「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

理事長や理事や監事が滞納している場合もありました。
どう対応するかは見ものですが。

見ものというか、それを選任した理事会の問題でしょうね。普通は飛ばしますから。

そういう時は理事長が変わった時に請求すれば
いいですよ。

万年理事長が滞納していくと、管理会社側ではなんともできなくなってくるでしょうね。

理事長が滞納しているようなマンションは、管理会社も
なめきっていますよ。
管理費等を支払うのは区分所有者の努めであり、管理規約
にも規定されていますからね。
理事長が率先して規約違反しているようなマンションに
対して、管理会社も真剣にはなれないでしょう。

管理規約
　　　　規約とは、区分所有者全員で構成する団体（管理組合）の根本規則です。
　　１）強行規定
　 　　共用部分の重大変更の議決権数、規約の変更の決議要件、義務違反者に対する
　 　　訴訟提起の決議要件、建替え決議の要件等
　　２）任意規定

　　　大規模修繕工事の議決権を総議決権とするなど区分所有法の規定を規約で変更可
　　　規約の設定・変更・廃止は、区分所有者および議決権の各４分の３以上の多数による
　　集会の決議によって行います。この決議要件は規約で変更はできません。

管理費の滞納者については、理事会で発表はしないの？
理事長が滞納していればそれはないだろうが。
理事長が滞納しているとは理事も知らないようだから、それとなく
理事会で滞納者の名前を管理会社に聞いてみたらどうだろう。

滞納者に対しては６ヶ月を過ぎたら少額訴訟をした方が
いいかもね。
やはり理事長は滞納者との話し合いをすべきです。

滞納者の名前を掲示板に告知するのはだめですか。
個人情報保護法違反や名誉棄損にあたりますか。

区分所有者だけに配布される回覧板にだったらいいんではないですか。
区分所有者は知る権利がありますからね。

滞納者の名簿は理事はみれるんでしょう。
理事会での滞納の報告は金額だけが普通でしょう。

滞納に対しての対応としては、少額訴訟と支払い督促は
どちらがいいんでしょうか。

どちらもよくない。

調停がいいんでしょうか。

まずは金のかからない方法で支払いさせるようにする。

それでもダメなら法的督促。

こまめに集金にいくのがいいですよ。
何回もいけば支払ってくれますよ。
銀行への支払いは期限は必ず守るのにね。
支払いが滞れば容赦なく不渡りとなり、２回目は
倒産となるから。

皆さん方のマンションで、大規模修繕工事の周期は何を基準に
決めていますか。
うちの場合は、建物診断をしてその結果で工事が必要ならそれを
総会に提案していますが、周期に対しての考え方は各人によって
大きく違いますし、建築士でも大きく違っています。
外壁タイルや屋上防水、ベランダ防水、塗装等については現在でも
不具合はありますからね。

やはり国交省が調査した周期が一番いいんじゃないかな。
１３年周期が一番多かったからね。

大規模修繕工事の周期は建築士でも考えは
ばらばらだからね。
みなさんの部屋の壁紙の交換は何年おきにしてますか。
それと同じですよ。

壁紙は２５年間そのままですが。

建物診断費用は２００万円ぐらいはするんでしょうね。

建物診断をする目的はなんでしょう。
そして、どんな診断をするのか知っていますか。
数量調査とか分りますか？

大規模修繕と部屋うちの壁紙を一緒にするのは乱暴すぎるでしょ。
大規模修繕の最大の目的は屋上防水(ルーバル防水含む)であり、こればかりは一か八かでサイクルを延ばすのは危険だと思う。
そして大規模修繕の意義はなるべく工事を集約してコストカットや生活の不便もまとめようという事。
年がら年中何処かで修繕工事をやっていたら鬱陶しいでしょう。

大規模修繕の前提条件は予防保全です。

６０３さんの仰るようにほとんどのマンション管理組合の役員は
大規模修膳に目を奪われて日常の予防保全の認識は無く知識もな
いでしょう。建物・設備等の予防保全は大事でしょう。

日常の管理は事後保全です。
悪くなったら補修工事をしているんじゃないですか。
大規模修繕工事をするときに建物診断をして、このように劣化して
いるので大規模修繕工事をしますということでしょうが、建物診断を
しなくても屋上防水や外壁のタイルの劣化、塗装等については不具合
はあるでしょう。
大規模修繕工事は、事後保全も含めて予防保全をやるんですよ。

国交省が一昨年マンションの理事に質問をして大規模修繕工事の
周期等について回答をしています。
周期については、理事でも建築士でも考えはばらばらです。
予防保全というのが前提ならば、国交省が発表した周期を参考に
すればいいでしょう。
周期がなく、いきあたりばったりでどうしても補修工事をしなければ
ならないときだけにやっているマンションは資産価値もなく、快適な
マンションライフは送れません。そういうマンションはいずれ朽ち果てて
いくでしょう。これが限界マンションです。
まあ、そういうマンションは修繕積立金不足のところですがね。

