「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

＞＞52 匿名さん
＞以前はマンコミュに参加する者がおおかったんだが、最近は何故少なくなったかを考えてみたんだけど、・・・。

マンコミュが百害あって一利無しだと言う単純明快な事実と、
もっとまともな情報源や有益な媒体が増えたからでしょう。

暇つぶしに使うという需要はまだまだあるでしょう。それも大事です。

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非表示される最大件数は20レスで、それを超える古いレスは表示されます。
本機能は、各利用者さまが「個人的に不快」と思うレスを「直近分だけ」見えないようにして、有用な投稿にフォーカスできるよう導入いたしました。 詳しい説明はお知らせスレをご覧ください。

百害あって一利無しは云い過ぎでしょう。
情報の提供は参考になる筈です。
それに気づかない者が多いでしょうから。
ここに書き込まれたものを参考にして、自分のマンションに
あった対応策を立てていけばいいのですからね。

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もっとまともな情報源や有益な媒体とは具体的には
何なのかな。
それが判らないから、ここの情報提供が役に立つんでしょう。

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例えば大規模修繕工事の進め方の媒体はかなり多く
出回っていますが、抽象論だけで具体性がなく殆ど役に立ちません。

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＞＞63 匿名さん　＞＞64 匿名さん　＞＞65 匿名さん
不適な表現があったとしたら、管理者基準かアクセス者の依頼によって削除されるさ。

個々の事象に当てはまる有益な情報も、探せばあるでしょう。具体的な事例などもね。

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ＰＡＲＴ２での特に大規模修繕工事に関する書き込みについては
指摘されたことはなかったけどね。
それでよかったのか、みんなが知らないのでそんなものと思ったか
のどちらかもわからないけど。

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大規模修繕工事を設計監理方式で計画しているマンションが
ありましたら、是非質問をしてください。
大概のことには答えられると思いますので。

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大規模修繕工事のやり方としては設計監理方式が
ベストですか。

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ベストは誰にも理解はできません。各マンションごとの事情による。

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>>70さん
設計監理方式が正しく行われればベストだと思います。
設計コンサルタントは我々住民に代わって工事の進捗状況をチェックして
くれるのですから。
相見積を取った時の仕様通りの工事がされているか、つまり仕様通りの材料を
予定量使用しているか、塗装工事では、ケレン作業をおこなってから塗装を
しているか、窓枠シーリングでは古いものを完全に除去してからシーリングを
しているか等のチェックをします。
ただ、設計コンサル料が必要ですので、小規模マンションでは難しいかも
しれませんが。
管理会社に丸投げでも、管理会社が手数料とかの名目で取りますけどね。

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最初から１社に絞ってやる随意契約の場合は、材料とかが分りませんので
高いのか安いのかも分りません。
それに、工事をするのは下請け、孫請け会社がするので、その監理は現場監督
１名では無理でしょう。監理が主な役割ではないですから。
全て丸投げということになります。
工事の内容より、修繕個所と工事金額だけの問題になりますから。

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結局大規模修繕工事の進め方についての知識をもっている者が
少ないので、批判とかの書き込みは殆どないんですよ。

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随意契約はだめ。

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　イ）見積もり合わせ方式 見積は金ヌキ積算方式でとるのがベターです。
　　　　元請会社を数社選んで、設計図書を渡して見積もりを提出させる方式。見積もりが
　　　最低価格の会社が選ばれるとは限らず総合的に評価して決定します。
　　　　総合的に判断するのは誰がどのようにして決めるのかが問題です。
　ロ）入札方式 　見積もりが最低価格の会社を選定することになります。
　　　　　但し、同条件での相見積を取るためには共通仕様書等の作成が必要となります。
　ハ）随意契約 　最初から１社に絞って工事金額を交渉し契約する方式です。
　　　　小規模マンションとかゼネコン系の管理会社に管理を委託しているマンションに多
　　　い方式です。

