知っておく必要もある。
設計屋は図面を書くことが主業務で建築単価には疎い。
相見積もりなんて業者同士で談合すれば参考にはならない。
設計屋が絡むことでその可能性は大きい。
管理者は、その相見積もり額が妥当かどうかの判断能力が必要です。
そのためには、日本全国から集められた管理組合からの実績情報が判断のたよりとなる。
そういったネット情報センターがあれば管理会社なんて必要ない。

＞6303
＞管理会社は理事会支援業務と総会支援業務をしている。
だから現状の組合管理運営がうまくいっていない。
管理会社に対する苦情相談が多すぎる。
それを打破するには新しい考え方が必要になってくる。
賢い組合なら、まず、苦情の原因を取り去ることを考えないといけない。
古いやり方にしがみついていると、いつまで経っても苦情は減らない。
現状に満足しているのなら話は別だ。

>>6305さん
設計監理業者と建設会社との談合はないと思っていいでしょう。
建設会社通しの談合は考えられますが。
設計コンサルタントのマンションの大規模修繕工事での設計と
監理の比率は、４対６と言われていますが、実際は修繕工事には
設計はあまりありませんので監理のウェイトが高くなります。
建築士には設計を中心に営業をしている所と、大規模修繕工事
などを中心にやっている建築士がいます。
当然監理業務中心の建築士は積算に強いですね。

＞6307　匿名さん
＞当然監理業務中心の建築士は積算に強いですね。
積算には強いかもしれないが、実行単価の把握には弱いと思いますよ。
彼らは発注業務はしていないですからね。
＞設計監理業者と建設会社との談合はないと思っていいでしょう。
そんなことないですよ。
私自身が経験している。
よくある話です。
6307さんは何を根拠にないと思われるのですか。

>>6308さん
うちの場合は、設計監理業者募集要項書を作成する場合、
同じ条件での見積もりが取れるようにしています。
それから設計コンサルタントが選定されたら、専門委員会、
業者との会合等については専門委員が必ず参加しますので
建築士の判断で物事が進むことはないから、談合が生まれる
可能性はほぼゼロと思っています。
また、何を談合するんですか。建設業者を選定するときも同じ
条件での相見積もりをとりますし、業者説明会でも評価するのは
専門委員各自の評価点にかかっています。
総合評価方式を採用していますが、評価点に差がつくようにＡ、Ｂ
２択にして、良と可の２つにして、５点と１点にして差がつくよう
にしています。
その計算についても、専門委員でおこないますし、相見積もりも
開封は専門委員会のみんなの前で開封しています。
監理業者と談合してもなんのメリットはないでしょうから、談合はないと
いったのです。
もちろん、そういったことができない、しらない管理組合は分かりませんが。

>>6308さん
設計監理をおこなっている建築士は積算には強いのですが、
実行単価には弱いというか、余裕を見すぎですね。
長期修繕計画書を作成するときは、一般論での価格で計算
しますので、実行価格とは３割前後違ってきます。

>>6309さん
設計事務所と複数の建設会社との談合がない。とは、あなたも知らない管理組合に入りますね。
専門委員会の委員の方々の前で開封する各社の見積書その見積書自体が既に談合済みのものです。
最終落札建設会社も決定済みのものです。
従って設計事務所が受け取るバックマージンも入った見積もりです。これが実態なのです。

長期修繕計画の洗い直しをするときは、建築士と専門委員と
一緒にやらなければならない工事のすべてを検討していくこと
になりますが、そのさいどうしても建築士は余裕をもって組み
がちですので、そのときは、平均的な数字の９０％とか８０％
で組んで欲しいと要求すべきです。
その際、設計概算書と数量調書を作成して、それを基に計画書を
作成してもらうことです。

