「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

今年は、駐輪場のラック交換と屋根塗装にお金がかかったという理由で
駐輪場が有料化されました。マンションの修繕費用はすべての組合員で
分担する趣旨が規約に書いてあるのに、おバカな提案ですねｗ
もちろん私は賛成しましたよ。自転車を室内保管してて駐輪場は使わないから。
修繕費を余分に払ってくれるおバカさんがいるとマンションライフも快適ですよ。

駐輪場の有料化による収入増は年間数十万円単位だけど、
駐車場の使用料引上げは２百万円近い増収効果があったので
予定されていた修繕積立金の段階的引上げが見送りになりました。
いまだに８千円で済んでますからね。駐車場利用者さんのおかげです。

>>5749さん
使用料を修繕積立金に充当できるのは近辺の
駐車場の料金に追いつくまでですよ。
修繕積立金はまだまだこれから値上げをしなければ
ならないでしょうから、今後は使用料の値上げは
ないと思いますよ。
それから敷地には全員の持ち分がありますからね。

>>5752さん
修繕積立金の額が8,000円程度であれば
まだまだ足りませんよ。
使用料込みで１戸当たり月18,000円以上は
必要ですから。

駐輪場の敷地利用に対する使用料を有料に
するのはいいことでしょう。
車やバイクの使用料は徴収しているのでしょう。
勿論、駐輪場のラック交換と屋根塗装に費用が
かかったのでその分を徴収するというのはおかしい
かもしれませんね。

駐車場とバイク置き場は各人専用の駐車区画の指定を受けるので、
いわば指定席料金として当初から有料でしたが、駐輪場は勝手に
止めろ方式だったので最初は無料でした。
法律的には自分の持ち分の台数を超えたら有料なんだろうけど。
１０年くらい前に２年間有効の駐輪シールを１枚５００円で販売したのに
買わない組合員がいてトラブルがあったみたい。

うちのマンションでは、自転車については使用料は取らず
シール代として年間５００円徴収しているだけです。
毎年色を変えているので違う色のシールがついている自転車は
期間を決めて廃棄というか自転車屋さんに取りにきてもらって
処分しています。もちろん盗難届けの確認は警察にしてもらって
います。
毎年かなりの自転車が廃棄されています。中には新しいものも
あります。引っ越しするときにおいていくんだと思います。

実は有料駐輪シール制度を始めるとき、私のように自転車を自室保管してる
組合員向けに「自転車登録制度」を創設して、同じように２年間５００円を
登録料として徴収する計画でしたが、「カネ払って登録したら管理組合は
何をしてくれるの？」という初歩的質問におバカ理事会が答えられなかったｗ
それで「登録制度」はボツになってしまい、それを知った一部組合員が
「駐輪シール買ったら管理組合は何してくれるんだ」的なことを言い出して
いまだに一部組合員との間で揉めてます。

総会で決議したら組合員から自由に金が取れると思ってる役員大杉

特別決議事項と普通決議事項との落差が
分譲マンションの管理の落とし穴。
ここら辺は理事長経験者であれば悪用する知識ある。
分譲マンションのスラム化の防止をうたいたいので
しょうが、
そこらへんにかこつけて国土交通省の標準管理規約
等に惑わされて管理を誤る場合もある。
しかるに、ここら辺を熟知した管理のプロを管理者
に据えるべきでしょう。
自分の城は自分で守らないと他人は守ってはくれません。

自転車の登録をなぜするのかといいますと、敷地の使用料
の他に、不法投棄等を整理するためにやります。
うちのマンションでも毎年処分する自転車が相当数あります。
シールの色が違う自転車を１ヶ所に集めてロープで縛り、一定期間
（１～２ヶ月）告知し、その期間が過ぎたら処分する旨の告知を
しています。

まだ室内に自転車を保管している者がいるんだね。
エレベーターに自転車を乗せるとみんなに迷惑になるだろうし。
殆どのマンションでは、細則で自転車をエレベーターに乗せる
のを禁止しているよ。

