「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

理事長や理事や監事が滞納している場合もありました。
どう対応するかは見ものですが。

見ものというか、それを選任した理事会の問題でしょうね。普通は飛ばしますから。

そういう時は理事長が変わった時に請求すれば
いいですよ。

万年理事長が滞納していくと、管理会社側ではなんともできなくなってくるでしょうね。

理事長が滞納しているようなマンションは、管理会社も
なめきっていますよ。
管理費等を支払うのは区分所有者の努めであり、管理規約
にも規定されていますからね。
理事長が率先して規約違反しているようなマンションに
対して、管理会社も真剣にはなれないでしょう。

管理規約
　　　　規約とは、区分所有者全員で構成する団体（管理組合）の根本規則です。
　　１）強行規定
　 　　共用部分の重大変更の議決権数、規約の変更の決議要件、義務違反者に対する
　 　　訴訟提起の決議要件、建替え決議の要件等
　　２）任意規定

　　　大規模修繕工事の議決権を総議決権とするなど区分所有法の規定を規約で変更可
　　　規約の設定・変更・廃止は、区分所有者および議決権の各４分の３以上の多数による
　　集会の決議によって行います。この決議要件は規約で変更はできません。

管理費の滞納者については、理事会で発表はしないの？
理事長が滞納していればそれはないだろうが。
理事長が滞納しているとは理事も知らないようだから、それとなく
理事会で滞納者の名前を管理会社に聞いてみたらどうだろう。

滞納者に対しては６ヶ月を過ぎたら少額訴訟をした方が
いいかもね。
やはり理事長は滞納者との話し合いをすべきです。

滞納者の名前を掲示板に告知するのはだめですか。
個人情報保護法違反や名誉棄損にあたりますか。

区分所有者だけに配布される回覧板にだったらいいんではないですか。
区分所有者は知る権利がありますからね。

滞納者の名簿は理事はみれるんでしょう。
理事会での滞納の報告は金額だけが普通でしょう。

滞納に対しての対応としては、少額訴訟と支払い督促は
どちらがいいんでしょうか。

どちらもよくない。

調停がいいんでしょうか。

まずは金のかからない方法で支払いさせるようにする。

それでもダメなら法的督促。

こまめに集金にいくのがいいですよ。
何回もいけば支払ってくれますよ。
銀行への支払いは期限は必ず守るのにね。
支払いが滞れば容赦なく不渡りとなり、２回目は
倒産となるから。

皆さん方のマンションで、大規模修繕工事の周期は何を基準に
決めていますか。
うちの場合は、建物診断をしてその結果で工事が必要ならそれを
総会に提案していますが、周期に対しての考え方は各人によって
大きく違いますし、建築士でも大きく違っています。
外壁タイルや屋上防水、ベランダ防水、塗装等については現在でも
不具合はありますからね。

やはり国交省が調査した周期が一番いいんじゃないかな。
１３年周期が一番多かったからね。

大規模修繕工事の周期は建築士でも考えは
ばらばらだからね。
みなさんの部屋の壁紙の交換は何年おきにしてますか。
それと同じですよ。

壁紙は２５年間そのままですが。

建物診断費用は２００万円ぐらいはするんでしょうね。

建物診断をする目的はなんでしょう。
そして、どんな診断をするのか知っていますか。
数量調査とか分りますか？

大規模修繕と部屋うちの壁紙を一緒にするのは乱暴すぎるでしょ。
大規模修繕の最大の目的は屋上防水(ルーバル防水含む)であり、こればかりは一か八かでサイクルを延ばすのは危険だと思う。
そして大規模修繕の意義はなるべく工事を集約してコストカットや生活の不便もまとめようという事。
年がら年中何処かで修繕工事をやっていたら鬱陶しいでしょう。

大規模修繕の前提条件は予防保全です。

６０３さんの仰るようにほとんどのマンション管理組合の役員は
大規模修膳に目を奪われて日常の予防保全の認識は無く知識もな
いでしょう。建物・設備等の予防保全は大事でしょう。

日常の管理は事後保全です。
悪くなったら補修工事をしているんじゃないですか。
大規模修繕工事をするときに建物診断をして、このように劣化して
いるので大規模修繕工事をしますということでしょうが、建物診断を
しなくても屋上防水や外壁のタイルの劣化、塗装等については不具合
はあるでしょう。
大規模修繕工事は、事後保全も含めて予防保全をやるんですよ。

