「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

>>5958 匿名さん
当然ではないと思いますよ。保険金の振り込み指定先を管理組合口座にする場合の主な理由は、見積額に対して臨時費用が支払われる場合です。見積書と同額の保険金が支払われる場合、個人賠償等は、一旦管理組合に入金すると業者への振り込み手数料が掛かりますが管理組合に負担義務はありません。何より個人の粗相や過失事故を決算上、記載する必要性も低いことから管理組合の手出しが無い場合は、保険会社→業者等で手続きしますよ。

保険に対しては申請をしますが、下りない場合は管理組合負担
になることがありますので、業者の支払いはしなければなりません。
どちらにしても業者への支払いはしなければなりません。
振込手数料は小さい金額ですよね。
それに保険金は、かかった工事費用より多く支払われることも
結構ありますから。

>>5961 匿名さん
工事業者＝管理会社の場合が多いですよね。
この場合は管理会社の口座へ振り込まれます。

>>5962 匿名さん
行き当たりばったりですね（笑）
工事を発注する前にその費用の額と負担先は合意形成しておくべきで、もっというなら保険代理店との打ち合わせは必須ですよ。例え保険適用外で個人や管理組合の負担になるにしても、着手前に決定しておかないとトラブルのもとです。中には緊急的な事故もありますが、マンション内の事故パターンはほぼ決まっており、それに対応できる保険も決まっています。踏むべき手順を無視するあなたのようなやり方は管理組合に対しても業者に対しても不誠実ではないですか？

＞行き当たりばったりですね
現実は行き当たりばったりのものです。

＞中には緊急的な事故もありますが
緊急じゃない事故が有ったら教えてほしい。
予め発生が判らないから事故なんでしょう。

＞マンション内の事故パターンはほぼ決まっており、それに対応できる保険も決まっています。
対応できる保険が決まっていると言ったって、
保険適用されるかどうかは、保険会社に資料を揃えて申請してから後のことです。
事故修理では保険適用できないが、事故調査でなら適用できる場合も有ります。
事故現場写真等の申請書類が整わず、保険適用されない場合も有ります。
同じ事故を繰り返した場合、保険適用されない場合もあります。

＞踏むべき手順を無視するあなたのようなやり方は管理組合に対しても業者に対しても不誠実ではないですか
保険が下りない場合は管理組合負担になると言っているだけ。
保険が下りようと下りまいと、業者への支払いをしなくてならないと言っているだけ。
特に漏水事故等は、まず緊急修理が先。
緊急修理に見積なんて取れませんよ。

費用の額と負担先は合意形成だの、保険代理店との打ち合わせだの、
着手前に決定だの、当たり前ではないですか。

漏水事故に、合意形成中です、打合せ中です、着手前で決定中とやっていたら、
管理会社や管理員は居住者に怒鳴り込まれますよ。

>>5965 某管理員さん
何から説明すれば良いのか…釣りではなくマジなんですよね？現実は行き当たりばったりなんですか？そんな訳ないじゃないですか。それじゃ誰かのさじ加減で物事がすすんじゃいますよ。管理会社と契約しているんですよね？そして緊急じゃない保険適用事故なんてざらにあるじゃないですか、台風でバルコニー隔板が割れたとか入居者の子供が共用部を傷つけたとか、まぁ犯人不明のケースでもありますよね。時間は普通にありますよ。保険代理店との連携が悪すぎませんか？時間がない漏水事故でも状況の報告と見積額の提示で結論は出るでしょう？また過去事例を踏まえて保険対応の可不可は判断でき、個人の漏水事故なら20万円程度が鑑定人なしでの限度額とか、経験に裏打ちされた対応ができると思うのですが、その管理会社は無理なんですか？

今は組合加入の保険が適用された場合に保険金の入金先
の話ではないでしょうか。
工事業者はほとんど管理会社ですから工事業者である管
理会社の口座に振り込まれるといった話までで、
あらぬ方向へ議論が進んでいますが？。

＞台風でバルコニー隔板が割れたとか入居者の子供が共用部を傷つけたとか
こういう小さい事故は、確かに保険適用を確認してから修理するかも知れません。

＞時間がない漏水事故でも状況の報告と見積額の提示で結論は出るでしょう
現に漏水が起きていて緊急に業者を呼んで応急処置をするのに、
見積を取れっていうんですか。
実際に遭遇したことが無いのでしょうね。

＞また過去事例を踏まえて保険対応の可不可は判断でき
保険適応するかどうかは、あくまで保険会社の判断ですよ。
応急修理が必要な場合、適応の可不可が判ってから修理する事は、
二次被害が発生するから不可能ですよ。

