「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

>>5839さん
管理規約と各種細則の全面改正は意外と難しいものです。
改正をするには、まず比較表を作成しなければなりません。
左側に現行規約、右側にその条項に合わせて改訂案を作成
しますが、改定案には、分譲後以降改訂になった規約や細則、
また、標準管理規約に合わせて現行規約に載っていないもの
を作成します。
これが作成できれば、あとは簡単です。要はその比較表を
誰が作るかということになります。
ちょっと賢い方ならだれでも比較表はつくれますよ。
ただ、比較表が出来上がったら、自分のマンションの規約として
修正や不要なもの等を専門委員会で検討して完成形にしなければ
ならないでしょう。
マンション管理士に標準管理規約に準拠して作成してもらうだけで
５０万円ですか。たかいですね。
私は、うちのマンションと近辺のマンションで２回全面改正をやり
ましたがボランテイァでしたので、パソコンに打ち込んだり、プリント
アウトしたり、インク代等全て自費でやりましたよ。
まあそこまではやらなくてもいいですが、自分たちで改正しなければ
意味がありませんよ。

>>5840 匿名さん
そう思いました。分譲時の規約承認案は私も持っています。
説明会も私の出張時に行ったようです。
私は理事会に規約が解らなければ、原始規約、各期の総会
と議事録を管理士会に持ち込んで相談する旨を伝えてあり
ましたが、相談をしたとは言っているが、
管理士会に相談が事実であれば原始規約が規約原本になっ
たはずです。使用細則や運営規則も改正案の中にはありま
せんでした。
作成料の予算が30万でしたが決算書では10万円の支出に
なっております。

現行条文と改正条文の対比表をつくるだけなら素人の私でもできるｗ
重要なのは改正条文が法令や他の規約条文と整合性が取れてるか、のチェックだ。
ある共用施設について法令が「使用できる」、改正条文が「使用できない」と
規定すればアウトになる可能性は高い。
実は、規約全面改正を言い出した爺さんは、現行の団地型の規約は棟総会などの
無駄な規定が多いから単棟型に簡素化すべきと考えていたのだが、法律を読むと
棟総会の決議事項は団地総会では決議できないことになっている。
このようなチェック作業がやたら面倒なので、専門家にお任せすることになった。

マン管士に依頼するとしても、比較表まで作成してくれるのですか。
総会では特別決議が必要なんですよ。
当然改正案には、今まで改正のあった規約や細則、標準管理規約から
漏れているものも載せてなければならないですよね。
各条ごとに、改正の比較がなければ検討もできませんから。

私は自分のマンションの分譲当時に承認した原始規約を
手元に持っています。
その規約をエクセルに書式を作り落とし込んでいます。
総会に提出された規約の制定や変更や廃止をその都度書
式に落とし込んでいます。
議事録を確認して可否も記録します。
規約の全面改正があるときの総会への出席時に確認しま
すが、全面改正時には相当の条文が削除されて総会に提
案されていました。
このような事態が生じていても組合員や役員はその件を
理解することができませんので改善要求はしませんでし
た。
マンションの管理の一番大切な決め事である管理規約を
大切に思っている組合員がすくないので改善要求などは
できません。
役員の順番が回ってきたときには理事長に立候補して、
理事長になったときに理事の面々に説明してこの規約を
無効にして新たな規約を民主的方法で変えていきたいと
思っています。
それとも改善方法を提案したほうがよかったでしょうか。
改善要求しても無駄に終わることは明白ですのでこの方
法に考えを変えました。

>>5846さん
現行規約をエクセルに落とし込んでいるのなら、Ａ４の横書き
にして、文字の大きさを８ぐらいにすれば、左に現行規約、
そして右側に改正案並びに標準管理規約で抜けているものを
掲載すれば改正案の検討資料はできあがりです。
必ず現行条文と対比できるように合わせるといいですよ。
当然今まで改正になっているものは現行規約にすべて含めて
おくべきです。
現在の規約が総会で承認されたものでないのなら、その規約は
無効ですので問題はないでしょう。
あなたが理事長になられたときにやられた方がいいと思いますよ。