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同じような過去のスレを集めているのがいますね。

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①設計・監理方式・・・設計と工事が分離するので工事中のチェックが適正に行える。
　　設計・監理と工事を別の業者が行うやり方。この方式がベターです。
　＊見積もり合わせ方式と併用
　　　　設計図書による統一された内容で見積もりをとるので、比較が簡単です。
　　　　専門家の第三者による監理なので、工事内容に信頼性があります。
②責任施行方式・・・随意契約による業者選定
③管理会社発注方式・・・ゼネコン系管理会社に管理を委託しているマンションが多い。
　　　マンションの現状（通常の管理、修繕積立金、長期修繕計画等）をよく把握している。

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究極のマンション管理は大規模修繕工事かもね。
標準管理規約や区分所有法とかは殆ど解決しているから。
高圧一括受電の問題も工事に関するものだからね。

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ペット問題、騒音問題、滞納金、管理会社のリプレイス問題等も
殆ど解決できるレベルの結論は出ているし。
やはり工事関係がこれからの課題だね。
意外とみんなは知らないからね。

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　通常の管理の中でガラスが割れた場合は各人が行いますが、台風等でガラスが割れた場合の保険
対応の緊急保存行為の場合は、管理組合が行うことになりますが、保険申請の許可がおりるまで待つ
訳にはいきませんが、その場合はどういう対応をすればいいのでしょうか。
　各人が勝手に業者に連絡をして交換するのは問題があるようにも思えます。

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理事長の許可をもらってから業者に連絡して交換してもらうか、
管理員さんに依頼すればいいんじゃないの。

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共用部分等に関する損害保険のうち物保険における被保険利益は所有者利益であり、保険金を請求、受領する権利者（被保険者）は管理組合（区分所有者全員）である。
この場合、各区分所有者は共用部分等の持分割合に応じた保険金請求権を有するが、現実的には、管理規約に以下のような条項を定め、理事長が区分所有者全員を代理して請求、受領することになる。

（損害保険）
第００条 区分所有者は、共用部分等に関し、管理組合が火災保険、地震保険その他の損害保険の契約を締結することを承認する。
２ 理事長は、前項の契約に基づく保険金額の請求及び受領について、区分所有者を代理する。

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これに対し、個人賠償責任保険の場合は、管理組合が保険契約者であっても、被保険者は区分所有者等の個人であるため、保険金を請求することについて管理組合の承諾は必要ない。

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>>83さん
ということは、台風でガラスが割れた場合は保険対応の保存行為になりますが、
この場合は理事長の許可を得ずに各人で業者に発注できるんですね。
その場合の保険の請求は管理組合がやってくれるんですか。

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>>84 さん

>>82 と >>83 を正しく理解してすること。

>台風でガラスが割れた場合
は個人賠償責任保険ではなく、物保険（＝>>82）での対応となります。

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>>85さん
総合保険には、主契約、施設賠償責任保険、個人賠償責任保険、地震保険が
ありますが、主契約での対応ということですね。
物保険という表現は、三井住友、東海上、損保ジャパンでは使われていません
でしたので理解できませんでした。
主契約では、事故により損害を被った場合保険金がしはらわれるのですね。
台風もこれに該当しますね。

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管理組合が総合保険に加入していた場合、台風でガラスが割れた場合の
個人の対応が知りたかったものですから。
保険会社や管理組合に連絡せずに、個人で業者に連絡をして交換して
もらっていいのかが分りませんでした。
この場合の対応をおしえてもらえませんか。