某管理員さんの書き込みが説得力があるようですね。
漏水事故等緊急を要する事故については、保険適用の
申請をしてもすぐには結論がでません。

＞それじゃ誰かのさじ加減で物事がすすんじゃいますよ。管理会社と契約しているんですよね？
管理会社の現実が見えていないですね。公務員か、一部上場のエリート社員の方ですか。
管理会社の担当者の能力と仕事量、修理部の能力と仕事量、管理員の能力、個々に相当差が有るわけですよ。
管理契約の範囲内ではあるが、緊急時は、ある程度は誰かのさじ加減で物事が進んでいくんですよ。

5962 匿名さん　は現実の話をしているんですよ。勿論私とは別人です。
それを（笑）とか、不誠実とか。
私に対して　釣り　とか。

＞台風でバルコニー隔板が割れたとか入居者の子供が共用部を傷つけたとか
これってあなたが現実に遭遇した事故ですか。
入居者の子供が共有部の何を傷つけたというのですか。

実際にあなたのマンションで起こった具体例を挙げて話をしてくれませんか。
仮定の話と、本来こうあるべき論は結構です。

>>5970 某管理員
まず、話を元に戻してください。
緊急対応の話はそのあとにして下さい。
組合加入の保険を使って専有部分の漏水事故の工事
を保険適用で修理をした場合の保険金の入金先の話です。
工事業者＝管理会社でしたね。

殆どのマンションがデベ系の管理会社に
管理を委託しているとはかぎらない。

>>5970 某管理員さん
5964です。あまりに偏った判断をスタンダードのように投稿されるので、普段は閲覧だけですが思わず投稿しました。私は管理現場で23年働いていますが、着地点があやふや仕事はしませんし、それは私が勤める会社の方針でもあります。前にも投稿しましたが保険対応は保険代理店との連携が必要不可欠です。漏水事故に特化してお話しすれば、それは保険対応できるか否かは勿論、事故状況により推定し得る原因の可能性と保険対応できる範囲の組み合わせです。
加害者と被害者がいれば双方に被害者しかいない場合は被害者に調査費を含む金銭負担の可能性または現実的に負担頂く了解が得られるまで着手しません。それが顧客と自社に対する誠意です。漏水ですから水みちが変わって被害状況が変わることも普通にありますが元々全て想定内です。緊急を理由に現場判断で自由対応も結構ですが、結果オーライではなかった時当然責任問題が発生します。仕方なかったは準備不足を正当化する便利な言葉です。不確定要素が多いなかでのスタンドプレーはドラマだけで十分です。それでも自己を正当化される方は、基本的にわかっていないのです。「現実は行き当たりばったりです」なんてセリフは聞いたことも吐いたこともありません。
長文失礼しました。

突然漏水が始まってかなりの量の水があちこちからぽたぽたと
落ちてきたとき、その対応も業者に依頼することはしないんですか。
そういう場合は、まず業者に連絡をして急場をしのぐ対応をするでしょう。
保険の問題でその了解が取れるまでは着手しないとはまたどんな管理会社
なんでしょう。
保険の代理店は管理会社でしょう。
それに階下の損害賠償はまず保険適用されるというのは分かっている筈です。
漏水ですから水みちが変わって被害状況が変わることも普通にありますが元々
全て想定内です。あきれました。

管理会社の中には、お客様に対する対応が悪いとこというか、
自分の都合しか考えていないとこもあるんだ。

マーケッティングの基本理念、お客様は常に正しい、
お客様は神様という理論は管理会社には通用しないか。

管理会社に管理委託しているので自業自得だと諦めるしかない。

自業自得はないでしょう。
悪ければ管理会社をリプレイスすればいいだけのことです。
管理会社の顧客獲得競争は激化してますよ。

＞悪ければ管理会社をリプレイスすればいいだけのことです。
労力・時間の無駄。

管理会社に改善を求めても聞く耳は持っていない。
損することは検討しないのが企業の鉄則。

だからリプレイスすればいいんです。
労力の無駄というものがいるが、それは新規に獲得できるんだから
管理会社は必死で頑張るよ。

>>5974 匿名さん
あなたは一つのことしかできないんですね。手配も入居者対応も保険代理店への連絡も同時ですよ。携帯電話はないのですか？あちこちからポタポタの時、あなたがすべきことはそういうことですよ。初期対応が1番大事であることは理解しているはずなのに、すべきことをしないから、行き当たりばったりで、貴重な時間を失って、結果責任を仕方ないで片付けるんですよ。

>>5974 匿名さん
追記ですが、保険代理店が管理会社だと決めつける発想があなたの全てを表していますよ。あなたのやり方は何を根拠にしているのですか？あなた1人の経験では？あなた以外に検証している方はいますか？百歩譲ってベターだったとして、明らかにベストではないですよ。柔軟な考え方を持つべきです。あなた以外の方のために。

管理会社が保険の代理店になっていないということは
かなり小さな管理会社なんですか。
専有部分で漏水が発生したら、一番最初にしなければ
ならないことは、原因元の給水をストップさせることです。
それをすれば溜まっている水は漏水しますが、それ以上の
漏水はしません。
給水は各戸で管理できますから。