　　現行規約　　　　　　　　　　　改正案
第〇条　　　　　　　　　　　　　第〇条

管理規約と各種細則の全面改正、やる気があれば
できますよ。
頑張ってください。

管理規約の改正は難しいからスレは盛り上がらない
ようですね。
現役の理事長や理事がいないからかもしれませんが。

うちのマンションでは零細建設業に勤務する組合員が
総会に出席して規約や法律のことはわからないけどと
前置きしてマンション管理士試験の話をしていた。
宅建は持っているようだけれども発言内容からすると
支離滅裂な内容であるが、
出席者はみな理解しているのか理解できないのか理解
に苦しむ状態の総会でした。
知恵遅れ同士のやり取りだから今後のマンションの行
方が見えるようですので買い替えを考えだした。
やはりマンションは管理を買えは管理会社を買うので
はなく、
組合員の管理に対する姿勢を買わないといけませんね。
住んでみないと解らないのは残念です
。媒介業者は頼りないですし。

エクセルに不動産六法全文を落とし込みたかったのですが
間に合いませんので下記の件位は落とし込みました。
区分所有法、標準管理規約（単棟型、団地型、複合用途型）
、標準管理委託契約、標準重要事項説明、適正化法、建替
え円滑化法、個人情報保護法、建築基準法、民泊に関する
法律、宅地建物取引業法、等々。
>>5847 匿名さん の方法に加えて会計報告の月別収支報告
書の12か月分を収められるように書式を作りました。
会計報告も月別に比較できるように作成しました。
これ等の書式を以って弁護士等への相談内容をあらかじめ
送付して短時間で相談をし、返事をいただくように工夫し
ております。ごく親しい区分所有権者からの相談には即座
に書面を添付して送信できるようにしています。
慣れた方は非常に使いやすく作成できるとの高評価をいた
だきました。
この書式を作成するにあたり自分のマンションの26年分の
会計報告をエクセルにお落とし込んでいる途中で、
決算の合計金額が意図的に改ざんされた金額であることが
判明しました。
その後の会計報告は剰余金と前期繰越金に瑕疵があるので
無効であることまで確認できることが出来ました。
管理会社の担当の着服の証拠になります。

管理規約改訂もそうですが、色々知識の参考にしたい方も多いと思うのですが、投稿者のほぼ全員が自慢話と苦労話を行き来されておられる。たまに膨大なコピペの方もいますが。労をねぎらってくれる方がいらっしゃらない寂しい方々なのでしょうかね。

>>5852 匿名さん
分譲マンションの管理において順番制で就任して理事長に
なりいろいろ経験をしますが、
労力の割には労いの言葉一つ聞いたことはありません。
私のマンションの理事長は、やる気を起こして相当の実績
をあげられたのに、組合費の無駄使いをしているとか、
業者から賄賂をもらっているとかの陰口のみ聞こえてきます。結局自分のマンションを守るためにマンションの維持管理を
しているし、
自分も心地いいと言っていました。
他人の為になることは自分の為でもあるわけです。
永住したければ各組合員が管理に携わらないといいマンショ
ンにはなりません。

しかしほとんどの住民はマンション管理には無関心ですし、
輪番制の理事が回ってきても、理事会では意見も言わずただ
出席しているだけの方がほとんどのようです。
当然理事長が一番苦労しているわけですが、その任が外れても
労いの言葉はありません。

自分のマンションの悪を退治して住みよいマンションにする
ためには理事長が私に相談したことは、
規約の改正、機械式駐車場や給排水管の問題でした。
色々な改革（革命）を行うために予算を数億円必要だし組合
の法人化をしなければいけなくなりました。
一つ一つ解決するためにはそれ相当の計画と月日を必要とす
ることでした。
工事も最終局面に差し掛かった時に理事長が子供の為に駅近
の高級マンションを購入し、
側近の私は車が古くなりエンストが多くなったので交換しま
した。
親しい組合員から理事長と私が組合費を横領しているとの噂
があると聞きました。
そう思われても仕方ない行動もありました。仕方ないでし
ょう。
業者等とは絶えず打ち合わせの為に合わなければいけないの
です。
噂の発生源反理事長派と今度の計画に外された悪徳管理会社
の二者の共謀発言は明らかでした。
説明会等では＞＞5852 匿名さん みたいな意地悪な組合員
が登場して私たちを追い込みます。
これは仕方ないでしょう。
管理会社を外してマンションの改革をしようとすれば覚悟し
なければいけません。
マンション管理士等にも相談しましたが、気休めにはなりま
すが、
実際の現場は大きなお金が動くと必ず陰口は覚悟しなければ
なりません。
良いマンションにしたいのであればこのような腹の座ったぶ
れない管理者を選任する方法を講ずるべきでしょう。

