「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

総会ではできるだけもめないように対策を考えて
おく必要があります。
理事の皆さんがぱってください。

いやらしい質問をしてくるのがいるからね。
質問のための質問を。
困らせてやろうというのが見え見え。

>>5552 匿名さん
いやらしい質問とはどんな質問ですか。

理事がうまく答えられないような質問ということ。
組合をスムーズにいかせようとは考えないよね。
困らせることに生きがいを感じるとか。

>>5554 匿名さん
議案の審議中に議案外の質問等でしょう。
これが論外な悪質と判断した時は退場を命じたこともある。
規約には議長は理事長が務めるとあるのに副理事長が務めた
総会はどうなりますでしょうか。
議事録には理事長が務めたことになっている。

議案の質問も同じことです。
理事長が議事の進行に自信がなければ副理事長に
変わるぐらいはいいのではないでしょうか。
そうでなければ、総会当日理事長が体調を崩して
総会に出席できなければ総会はお流れとなります。
議長は総会の進行役の役割ですから、別に理事長で
なくてもいいでしょう。

>>5556 匿名さん
そうですか。
規約と異なっても有効であるということでよろしいですね。
そうであれば議事録には正直にその旨を説明して記録する
位の知恵は必要でしょう。
私は法令には触れないと思ってはいます。
ただし、
議案の内容によっては規約や法令違反に触れる可能性は出
てきますでしょうか。
議案の内容を教えてくださいませんでしょうか。

議案が理事長解任の件であれば、当人である理事長が議長を務めないで副理事長にやらせるルールがあるのかもしれない。

>>5558 匿名さん
そんな規定はありませんが、
理事長解任の時も理事長が議長を務めていました。
出席組合員より、副理事長が務めるべきではないかとの質問
に理事長は答えられず管理会社担当に振った時の答弁は　
そんなこともあります　で終了した。

理事長の解任のときに、議長を理事長がするのは
おかしいでしょうね。

>>5560 匿名さん
可笑しいことが多すぎて困りますが、
訂正を要求してもクレーマー扱いになるマンションの気質
ですからやめています。
非常識な連中に常識を説いても訂正されるわけでもないの
で放置している。
>>5554 匿名さん
のおっしゃるように総会を妨害したとの烙印を押された組合員
がいます。
まともな意見が通るようなマンションに住まないと組合運営も
やるかたが少なくなります。
うちは、総会に出るとアウトローの集団に入ったような雰囲気
になりますので議決権行使を白紙で提出しています。
築30年ですからいろいろと修理等で出費も増えてきましたので
買い替えを検討しています。

やはり理事は輪番制で任期を決めるのが
いいでしょうね。

>>5562 匿名さん
そのようですね。その方が住民ひとりひとりの管理に対する意識が変わるでしょうし、関心が高まる事でマンションの質が上がるような気がします

長期政権は必ず澱みがきます。
フレッシュな人材で、みんなで話し合ってマンション管理を
していけばいいと思いますよ。
立候補制を導入するにしても、任期は２年で退任後３年以上の
間隔を開けなければならないとしておくといいでしょう。

再任（留任）禁止にしたほうが良いでしょう。
良い奴が管理者になっても長く続けられるわけでもないし、
悪い奴が理事長になってもその期間我慢すれば良いでしょう。
そのうち又良い奴が管理者になり悪事を働いた管理者が暴か
れる可能性を恐れて悪事を抑制できるかのしれない。
完全順番にして順番表を公開しておく。

花壇に植える花の種類とか共用廊下の電球のワット数とか、当たり障りのないことを決めるのが管理組合なのに、ベランダ禁煙とかエレベータで引越し荷物運んだら有料とか、組合員の権利義務に余計なお節介をするからトラブルになる。