国交省が一昨年マンションの理事に質問をして大規模修繕工事の
周期等について回答をしています。
周期については、理事でも建築士でも考えはばらばらです。
予防保全というのが前提ならば、国交省が発表した周期を参考に
すればいいでしょう。
周期がなく、いきあたりばったりでどうしても補修工事をしなければ
ならないときだけにやっているマンションは資産価値もなく、快適な
マンションライフは送れません。そういうマンションはいずれ朽ち果てて
いくでしょう。これが限界マンションです。
まあ、そういうマンションは修繕積立金不足のところですがね。

要するにマンションの建て替えはまず無理です。
限界マンションにするか建物設備の維持保全に
努めるかその２つしかありません。

たたみの交換やふすまの張り替えは何年ぐらいでやっていますか。
別にやらなくても住むことはできますよね。
大規模修繕工事も同じことです。

そういえば畳の張り替えは１０年でやる者もいるかと思えば
２０年たっても交換しないのがいる。
個々の部屋で価値はずいぶん違うよね。

>>609
いや、だから部屋うちの品と大規模修繕を一緒にしたらダメでしょう。
もっとも管理組合の総意として大規模修繕不要と意思決定したなら仕方ないけど。
自主管理ならありがちかもね。

そうですよね。大規模修繕工事は計画的に
やるべしですね。

一軒家で個人所有なら住みっぱなしにしようが雨漏りしようが全く勝手ですよね。
でもマンションは共有であり一人の考えだけでメンテナンスの手を抜くことは許されません。

特に専有部分の配管の劣化は気を付けなければいけません。
それと台所や洗面所の水栓の下の配管の緩みはチェックしてみてください。
そこをみて水漏れがあれば修理が必要です。
ほっておくと下階へ水漏れが発生します。

築１５年以上経過したマンションでは、水栓からの水漏れが
必ずどこかで発生しています。
チェックポイントとしては、水栓の蛇口あたりを握って動きが
ないか確認してください。
そこが動いているようだったら、間違いなくタンク下の配管の
継ぎ目から水漏れがしている筈です。
ほっておくと、大きな水漏れ事故が発生します。
自分の部屋のフーリングの下や階下の壁に漏水がでてきます。
もし、階下から漏水が発生していると連絡があったら、開放廊下の
元栓を止めてから業者の連絡等をしてください。
階下の損害は保険で対応できますが、自分の部屋の損害は保険は
適用されません。
水栓の交換は保険の原因調査の中でやれると思います。

できれば管理費を使って全戸の水栓のチェックをされたらいかがでしょうか。
１戸1,000円程度でやってくれると思いますよ。
その場合はタンク下の奥のボルトを外してその中の管が濡れていないか、又、
コンクリートに水がないかのチェックもしてもらいます。
水栓の交換の場合は個人負担になりますが、1万円程度からあります。
各人でも簡単にチェックはではきますが。

大規模修繕工事だけでなく、こまめな管理が大切です。

築20年前後のマンションでの漏水については
特に要注意です。
できれば築25年程度の専有部分の配管も共用部分の配管と
一緒に交換するといいですね。

漏水が発生すると階下の住民は迷惑を被ります。
そのためには全員がメンテナンスをしておかないと
トラブル発生の原因となります。

自分だけが真面目に専有部分の配管類を交換して下階への漏水防止に湯止めましたが、
上階から漏水の被害を受けて大変でした。全戸まとめて一切に交換したいものです。

>>620さん
そうなんですよね。
やる人とやらない人がいるとそういう問題が発生してきます。
うちのマンションでは将来専有部分の配管も管理組合として実施
することに決めてあります。
そして、一斉にやる前に交換をされた方については、衡平を期す
ために規約で全戸一斉にやった時の平均額を支給するように決め
てあります。

但し修繕積立金の確保はしておかなければなりません。

専有部分の配管を交換する場合は１戸４０万円程度
必要となります。

電気温水器が専有部分の中心に設置されている場合はどうすればいいでしょう。

うちのマンションには電気温水器はついていませんので
分りませんが、専有部分内のことですから、各人が管理
するのが当然でしょうね。
但し、その不具合が判らず下階に漏水が頻発するようで
あれば、配管同様管理組合として補修工事をすることは
可能でしょう。
勿論総会の承認は必要ですけど、その際規約の改正をして
置くことも忘れないようにしておくべきです。
先行工事者への負担の還元も含めて。