>>5974 匿名さん
あのさ、階下への賠償は漏水原因によるんじゃない？そして全額でるの？

>>5984 匿名さん
なんでだよ笑、あなたの世間が狭すぎてビックリすることばかりだよ。管理会社は保険代理店を兼ねているのが普通なのかい？バカバカしい。給水バルブの件は否定しないけど、排水は疑わないのかい？人は咄嗟に嘘もつくし正直に言えないケースもある。粗相の可能性は疑わないのかい？溜まり水が継続して落ちてきていても実際はもう止まっている場合だってあるだろ？ヒアリングは？いきなりバルブを締めるのは上階住戸不在時だよ。

保険金入金先問題

大手の管理会社であれば、保険の代理店ぐらいは
しているよ。

>>5988 匿名さん
ちなみに大手って契約している管理組合数を指しているのかい？そうならどのくらいの規模の会社を言ってるのかい？全国に2000社以上あるんだぜ管理会社。あなたがいうその大手は何社該当するんだい？その全てが保険代理店を兼ねていると仮定して、それが普通かい？スタンダードかいそれ？少しは頭を使おうよ。ちなみに勤務先や同等規模の県内他社はやってないぜ保険代理店。パソコンで得た知識かいそれ？

要するにお宅のマンションが委託契約を結んでいる
管理会社は零細企業ではないですか。

>>5990 匿名さん
大企業幻想（笑）零細って…、何から学んだのそのゴミ屑みたいな価値観は。大企業がブランドで憧れなのは端々に出てくるからわかるよけど、現実が悲惨なのかな？価値基準が貧し過ぎて可哀想になる。

>>5991さん
参考までに聞かせてください。
おたくが契約している管理会社は管理会社のなかでは
大手にに入りますか。
管理会社側からすれば、保険の代理店になるということは
業績にもプラスになるし、管理組合のために保険の賠償にも
係れるのでプラスになると思うけどね。
だからほとんどの大手の管理会社は、保険の代理店をして
いるんだと思うよ。
実際漏水の賠償についても、管理会社が代理店だと対応が早く
なるし、保険についての質問にもスピート感が全然違うしね。

大規模修繕工事の話題が無難

零細管理会社に管理を委託しているんだろう。

大企業、高学歴、高収入　いわゆる勝ち組

>>5992 匿名さん
何もかも分かったようなことを言うのは素人の特徴やな。手続きが早い？前のレスで水漏れで保険会社の回答が遅いから先走って工事するとかの投稿あったやんあれ代理店管理会社やなかったか？ちなみにウチのマンションの管理会社は400組合くらいやけど、管理戸数が多い管理会社で自分のマンションにどんな良いことある？思い浮かばんわ。むしろ所帯がデカイと全ての単価が高そうやな。あと代理店言うけど損保保険大手だけで4社あるんやで、4社とも代理店をやることにメリットあるんか？1社の代理店やったら客は選べんがな、むしろデメリットやがな。管理会社は保険会社とのノルマもあるから高い保険料の保険会社を斡旋されてあんた気づいていないんちゃうん。笑い話やな。4社代理店しとる会社と取引する管理会社の方が利口やがな、ウチみたいに。チョット考えりゃわかるわな。あんた浅すぎやで。

保険を請求する場合、管理会社が代理店をしていると
対応が早いし、有利になるのは間違いないよ。

組合加入の保険に組合が注意しなければならないことは
保険代理店の工事費等に対する保険金の請求力の高低に
注意するべきである。
同じ保険金額で保険料の高低での加入は避けた方が良い
でしょう。
各マンションの構造や設備等を考慮して、工事内容によ
っては管理会社が委託契約に則って管理会社が代理して
いる保険会社が良いと思われるマンションもある。
組合員の事故等による損害を即座に保険で賄えるように
日頃から組合役員は心掛けるべきでしょう。

築年数が経過したマンションで一番問題となるのが漏水です。
特に築２０年を経過したマンションの保険料は総合保険の
場合、大手損保の場合殆ど２倍前後の保険料のアップとなります。
そこで建物設備等の管理や修繕積立金がしっかりと積み立てられ
ているマンションにとって有利になるのがドクター保険です。
うちの場合は、相見積もりをとった大手損保と同じ条件で半額
程度に納まりました。
一度ドクター保険を検討されてはいかがでしょうか。