室内の自転車保管がなぜいけないの？
エレベーターで邪魔とかいうなら大きな荷物もダメと同じことよ。
電車だって手荷物扱いで乗れるのに、
エレベーターでも自転車だって手でかかえれば荷物でしょ。
室内にインテリアとして自転車を飾る人だっている。
細則で禁止しているのは自転車に乗ったまま建物内に入ることじゃないの？

私のマンションでは分譲時に規約によって自転車は室内
保管ＯＫ．
各専有分の玄関わきにバイクと自転車置きスペースがある、
別に有料でバイク置場と自転車置き場はある。
駐車場は各戸1戸につき所有権付き駐車場があります。
別途有料駐車場もあります。
アクセスは主要地下鉄駅徒歩５分以内です。

>自転車の登録をなぜするのかといいますと、敷地の使用料
>の他に、不法投棄等を整理するためにやります。

駐輪場は組合員の共有物なので組合員は持分に応じて自由に（無料で）
使用することができます。
持分を超えて使用すると（一人の組合員が５台も１０台も駐輪すると）、
使い過ぎを指摘されて使用料を払わされるのです。
不法投棄対策はそのとおりですが、これは管理組合の本来業務であって
使用料と引き換えにやることではありません。不法投棄した組合員に対し
処理費用を個別に請求することになるでしょう。

エレベーターも組合員の共有物ですが、持分に応じてではなく
用方に従って自由に（無料で）使用することができます。
用方とはメーカー作成の取扱説明書のこと。
持分と無関係に使用できるので使い過ぎということがありません。
結果的に自転車のような大きな荷物でカゴがいっぱいになっても
５人家族全員が同時に乗っても無料です。
自転車積んだら必ず故障するようなボロエレベーターは別ですよ。

組合員が駐輪場を持分に応じて無料で使用できるルールは、規約によって
変更できます。例えば、駐輪台数が少ない場合には、駐輪場を使用できる
組合員を絞り込むとともに使用料を徴収するルールを作ることができます。
組合員がエレベーターを用方に従って使用できるルールは、規約によっても
変更できません。区分所有法13条が強行規定だからです。

管理組合で細則に決めればそれを順守しなければならないのは
当たり前のことですよ。
駐輪場を完全無料にしていると、外部からちゃっかり持って帰って
放置しているものとか引っ越しのときにおいていく場合もあります。
使用料を取るのが普通でしょうが、管理をするためにシールを
毎年色を変えて購入してもらうと管理がしやすくなります。
理事を経験した方なら、自転車の放置がいかに多いかが分かる筈
ですが、多分経験がない方なんでしょうね。

>>5675さん
駐輪場は組合員の共有物なので自由に無料で使用することが
できるということは、駐車場も同じことですよね。
それから、自転車の不法放棄がされたら処理費用を請求すれば
いいといっていますが、だれが捨てたのか、放置したのか分かり
ませんよ。

↑は５７６５さんの間違いです。

マンションの立地等にもよると思いますが、私のマンションでは不法投棄自転車は
1年に1台あるかという程度。私が理事をやってた時は幸いなことにゼロでした。
駐車場も持分に応じて無料で使用できるのが基本ルール。ただ、組合員数に比べて
駐車台数が少ないマンションで自由に使用させるとトラブルが多発します。
昨日は駐車できたのに今日は満車なので路駐して近所から苦情が来るとか。
入出庫がしやすい場所を巡って場所取りや順番待ちでケンカになるとか。

そのため多くのマンションでは駐車区画ごとに使用者を割り振ってるはず。
そうなると使用できる人とできない人、自分の持分以上に使える組合員と
持分があるのに使えない組合員との不公平が生じるので使用料を取ることで
不公平感を和らげています。