電気温水器の管理は各区分所有者がやるもの。
給湯器や水栓と同じこと。

＊給排水管から漏水事故があった場合
　　１．共用部分の給水管は開放廊下に面しており室内に影響のない場所にあり、工事はしやすい
　　　のでこの部分は長期修繕計画にも予定されているマンションが多いようです。
　　２．共用部分の排水縦管は、室内に区画されたパイプスペース内にあり漏水の際は室内に入り
　　　専有部分内の壁．床を壊しての作業が必要になります。
　　３．専有部分内の給排水管、給湯管、汚水管、ガス管は、室内の床下に設置されており漏水の
　　　際には床や背板を解体しての工事となります。

専有部分の配管の工事は数日間かかりますので
その間在宅が必要となります。
それをマンション全体でやるとなると大変です。

スケジュールを作るのは大変でしょうね。
特に縦管の配管の場合はその縦の列の住民はトイレも
使えなくなりますから。

面倒くさいのでやらないのがいい。

マンションを築５０年以上もたせるためには配管の更新は避けられない。
途中で交換すれば７０年とか８０年以上もつ。
しかし、更新工事を行うには、積立金の値上や更新工事の大変さも克服
しなければならない。
どうすればいいのだろう。やるべきかやらざるべきか。
マンションは築４０年経過すれば解体するという法律でも作ってくれれば
いいんだが。

普通の窓ガラスを複層ガラスにしようと思うのですが、
強化ガラスでの複層ガラスにはできるのでしょうか。

複層ガラスで防犯ガラスになるものは
あるようです。

築２０年経過しているマンションの漏水で一番
多いのは水栓からです。

混合水栓からの漏水は下階に発見されるのが少ない。相当日数経過後の発見なので目立つ処の被害額は少ない。
ただし、発見が遅いだけに隠れた部分に被害が拡大しているので管理会社や保険会社の調査を鵜呑みにせず、
組合員が勉強をして、後遺症の予防に努めるべきでしょう。畳の交換時に床が腐食していたと言った事例があります。

>>635さん
経験がおありなんですね。
そうなんですよ、水栓からの漏水は発見されるまで時間がかかります。
下階の壁に漏水が出てきた時には、上階の自分の部屋の床下に水が溢れ
ています。

見える処の管理は楽でしょう。
見えない処の管理を契約や規約の制定等に生かして下さい。

厚化粧の多いマンションが多いのには困りものです。
身体と同じで内臓の身体管理を大事にしましょう。

内臓が病んでいるのに気がつかず顔色が悪くなり化粧で誤魔化しいるうちに手遅れにならない管理を重視しましょう。

混合水栓のパッキンの劣化を放置しておくとジワジワト水が漏れてきずくのが遅れる。
特に最近のマンションはフローリングでベットでの寝起きが多いので二重床と相まって漏水の発見が遅れる。

自分の部屋からの漏水はまず気づかないと思います。
殆どは階下からの連絡があって初めて事の重大さに
気づくのだと思います。
しかし、殆どのマンションでは事前に対策を講じる
ことは考えていません。

その大きな要因は積立金によるものです。

知識不足が原因でしょう。
一例、畳の部屋（和室）で寝起きしている場合は下階の住民に知られる前に感知する事が出来るので現状に復して秘密にする事が大半でしょう。
こういった事の繰り返しが年月を経て問題が発覚した時は手の打ちようがなくなる。この件を知っているのは管理員であるが、組合には説明は
しないでしょう。

何故管理員がそんなことをしっていて、又隠す必要が
あるんですか。
そして、手の打ちようがないくらい被害を受けるのは
下階の部屋ではなく、上階の住民の部屋ですよ。
経年劣化の場合、下階の住民の部屋の補償は保険が
適用されますが、原因元の部屋には保険は適用されません。
隠しておいて何のメリットもありません。

保険適用や隠しているとはいってない。舌足らずで失礼しました。問題が発覚した時に管理員に質問しましたら、管理会社担当に書面で連絡済でした。
メリットがあるのかないのかは解りません。その後下階から何の被害届もなかったらしいです。上階は自己責任でしょうから自分で処理したのでしょう。

>>643さん
上階の部屋に被害があったのに、下階から被害届がなかったで済ませていいんですか。
その場合は、連絡して確認すべきです。
もし、被害があれば保険が適用されるのですから。
それがサービスというものです。

管理会社もだめですね。
もっと住民目線で管理をしてくれるといいんですが。

管理員に聞いたところが、管理員が漏水事故等の発生については知ったならば二次災害の予防を済ませて、
必ず管理会社の担当への連絡をする決まりだそうです。それ以外は管理員は介入しないようにと口止めを
されているようです。