>>6000 匿名さん
ドクター保険の代理店は管理会社でも
取り扱いますでしょうか。？

>>6001さん
ドクター保険の申し込みをすれば、保険会社が契約している
マンション管理士協会から管理士が派遣されて審査をしてくれます。
その際、管理会社に連絡がいくと思いますので、管理会社はそこの
代理店となります。
私どものマンションでは現在ドクター保険で契約しています。
マンション管理士が審査をして保険会社に通知書類を送付します。
それで保険料が決まりますが、評価が高いと必然的に保険料は安く
なります。
うちの場合は、従来は大手損保の５年の総合保険でしたが、同じ内容で
２倍程度の大幅値上げとなりましたので、ドクター保険に依頼した所
最高の評価をいただきまして、大手損保の見積もり額の半額程度の
保険料で収まりました。
契約後の賠償等につきましては、従来とほとんど変わらないようです。
対応は管理会社が代理店となりますので、迅速ですよ。

>>5998 匿名さん
代理店に差はなく担当者によるんじゃないの？それより管理会社が保険代理店を兼ねていて保険金がでなかったり、少なかったりした場合…あっ！わからないし気づかないか。保険会社の言いなりの代理店だったら…も疑わないよね。赤子のように何の疑問も持たず管理会社を信じてるもんね。誰が見ても保険金満額でる事故は誰が担当しても同じだけど、代理店の力量が問われる事故は誰が評価するんだい？あっ！しないのか、管理会社を信じてるもんね。

交通事故の場合もそうだけど、補償額の大小は交渉次第で
大きく変わるものです。
漏水の場合の下階への賠償はほとんど全額でますよ。
原因調査費用の使い方も管理会社の担当者次第です。
水栓からの漏水の場合、原因元の水栓の交換については
原因調査費用で対応できます。
だから保険料は安い方がいいですよね。故にドクター保険
の検討をしたらどうですかということです。

管理会社が代理店の場合、手数料収入が入る保険会社を忖度し保険料を負担する管理組合は素人だからこれは保険対象外です。で、おわっている事象が結構あると思う。
だから、保険の更新時に理事会は、日本損害保険協会発行代理店のコンプライアンスガイドを読んで勉強しましょう。
これは(金融庁管轄で)改定保険法に基づき作成されたものです。
https://www.sonpo.or.jp/about/guideline/ev7otb0000000cjp-att/boshuguid...

>>5997 匿名さん
理解力がないのかな？だから5996さんは、4社のノルマを平等にこなせるのかっていってるんじゃないの？管理組合側からしたら、保険料が安い保険会社を希望するだろうよ。だけど何社もの保険代理店をしている管理会社は、保険料が高額だったり、不人気の保険会社とも契約件数を稼がないといけないだろ？明らかに騙されて高い契約をしている管理組合は存在すると言うこと。保険料高くても良いよ担当者さん！って言う馬鹿はいないから、他の保険会社の情報を伏せて契約してるに決まってるだろ。それが実態だよ。保険代理店を兼ねた管理会社をありがたがってるあんたと5998に言ってるんだけど理解できるかい？

>>6006 匿名さん
ちなみに来年1月から全社保険料が値上がりする話は管理会社から聞いていると思うけど、ハッキリ言えるのは単年で加入してたり、来年満期を迎える組合は、今年中に５年ものに加入し直すべきってこと。まぁ保険代理店を兼ねた管理会社なら当然告知しておくべきだし、してるはず。盲信するのは結構だけど管理会社が保険代理店を兼ねているからメリットがあるなどと言うセリフは今年中の提案があるかどうかも一つのポイントだよ。まぁ全ての組合には当てはまらないけどね。

保険については、従来の損保会社から変えた場合、
保険料が高い安いが問題になります。
補償内容について、今までより内容が悪ければそれは
問題になりますよ。
それからマンションの場合、殆どが５年の総合保険に
加入しているんじゃないかな。

仮に、5年長期一括払いにすると係数は4.40と成り保険料の削減になりますので結構なことです。
しかし、管理費口座にそんな余裕のある管理組合は多くはないかと。
資金繰りについてもご教授頂けませんか?

管理費等が1㎡当たり100円を超えても不足する
マンションは無駄使い等の何らかの原因があります。
精査された方が良いでしょう。

>>6009 周辺住民さん
修繕積立金会計から借りて管理費会計は前払い扱いする、毎月毎年修繕積立金会計へ管理費会計から返済していく。満期でチャラ。決算上もわかりやすい残○ヶ月分とかネ。

>>6008 匿名さん
大手4社は来年1月から全部値上げ、今年も値上げだったね、毎年か。当たり前だけど補償は同一仕様だよ。あと…ほとんどの組合が５年はわかってんの。だ、か、ら、来年５年目の組合は今年解約して新たに５年ものに入れば来年５年もので更新するより遥かに安いし良いでしょうって話をしてるんだよ。これって結構重要だよ。こんなスレでいうのもなんだけど。ちなみに今だと損ジャが1番安いね。ただ今年も残り3ヶ月余り、管理会社は嫌がるねー手間だもの。総会開くの。管理会社の誠意が試されるね。特に保険代理店の管理会社は。

