「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

何故一人で奮闘しなければならないのですか。
他のものは全く関心もないんでしょう。
心情的には理解できますが、世の中には正論が通らない
こともままあるのです。
不正や基本から外れたことは許せない性格なんでしょうが、
苦労しますよ。
しかし、マンションには必要な人材であることには間違い
ないでしょう。
住民は理解している者もいるでしょうが、われ関せず、君子
危うきに近寄らずということでしょう。
さて、どうやって解決しますか。

>>558さん
滞納金に関しては、管理会社も理事会もできることなら関与したく
ない事項なんですよね。
滞納期間が長期になって、どうしても回収できない場合、支払督促等
で請求することも可能ですが、理事会としては同じ住民であったり、難しい
者であったりすると次の理事会に先送りしがちになります。
それができないものだから、安易に総会で普通決議で処分することもあるの
だと思います。
勇気のない理事が多いからなんでしょう。
だめなものはだめという基本路線はかえてはいけません。それが理事の
果たさなければならない責務です。

嫌なことや嫌われることはやりたくないのが
人の常。

削除されるようなものを書き込むなよ。

最近の傾向としてマンコミュの書き込みが以前と比べ
極端に少なくなっています。
マン管士誕生のときには、いろいろな事情もありかきこみが
多数されましたが、それも意見が出尽くした感があり、現在
小康状態が続いています。
いずれマンション管理の問題について火がつくこともあるでしょう。

滞納金の割合はどれぐらいが普通なんですか。
１００戸でいえば２戸ぐらいは許容範囲なんでしょうか。

滞納期間が大切なんですね。
支払い督促をするのはどれぐらいの期間がたってからやればいいんでしょうか。
その場合はだれがやるんでしょうか。

管理会社が全てしてくれますよ。

>>569
２ヶ月分滞納したら督促必須です。
管理会社が入っているなら一般的には管理委託契約で管理会社が代行する筈です。
但し無限に代行はしません。３ヶ月とか６ヶ月とか滞納が進むと管理会社は手を引きます。
滞納が悪質化してから素人の管理組合に戻すのも無責任ではありますが…
管理会社に督促業務の契約上の義務がある期間にあらゆる対策を実施させる事です。
黙っていれば督促状を送って済まそうとします。
電話連絡・訪問をさせてください。

管理会社１０９などは胡散臭い住民と共謀して滞納管理費等を普通決議で処分している。
これな滞納金の免除に当たらないのか。過去の議案書と議事録で確認した下さい。

>>571さん
管理会社は６ヶ月経過した場合の督促はしてくれないのですか。
最初は管理会社が、滞納期間が長くなれば理事会と一緒にするん
ではないですか。
支払い督促で裁判所に請求する場合は管理会社はしてくれないのですか。

管理委託契約書に記載がありませんか。

>>573
全ては契約によります。
短いと３ヶ月長くても６ヶ月経過すれば管理会社は契約上の督促業務の責任はなくなります。
逆に言えば管理会社はこの期間を適当に督促状を数回送りつけて後は管理組合さんでやってね…という無責任な契約なのです。
もちろん３ヶ月又は６ヶ月経過後でも要請すればアドバイスはもらえますがおよそ熱意のない対応です。
更に言えば管理会社に督促義務のある期間内に回収出来なくてもペナルティ等ないのが普通です。

マンション管理の主体は住民である管理組合ですね。現実性は乏しいでしょうが。

滞納問題については、最後まで理事会と一緒に対応
してくれるでしょう。
いくら契約といっても、それまでの責任は管理会社にも
ある訳ですから。

滞納督促は管理会社によるけれど、6ヶ月～12ヶ月もしくは無限
3ヶ月とかなにもしないレベルですよ

しかし滞納は管理会社にも責任がありますよね。
契約期間までの督促状況が大きく影響しますから。
マンション管理のお手伝いをするのが管理会社の仕事でも
ありますから。

そりゃあるでしょうね。
督促は別でやってますなんて言って、単なるコールセンターにまるなげしてるだけの会社もありますから。

でも、理事会がどう動くかによって全然違いますよ。
長期滞納者が理事長やってたりすると何にも進まないですから、管理会社も管理組合もダメだとそんな風になります。

理事長や理事や監事が滞納している場合もありました。
どう対応するかは見ものですが。

見ものというか、それを選任した理事会の問題でしょうね。普通は飛ばしますから。

そういう時は理事長が変わった時に請求すれば
いいですよ。

万年理事長が滞納していくと、管理会社側ではなんともできなくなってくるでしょうね。

理事長が滞納しているようなマンションは、管理会社も
なめきっていますよ。
管理費等を支払うのは区分所有者の努めであり、管理規約
にも規定されていますからね。
理事長が率先して規約違反しているようなマンションに
対して、管理会社も真剣にはなれないでしょう。