下階等への被害の状況は管理会社の技術員が緊急対応をするようになっていますので、管理員は連絡のみ
が義務として課せられているようです。

>>646さん
マンションの管理は組合員＝理事がやるものです。
漏水事故があったら即座に連絡をするのは理事に対してでは
ないでしょうか。
そして理事と管理会社が話しあい一番いい解決をしていくべきです。
マンション内のトラブルや事故を理事に連絡をせず管理会社で解決
するとはもってのほかです。
こんな管理会社は信用はおけません。共存共栄は程遠いですね。

共存共栄とはお互いに信頼しあい、お互いが利益を被ることです。
相手の立場に立って物事を考え対応することが大切です。
自分の利益や会社の利益に偏重する考えではお互いの関係は旨く
いかないでしょう。
やはり人を信じ信じられる人間関係、これが大切なんですが、難しい
ことにはかわりありません。

管理会社が保険の代理店をしていれば、漏水の原因調査は
するのが当たり前でしょう。
しかし、保険には管理組合が加入している内容と違う個人で
契約している保険もあります。
状況判断をして、どちらの保険を使うかも提案すべきです。
個人で契約している保険で特約がされている場合もありますから。
それに、その工事については被害者が自由に業者は選べます。
全て管理会社の都合のいい業者ばかりでやらせる訳にはいきません。

管理員は管理会社雇用の派遣ですから管理会社の方針に従うべきでしょう。
組合の雇用でしたら組合の役員に連絡報告をするべきでしょう。

管理会社雇用で派遣されていても管理委託契約に管理員業務として漏水事故
についての連絡報告を組合役員にする旨の取り決めをしているのであればそ
のようにするべきでしょう。

組合員の立場に立ったサービスを受けるにはどのような契約内容がいいかを
検討する。マンションの事情に合わせた契約内容を検討した方が良いでしょう

組合の役員に報告をするのは常識の範疇でしょう。
もしそれができないというのなら、正式に契約をすべきです。
ただ正式に契約をしなければやってくれないような管理会社なら
契約を解除した方がいいですね。

管理員が管理会社の従業員なら管理会社の方針に
従うのは当然ですが、事故が起こったことを理事長に
連絡するぐらいは当たり前のことですよ。
そして理事長と管理会社が話しあえばいいんです。

管理員が事故の処理をするというのではないんですね。
あくまで理事長やフロントが対応策を検討して対応して
いくということです。

※理事会の役割を書き込んでみました。
苦情・要望事項の対応
工事や点検についての時期や相見積の検討
次期事業計画について
収支報告書の途中経過報告
管理会社からの報告
消防訓練の実施　　　　
長期修繕計画の作成について
台風対策、ごみ処理対策
管理規約、各種使用細則の制定案づくり
管理費の内容検討・・・管理会社からの収支報告書で検討
滞納金に対する対応
総会の開催、総会議案書の作成、次期事業計画案の検討を行い総会議案として提出します。
保存行為の検討（急を要するものについては、理事長判断）
義務違反者に対する警告等
回覧板や掲示板で広報します。理事会・総会議事録も回覧します。

理事の仕事はいろいろありますね。
ただそんなにやっていないとこもありますが。

理事会は管理会社が議題とかを提案するんでしょう。

６５０さん、お宅のマンションの管理委託契約書をご確認ください。

>管理会社雇用で派遣されていても管理委託契約に管理員業務として漏水事故
>についての連絡報告を組合役員にする旨の取り決めをしているのであればそ
>のようにするべきでしょう。

委託契約にそんな細かいことまで記載されているところはないでしょう。
単に報告するだけのことですから、当たり前のことです。
マンションの管理員として管理会社に雇われているから、事故がおこった場合
管理会社にしか報告しない、そういう管理員自体がいること自体話にならない。
常識の範疇を超えているね。

マンションの管理は補修工事や点検が主ではないのです。
日常の管理こそが大切なのです。
この日常の管理には管理会社は介入したがらないでしょうね。
滞納金の細則や騒音、ゴミの分別等

マンション管理は住民のため、組合員のために行うのが本筋です。
住民の住民による住民のための管理こそが理事に求められるものです。
決して管理会社主導で物事が進められることのないようにしなければ
なりません。但し、そのためには人材の確保と養成が必要となってきます。
勉強できる土壌づくりを管理組合として行い、人材を育成できるシステム
作りを行うことが求められています。