うちのマンションでも大規模修繕工事が２年後に計画
されていまして、その専門委員会が立ち上がりました。
私は、業者選定に関して後ろ指をさされるようなことは
絶対しませんし、選定方法や業者候補の選定はすべて
オープンですし、住民に対しても情報の提供は欠かしません。
業者からの賄賂とかも考えたこともありません。
寧ろパソコンでの資料作りのためにインク代、用紙等の自費
が発生していますが、それを組合に請求することはありません。
これから、建物診断業者、設計監理業者、建設業者の選定が
順にはじまりますが、マンションのために頑張ります。

>>5852 匿名さん
このような汚い考えのマンション管理士等が存在するのです。
上手くいかないことが多くて悩みがあるのでしょう。仕方な
いです。ご自由にどうぞ。匿名掲示板の宿命です。

>>5852さん
私はスレ主ですが、ここのスレには質問に答えることも
しますが、何もなければ情報の提供もしています。
別に労いの言葉等は必要ありませんし、それを期待している
訳でもありません。
ボランティアとして、マンションのことに対して悩み等が
あればそれにお答えしているだけです。
ここは匿名掲示板ですからね。

規約や細則は蛍光灯や防水シートと違って経年劣化ということがない。特に問題がなければ５０年でも使用できる。だから、全面改正といわれても何のためにやるのか組合員がピンとこないのは当たり前だ。うちのマンションの規約は区分所有法の平成１４年改正が織り込まれていない。だから、いまだに大規模修繕工事は特別決議だし、総会の採決で可否同数の時は議長が決するなんて旧石器時代の規定が残ってる。当然一括建替えに関する条文もない。
これらの条文整備をマンション管理士事務所に５０万円プラス消費税でやらせる。全面改正とは言うが、内容的にはその程度だ。

実は、私が理事の時に第１回大規模修繕工事をやったのだが、法律では普通決議でいいことになってるので当然に普通決議事項として処理した。後になって規約集を読んでたら特別決議になってるので、おかしいと思ったが、もう決議したし工事も始まってるから仕方ない。完工したら誰が何言ってもどうにもならんだろうと思って放置しておいた。しかし、まあ２回目の大規模修繕までには規約を直しておくほうがよろしかろう。

総会で可決された管理規約の製本が出来ましたので各組合員
に配付されました。
表紙にマンション名と改正日と管理組合名が記載されている
だけです。
これでいいのでしょうか。
偽管理規約を作成しようと思えば簡単にできます。
作成者の記名押印はいらないのでしょうか。？

>>5859さん
規約の全面改正を何故やるのかという疑問があるんですね。
もし、規約集が分譲時のままなら、それ以降改正が行われた
規約や細則は議案書に載っているだけであり、それを各区分所有者
は保管していても現実的には１つの規約集になっていないと
検索は難しいでしょう。
それに区分所有法や標準管理規約は改正が行われていますが
完全に全て理事会や総会で検討されたわけではないと思います。
だから、今まで改正のあったものや、標準管理規約等改正しなければ
ならないものを全面的に洗いなおすことが大切なのです。
だから管理規約と各種細則の全面改正を行い１冊にまとめなおさ
なければならないのです。

>>5861さん
総会で承認されたのならそれが正になります。
総会では改正分は、現行規約と改正案の比較表のもとに
承認されたのですよね。
それから、総会で承認されたものが規約原本となりますが、
理事長の署名押印が必要になります。