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主契約
　　事故により共用部分が損害を被った場合保険金が支払われます。
　　　火災・消防活動による水漏れ・落雷・風・損害防止費用等
　　　事故例
　　　　火災の消防活動により、共用部分が壊された場合
　　　　落雷により共用のインターホーン・自動ドア・エレベーターが壊れた場合
　　　　台風により、共用部分が破損した場合等
　　　　漏水事故の際の原因箇所を調査する費用等
施設賠償保険・・・共用部分の管理に伴う損害を補償
　　事故例
　　　排水管の水漏れにより、専有部分に水漏れ損害が生じた場合
　　　外壁が剥がれ落ちケガをした場合等
個人賠償責任保険・・・居住者全員の日常生活上の損害を補償
　　事故例
　　風呂の水を溢れさせ階下の部屋に損害を与えた場合 　デパートで買い物中商品を壊した
　　給湯器があふれ、階下の部屋に損害を与えた場合等
地震保険・・・共用部分のみ
　　地震よる火災の場合は適用されます。
　地震保険は単独では契約することができない為、火災保険に付帯して契約します。
　　又、地震保険は火災保険の半分以下しか契約できません。
　　判定は、共用部分で半損の認定を受ければ、専有部分も同様に扱われます。
　　地震保険の査定の対象となるのは、共用部分の柱、梁、壁とかの主要構造物の被害
　　に対して支払われるもので、老朽化による雨漏りとかの場合は支払われません。
　　但し、劣化の場合でも、他人に損害が及んだ場合は補償されます。

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１．専用使用部分の破損を原状復旧する保存行為については、区分所有法および管理規約の規定に従って対応する必要がある。

２．緊急を要するのであれば、理事長および管理会社へ事故の連絡をするとともに、損害拡大防止のためにも早急に業者を手配することは合理性があるので、専用使用権者が原状復旧に要した費用を負担した場合、管理組合に請求すればよい（最低限、写真と見積りは必要）。

３．その破損が共用部分等に付保された物保険の保険事故（保険金支払いの対象となる事故）であれば、保険金の請求、受領は理事長が区分所有者全員を代理して行うことになる。

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>>88
>地震保険の査定の対象となるのは、共用部分の柱、梁、壁とかの主要構造物の被害
>に対して支払われるもので、老朽化による雨漏りとかの場合は支払われません。
>但し、劣化の場合でも、他人に損害が及んだ場合は補償されます。

意味が理解できません。

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>>89さん
要するに理事長とかに連絡をし、交換してもらえばいいということですね。
ありがとうございます。

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>>90さん
言葉足らずでしたね。
経年劣化そのものに対しては保険は適用されないということです。
配管が経年劣化していても、その交換はしてくれませんということです。
但し、それによって損害を被った下階の損害は補償されます。

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>>92 さん

あまり地震保険をご存じないようですね。

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>>93さん
地震保険について教えてください。
保険には詳しくないものですから。

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「地震保険について」
　　　＊地震保険は、損保会社の独自の商品ではなく、国と損保会社の共同運営による
　　　　もので、どの損保会社の地震保険も基本的には同じになります。
　　　　地震災害に対しては、公的な支援制度（被災者生活再建支援制度）もあります。
　　　　　　半壊以上の場合で、最大３００万円が支給されます。
　　　＊地震保険は、建物の主要構造部の被害のみが対象となる。
　　　　　　　主要構造部・・・・柱・梁・耐震壁・床・屋根・階段をいう。
　　　　　　　非主要構造部・・・廊下・外壁・エレベーター・高架水槽・バルコニー等をいう。
　　主要構造部が損壊してなければ、保険金はおりません。
　　　＊地震保険は火災保険の５０％まで掛けられます。
　　　＊地震保険には、支払の免責があり、５．５兆円？を超える規模の地震が発生した場合は、
　　　　支払われなくなる。
　　　　　　　　神戸大震災の時も、その対象は極めて少なかった。
　　　＊地震で傾いたり、液状化現象で地盤沈下しても保険金はでない。現在は？

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この内容は、セミナーと「東日本大震災のマンション相談事例」を参考にまとめたものです。
　大規模地震が発生した場合、高層階、中層階、低層階の被害状況についての体験談がありました
が、高層階の場合は、住居内の被害は大きいが、構造物の被害については意外と小さいということ
でした。むしろ壁とか柱といった構造物の被害が一番大きいのは、中層階であり、又低層階について
は、住居内の被害は少ないが、地盤沈下のダメージがあったということでした。