お金がない組合さんも、単年は割高だから、この機会に５年一括してみたら。どっちにしろ選択肢として無保険はない訳だから。修繕積立金の使途が決定していたり、修繕積立金そのものが無い組合さんにはお勧めできませんが。

>>6009 周辺住民さん
私の所は新築時に1年保険に入っていましたが、去年9月に5年保険に切り替えました。
同じ保険会社だったので残期間分の中途解約金が全額戻ってきましたし、駐車場使用率が想定より多かったので乗り換える余剰資金がありました。

>>6009さん
うちの場合は、管理費に余裕があり数年おきに修繕積立金に
振替をしています。
使用料収入が大きいのがその要因なんですが、使用料のうち
一部管理費口座に振り替えていますがその額が大きいんでしょうね。
しかし、管理費が貯まれば数年置きに振り替えていますので同じことですけど。
管理費に余裕があるので通常の補修工事が簡単におこなえるのが
気にはなります。
使用料を含む修繕積立金は１戸当たり月23,000円ほどあり、専有部分の
給排水管の更新工事とかサッシの交換も含む全てやらなければならない
工事のすべてを含めています。

>>6010さん
管理費の中で大きなウェイトをしめるのが、管理員人件費、
清掃費、委託管理費です。
管理員を一人増やせば大きな経費が必要になります。
また、管理員の時間の延長や清掃員の数や時間を増やせば
それだけ経費は必要となります。
１㎡当たり100円ということは１戸当たり7,000円にしか
なりませんよ。安い部類にはいるんでしょうね。
管理員さんやコンシェルジュとかはついているんですか。
管理員と清掃員が兼務となっているマンションもありますからね。

6009　周辺住民です。
5年長期一括払い保険の、資金手当てにつきまして皆様からたくさんのお知恵を頂き有難うございます。
保険契約は総会上程議案としていますので、その議案に修繕積立金会計利用も加味する方向で検討できればと思っています。

５年の総合保険は修繕積立金からの
充当が普通ですよね。
通常の管理ではありませんから。

管理費が１㎡当たり１００円とはまた安いですね。
管理員は常駐しているんですか。
少なくとも２交代制にしないと、朝８時から夜８時まで
の時間では長すぎますから。

>>6019さん信じられないようですね、
500戸超の６棟で12階建ての築28年の団地型マンションです。
管理費１㎡当たり約８１円、修繕積立金１㎡当たり約１００、
主な施設で駐車場使用料は1区画７０００円です。
年間管理費合計収入が　　　　　 ３３００万円、
年間修繕積立金合計収入が　　　 ４１００万円、
年間駐車場使用料合計収入が ４５００万円、
主な収入は以上で合計収入が １億２０００万円です。
この４点の収入の他に施設等使用料が加算されます。
2度目の大規模修繕は終わりました。余剰金はそれ相当残っています。

>>6020さん
まず管理費会計と修繕積立金会計の考えがごっちゃになっています。
築２８年ということは、これから大型設備の更新工事が始まる時期
です。
エレベーター、玄関扉、窓枠・サッシ、給排水管、、給水施設、敷地
の整地等がこれからやってきます。
それに専有部分の給排水管の更新工事も必要になりますよ。
修繕積立金が年間4,100万円、Ｐ場使用料が全て積立金に充当できた
としても4,500万円しかありません。
本当にそれで足りますか？
もう一度建築士と検討して、しっかりした長期修繕計画を作成し、やらな
ければならない工事のすべてを網羅した総工事費から、１戸当たり
月の必要修繕積立金の額を算出しなければならないでしょう。

>>6021 匿名さん
ご心配頂きありがとうございます。
当マンションには建築士、弁護士、マンション管理士、
会計士等が居住しておられ管理についてはお互いにネ
ットワーク等を利用して情報の交換をしておられます。
幸いなことにめぐまれております、
組合員等の中には外部のマンション管理士等に当マン
ションの資料を基にアドバイス等を受けておられて、
時々理事会にこられて感謝の意を受けています。

建築士とマンション管理士がおられるのなら、無償で
長期修繕計画書を作成してもらったらいかがですか。
当然専門委員会を設置して、建築図面を基にしっかりした
計画書を作成するといいでしょう。
但し、建築士は積算に強い方でないとつくれないと思いますよ。
そこでやらなければならない工事をすべて洗い出し、概算設計書と
数量調書をもとに各箇所の工事費を算出します。

無償が前提ならやらないと思う。
やってもらうなら有償が前提です。

無償でやってくれないのなら、外部の長期修繕計画作成の
経験のある積算に強い建築士に依頼すべきです。
中途半端な知識や時間しか割けない建築士はかえって邪魔
になるだけです。
うちにも建築士がいましたが、設計管理方式を採用してましたので、
外部のコンサルタントに相見積もりを取り、説明会で専門委員
が採点をしてその建築士に依頼しましたが、工事が始まると
その建築士が時々おもいついたように業者に対して文句とか注意
をしていて、報酬を支払って雇った建築士と衝突をしていました。
全く無責任なんですよね。
プロの建築士を雇ったんならその者に任せるべきです。