ベランダでの喫煙問題は名古屋地裁で判決は出てから何でもか
んでもいけないことにして最近では室内で喫煙しても排気口か
ら匂いがするといった騒動が発生している。
普段なら問題にならないことに住民が敏感になりマンション中
がたばこの煙の臭いが漂っているように言われている。
住民間の分断が生じている。管理会社の思うつぼでしょう。
マナーの問題は管理組合はノータッチにして自治会に振った。

ＥＶ内での放尿は区分所有法6条1項違反だけど放屁はマナーの問題

うちは細則でベランダでの喫煙は禁止になっている。
しかし、違反者がいた場合その罰則はない。
マンション管理は規約や細則違反をしても、罰則が
ないので有名無実化している。
ほんのごく一部は罰則はあるけど。

規約違反しても罰則がないというか、例えば会計報告は
年度終了後２ヶ月以内にしなければならないことになっているが、
１日、２日遅れた場合、総会は無効になるのだろうか。
無効にした場合、その議案はどういう扱いをすればいいんだろう。

>>5570 匿名さん
理事長の休日が日曜日なら、月に4回しか開催チャンスはなく、他の役員の都合やマンション内に会場がない場合の外部会場の予約状況や管理会社担当者の段取り力により、○ヶ月以内は容易に破られます。○ヶ月超えて無効なら日本中無効総会が溢れるでしょうね。結論として「有効扱いにしている」といったところでしょうか。

ベランダ禁煙という細則自体が珍しい。
よほどベランダが狭い構造なのだろう。
横幅1メートル奥行き３0センチとか。

奥行き50センチ以下のベランダだと、たばこの火や灰を
ベランダの外に落とす確率が高くなる。（特に風が強い上層階）
それならベランダ禁煙には十分な理由があるといえるだろう。

建物の保存に有害な行為や組合員の共同の利益に反する行為でなければ、
組合員は共用部分は用方に従って、附属施設は持分（割当て）に応じて
自由に使用することができる（民法206条）。
必要以上の使用権の制限は厳に慎むべきだろう。

>>5573さん
あなたはマンションに住んだことありますか。
普通マンションのベランダといえば、奥行きは１５０ｃｍ
以上はあるでしょう。
それに間口は６Ｍ程度はあるでしょう。
ベランダでタバコを喫われれると、階下や隣のベランダから
臭いがきますよ。
私の部屋は東南角部屋の最上階ですから、上からの臭いは
わかりませんが。片となりだけですけど。

駐車場駐輪場は割当て数量（100戸のマンションで100台なら1人当たり1台）の範囲内で
自由に使用できる。管理組合の許可も使用料支払いも要らない。割当てを越えると有料。
集会室は、もともと組合員が個人使用する施設ではなく、マンション住民全体に関係する
集会（総会、理事会、説明会など）のための施設だから、組合員個人が私的に使うときは
目的外使用（特別扱い）を認めることになるから有料。理事会は無料ですよ。

ところが、多くのマンションでは戸数に比べて駐車場が少ない。これを割当てに応じて
組合員全員が公平に使うとなると、使用のローテーションを組むのが面倒である。
そこで、区分所有法30条1項に従い、規約によって「割当てに応じて全員で使用する」と
いう基本ルールを変更し「使用できる組合員とできない組合員に分ける」というルールを
新たに作っている。使用できる組合員とできない組合員との間の不公平は、使用料の
やりとりで埋め合わせる。

駐輪場の場合は、普通はだいたい戸数の2倍の台数が確保されてる。
その場合、各組合員の持分（割当て）は2台だから。3台目からは有料ということになる
だろう。あるいは、各戸に駐輪シールを2枚ずつ配り、3台4台止めたい人は他組合員から
余ったシールを譲ってもらえ、管理組合は知らん、という対応をとるかもしれない。
ここでいう持分は民法でいう持分であって、区分所有法でいう持分とは違いますよ。