　又、指定避難所には、マンションの住民はくるなという風潮が強く、実際マンションでの避難をせざる
をえないところが殆どだとのことでした。
　ただ問題なのは、指定避難場所には、支援物資が届けられるが、地域避難場所（マンションのエン
トランス等）には、支援物資は届られないので、事前に地域避難場所として申請をしておく必要があ
り、届出をしていれば、支援物資を取りにいくことができるとのことです。
　又、義捐金は、在住者（賃借人含む）に対してのみ支給され、居住していない区分所有者には支
給されなかったということでした。
　新築マンションはコミュニティ力が弱く、築年数のたったマンションの方がコミュニティ力は強かった
ということでした。自治会や子供会、塾親会、スポーツ等での日常の交流が必要と思われます。
　又、防災マニュアルを作成したり、名簿についても、電子以外に書面でも残しておく必要があるとの
ことでした。
　地震保険の加入率は、６０％程度だったとのことですが、やはり保険に加入していなかったマンショ
ンは、より大変だったといわれています。
　保険の査定については、できるだけ早く修繕金を出したいので、簡単な調査で評価されるので、そ
の対策も考えておく必要があります。
　より有利な保険の査定をもらうには、災害発生時の日付入り写真を、部屋の中、開放廊下、ベランダ
等と撮影しておくことも大切だそうです。（どの日の地震で損壊したのを明確にするため）
　査定方法としては、組合が指定した１フロアしか調査せず、それで全体が査定されます。又、調査日
にその階の居住者が不在の場合は、その部屋の査定はゼロとの判断がされ、トータルでは低い評価
になってしまいますので、全員の協力が大切だといわれていました。

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※罹災証明を取る場合、半壊の場合は、課税証明と住民票が必要になるが、
　個人情報を組合が管理することになるので、実際は取れないとこも多かった。
　全壊の場合は、全員に支給されるので問題はない。

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　　＊２棟の建物がエキスパンションジョイントでつながり、１棟だけがひどく損傷した場合の対応

　　　　ここの事例では、東棟は大破、南棟はほとんど損傷がなかったとのこと。管理規約は、単棟型
　　　であったため、管理組合として一体として工事をすべきとの主張もあったが、各棟の損壊程度の
　　　温度差が起因して意見がぶつかり、まとまりがなく合意形成に至らなかった。

　　　　しかし、築１４年目で大規模修繕工事の時期であったので、震災復旧工事と一緒にするという
　　　ことになり、被害の少なかった南棟の住民が、被災支援金のうち１００万円を各世帯が拠出しよ
　　　うということになり、解決しました。ただ、片方だけの建替えの場合だったら、資金面で南棟の了
　　　解をえることは不可能だろうといわれていました。
　　　　被災支援金は、管理組合に支払われるものではなく、各戸の住民に直接支払いがされます。

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連絡通路やエキスパンションジョイントで繋がったマンションは
結構あるけどね。
マンションの管理が難しそうだね。

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＜連単棟マンションの復旧・再建に関する見解＞
　　　　
　　　これについては、神戸大震災の復興の教訓をもとに、東大名誉教授の稲本洋之助氏の「マン
　　ションの復興と建替え制度」の特集記事を参考にまとめてみました。
　　　管理規約の改正も含め、今後の検討課題として取り組んでおくことが必要だと思われます。