分譲時の規約原本が行方不明なので理事会と管理会社で
共同して規約原本もどきを作成したものを比較表の元に
して改正案を作成した。
規約原本が無くても分譲時に各買主が承認した規約案が
あるのでそれを規約原本とすればいいのに、
上記で述べたように理事会と管理組合が共同して作成し
たものを規約原本として、それを基にして改正案を作成
し総会に提出して可決されたものを規約原本として配布
したものには理事長の署名押印はありません。
総会は無効である上に配付された規約も無効であり、
作成費の予算が50万円を10万円に値下げした金額も無効
ではないでしょうか。？
多分理事長は理由があって記名押印を拒否した経緯があ
ります。

>>5856 匿名さん
尊い心がけだと思いますが、なぜ私物を提供したり、領収書が手に入る経費を精算しないのですか？手出しは勘繰られたりする諸刃だと思いませんか？手出しをするほど役員には得があると。精算すれば決算上、何をしたかの活動報告を説明する場があります。1番いけないパターンは自分がマイナス思考に陥った時に「手出しまでして頑張ったのに」と言って「誰も頼んでいない」と言われて、その高い志しが折れてしまった方を数人知っています。他人には言わなくてもそんな風に思った自分に自己嫌悪を抱いて退任してしまったり、負のスパイラルに陥る原因になります。身銭を切るのは誰のためにもなりません。絶対やめた方が良いと思います。長く奉仕している方は特にです。「○○してやったのに」が始まる原因になります。管理会社担当者として1番見たくない光景です。

>>5865 匿名さん
そうですね、あらぬことを詮索されます。

>>5865さん
私は会社をリタイアしたときに何かボランティア活動がしたいと思って
いまして、たまたまマンションに住んでいましたので、それに関する
ボランティアをしたいと思い、マンション管理士の資格を取り、ボラ
ンテイア活動をしてきました。
ボランテイア活動、例えば大震災の時に被災地にボランティアにいく
時は交通費等全て自費でやってますよね。
私は理事長等をやってきましたが、いろんな資料やマンション新聞の
発行等の経費はすべて自費でやってきておりますし、みなさんそれを
知っていますので、あらぬ詮索をされることはありませんでした。

普通の良識ある大人は本人目の前にして言わないでしょ。またあらぬ詮索をされていないと言い切るあなたもまたねー。他人の心がわかるのかい？大人なんだから子供じみた100か0かみたいな話はやめようよ。

>>5867 匿名さん
そう信じたいからそれがあなたの真実なんだよね。

>>5867 匿名さん
失礼しました。
詮索されていないと自信があればそれでいいのです。
これ以上は何も言いません。

>>5867 匿名さん
自腹を切ることは「すごいですね」などの称賛を受けることを前提としていませんか？あるいは他の入居者に対する優位性を保つためでは？集団の中でそういう風に自分のスタンスを保つ方は一定数存在します。会社で上司が部下に飯を奢る行為はボランティアではないですよね。そういう方ほどちょっとした否定に過剰に反応します。なぜなら「してあげてる」感覚で根本的に否定されないために出費しているからです。不思議なものでボランティア精神溢れる人ほどボランティアという言葉を口にせず、お金の話に縁遠くただそこにいて自然体で体現なさっているように感じます。

別にお金のことは気にしてませんし、業者との絡みは
まず私がタッチすることはありませんでしたので、癒着等
は考えられないでしょう。
詮索されるのは何を疑問視されるのですか。
業者との交渉は、管理会社と管理員がやりますからね。
相見積もりの判断だけはしますけどね。

「専用使用権のある共用部分の管理」
　　第２２条（敷地及び共用部分等の管理に関する責任と負担）
　　　１．敷地及び共用部分等の管理については、管理組合がその責任と負担においてこれを
　　　　行うものとする。但し、バルコニー等の管理のうち通常の管理に伴うものについては、専
　　　　用使用権を有する者がその責任と負担においてこれを行わなければならない。