>（自転車を）だれが捨てたのか、放置したのか分かりませんよ。

ご指摘どおりです。中庭に落ちてる犬の＊＊や台車が割ったであろうタイルは
目撃証言を集めても監視カメラの映像を分析してもわからない場合があります。
わかればその組合員に処理にかかった費用の請求書を回せますけどね。
不法投棄自転車も同じ。その時は管理組合で泣く泣く処理するしかありませんよ。
マンションに住む駐輪場利用者、ペット飼い主、台車保有者の全員が連帯責任で
処理費用を負担しろとは言えないのでは？

>外部からちゃっかり持って帰って放置している
泥棒マンションかよｗ

ということは、上層階のデブ家族がエレベーターに乗って満員状態になって中層階の中肉中背家族が乗れなくて1台待つのは仕方ないわけだな。マンションの上層階が分譲価格が高い理由の一つがこれなんだな。

監視カメラの解析はむずかしいですよね。
時間が正確にわかればいいんですが、そうでない
場合は、時間をかけてもなかなか解析は難しい。
解析のプロである警察だったらできるでしょうが、
犯罪でないと警察はタッチしませんから。

>>5774 匿名さん
マンションの住民はいろんな人間が住んでおますからね。
一般の常識では図れない住民のいますからね。ご用心、

犬のウ〇コを放置した犯人がわからなければ管理費で始末せざるを得ない。始末した後で「犬のウ〇コは飼い主が始末しませう」と張り紙をするのが精一杯だ。
しかし、あまりにマヌケな張り紙をしていると、宅配の兄ちゃんや出入りの業者に見られて「あのマンションはウ〇コごろごろしてまっせ」とか不動産屋にチクられて資産価値に悪影響が出る。不動産屋が本当に欲しがってる情報とはそういうものだ。ここはさりげなく速やかに処理するのが上策だ。
こんなことをする組合員がいます、みたいな感じで写真を撮って掲示したりする理事長がいるが、敷地内でウ〇コさせる奴は生まれつきそういう性格者。一般常識は通用しない。

>>5778 匿名さん
マンションは管理を買えとはそんなマンションを買わない
ほうが良いよ、と言っているのです。
大手の管理会社１０９などは８９３に忖度しまくり管理だ
から危険さえ感じる。

そういえば渋谷の109に長い間行ってないなあ。おれはイチマルキューって言うけど
イチマルクって言うやつもいて、どっちが正しいのか、組合長も知らないだろう。

1年輪番制の素人組合長はまだしも管理会社フロントの中にも駐車場や自転車置き場が
持分に応じた使用が原則だということを知らないやつがいるよな。

>>5781さん
あまりに無知なことは書かないでね。
駐車場をどうやって持ち分に応じて使うんですか。

組合員が１００人で駐車場が１００台のマンションやったら
１人１台ずつ使うたらええのや

>>5783
それは持ち分比とはいわないの。
広い部屋と狭い部屋があるから、持ち分比はどうなるのだろう。

共有物を持分に応じて使用できるという規定は民法の規定でっせ
区分所有法の持分は部屋の広さで違いがあるけど、民法の持分は
部屋が広い狭いは関係ないねん
共有物の中でもマンションの駐車場だけは部屋の広さに応じて
使用できるという規定は区分所有法にもなかったはずや

組合員が１００人で駐車場が５０台やったら、１人の持分は０．５台
その時は、３０日（１か月）×　０．５台　＝　１５台日　になるんで
月の前半と後半で使用者を交代するんや
あるいは奇数月と偶数月で交代してもええやろ
だたし、ごっつ面倒やから、やってるマンションは少ないやろな

てなわけで、結局組合員１００人のうち５０人は使うてええけど
残り５０人は使うな、と割り切るのが簡明ちゅうことになる
しかし、全員が交代で使うのに比べて不公平なのは明らかや
その不公平を是正するっちゅう大義名分があるんで使用料徴収が
正当化されるわけでんがな、ワッハッハ

共用部分には、民法の共有に関する規定は適用されず、区分所有法第１１条から第２２条の規定が適用される。
しかし、建物の敷地または共用部分以外の附属施設（これらに関する権利を含む。）が区分所有者の共有に属する場合、その敷地又は附属施設には、区分所有法第１７条から１９条までの規定が準用されるだけであり、第１３条（共用部分の使用）「各共有者は、共用部分をその用方に従って使用することができる。」の準用はなく、民法の規定に従うことになる。
したがって、規約において、具体的にその用法を定める必要がある。