＊マンションの建築形態には下記の４つがあります。
　１）単棟型
　　　　＊災害・復旧・建替えの際は、１つの建物として対応していくことになります。

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　２）連単棟型
　　　　　外観上数棟に分かれているが、渡り廊下やエキスパンションジョイント等によりその一部分
　　　　が構造上連結され、多くの場合、エレベーター、玄関ホール等の部分を共有しています。
　　　　　利用上の独立性の有無の判断には、ポンプ室、電気室、受水槽等がいずれかの棟に存し、
　　　　ある棟にはそれがないという場合が考えられます。
　　　　　しかし、各別棟とみるか、併せて一棟とみるかによって、復旧や再建のための決議参加者
　　　　の範囲や決議に必要な議決権数、費用の負担といった面で全く違った展開になります。
　　　　　しかし、建替えに関する６２条以下の規定は、６６条において「団地」には準用されていない
　　　　ので、マンションの一部または全部の棟の建替え決議等を団地の単位で行うことはできない
　　　　となっています。
　　　　　連単棟の多くは、各部位（棟）が相互に補完し合う、或いは利用しあうことを前提として全体
　　　　で一棟として、又、防災上の見地からもこのような設計になっている場合が多いようです。
　　　　　マンションが区分所有建物という共有・共住社会である、いわば運命共同体であるというた
　　　　めにも不可分性、一棟性の範囲はできるだけ広く捉えておくことが必要です。
　　　　　しかし、災害の際は、各棟ごとの損壊の程度に大きな差が生じることが発生します。
　　　　　ある棟は、もはや復旧不能で倒壊の危険すらあるのに、片方は外見上はほとんどダメージ
　　　　を受けていない場合もあります。
　　　　　復旧の費用等を個別に積算した場合、各棟ごとにその額に大きな差が生じてきます。
　　　　　又、小規模滅失は、建物価格の２分の１以下をいい、大規模滅失は建物価格の２分の１を
　　　　超える場合をいいます。つまり、２棟ある建物で小さい棟の場合はたとえ建替えでも小規模
　　　　滅失であり、大きい方の建物であれば大規模滅失となります。（連担棟の場合）
　　　　　この違いにより、議決要件や復旧に要する費用の負担等がネックとなっています。

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　　　＊連単棟の復旧における合意形成が困難であることの一因
　　　　　　区分所有法は、一棟の建物の場合、専有部分に対して負担割合、決議参加者の範囲、
　　　　　議決要件等が決められています。
　　　　　　特に、負担割合についての法の原則からいえば、専有部分の床面積の割合によって
　　　　　決められていることに対する不公平感、割り切れなさが生じてきます。
　　　　　　例えば、連単棟の建物の片方が倒壊して、その棟の建替え決議（復旧決議）が承認され
　　　　　たとしたら、全区分所有者で、費用は専有部分の床面積比に応じて負担しなければならな
　　　　　くなってきます。勿論、その復旧決議に参加しなくて買取請求をしてくる者もいるでしょう。
　　　　　　その場合、出来上がったその棟は新築となり、資産価値も当然高いものとなります。
　　　　　　同じ費用を負担したのに、もう一方の棟の住民は、納得いかないのではないでしょうか。
　　　　　　又、この決議が承認されないで再建ができない可能性も十分考えられます。
　　　　　　もし再建すれば、新築後は団地型へ移行する可能性は高いものとなるでしょう。
　　　　　ということは、将来残った棟を建替えする場合は、その棟の者だけで建て替え費用は負担
　　　　　することになります。
　　　　　　建替え（復旧工事）工事期間中は、残った棟の、施設等の修復や維持をしていかなけれ
　　　　　ばなりません。修繕積立金についても、各棟に分配することはできません。
　　　　　　今後も敷地や駐車場、浄水設備等の管理をしていかなければならないからです。
　　　　　　しかし、買取請求をした者については、積立金の配布は法で義務づけられています。
　　　　　管理費についても、工事期間中は片方の住民は住んでないのに徴収されることになります。