役員さんは共用部分や附属施設の使用に関する基本的な法律として、民法206条、249条、
区分所有法13条、30条あたりは読んでおきましょう。

>>5577さん
駐車場使用料を無料にしているマンションはほとんどありませんよ。
１００戸のマンションで１００台の駐車場があったとしても車をもって
いない者もいる。使わないものと使うものが不公平になります。
使用料は修繕積立金に充当しているマンションが殆どです。

>>5579さん
駐輪場が各戸２台割り当てられるのが普通ですか。
自転車に乗る者はそんなにいませんよ。
民法でいう持ち分割合は共用部分のことをいうのであって
駐車場や駐輪場とは別物ですよね。
共用廊下とかエレベーター等ですよね。それらは持ち分割合
により権利があるだけのことであり、専有部分と共用部分を
分割することもできません。

１台分の割当てがある、つまり、使えるのに使わないのはその組合員の自己都合なので、
使う人との間で不公平はないと思います。
うちは１戸１台の割当てがありますが有料です。理由は、組合員ごとに駐車区画が指定
されており、区画によって入出庫の利便性に差がある（不公平がある）から。
あるいは、管理組合が駐車区画の指定というサービスを利用者に提供していることに
対する対価とみることもできますね。
仮に、管理組合が駐車区画を指定せず、組合員は勝手に好きな場所に駐車するのであれば、
組合員の間で特に不公平はないので、使用料は不要だと思います。

明日豊島園が94年の歴史を閉じる。
平和の象徴の一つ一つが終焉を迎える。
世界中のコロナ騒動に乗じて政治的思惑で分断が進みだした。
昭和大恐慌の舵まりの予感がする。
昭和大恐慌の10年後位に第二次世界大戦が勃発した。
暗黒の歴史は繰り返してほしくない。

>>5583さん
使うものと使わない者がいるのは不公平ですよ。
ただＰ場使用料は有料なんですよね。
使用料を取るのは当たり前です。そしてそのお金は
修繕積立金に充当すればいいのです。
１戸当たり月の修繕積立金の額は17,500円以上ありますか。
当然、積立金と使用料の合計でいいんですが。

共有物には民法249条が適用される。しかし、分譲マンションの共用部分については、
民法249条ではなく区分所有法13条が適用されますね。
この違いは重要です。共用部分には持分に応じた使用のルールが適用されないから。
ある組合員が駐車場に車を5台止めると使い過ぎ（持分オーバー）だから超過台数を
撤去しろと言われるが、ＥＶに5人家族で乗っても乗り過ぎだから何人か降りろとは
言われない。同様に引越し荷物をＥＶ内いっぱいに運んでも許されます。

分譲マンションは土地も建物も自分たちの所有物だから、
賃貸マンションと違って損料（使用料）は原則不要なのに、
アホ理事やバカフロントに言われてホイホイ払うやつ大杉

不便な部分があったので管理組合に「こういう目的でこのサービスを使ったらいかがですか」と提案
管理組合が検討してサービス導入に向けて動いてくれたのは嬉しいのですが、総会のときに「ある住民からの提案で」とは伝えずに、私が考えた目的もそのまま管理組合が考えたかのように伝えられました

総会ではそういうものなのでしょうか？他の住民からもいいサービスだと高評価だったので、せめて「住民からの提案で」とひとこと言って欲しかったなぁとモヤモヤしています

＞＞5588 匿名さん
どんな提案も、最初はだれか個人が考えています。
全ての提案や議題に、最初に考えたのが誰かは入れません。

住民の提案+理事会が検討しサービス導入＝管理組合が考えたこと
とされるのは普通のことでは。
あなたが区分所有者なら管理組合の一員のはず。

不便な部分が、良いサービスで改善されたならそれで良し。
良いサービスを導入させたのは、私だと誇らしく思ってください。

>>5589 某管理員さん
おっしゃる通りですね。心が狭かったなと反省…
「区分所有者なら管理組合の一員」に納得しました。ありがとうございました

マンションの管理を運営していく理事は大変ですよ。
権限についてもあるようでないのが理事ですからね。
報酬も権限もないのに、又、組合員に尊敬・感謝も
されないのに、せっせと組合管理をおこなっていかな
ければならないのです。
ただ批判だけをしていれば済む一般組合員は楽ですよ。