管理規約
　　　　規約とは、区分所有者全員で構成する団体（管理組合）の根本規則です。
　　１）強行規定
　 　　共用部分の重大変更の議決権数、規約の変更の決議要件、義務違反者に対する
　 　　訴訟提起の決議要件、建替え決議の要件等
　　２）任意規定

　　　大規模修繕工事の議決権を総議決権とするなど区分所有法の規定を規約で変更可
　　　規約の設定・変更・廃止は、区分所有者および議決権の各４分の３以上の多数による
　　集会の決議によって行います。この決議要件は規約で変更はできません。

管理費の滞納者については、理事会で発表はしないの？
理事長が滞納していればそれはないだろうが。
理事長が滞納しているとは理事も知らないようだから、それとなく
理事会で滞納者の名前を管理会社に聞いてみたらどうだろう。

滞納者に対しては６ヶ月を過ぎたら少額訴訟をした方が
いいかもね。
やはり理事長は滞納者との話し合いをすべきです。

滞納者の名前を掲示板に告知するのはだめですか。
個人情報保護法違反や名誉棄損にあたりますか。

区分所有者だけに配布される回覧板にだったらいいんではないですか。
区分所有者は知る権利がありますからね。

滞納者の名簿は理事はみれるんでしょう。
理事会での滞納の報告は金額だけが普通でしょう。

滞納に対しての対応としては、少額訴訟と支払い督促は
どちらがいいんでしょうか。

どちらもよくない。

調停がいいんでしょうか。

まずは金のかからない方法で支払いさせるようにする。

それでもダメなら法的督促。

こまめに集金にいくのがいいですよ。
何回もいけば支払ってくれますよ。
銀行への支払いは期限は必ず守るのにね。
支払いが滞れば容赦なく不渡りとなり、２回目は
倒産となるから。

皆さん方のマンションで、大規模修繕工事の周期は何を基準に
決めていますか。
うちの場合は、建物診断をしてその結果で工事が必要ならそれを
総会に提案していますが、周期に対しての考え方は各人によって
大きく違いますし、建築士でも大きく違っています。
外壁タイルや屋上防水、ベランダ防水、塗装等については現在でも
不具合はありますからね。

やはり国交省が調査した周期が一番いいんじゃないかな。
１３年周期が一番多かったからね。

大規模修繕工事の周期は建築士でも考えは
ばらばらだからね。
みなさんの部屋の壁紙の交換は何年おきにしてますか。
それと同じですよ。

壁紙は２５年間そのままですが。

建物診断費用は２００万円ぐらいはするんでしょうね。

建物診断をする目的はなんでしょう。
そして、どんな診断をするのか知っていますか。
数量調査とか分りますか？

大規模修繕と部屋うちの壁紙を一緒にするのは乱暴すぎるでしょ。
大規模修繕の最大の目的は屋上防水(ルーバル防水含む)であり、こればかりは一か八かでサイクルを延ばすのは危険だと思う。
そして大規模修繕の意義はなるべく工事を集約してコストカットや生活の不便もまとめようという事。
年がら年中何処かで修繕工事をやっていたら鬱陶しいでしょう。

大規模修繕の前提条件は予防保全です。

６０３さんの仰るようにほとんどのマンション管理組合の役員は
大規模修膳に目を奪われて日常の予防保全の認識は無く知識もな
いでしょう。建物・設備等の予防保全は大事でしょう。

日常の管理は事後保全です。
悪くなったら補修工事をしているんじゃないですか。
大規模修繕工事をするときに建物診断をして、このように劣化して
いるので大規模修繕工事をしますということでしょうが、建物診断を
しなくても屋上防水や外壁のタイルの劣化、塗装等については不具合
はあるでしょう。
大規模修繕工事は、事後保全も含めて予防保全をやるんですよ。

国交省が一昨年マンションの理事に質問をして大規模修繕工事の
周期等について回答をしています。
周期については、理事でも建築士でも考えはばらばらです。
予防保全というのが前提ならば、国交省が発表した周期を参考に
すればいいでしょう。
周期がなく、いきあたりばったりでどうしても補修工事をしなければ
ならないときだけにやっているマンションは資産価値もなく、快適な
マンションライフは送れません。そういうマンションはいずれ朽ち果てて
いくでしょう。これが限界マンションです。
まあ、そういうマンションは修繕積立金不足のところですがね。

要するにマンションの建て替えはまず無理です。
限界マンションにするか建物設備の維持保全に
努めるかその２つしかありません。

たたみの交換やふすまの張り替えは何年ぐらいでやっていますか。
別にやらなくても住むことはできますよね。
大規模修繕工事も同じことです。

そういえば畳の張り替えは１０年でやる者もいるかと思えば
２０年たっても交換しないのがいる。
個々の部屋で価値はずいぶん違うよね。