皆さん方のマンションで、数量調査表までを作成した
長期修繕計画はありますか。
もし、単なる管理会社がソフトで作った簡単なものしかないのでしたら
建築士を雇って専門委員会を設け、一緒に検討して長期修繕計画表を
作成することをお奨めします。
その計画表にはやらなければならない工事の全てが網羅されていなければ
なりません。
当然、玄関ドアや配管、サッシ等も含まれます。
問題は専有部分の配管を管理組合としてやるかどうかだと思いますが、
計画表の中には一応入れておけばいいと思います。
それを基に１戸当り月の必要修繕積立金の額を算出すればいいと思います。
まず知ることからスタートですね。

修繕積立金が１戸当り月平均17,000円以上のマンションは
大体工事の全てがクリアーできます。
当然駐車場使用料の積立金への充当分を含みます。

修繕積立金は駐車場使用料を充当するのであれば月９０/㎡で充分でしょう。

駐車場使用料充当分がいくらになるか分らないでしょう。
だから、それも含めて１戸当り17,000円が必要といったのです。
国交省も望ましい積立金の額は、1戸当たり月17,500円
としています。

修繕積立金アレルギーの方がいて、積立金が高かったり値上げとなると
猛反対をされる方がおられますが、戸建てであれば改修工事費は１００万
程度ではとてもできませんよ。

マンションはきれいな方がいいけど
お金は出したくない。

利益をあげなければならない管理会社とムダな経費は
つかいたくない管理組合との軋轢はこれからも続く。

大規模修繕工事で主なものは、躯体改修工事、外装塗装工事、防水工事、
鉄部塗装工事、給排水管工事です。
それに大規模修繕工事は事後保全が中心ではなく、予防保全が中心
となります。

工事金額１戸当り
　　７５万円～１００万円　　３１％　　１００万円～１２５万円　　２５％
　　５０万円～７５万円　　　１４％　　１２５万円～１５０万円　　９．６％

100戸以下のマンションは1戸当たり100万円超の工事費が必要でしょう。
当然大型設備分の費用は除きます。
この大規模修繕工事費にそれ以上かかる大型設備の更新工事費が必要と
なります。
修繕積立金は1戸当たり月17,000円以上は必要なことがお分かりだと思い
ます。

>>670
>修繕積立金は1戸当たり月17,000円以上は必要なことがお分かりだと思います。

あなたのマンションの1戸当たりの月平均額は？

１戸当たり６０万円で充分でしょう。

>>671さん
うちの場合は駐車場使用料充当分を入れて18,000円程度になっています。
但し、専有部分の配管の更新工事も管理組合としてやるように計画されて
います。

>>672さん
その工事費で開放廊下のシート防水の交換やベランダのシーリングまでが
できますか。
そして大規模修繕工事後には、大型設備の更新工事がやってきます。
エレベーター、消防設備、給排水管、玄関扉、サッシ、給水設備の更新工事等が。

１０００戸超のマンションですから充分やっていきます。ご心配なく。
居住者のマンション管理士等が中心になり知恵を絞っております。

知恵をしぼるんではなく、修繕個所を減らすと共に、材料の質の
低下をすれば安くはなりますよ。

>>673
>うちの場合は駐車場使用料充当分を入れて18,000円程度になっています。

駐車場使用料を含まない1戸当たりの修繕積立金の月平均額は？

13,500円程度です。
しかし、駐車場使用料の充当分も含めて考えなければだめでしょう。
まあ細かくいえば、現在の修繕積立金の残額も考慮してますけどね。
大型設備の更新工事が全て終了する年度で現在の積立金を使い切る
計算ですけどね。
それ以降は十分すぎる積立金のため、値下げも検討できるかもしれませんが
先のことですからね。

>>677
> 13,500円程度です。
>しかし、駐車場使用料の充当分も含めて考えなければだめでしょう。

駐車場の設置率は？
駐車場１台の平均使用料は？
駐車場の現在の稼働率は？

６７５さん手抜きはしておりません。余計なコンサル費等を節約しました。
外壁塗装、給排水管交換（共用部、専有部共）屋上防水、共用廊下等張替、
給水圧力ポンプ交換、貯水槽交換、その他、を済ませました。次回は３回目
です。

675ですけど、設計コンサルタントは採用してますよ。
わずか３％程度のコンサル料ですから、しっかり工事の
手抜き等を監理してもらった方がいいですよ。
相見積を取るとすれば設計コンサルタントが要綱書の
作成をして、同じ条件で相見積を取りますからね。
素人ではできませんよ、要綱書とか金抜き計算書での相見積を
取るということは。
相見積を取らずに工事費が高いとか安いとかいう判断は無理
ですから。
同じ修繕個所、同じ平米、同じ仕様、同じ材料で相見積は取らなければ
意味がありませんから。