総会や説明会で理事会側の説明が終わった後、「ちょっと私のほうから補足説明すると
これは私が理事長の時に検討を始めたことで、、、」と必ず一席ぶつ元理事長がいるが
だれも止められず神妙に拝聴している

一般常識のない理事長も順番性なら仕方ないよ。
うちなどはマンション自体がロウコストマンションで安物で
すからそれに習えだと困るけどそれが実態なのだよ。
であれば、第三者管理者方式を採用してマンション管理士と
委任契約をしも今以上の成績は期待できないと思う。
良悪を消去法で考えたら順番制しか思いつかない。

そうだよね、
マンション管理士会の理事長でさえ定款に違反して
理事長になっているケースもあるからね、
マンション管理士も管理会社べったりが多いからマ
ンションの組合員の利益につながらないと思うよ。
むしろ損害を被る可能性の方が高い。

規約や細則はみんな読まないからね。

読んでもわからん

＞5592 匿名さん
＞マンションの管理を運営していく理事は大変ですよ。報酬も権限もないのに、

理事に報酬を支給すればよいのでは。

出ても雀の涙でしょう。

分譲マンションの管理は全面的自主管理を行うのであれば
それ相当の統率力を必要とする。
その難しい管理を継続的に行うとするには相当の無理が生
じる。
例え、管理者側にそれ相当の報酬の規定を設けても無理だ
と思います。
結局プロの管理会社に委託することになるが、役員は委託
した管理業務を管理会社がつつがなく契約を履行している
かどうかのチェック能力の有無で解決されるのでその方が
現実的である。

完全自主管理は難しいというか不可能でしょう。
まず、時間的に専属できればいいけどそれはできないでしょう。
それに、組合員が全て管理をするということは、組合員に信頼
されなくてはいけない。
その管理をする者の任期がながくなれば不信感も芽生えてきます。
やはり、プロの管理会社に管理を委託し、その管理をチェックする
方がずっといいと思いますよ。

完全自主管理は難しいですよ。
日常的な会計をどうやって誰がするかも問題です。

未収金の回収なども組合員同士ですから揉めると厄介だし。

管理員も理事会で雇うんでしょう。
清掃会社や工事業者、点検業者も。
経理というか会計担当を自分の配偶者に
して高額報酬を支払うとかがあるかもしれません。
出納、会計業務を全てやるとしたら、専属でやらないと
できませんからね。

やはり管理会社に管理を委託すべきだ。

理事の報酬はいくらぐらいなんだろう。
月５マンから１０マン程度かな。

>>5606 匿名さん
完全自主管理をするのにその報酬で考えますか。
貴方はその報酬で一家の生計を維持できますか。

>>5607 匿名さん
お金より、住み込みの管理員のように扱われたり、苦情で家に来られることが嫌

自主管理といえば話題のあのマンションですかね
バランス釜しか利用できないと聞いた時に笑ってしまいましたw

>>5607さん
自主管理ではなく、管理会社に管理を委託している
場合の役員報酬のことをいっているんです。

国交省が修繕積立金の望ましい額としては
月１戸当たり17,500円としていますが、その金額は
確保できていますか。
この金額には専有部分の給排水管の補修工事費は含ま
れていませんので、それを入れればもっと必要です。

平均額をごちゃごちゃいっても無意味ｗ

素人が片手間にやってるマンション理事長の報酬は月額５千円で御の字でしょう。

月5,000円とはまた子供の小遣いだね。

ある理事長は就任するとごみや糞が散らかっている敷地内を率先清掃して回った。
自分の姿を見た組合員がごみを捨てたりペットにウンチさせるのを思いとどまるように。
しかし、ある日廊下で理事長とすれ違った組合員が言ったのは「理事長さん、通用門脇の
ウンチ取り忘れてますよ」だった。