要するにマンションの建て替えはまず無理です。
限界マンションにするか建物設備の維持保全に
努めるかその２つしかありません。

たたみの交換やふすまの張り替えは何年ぐらいでやっていますか。
別にやらなくても住むことはできますよね。
大規模修繕工事も同じことです。

そういえば畳の張り替えは１０年でやる者もいるかと思えば
２０年たっても交換しないのがいる。
個々の部屋で価値はずいぶん違うよね。

>>609
いや、だから部屋うちの品と大規模修繕を一緒にしたらダメでしょう。
もっとも管理組合の総意として大規模修繕不要と意思決定したなら仕方ないけど。
自主管理ならありがちかもね。

そうですよね。大規模修繕工事は計画的に
やるべしですね。

一軒家で個人所有なら住みっぱなしにしようが雨漏りしようが全く勝手ですよね。
でもマンションは共有であり一人の考えだけでメンテナンスの手を抜くことは許されません。

特に専有部分の配管の劣化は気を付けなければいけません。
それと台所や洗面所の水栓の下の配管の緩みはチェックしてみてください。
そこをみて水漏れがあれば修理が必要です。
ほっておくと下階へ水漏れが発生します。

築１５年以上経過したマンションでは、水栓からの水漏れが
必ずどこかで発生しています。
チェックポイントとしては、水栓の蛇口あたりを握って動きが
ないか確認してください。
そこが動いているようだったら、間違いなくタンク下の配管の
継ぎ目から水漏れがしている筈です。
ほっておくと、大きな水漏れ事故が発生します。
自分の部屋のフーリングの下や階下の壁に漏水がでてきます。
もし、階下から漏水が発生していると連絡があったら、開放廊下の
元栓を止めてから業者の連絡等をしてください。
階下の損害は保険で対応できますが、自分の部屋の損害は保険は
適用されません。
水栓の交換は保険の原因調査の中でやれると思います。

できれば管理費を使って全戸の水栓のチェックをされたらいかがでしょうか。
１戸1,000円程度でやってくれると思いますよ。
その場合はタンク下の奥のボルトを外してその中の管が濡れていないか、又、
コンクリートに水がないかのチェックもしてもらいます。
水栓の交換の場合は個人負担になりますが、1万円程度からあります。
各人でも簡単にチェックはではきますが。

大規模修繕工事だけでなく、こまめな管理が大切です。

築20年前後のマンションでの漏水については
特に要注意です。
できれば築25年程度の専有部分の配管も共用部分の配管と
一緒に交換するといいですね。

漏水が発生すると階下の住民は迷惑を被ります。
そのためには全員がメンテナンスをしておかないと
トラブル発生の原因となります。

自分だけが真面目に専有部分の配管類を交換して下階への漏水防止に湯止めましたが、
上階から漏水の被害を受けて大変でした。全戸まとめて一切に交換したいものです。

>>620さん
そうなんですよね。
やる人とやらない人がいるとそういう問題が発生してきます。
うちのマンションでは将来専有部分の配管も管理組合として実施
することに決めてあります。
そして、一斉にやる前に交換をされた方については、衡平を期す
ために規約で全戸一斉にやった時の平均額を支給するように決め
てあります。

但し修繕積立金の確保はしておかなければなりません。

専有部分の配管を交換する場合は１戸４０万円程度
必要となります。

電気温水器が専有部分の中心に設置されている場合はどうすればいいでしょう。

うちのマンションには電気温水器はついていませんので
分りませんが、専有部分内のことですから、各人が管理
するのが当然でしょうね。
但し、その不具合が判らず下階に漏水が頻発するようで
あれば、配管同様管理組合として補修工事をすることは
可能でしょう。
勿論総会の承認は必要ですけど、その際規約の改正をして
置くことも忘れないようにしておくべきです。
先行工事者への負担の還元も含めて。

電気温水器の管理は各区分所有者がやるもの。
給湯器や水栓と同じこと。

＊給排水管から漏水事故があった場合
　　１．共用部分の給水管は開放廊下に面しており室内に影響のない場所にあり、工事はしやすい
　　　のでこの部分は長期修繕計画にも予定されているマンションが多いようです。
　　２．共用部分の排水縦管は、室内に区画されたパイプスペース内にあり漏水の際は室内に入り
　　　専有部分内の壁．床を壊しての作業が必要になります。
　　３．専有部分内の給排水管、給湯管、汚水管、ガス管は、室内の床下に設置されており漏水の
　　　際には床や背板を解体しての工事となります。

専有部分の配管の工事は数日間かかりますので
その間在宅が必要となります。
それをマンション全体でやるとなると大変です。

スケジュールを作るのは大変でしょうね。
特に縦管の配管の場合はその縦の列の住民はトイレも
使えなくなりますから。

面倒くさいのでやらないのがいい。