マンション内に弁護士や公認会計士、建築士等がいても、
理事としての役割とか無償でやらないのであれば、いても何の
役にも立ちませんよ。
必要があればお金を払って外部の者に依頼するのがいいでしょう。

>>6023 匿名さん
長期修繕付き縦筋計画書は作成済です。
あくまで計画書ですから参考にしています。
全ての問題は理事会が中心で各専門業者の意見
を参考にして計画書は作成されています。
マンション内には専門委員会など立ち上げる必要性
は感じません。
マンションの建物・設備等の修理項目を網羅した計画書
ですから理事会で各修繕項目に計画と金額と積立金の収支
を入力していけば修繕積立金の過不足が自動的に算出され
ます。
私のマンションでは駐車場使用料は一般会計（管理費会計）
に繰り入れて、年度末には剰余金は特別会計（修繕積立金）
に繰り入れています。
修繕計画書の各修繕項目の修繕費は特別会計（修繕積立金
会計）からの支出になりますので、
>>6021 匿名さんの仰る修繕項目は全て網羅されておりま
して現在のところ資金は50年間ショートの心配はございま
せん。
将来万が一の災害等で資金不足を生じた時に備えて借入金
の手続等を容易にするためにも管理組合は法人化してあり
ます。
組合活動日誌には役員の交代時の引継ぎ等や総会で数年に
一度の割合で冊子を作成して配付しております。

長期修繕計画書は各専門業者の意見を参考にして作成できるほど
簡単なものではありませんよ。
多分あなたは、鏡となる長期修繕計画書の内訳書となる、設計概算書
や数量調書をご覧になったことはないのではないでしょうか。
かなり分厚い資料ですから。
それから借り入れの手続きを容易にするために法人化してあるとのことですが、
借り入れをするのに法人の有無は全く関係ありません。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

500戸超マンションで１区画月額７千円の駐車場の年間収入が4500万円ということは
ほぼ満車状態ということか。商売繁盛でうらやましい。

6棟の管理組織を棟別にして管理会社も別々にすればいいと思う。競争意識も働き、お互いの情報を共有することで大きなメリットも生まれてくると思う。
情報のシェア、これとうまく付き合えばお互いの苦労も報われる。
組織が大きくなればなるほど、管理者としての目が行き届かなくなるのは目に見えている。

500戸超マンションさんはお困りごとのないご様子。もういいんでは?

５００戸超で築２８年のマンションで節約の一環として
給水システムの変更を行いました。
旧システムは水道局の水を貯水槽にため込んで増圧ポンプ
で各戸へ給水しておりました。
この度水道を貯水槽を得ずに直接増圧ポンプで各戸に給水
する方式に変更しました。これにより貯水槽の定期点検や
水質検査等や水道メーターの定期交換やメーター検針が行政
の方でしてくれますので不必要になりました。
増圧ポンプも旧システムでは１８機必要でしたが、６機で各
戸への給水を賄えます。
これ等だけでも相当の節約になりました。

要するに高置水槽だったのを増圧直結方式に変更されたんですね。
古いマンションでは高置水槽がおおかったのですが、交換する時は
増圧直結方式に変えるのが主流です。

>>6029 匿名さん 駐車場はほぼ満杯です。
原則は一戸に一区画以上保有しています。
＞＞6033 匿名さん、貯水槽方式には変わりませんが
高置水槽ではありません。

>>6030 匿名さん
本当は複合型で団地ですが、管理規約は単棟型です。
複合用途型団地の標準を参考にして管理規約の全面改正
はしたいとは思っています。
手元には改正案はできておりますが、
理事の面々と各事案の詰めをしています。

>>6034 匿名さん
変更前は水道料差益ありましたか？
ある場合、水道局との個別契約にすると、受水槽の維持費を加味しても逆に高くなるケースもあるようですが。

>>6036 eマンションさん
デメリットして差益はありました。
過去の収支報告で一応差益を計算はしました。
丁度そのころ受水槽清掃業者の作業員が貯水槽で水浴び
をしている姿がネットで騒がれて問題になり受水槽廃止
論が追い風になりました。
それでも試算ではそれ相当の節約にはなります。

>>6037 匿名さん
ありがとうございます。
やはりコストの面では差金ある方が有利なのですね。
どちらを優先させるかは、財政状況にもよりますので悩ましい所です。

>>6038 eマンションさん
差金がある方が有利とは確定はしていませんが、
水槽の清掃、水質検査（週１回の塩素濃度測定含む。）。
7年から8年に一度の水道メーターの交換の廃止、検針業務
と水道料の徴収が行政側への管理移行。
等々がメリットとして挙げられます。築年数が28年では
旧システムでも差し支えなく。使用でき、更新としては早
めですが、ポンプが作動不備が起こりだしていました。
今後のこれらの経費の削減と差金の差を比較して次回の更
新の参考にしていきたいと思いますが、役員会の結論は十
分節約に値するとの結論です。
その他に２００台近い駐車区画が機械式駐車場に依存して
いる問題もありました。