　　注：　バルコニー等（専用使用権のある共用部分、下記のものが該当します。）
　　　　玄関扉・・・蝶番等の補修（錠の交換は各戸負担）、交換
　　　　サッシ　・・・滑車の交換、サッシの交換、窓ガラスの複層化、ガラスの交換
ガラスが割れた場合の交換の負担（保険又は各戸又は管理組合）
　　　　網戸　　・・・張替え、滑車の交換、網戸の交換
網戸の台風による損壊の負担（保険又は各戸又は管理組合）

専用使用権のある共用部分の管理は本来区分所有者の
責任と負担で行わなければならないのですが、いつのまにか
管理組合負担で補修工事等をしているマンションはありませんか。
例えば、メールボックスのカギの交換、玄関扉の不具合、インターホン、
熱感知器等。

>>5872 匿名さん
やはり今ひとつ立ち位置が分かりづらいですね。
理事長等役員であっても業者と絡まない？交渉は管理会社と管理員がする？それは貴方をはじめ組合員を管理会社が良いように利用しているとしか解釈できませんが誤解でしょうか？そもそも管理会社か関連会社が見積書を提出している中で相見積を管理会社に任せてはダメではないですか？どの管理組合も管理会社に対抗できる相見積先を探すのに苦心されてます。やっとの思いで探してもすぐ管理会社に懐柔されてしまう。入居者の会社だと利益相反になるケースがある。探した挙句に管理会社以外の会社に搾取されるケースもざらにあります。良い相見積先の開拓というのは、役員にとっても管理組合にとっても大きな課題なんですよ。大変申し訳ないのですが、貴方がサラッと投稿している内容は、管理会社に搾取されても気づかない管理組合の役員なのかなぁと解釈されかねない内容ですね。

>>5875 匿名さん
私んマンションは管理会社の担当は役員会の出席は
会計と業務報告が終われば退席させています。
必要な時は同席して説明を要求します。
総会は重要事項の説明と会計・業務報告をして江合
席させます。
議案書や議事録は理事会で作成して管理会社に印刷
と配付を依頼します。
勿論委託内容や費用は考慮しています。必要以外は
管理会社の介入を避けています。
管理員や清掃業務は別の管理会社と委託契約を締結
しています。

>>5876 匿名さん
管理会社を上手に利用して、自主管理とは異なりますが、それに近い管理会社を1業者として扱う管理形態ですね。最低限の経費で済んで良いですね。大変なご苦労をしておられることは容易に推察されます。後はいかにそのスタイルを維持して継続していくかが課題ですよね。上手くいっている管理組合はやはり綺麗事ではなく、特定の誰かまたは複数の誰かの労力、言い方を変えれば犠牲の上に成り立っていますからね。

補修工事の業者選定は管理会社推薦、理事推薦の中で
相見積もりを取ります。
まず１社に見積もりを依頼し、あとの業者はその見積書
の単価欄を消して提出してもらいます。
いわゆる金抜き計算書のやり方です。
同じ修繕個所、同じ仕様、同じ材料、同じ平米数でなけ
れば相見積もりをとっても意味がありませんからね。

理事長と私は後継問題で悩みます。
組合員名簿を見ながら管理んできそうな人物を探しますが
見当たりません。
将来高齢化して組合管理も後継者問題で悩むかもしれませ
ん。
全部委託から分散委託へ切り替えて既に7年たちました。
規約の全面改正をしたり、法人化をしたり、老朽化した
機械式駐車場を平地に変超したり、給排水管システムを変更
してそれらに伴う専有部分の給排水管の更新工事とそれらの
費用負担を組合負担にしたり、機械式駐車場撤去に伴い不足
した駐車場用地の買収や、
分譲時の管理会社と悪い組合員との共謀で入居した反社会的
人物の退去等やそれに伴う入居者制限等を実施した。
これ等を完成しながら若手の組合幹部の掘り起こしはしまし
たが、これには全く将来の展望が見えず、
理事長とある程度完了時点で管理会社に全部委託に変更しな
いといけないだろうとの話をしました。
特に古くから居住している８９３まがいの組合員の問題を考
えると後継者に振るのは酷だと感じて全部委託の方向へ替え
たいとおもっているところで管理会社と共謀した悪徳組合員
のクーデター遭遇しました。
理事長は相手が役員になりたいと言っているのだから、俺も
疲れたのでやめたいと言い出しましたので、私も辞めること
にしました。
もう少しやり残したことがありますので後任に説明して辞任
しました。
分散管理も以上なような事態ですから大変です。
これは当マンションの将来のための一時的管理で決して好
ましいとは思いません。が、
自主管理は良い管理をしても後継者の問題を考えるとやはり
管理会社に頼る方が無難なほうが大きいでしょう。