>>5788 の訂正
（誤）区分所有法第１１条から第２２条
（正）区分所有法第１１条から第２１条

駐車場や自転車置き場は共用部分ではなく附属施設なので民法の共有物に関する規定が適用されるが、区分所有法３０条１項および３項の規定に基づき、規約で民法の規定と異なる使用ルールを定めることもできる。

そやから標準管理規約第１５条で、組合員は持分に応じてではなく
組合との契約に基づいて駐車場を使うことを規定してまんがな

組合との契約ではなく、使用細則で決めるのね。

　※必要修繕積立金の額とは

　　平成２５年のマンション総合調査（国交省）では、駐車場使用料等からの充当分を含む望ま
　れる修繕積立金の額は、１戸当り月１７，５１５円となっています。
　又、国交省から修繕積立金に関するガイドラインが発表されましたが、１５階未満の専有面積
当たりの平均値は、平米当り１７８円/月と示されています。

上記金額には大型設備の更新工事等は含まれていません。
長期修繕計画は、３０年間で計画しますので、それ以降に発生
する工事分は含まれていません。

マン管士試験はそれほど難しくはないですが
民法上の持分と区分所有法上の持分の違いを
理解できないレベルでは合格は困難です。

試験問題は択一形式で計算問題は出ません。
必要な修繕積立金の計算能力は問われません。
だからここで自分で勉強する必要があります。

修繕積立金を正確に算出するためには、長期修繕計画に
やらなければならない工事のすべてを網羅して、そこから
出た総工事費から１戸当たり月の修繕積立金の額を算出
すればいいのです。
ただ、長期修繕計画書をパソコンソフトにデータを打ち込んで
作成する簡易なものでは正確な数字はでません。
建築図面のデータをもとに１か所ごとに単価を出して計算
しなければなりません。数量調書等が必要です。
それをやるには建築士に依頼しなければならないので、専門委員
と一緒に検討して作成すべきです。

>>5795 匿名さん
そんなの理解しなくても合格できるよ。

どうでもいい。
>>5782自身が無知だったということだ。

まあ、部屋が広いと管理費や修繕積立金などの負担が増えるからな、その代わりに駐車場の使用権を多く寄こせというのは素人考えとしてはあり得る。
しかし、駐車場使用料収入の分配は共用部分の持分比率によるから、部屋が広いほど分配金は多くなる。使用料収入を管理組合が使っている現状を改めさせて組合員に分配するよう規約改正すればいいだろう。

しかし、使用料収入を組合員に分配すると修繕積立金繰入額がそれだけ減るから、修繕積立金を値上げされて元の木阿弥かな。今のところ、駐車場使用料をできるだけ高く設定して駐車場を使用する組合員に負担を押し付けるのが最善策かもしれない。

都合が悪くなると大規模修繕工事ｗ

>>5800さん
駐車場使用料の分配は共用部分の持ち分比率とかいってるけど、
使用料を組合員に持ち分比に応じて分配するということ？
そんなことをしているマンションは全国に１つもないよ。

使用料の収入があるので、みんなに分配して欲しいんでしょうね。
マンションは事業を行うには会計も別にしなければならないんです。
そして当然その収益には税金が課されます。
勘違いをされているんでしょうが。

空き駐車場を貸したり自販機を置いたりしても収入は知れてる。ドカンと儲けるなら携帯基地局設置だろう。

自販機の消費税は1,000万円以下は非課税だから
問題はないでしょう。
マンションで収益事業は必要ありません。

修繕積立金の値上げはだめ、駐車場使用料は収入が
あるのだからみんなに分配せよ。
修繕積立金は不足しているだろうから、個人のことより
全体のことを考えないと、そこのマンションはいずれ
スラム化するだろうね。