>>6035さん
複合型マンションなのに単棟型管理規約では、いざというときに
対応ができません。
早く専門委員会を設置して全面改正をすべきでしょう。
改正するときは、改正する現行規約と改正案の比較表が必要に
なりますので左右対照表を作成されるとわかりやすいし、説明も
明確になります。

ただその場合、複合型ですから商店とか事務所とかあるんではないですか。
別の組合にするには、そちらの了解も必要でしょうね。

うちも２棟なのですが、渡り廊下でつながっています。
ただ、共用玄関や管理員室、メールボックスについては
片方にだけあります。
ただ心配なのは、もし地震や大火災で片方の棟だけが倒壊等
した場合の対応がむずかしいので、規約には、大災害等で片方
の棟だけが倒壊等をした場合は、団地型管理規約で対応すると
いう規約を規定しています。

いざというときのために、少々無理をしても
規約の改正はしておくべき。

>>6038 eマンションさん
組合の差益の分は居住者に還元される。
分譲当時からの会計報告書を保管している組合員
が水道代が少し安くなったと言って喜んでいます。
勿論私もうれしいです。

>>6042 匿名さん
大変役に立ちます。

修繕積立金の運用についてですが、マンションすまい・る債や１０年利付国債
を購入していると、いざというときに解約等をしなければならないので購入する
場合は、大規模修繕工事の時期を検討してから対応すべきです。
すまい・る債の場合、１０年分を毎年債権が発行されていき、１０年で終わる
訳ですが、例えば５年で解約するとなると５年以降の金利は大幅に低くなります。
１年目の利率は0.011%、５年目は0.129%、１０年目が0.128%となります。
１０年間の平均利率が0.143%です。

銀行預金にしておけばいいんですが、ペイオフ等も
考慮しなければいけませんしね。
利息自体は少ないので解約してもいいんでしょうが。

単棟型マンションでは２棟のうち小さい方のマンションが
倒壊した場合は、小規模滅失ですからね。
普通決議で対応できます。
しかし、実際は建て替えになりますし、工事費も大きい。
全戸で負担をすることになれば、大きい方の建物の住民は
反対するでしょうね。
それに、倒壊した建物の住民も出来上がるまでどこかに
引っ越しをしなくてはならないでしょう。
そして完成したら、全戸で負担して建築した小さい方の
建物は、新築になり、倒壊しなかった方の建物の住民は
古い建物に住まなくてはならないし、不満がでるでしょう。

資産価値が大きく変わりますね。
それでは全戸から建て替え費用を徴収することはまず不可能です。

連担棟のマンションてわかりますか。

>>6050 匿名さん
解らない。

後ほど、連担棟のマンションについて書き込みをします。

連担棟？　連単棟？

　２）連単棟型

　　　　　外観上数棟に分かれているが、渡り廊下やエキスパンションジョイント等によりその一部分
　　　　が構造上連結され、多くの場合、エレベーター、玄関ホール等の部分を共有しています。
　　　　　利用上の独立性の有無の判断には、ポンプ室、電気室、受水槽等がいずれかの棟に存し、
　　　　ある棟にはそれがないという場合が考えられます。
　　　　　しかし、各別棟とみるか、併せて一棟とみるかによって、復旧や再建のための決議参加者
　　　　の範囲や決議に必要な議決権数、費用の負担といった面で全く違った展開になります。
　　　　　しかし、建替えに関する６２条以下の規定は、６６条において「団地」には準用されていない
　　　　ので、マンションの一部または全部の棟の建替え決議等を団地の単位で行うことはできない
　　　　となっています。

　　　　　連単棟の多くは、各部位（棟）が相互に補完し合う、或いは利用しあうことを前提として全体
　　　　で一棟として、又、防災上の見地からもこのような設計になっている場合が多いようです。
　　　　　マンションが区分所有建物という共有・共住社会である、いわば運命共同体であるというた
　　　　めにも不可分性、一棟性の範囲はできるだけ広く捉えておくことが必要です。
　　　　　しかし、災害の際は、各棟ごとの損壊の程度に大きな差が生じることが発生します。
　　　　　ある棟は、もはや復旧不能で倒壊の危険すらあるのに、片方は外見上はほとんどダメージ
　　　　を受けていない場合もあります。

　　　　　復旧の費用等を個別に積算した場合、各棟ごとにその額に大きな差が生じてきます。
　　　　　又、小規模滅失は、建物価格の２分の１以下をいい、大規模滅失は建物価格の２分の１を
　　　　超える場合をいいます。つまり、２棟ある建物で小さい棟の場合はたとえ建替えでも小規模
　　　　滅失であり、大きい方の建物であれば大規模滅失となります。（連担棟の場合）
　　　　　この違いにより、議決要件や復旧に要する費用の負担等がネックとなっています。