>>5615 匿名さん
そのような住民が善意を殺し管理を壊すんですね。

>>5611 匿名さん
国土交通省の数字を絶対視しても意味ありませんよ。地域も年数も世帯規模も風土も異なるマンションを一元的に取りまとめて出た平均額に意味があると？

平均的な数字をだしたんでしょうが、当たらずといえど
そんなに実数からかけ離れているともいえないでしょう。
私どものマンションでは、やらなければならない工事の
すべてを網羅した長期修繕計画書を建築士を雇い一緒に
作成しましたが、平均的な仕様と材料から試算した結果
国交省の数字とほぼ違いませんでしたよ。
本当にシビアな数字が必要なら、建築士を雇い一緒に検討
すべきです。
建築図面を基に数量調書や概算設計書を作成したしっかり
した根拠のある長期修繕計画書を作成すれば、築年数には
影響されない金額が算出されます。

>>5611 匿名さん
１戸あたり１７．５００円の根拠をい示し下さい

>>5618 匿名さん
嫌な言い方になりますが、その建築士さんは当然国土交通省の長期修繕計画を知っているはずです。金額を寄せていっただけでは？どの地域のマンションかは存じませんが建築単価が国土交通省の額に近い？ホントですか？どこの業者や建材メーカーや塗料メーカーに概算見積を取ったのでしょうか？何年も先の単価に根拠などないからいたずらにミスをするくらいなら冒険せずとも参考書を参考にするのでは？建築士を信用し過ぎです。

>>5619さん
それは国交省が分析した結果の数字です。
大規模修繕工事と大型設備の工事等やらなければならない
工事のすべてを包含した金額が含まれています。
それぐらいは必要ですよ。

>>5620さん
どの地域に住んでいても、単なる修繕工事ですので
工事費自体はそんなに変わりませんよ。
材料は平均的なもので試算されています。
例えば塗装でいえば平米数に材料の単価をかけて算出してあります。
足場も同じことです。当然解放廊下の床シートやベランダ窓枠の
シーリング、屋上防水等全て平米数が基本となっています。
大規模修繕工事以外では、玄関扉や給水設備の交換、エレベーターの
更新工事費、サッシの滑車の交換、Ｐ場の敷地の整備費等があります。
建築士が長期修繕計画を作成する際、高額な工事費を計画しても何の
恩恵も受けませんよ。
その建築士が大規模修繕工事に携わることはないのですから。

>>5622 匿名さん
その建築士が大規模修繕工事に携わることがないからこそ力が入らないことに気づきましょう。あと単なる修繕工事と計画修繕工事は異なりますよ。単価をかけるだけですよ…って簡単におっしゃりますが、その単価と工法の選択が肝なんじゃん。役員さん？大丈夫？

修繕積立金がすくないようですね。
修繕積立金がないと近隣のマンションとの資産価値が
大きくかわってきます。

補修工事をすればマンションはきれいになるからね。
そのためには修繕積立金がなければできない。

大規模修繕をやって綺麗になったところで売るのが吉

だから、大規模修繕直前の汚いマンションを安く買って
修繕積立金を使って大規模修繕が終わった直後に高値で売れば儲かる
他人が積み立ててくれた修繕積立金をタダで使わせてもらうのだ

何故補修工事をするかといいますと、住んでいるときは
快適なマンションライフを満喫するだめです。
又、売却や賃貸に出す時は、できるだけ高い方がいいですよね。
おんぼろマンションには住みたくないというのが一般的な考え
でしょうから。
資産価値を保つマンションにするためには、修繕積立金の余裕度
が大きな要因を占めるのです。

修繕工事をすれば、管理会社や理事会に不信感を
募らせる。
修繕積立金の値上げを提案すればすぐ管理会社や
業者にだまされている。癒着だと騒ぐ。
こんなマンションはいずれスラム化するよ。
売りたくても売れず、貸したくても借り手がいない。
こんなマンションにはなりたくない。