修繕積立金等が高いのにスラム化に近い状態の
マンションもありますが、
中古物権をネットで調べて現物を確認しましょう。

修繕積立金が不足するときは理事長は、各組合員の部屋の面積に応じて
追加徴収したらええんやで
別に総会決議は要らんから、緊急の時は所定額を口座から引き落として、
かくかくしかじかの理由で臨時徴収しましたって周知したらええねん

でも、修繕積立金が底をつくまで気づかんような組合員と理事長では、
そのマンションは遅かれ早かれつぶれるやろ
早いとこ売って転居するのがベストチョイスでっせ

大規模修繕工事をするときに、全然修繕積立金が不足
しているので、各戸平均５０万円を徴収しますといったら
大騒ぎになるんでは。
修繕積立金の値上げだから、普通決議、極端にいえば１００戸
のマンションであれば議決権行使書と委任状、総会への直接出席者
の２６名以上が賛成すれば承認されるので、組合員はそれに従わ
なければならないけどね。簡単に承認される。

普通決議はなんとかせないかんな。
あまりに簡単に承認される。

修繕積立金が十分あるというマンションはごくごく
一部のマンションしかない。
それがわからないものが多いからね。
だから値上げはだめ、使用料はみんなに分配せよと
いっている。

>>5812 匿名さん
昔は特別決議でしたね。管理規約と管理費等の一覧表が一冊になっているので、修繕積立金の改定は規約変更と解されていた時期がありました。いつ頃からか普通決議扱いになりましたが。

>>5814 匿名さん
うちは平成6年分譲です。
引き渡しが3年後に管理費・修繕積立金等の倍以上の
値上げをしました。
時の理事長に聞きましたら管理会社も普通決議でいい
といったそうです。
管理費等部屋タイプ別一覧表は管理規約に記載されて
います。

>>5814さん
管理規約の別表となっているマンションでは管理費等の
値上げは特別決議になります。
私どものマンションでも分譲時の規約集ではそのようになって
いましたが、規約の改正を行い、使用細則の別表に変更しました。
現在は、修繕積立金の値上げは普通決議でやっています。
管理費の値上げは分譲時以来一度も値上げはありませんし、
今後も値上げをすることはないと思います。

管理費の値上げは何か要因がなければ上げる必要はありません。
例えば、管理員の稼働日数や時間を増やしたとか、掃除の回数、
時間を増やしたとか、消費税が大幅にあがった場合が考えられます。

>>5816 匿名さん
管理費等の負担額が規約の別表になっているのを
使用細則の別表に改正する目論見は特別決議事項
を普通決議事項にしたということですよね。
この運営の仕方は区分所有法の強行規定ではない
ので法には触れないとは思うが、
決議事項の難易度から考察すると邪道ですね。
悪用されなければいいですが。？

マンションによったら規約にはちゃんと専有部分の
床面積の割合とうたっているものを、
理事会で勝手に専有部分の負担額を変更して徴収し
ているマンションもあります。一部の組合員は倍以
上の負担を知らないで支払っていた経緯がおります。
この場合は過払い金の請求ができますか。？

うちは規約別表に管理費・修繕積立金・各種使用料の金額が書いてあるけど、
普通決議で値上げしてる。
持分比に反しない値上げなら普通決議でいいだろう。

管理費や修繕積立金といった修繕費用は、原則は組合員全員が
その持分に応じて負担しますが、規約で別段の定めをすることが
できます。しかし、規約の形にすればどんな負担割合にしても
許されるわけではなく、世間の常識からみてあまりにも不公平で
非常識な負担ルール、例えば役員や委員を３年やったら永年無料
とかは、ダメだと思う。

>>5818さん
規約に違反して倍以上の金額が徴収されていたとしたら
当然返還請求はできますよ。

>>5819さん
管理規約の別表なら、規約を改正するのであれば
特別決議になります。
金額だけの変更なら使用細則の別表にしておけば
普通決議でいいのですから、それに変えられたら
いかがですか。
知らないで運用するのもありですが、うるさい者が
総会で指摘したら返答に困ります。