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　　　＊連単棟の復旧の合意形成促進のために
　　　　　このように、いろんな問題点が発生してきますが、大震災等が発生し、片方の棟だけが大きな
　　　　被害を受けた場合、それでも試行錯誤して復旧・建替えに取り組んでいかなければなりません。
　　　　　現在、これに対する法律も、国の対応策も取り決めが明確ではありません。
　　　　　神戸大震災の場合は、それぞれのマンションで対応がされました。しかし、法的な規定が明確
　　　　でないために、いろんな問題や紛争がおこりました。
　　　　　そこで、合意形成の促進のために、一棟の範囲と有事の場合の費用負担をケースによって分
　　　　けて規定しておくことが必要となってきます。
　　　　　少なくとも、６１条が適用されたり、６２条が論争される場合は、決議参加者の範囲は１棟の建
　　　　物を構成する区分所有者とするが、費用負担の割合には差を設け、予め規約に定めておくことが
　　　　必要となってきます。
　　　　　復旧を迅速に行う事を第一に考えた場合、１棟の建物とは考えず、それぞれを独立したものと
　　　　して被災棟の復旧対策を取ることも検討していかなければなりません。
　　　　　区分所有法１１条・１２条・１４条には、この一部共用部分の規定があるが、１棟の建替えの場
　　　　合を除き、復旧・再建に要する費用の負担については、この概念を活用し、補修の場合と特定の
　　　　棟の滅失・新築の場合に大きく分けて考えるべきです。
　　　　　１棟の一部を再建する場合、その棟の再建費用については、そこに存する区分所有者のみが
　　　　費用を負担するか、あるいは負担の比重をより重くし、他の区分所有者の受益の程度を勘案し
　　　　て、予め規約で定めた割合による負担とするといった形で提案したらどうだろうか。
　　　　　連単棟に対する法の定めがなければ管理規約で決めておけば、それを適用すればいいし、も
　　　　し法令ができたら、それに合せて改正をすればいいと思われます。
　３）団地型
　　　　　一団地内に数棟の建物があり、その団地内の土地または付属施設がそれらの建物の所有者
　　　　の共有に属する場合について定めている。
　４）複合用途型型
　　　　　店舗と住居が同居しているマンション

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>>94-103

「連坦棟」のことを「連単棟」と躊躇なく書いておられますが、あまり連坦棟についてご存じないようですね。

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>>104さん
鋭い指摘ですね。
以前の書き込みでは連担棟としてたのですが、稲本氏もそうしてますね。
どちらも同じ意味なんですが、連単棟とした方が分りやすいと思って
勝手に変えたんです。
まさか稲本氏の資料をもっておられる方がおられるとは思いませんでした。

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「マンションの復興と建て替え制度」で稲本洋之助氏が述べておられますが、
連担棟の言葉を使っておられるのは、松岡直武氏で、棟を超える合意形成の
中で使われています。

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鋭い指摘もなにも、以前、別スレで《競馬の馬券じゃあるまいし、「連単棟」を何度も繰り返して書く爺さん》と揶揄されていたのに・・・

学習能力がないのですね。

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>>107さん
私が書き込んだものを読まれている方もおられるのですね。
いくら書き込みをしても、何の反応もないものですから。
今回はわざわざ連担棟を連単棟に訂正して書き込みをしたんですよ。
稲本氏は松岡氏の間違いですが。
ここに書き込んだのは、一部を参考にしただけで、かなりの部分は
自論を書き込みましたけどね。

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元々連担棟という言葉自体はないんですけどね。
連担建築物設計制度は、
既存の建築物を含む複数の敷地全体を一つの敷地（連担した敷地）とみなし，
容積率や建蔽率の適用を可能にした制度。

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ご参照ください。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/446854/res/7340-7383/

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>>110さん
わざわざ過去の書き込みを捜して貼り付けられたんですね。
何をいいたいのか分かりませんが、以前の書き込みでも連担棟と連単棟が
重複して書き込まれていますね。
そんなことより、そういったマンションがどういう対応を今後していくか
ということの方が大切なんではないんですか。
本質での論議をしていくべきですよ。
単なる揚げ足どり、批判だけでは進歩がありません。

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