総合管理と部分管理のことをおっしゃっているんですか？
全部委託とか分散委託とかは聞いたことがないんですけど。

>>5879 匿名さん
マンションの歴史は貴方が尽くしてきた歴史なのですね。もう十分ではないですか？極論すれば貴方が手を引けばどこの管理会社に全面管理を任せても大差はないはずですよ。だって所有者が所有する建物のためにする管理には敵いませんから。そして悲観する必要もないと思いますよ。仕方がないことってあるものですよ。一つの時代が終わっただけですよ。貴方が行ってきた行為の正しさは、これから新役員と管理会社の行う最低限の管理が反面教師として証明してくれますよ。

>>5880 匿名さん
言い回しはどうでもええねん。伝わるやろ。

いえね、マンション管理に詳しい方が表現を
間違われるのが不思議におもわれたものだから。

　マンション管理の主体は、管理組合です。管理組合は、建物の共用部分や付属施設
及び敷地の管理をすることが基本的な業務です。
　この業務の執行活動を行っていくのが理事会であり、理事の皆さん方です。

　理事は、管理会社との窓口となり、マンションの清掃、点検、補修、規約や細則の見直
し、住民からの苦情や要望等の対応を行います。
　そして、理事会はそれらを実行に移すために開催されます。

　又、理事会終了後は、議事録を作成し配布や回覧、掲示等を行い、広報・啓蒙活動を
行っていかねばなりません。
　快適なマンションライフを送り、資産価値の減少を防ぐためには理事会の果たす役割が
大きく影響をしてきます。

>>5883 匿名さん
マンション管理に詳しい人の書き込みと思いこまないほうが
良いでしょう。
つまり、7年間かけて自主管理を目指してもこの状態だと言
いたいのでしょう。
結論はマンションの組合員の資質によってマンションの将来
が見えてくると言っているのでしょう。

自主管理で一番ややこしいのは、会計なんですけど、
会計帳簿や出納、決算書等の作成はだれがしているんでしょうか。
中には、住民の中で経理に詳しい奥さんを担当にしていたマンション
がありましたが、月１０万円以上の報酬を支払っていたようでした。

自主管理はやはり難しいですよね。
理事の長期政権の温床になりがちです。

駐車場を立体式から平置きにするのは特別決議でできるけど、
用地の買収は全員一致なので、うちのマンションでは無理。
毎年の総会で必ず全議案反対の書面を提出する変人がいるｗ

>>5886 匿名さん
あんた自主管理なんもわかってへんやろ？1番ややこしいのは会計？何を言ってんのかなぁ？ややこしいのは人だよ。同じ建物にいて自分のプライバシーさえ侵害されかねない人だよ。理由不明の対抗心や天邪鬼はどう対応するかね？家族構成まで知られてんのに。無関心は攻撃してこんけど彼らは、やってもらって当たり前、成功して当たり前だから。会計は簡単とは言わないが答えは一つでしょ？人の対応にはどれだけのバリエーションがあると思ってんの？役員はそれを短時間で判断しなけりゃならんのだよ。時間かけることすらマイナス評価だよ。あんたがどれほどの知識人か知らないが、時間関係なしに自宅をノックされる恐怖を知っているかね？

>>5889さん
それは自主管理だろうが管理会社に管理を委託してようが
同じことですよ。
管理会社がそういう問題をすべて解決してくれる訳ではありません。
それらは最終的には理事会で解決しなければならないことでしょう。
滞納金にしても、管理会社は電話や書面で滞納者に通知は
しますけど、２回程度それをやっても滞納が続けばあとは
理事会がやらなければならないのですよ。
管理会社に管理を委託すれば管理会社がなんでもやってくれる
と思ったら大間違いです。