理事会に不満があるのなら
自分で理事をすればいい。

立候補制を設けているマンションはありますか。
その任期は何年ですか。
又、理事の報酬はありますか。

総会で承認を受けるんだから立候補制

役員への立候補を禁止するルールを制定してるキ〇ガイマンションはないだろう

任期は１年、規約上「再任を妨げない」となっているから２年間務めることができる
規約上は役員は報酬を受けることができるのだが、今のところ無報酬だ、タダ働きだ

役員就任は組合員（区分所有者）の義務ではなく輪番制といわれても
必ず引き受けなければならないというわけではない
引き受けなかったからといって必ずしも不利益を受けるものでもない

>>5634 匿名さん
任期は１年、規約上「再任は妨げない」となっているから2年間務めることができる、。は間違いでは、2年間務めることはできるが、再度再任できるから、再度再任されれば何回でも出来ます。極論から言えば死ぬまでできます。

>>5635 匿名さん
規約に定められているなら従はなければ規約違反にはなる。
罰則規定を設けていれば罰を課せばいいでしょう。

>>5636 匿名さん
それが正解

役員就任は義務ではないからや役員辞退者に罰則を科すことはできない
役員に就任しておきながら理事会欠席・職務放棄する野郎に罰金くらわすのはＯＫ

>>5639 匿名さん
役員就任は義務ですよ。所有者なら共用部の資産管理の義務があるでしょ？他の所有者があなたと同じくやりたくもない役員として活動したことであなたがやらなくて済むことやあなたが有形無形の恩恵をうけていることは事実なんだから不公平でしょ？同じ所有者として、だから役員受任は義務なんですよ。もしくは他の方が言っているように対価を払うべきなんです。人を使う対価は安くありません。

理事会欠席役員から５百円ずつ徴収し理事会の茶菓代にするのがいいだろう
理事会にお茶と饅頭くらい出してもよい

輪番制の理事を拒否したら、理事会協力金を
請求する規約をつくればいい。
月2,500円は裁判例があるから取れると思うよ。

うちのマンションの理事は輪番制ではないから就任も辞退も本人の自由意志だ
役員辞退するくらいでイジメにあう異常なマンションでなくてよかった

役員就任が組合員の義務だなんて書いてある区分所有法の教科書は読んだことがない
裁判所の判決例もないだろう

>>5639 匿名さん
役員就任の規定があればそれに従わないと規約違反。
規約に罰則規定があると罰を課すことができる。

管理組合の役員は会社の取締役と同じく委任契約と解するのが一般的だから、役員を引き受けるか辞退するかは組合員の自由。そんなマンションはないと思うが、仮に規約を改正して「組合員は役員を引き受けなければならない」という条項が追加されても、契約自由の原則からみて従う義務はないだろう。

複数所有者の共有物に関する維持管理は区分所有法ではないよね。自分の所有物であるマンションの維持管理を他の所有者に丸投げして義務はないという。そんな他の所有者が義務を果たさないあなたに不利な細則を作ったらそれは不公平というでしょ？では公平って何？権利と義務って言葉は知ってるでしょ？

難しい理屈はどうでもいい。
バカ組合員が納得して役員を務めたり罰金を払えばそれでいい。

役員をやりたいという組合員がいるからお任せしているだけだ。マンション建物を大事にきれいに使っているし管理費は滞納したことがない。区分所有者としてあるいは民法の共有者としての義務は果たしている。

役員のなり手がいないというマンションはそれなりの方法を講じる必要があるかもしれない。うちのマンションはそこまで逝っていない。毎年総会になると次期役員候補者名簿に必要人数分の名前が書いてある。
もちろん、役員は輪番制だ、義務で断れないんだ、と考えて引き受ける組合員もいるかもしれないが、最終的には本人の判断なのでいいと思う。