　　　＊連単棟の復旧における合意形成が困難であることの一因

　　　　　　区分所有法は、一棟の建物の場合、専有部分に対して負担割合、決議参加者の範囲、
　　　　　議決要件等が決められています。
　　　　　　特に、負担割合についての法の原則からいえば、専有部分の床面積の割合によって
　　　　　決められていることに対する不公平感、割り切れなさが生じてきます。
　　　　　　例えば、連単棟の建物の片方が倒壊して、その棟の建替え決議（復旧決議）が承認され
　　　　　たとしたら、全区分所有者で、費用は専有部分の床面積比に応じて負担しなければならな
　　　　　くなってきます。勿論、その復旧決議に参加しなくて買取請求をしてくる者もいるでしょう。
　　　　　　その場合、出来上がったその棟は新築となり、資産価値も当然高いものとなります。
　　　　　　同じ費用を負担したのに、もう一方の棟の住民は、納得いかないのではないでしょうか。
　　　　　　又、この決議が承認されないで再建ができない可能性も十分考えられます。
　　　　　　もし再建すれば、新築後は団地型へ移行する可能性は高いものとなるでしょう。
　　　　　ということは、将来残った棟を建替えする場合は、その棟の者だけで建て替え費用は負担
　　　　　することになります。

　　　　　　建替え（復旧工事）工事期間中は、残った棟の、施設等の修復や維持をしていかなけれ
　　　　　ばなりません。修繕積立金についても、各棟に分配することはできません。
　　　　　　今後も敷地や駐車場、浄水設備等の管理をしていかなければならないからです。
　　　　　　しかし、買取請求をした者については、積立金の配布は法で義務づけられています。
　　　　　管理費についても、工事期間中は片方の住民は住んでないのに徴収されることになります。

　　　＊連単棟の復旧の合意形成促進のために

　　　　　このように、いろんな問題点が発生してきますが、大震災等が発生し、片方の棟だけが大きな
　　　　被害を受けた場合、それでも試行錯誤して復旧・建替えに取り組んでいかなければなりません。
　　　　　現在、これに対する法律も、国の対応策も取り決めが明確ではありません。
　　　　　神戸大震災の場合は、それぞれのマンションで対応がされました。しかし、法的な規定が明確
　　　　でないために、いろんな問題や紛争がおこりました。

　　　　　そこで、合意形成の促進のために、一棟の範囲と有事の場合の費用負担をケースによって分
　　　　けて規定しておくことが必要となってきます。
　　　　　少なくとも、６１条が適用されたり、６２条が論争される場合は、決議参加者の範囲は１棟の建
　　　　物を構成する区分所有者とするが、費用負担の割合には差を設け、予め規約に定めておくことが
　　　　必要となってきます。
　　　　　復旧を迅速に行う事を第一に考えた場合、１棟の建物とは考えず、それぞれを独立したものと
　　　　して被災棟の復旧対策を取ることも検討していかなければなりません。

　　　　　区分所有法１１条・１２条・１４条には、この一部共用部分の規定があるが、１棟の建替えの場
　　　　合を除き、復旧・再建に要する費用の負担については、この概念を活用し、補修の場合と特定の
　　　　棟の滅失・新築の場合に大きく分けて考えるべきです。

　　　　　１棟の一部を再建する場合、その棟の再建費用については、そこに存する区分所有者のみが
　　　　費用を負担するか、あるいは負担の比重をより重くし、他の区分所有者の受益の程度を勘案し
　　　　て、予め規約で定めた割合による負担とするといった形で提案したらどうだろうか。

　　　　　連単棟に対する法の定めがなければ管理規約で決めておけば、それを適用すればいいし、も
　　　　し法令ができたら、それに合せて改正をすればいいと思われます。

>>6042　匿名さん　2020/09/30 11:22:13
>うちも２棟なのですが、渡り廊下でつながっています。
>ただ、共用玄関や管理員室、メールボックスについては
>片方にだけあります。
>ただ心配なのは、もし地震や大火災で片方の棟だけが倒壊等
>した場合の対応がむずかしいので、規約には、大災害等で片方
>の棟だけが倒壊等をした場合は、団地型管理規約で対応すると
>いう規約を規定しています。

「団地型管理規約で対応するという規約を規定」とは、どういうこっちゃねん？
管理規約に中に、団地型管理規約を組み込んであるということ？

災害等の対応
　災害等で片方の棟だけが復旧工事や建て替え工事が必要な事態が
生じたときは、区分所有法の団地に関する復旧・建て替えの円滑化法
に関する法律を準用して対応するものとする。

上記のように規定しています。