理論的手続的には>>5822さんのおっしゃる通りだと思う。ただ、大事なのは、どのような基準によって金額が決まるのか、ということ。
法律では原則各組合員の持分比に応じるとされているから、規約本文に別段の定めがなければ、別表に記載された金額は、持分比に基づいて具体的に算出された金額を備忘録的に転記したものに過ぎない。
言い換えれば、別表に記載されている金額に意味があるのは、持分比に基づかない金額が記載されているときであって、その場合は規約改正によって金額の変更を行う必要がある。

問題は各種使用料だ。使用料の金額については法律に規定がないから、規約別表で具体的金額を定めたら、理屈の上では金額変更時には規約改正が必要になる。
うちのマンションではなぜ使用料の金額を規約別表に入れたのか、よくわからないのだが、規約集を見ると見開きページの左側が管理費・修繕積立金、右側が各種使用料の一覧表になっていて非常に見やすい。おそらく装丁上の都合ここを空白にするのがもったいないので使用料の金額一覧表を入れたのだろう。月額数百円の使用料改定は重要なので特別決議事項にしようと考えて規約別表に入れたのではないはずだ。
うちのマンションでは近々規約の改正を考えている。規約改正に連動して細則にも手を入れることになるだろう。その際に具体的金額の一覧表は細則に移すことも選択肢だろう。

>>5823さん
規約に専有部分の床面積比という規定があればそれに従うべきです。
持ち分比を変更する場合は、単なる積立金の値上げではないので、
それは規約の改正になり特別決議ということになります。

>>5824さん
各種使用料の値上げとかは細則で変更すればいいと思います。
私どものマンションの駐車場細則には料金表が規定されています。
使用料にはＰ場以外に、バイク、駐輪場、ゲスト駐車場、ゲストルーム、
集会室等の使用料がありますが、それぞれの細則で料金が決められて
いますので、それぞれの細則で値上げをしていけばいいと思います。
値上げの数字だけのことなら、管理費や修繕積立金も同様に普通決議
でできるシステムにしておくべきでしょうね。
基本通り行うとすれば、管理規約の別表の変更であれば特別決議であり、
各種細則の別表であれば普通決議ということになります。

駐車場、駐輪場、ゲストルーム、集会室、バイク等の
使用料は専有部分の持ち分比で算出されているわけでは
ありません。

各種細則はどんなものがありますかということですが、
理事会運用細則、駐車場細則、駐輪場・バイク細則、集会場細則、
ゲストルーム・ゲスト駐車場細則、管理規約改正委員会細則、
大規模修繕工事専門委員会、細則監視カメラ細則等があります。

ほとんどの組合員は法律や規約はまず読まないだろう。役員になれば規約に目を通すかもしれないが。多くの組合員にとって一番身近なルールブックは細則である。
だから、細則には事細かな決まりごとが書いてある。さすがに「植木に立小便しないこと」までは書いてないが、「敷地内の土砂を持ち出したり樹木を伐採搬出したりしないこと」は書いてある。このマンションでは泥棒は禁止ですよ、ということだ。
規約改正に伴い規約細則改正検討委員会を設けるのだが、この手の委員にしゃしゃり出てくる連中は概して新たに規則やルールを作るのが好きだ。表札を出せとか下駄で通行するなとか言い出すかもしれない。

細則が１つしかないのですか。
細則はそれぞれないといけないでしょう。
私どものマンションにも、各種細則の１つとして使用細則が
ありますが、それには一般的な道徳的なことも規定されているようですが、
ほかのいろいろな細則には具体的なことが規定されています。

細則を１つにしているマンションもあるんだね。
すごい量になるかもね。

もちろん使用細則は複数存在する。日常生活に関する総括的な細則、ペット飼育、駐車場・バイク置き場・自転車置き場、集会室、専用庭、ルーフバルコニー、宅配ロッカー、専有部分の修繕などなど。
バルコニーや玄関ポーチに構築物（例：自転車ラックや花壇）や建造物（例：温室や物置）を設置してはならない。美観上好ましくない物品（例：裸のマネキン人形）も置いてはならない。しかし、専用庭は構築物と建造物は設置不可だが、美観上好ましくない物品に関する定めがない。植栽が目隠しになって外から見えないので少々変な物を置いてもいいということだろう。