緊急質問です。よろしくお願いします。

総会を管理組合役員のみで開催するので組合員は委任状・議決権行使のみでの参加依頼の要請があったがこれは総会として認められるのですか。

理由は新型コロナウイルスの感染拡大防止のためとしている。

なお意見があれば　委任状・議決権行使の用紙の裏面に記入して提出してください。と事。
意見は参考とさせて頂くそうです。

議決権の行使をガラス張りにすればその方がいいと思いますよ。
将来的にはそういった総会の形が理想的です。
ガラス張りの方法については慎重に考えないといけない。
役員だけの密室で議決権が改竄されないという事がポイントだと思います。

>>6313さん
総会の決議は、総会への直接出席者、議決権行使書での参加、
委任状での参加の３者で決議されます。
普通決議の場合は、出席者の過半数で決議されます。
ということは、通常のマンションの決議では、出席者を交えて
決議してもそれ以前に決議されているんですね。
それから、総会で意見をいっても、直接総会に出席しない者は、
議案書で賛否をしていますので、出席者の意見がでてもその内容を
変えるわけにはいかないのです。
意見があれば参考意見にすると書いてあるのですから、それに書き
もし、議案書の内容が間違っていて訂正しなければならないような
ことがあれば、その議案は保留として、別の機会に総会を開催して
決議すればいいと思います。
コロナ化の現状では、役員だけの総会も全国では結構多いようです。

総会の時、議決権行使書の議案ごとの賛否の確認は
だれがしてますか。
殆どのマンションでは、理事会に任せっきりで信用
しているんではないですか。

一度、理事長に総会議案書の賛否の確認（委任状、議決権行使書）をしたいと申し出たら、弁護士同伴でなければ見せられないと断られた。
勿論、私も組合員です。
これって有りですか。

>>6313です

総会の議案書には重要事項説明書も含まれています。
これは組合員に説明はしなくてよいのですか。
このなかにはマンション適正化法に違反していると思われる事項も含まれています。
問題を指摘しても簡単に管理会社と理事長・理事会とつじづま合わせができる内容です。
後で書類を作り管理会社と理事長・理事会が合意済とすればよいことになります。
それで会場にて質問をし即答で確認を得たいのです。管理組合が不利になる案件です
前回書類にて問題点を提出していますが改善されていません

＞6318
異論があるなら総会に出席して意見を述べればいい。
総会への出席を拒まれる理由はないですよ。

>>6318 匿名さん
契約内容が変更になっていれば管理業務主任者証を提示して
説明をしなければなりません。
該当事案があれば問題ですよね。しかし、コロナ問題の方が
先するでしょうね。いかがでしょう。

6319さんありがとうございます。
出席・委任・議決権行使のうち出席で提出していますので出席します。

>>6321 匿名さん
総会案内に出席通知書が同封されているのであれば何も
問題はありません、出席して意見を述べればいいだけでしょう。

意見は述べても決議には影響しないでしょう。
すでに出席者以外の組合員で決議しているでしょうから。
管理会社との契約更新で内容が変わっていれば書類を
交付して説明会を開催しなければなりませんが、これも
普通決議ですからね。
意見があれば総会に出席して意見を述べればいいでしょう。

総会での反論があれば議決書にその内容を載せないといけないから、効果はある。
反論内容を他の組合員がみてどう感じるかだ。

まあそれぐらいの効果しかないでしょう。
それだけで終わりになる可能性は大です。

理事会の議題やそれらの資料の作成は誰が作成してますか。
それらを管理会社任せにしていれば、理事会主導でマンション
管理をすることはできません。
ただし、それらを作る力が理事長にあるかどうかですか。

管理会社に任せないと、輪番制の理事長では
できる者とできない者がいるからね。

マンションの管理もある程度たてば、毎年やることはそんなに
変わらないので、過去の議事録をみればできるんでは。

それを見ようとすればいいんだけど、それだけの
人材はいないんじゃないかな。

新しく理事長を引き受けたものは、一生懸命やっているという
ことをアピールするために何かと工事をしたがる傾向があります。
しかし、無駄な工事をすれば主婦連は批判しますからね。