ちなみにピアノなどの楽器は夜９時から翌朝８時までの間は演奏禁止だ。
だからといって、朝８時から夜９時まで休むことなくピアノを弾きまくりトランペットを吹きまくることが許されるわけではないだろう。また、朝８時の登校前に子供がハーモニカの練習をしても細則違反と目くじらを立てることはないだろう。

細則はマンションの守らなければならない
決まり事です。

各種細則は、それぞれのマンションで作ればいいんだけど、
管理会社のフロントに聞いてよそのマンションの規約集を
みせてもらえばいいんではないの。
そして自分のとこの分を追加していく。

管理規約と各種細則の全面改正は難しい。
誰かマンション管理に詳しい者が中心になって
やらなければ絶対といっていいほどできない。
もしやるとしたらどうやってやるかの具体策が
なければならない。

規約改正は無理。
しかし、分譲時のままでは、その後改正になったものが
規約集に載っていない。
どうすればいいんだろう。やり方がわからないし時間もない。

規約を全面改正する場合は分譲時の管理規約
（原始規約という。）を規約原本として、
後の総会で可決された規約の設定・変更・廃止
した議案書と議事録で比較対象にして総会に臨
むべきものを、
なぜか理事会と管理会社が作成した規約を原本
として議案の提出がなされた。
この規約は無効の意義が出ている。ちなみに、
分譲時の組合員は売主からの規約を承認した規約案
は所持している。

管理会社と理事長は総会で、原始規約が不明との回答。
第一回の理事長は管理会社に預けたと発言。
適正化法施行以前の引き渡し物件である。
分譲時の管理規約には規約の保管者は理事長になっている。

うちも分譲後１５年が経過したからといって規約全面改正を打ち出したが、
案の定どこから手を付けていいか誰もわからない。
結局、管理士事務所に丸投げすることになったが、「現行の規約のどこに
不具合がありますか？」と管理士に聞かれて理事長も答えられない。
とりあえず、報酬５０万円で最新の標準管理規約に準拠してもらうことに
なったが、理事の中に改正作業の進行管理と検収をできる奴がいない。
どうなることやらｗ

>>5838さん
分譲時には、契約を交わすときに管理規約・細則も含め
全員から署名をもらいそれを原始規約としています。
当然全区分所有者には規約集が配布されていると思います。
おたくの組合の規約は、原始規約を改正したものではなく、
それをすべて無視して組合員抜きで作成したものです。
当然その規約は無効となります。
規約原本がなければ、分譲時の規約を組合員がもっている
でしょうからそれを基に改正をしていくべきです。

>>5839さん
管理規約と各種細則の全面改正は意外と難しいものです。
改正をするには、まず比較表を作成しなければなりません。
左側に現行規約、右側にその条項に合わせて改訂案を作成
しますが、改定案には、分譲後以降改訂になった規約や細則、
また、標準管理規約に合わせて現行規約に載っていないもの
を作成します。
これが作成できれば、あとは簡単です。要はその比較表を
誰が作るかということになります。
ちょっと賢い方ならだれでも比較表はつくれますよ。
ただ、比較表が出来上がったら、自分のマンションの規約として
修正や不要なもの等を専門委員会で検討して完成形にしなければ
ならないでしょう。
マンション管理士に標準管理規約に準拠して作成してもらうだけで
５０万円ですか。たかいですね。
私は、うちのマンションと近辺のマンションで２回全面改正をやり
ましたがボランテイァでしたので、パソコンに打ち込んだり、プリント
アウトしたり、インク代等全て自費でやりましたよ。
まあそこまではやらなくてもいいですが、自分たちで改正しなければ
意味がありませんよ。

>>5840 匿名さん
そう思いました。分譲時の規約承認案は私も持っています。
説明会も私の出張時に行ったようです。
私は理事会に規約が解らなければ、原始規約、各期の総会
と議事録を管理士会に持ち込んで相談する旨を伝えてあり
ましたが、相談をしたとは言っているが、
管理士会に相談が事実であれば原始規約が規約原本になっ
たはずです。使用細則や運営規則も改正案の中にはありま
せんでした。
作成料の予算が30万でしたが決算書では10万円の支出に
なっております。

現行条文と改正条文の対比表をつくるだけなら素人の私でもできるｗ
重要なのは改正条文が法令や他の規約条文と整合性が取れてるか、のチェックだ。
ある共用施設について法令が「使用できる」、改正条文が「使用できない」と
規定すればアウトになる可能性は高い。
実は、規約全面改正を言い出した爺さんは、現行の団地型の規約は棟総会などの
無駄な規定が多いから単棟型に簡素化すべきと考えていたのだが、法律を読むと
棟総会の決議事項は団地総会では決議できないことになっている。
このようなチェック作業がやたら面倒なので、専門家にお任せすることになった。

マン管士に依頼するとしても、比較表まで作成してくれるのですか。
総会では特別決議が必要なんですよ。
当然改正案には、今まで改正のあった規約や細則、標準管理規約から
漏れているものも載せてなければならないですよね。
各条ごとに、改正の比較がなければ検討もできませんから。

私は自分のマンションの分譲当時に承認した原始規約を
手元に持っています。
その規約をエクセルに書式を作り落とし込んでいます。
総会に提出された規約の制定や変更や廃止をその都度書
式に落とし込んでいます。
議事録を確認して可否も記録します。
規約の全面改正があるときの総会への出席時に確認しま
すが、全面改正時には相当の条文が削除されて総会に提
案されていました。
このような事態が生じていても組合員や役員はその件を
理解することができませんので改善要求はしませんでし
た。
マンションの管理の一番大切な決め事である管理規約を
大切に思っている組合員がすくないので改善要求などは
できません。
役員の順番が回ってきたときには理事長に立候補して、
理事長になったときに理事の面々に説明してこの規約を
無効にして新たな規約を民主的方法で変えていきたいと
思っています。
それとも改善方法を提案したほうがよかったでしょうか。
改善要求しても無駄に終わることは明白ですのでこの方
法に考えを変えました。

>>5846さん
現行規約をエクセルに落とし込んでいるのなら、Ａ４の横書き
にして、文字の大きさを８ぐらいにすれば、左に現行規約、
そして右側に改正案並びに標準管理規約で抜けているものを
掲載すれば改正案の検討資料はできあがりです。
必ず現行条文と対比できるように合わせるといいですよ。
当然今まで改正になっているものは現行規約にすべて含めて
おくべきです。
現在の規約が総会で承認されたものでないのなら、その規約は
無効ですので問題はないでしょう。
あなたが理事長になられたときにやられた方がいいと思いますよ。

　　現行規約　　　　　　　　　　　改正案
第〇条　　　　　　　　　　　　　第〇条

管理規約と各種細則の全面改正、やる気があれば
できますよ。
頑張ってください。

管理規約の改正は難しいからスレは盛り上がらない
ようですね。
現役の理事長や理事がいないからかもしれませんが。

うちのマンションでは零細建設業に勤務する組合員が
総会に出席して規約や法律のことはわからないけどと
前置きしてマンション管理士試験の話をしていた。
宅建は持っているようだけれども発言内容からすると
支離滅裂な内容であるが、
出席者はみな理解しているのか理解できないのか理解
に苦しむ状態の総会でした。
知恵遅れ同士のやり取りだから今後のマンションの行
方が見えるようですので買い替えを考えだした。
やはりマンションは管理を買えは管理会社を買うので
はなく、
組合員の管理に対する姿勢を買わないといけませんね。
住んでみないと解らないのは残念です
。媒介業者は頼りないですし。