「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

>>550さん
その通りですよ。
何か問題がありますか。
積立金が個人に帰属し、自由に個人に帰属するとはいっていませんけど。

>業務執行方法の決定には、結果的に構成員全員の合意が必要となる。実際には、全員の合>意によって定款が設けられ、定款に基づいて業務執行がなされるため、個々の事項につい>て構成員全員の意向が確認されることは、ほとんどない

積立金の処分には全員の合意が必要だが、通常の取り崩しについては集会の
普通決議でオーケーです。
例えば土地の処分に関してとか、管理費の処分については全員の承諾が必要
となりますけどね。

管理費等の処分というのは、滞納金を免除するということです。
これは全員の承諾が必要となります。

入居・退去時の確認しておきたい項目
　＊入居時
　管理規約・使用細則の配布
　入居届などの必要書類の提出（区分所有者の確認や家族調書等）
　避難経路と避難場所の確認
　ゴミの分別について（ゴミ分別の手引書の配布と収集日等）
　ペット・ピアノ・子供の室内での走り・エレベーターの使用法・専有部分の工事の際
　は届出が必要・ベランダの使用法等の苦情例を通知しておく。

　＊退去時
　退去届などの必要書類の提出
　ゴミの始末の確認（自転車とか粗大ゴミのチェック）
　転勤等で賃貸に出す場合は、転居先等の連絡先の確認

途中で入居してくる者や賃借人に対してもしっかり細則やマナーを
守ってもらうには、最初が肝心です。

特にゴミの分別については、引っ越ししてこられた方は
その地域によって分別方法が違いますので、注意が必要です。

そういう基本的なことを理事会はやらなければだめですね。
点検や補修工事だけが理事会の仕事ではない。
地味な嫌なことも理事会はやらなければだめですね。
細則違反者には注意をするとか。

５５３さん、管理費等の処分というのは、滞納金を免除すると言う事です。
はよくわかりやすい説明です。うちなどは、曰くつきの住民の滞納金を普通決議で免除しています。
当時の各理事長に確認しましたら管理会社の指導だそうです。滞納者の専有部分の入退去の履歴を
調べたら反社会的人物であることが判明しています。管理会社と当時の担当はそのうち公表します。

>531
>それから本当に揉めているケースは会社対組合対組合員１～２名の構図
>とかいってますが、その１～２名が住民からしたら浮いた存在になって
>いるからでしょう。

マンションの管理組合のお金（管理費、修繕積立金等）が何らかの形で自分の収入になっている人、なっていた人が、上記のような「浮いた存在」といった見方と論理を多用して「組合員１～数名」のことを再び悪く言ってさらにおとしめます（下記引用の>534もその典型）。

なぜこのようにかみ合わない議論になるのでしょうか。
私のマンションにおける対立の構図は「管理会社＆管理組合　対　組合員１名」と見てよいと思いますが、そもそもの構図を「会社対組合」とした投稿５２３（>523）に明記された「共存共栄」の観点から言えば、当マンションの管理組合と管理会社の関係は”共存共栄そのもの”なのです。この関係に不服を感じる少数の組合員からすれば、（理事会を中心にした）組合と会社とが勝手に仲良く手を結んでいるように見える、ということです。だから、組合員の大多数と管理会社（及び会社経由で仕事と収入をもらう関連業者）にとって「不服を感じる少数の組合員」は徹底的に悪く言うに値する存在となるわけです。少なくとも、できるだけ多くの共存共栄「賛成」型組合員（戸数）で当該物件が埋まることに経済的メリットがある、とは言えるでしょう。

>534
>よく研究していい事を言う人はいるけどそういう人は唯我独尊になりがち。
>丁寧に説明して同調者を集めるのがヘタ。
>ややもすると理解出来ない住民をバカ呼ばわりしたりして恨みを買ってしまう。

冒頭の「浮いた存在」も、上記引用の投稿５３４の「唯我独尊」も、”共存共栄”に加わらない組合員の協調性の無さを不快に思う者の言葉だと考えられますが、実際のマンションの現場では、批判精神を有し実践する少数の組合員が自らそうなったと言うよりは、そうなるように会社と組合に仕組まれた、と言うべき実態が散見され報告されています。
　例えば、「話し合い」という善良なる言葉の悪用です。私が出席した理事会、専門委員会、総会、懇談会などでは管理会社の社員と組合の多数派とが事前に打ち合わせし、結論を先に決めておいてから、「話し合いに来い」と私を誘うのです。出席すればカモ同然にされて会社と組合の共存共栄の正当化に加担させられてしまいますし、欠席すれば「話し合いを拒んだ」と議事録等に書かれて半永久的に悪者扱いされます。
　このように、標的にされたら右を選んでも左を選んでも必ず敗北するような手法が分譲マンションの管理業界では確立され用いられています。全国の管理組合員、マンション居住者の大多数が内外において発言せずに沈黙している主な原因はこれです。ネット等での発言者・発信者は千人に１人、万人に１人くらいの圧倒的少数者で、非常に稀有な存在でしょう。

>私のマンションにおける対立の構図は「管理会社＆管理組合　対　組合員１名」と見てよ>いと思いますが、そもそもの構図を「会社対組合」とした投稿５２３（>523）に明記され>た「共存共栄」の観点から言えば、当マンションの管理組合と管理会社の関係は”共存共>栄そのもの”なのです。
>マンションの管理組合のお金（管理費、修繕積立金等）が何らかの形で自分の収入になっ>ている人、なっていた人が、上記のような「浮いた存在」といった見方と論理を多用して>「組合員１～数名」のことを再び悪く言ってさらにおとしめます

たった１名を除いて理事会のメンバーやその他の組合員がその１名に同調しないのは
理解、同調できる根拠や説得力がないからでしょう。
だったら、まずそれを打開することを考えていくべきです。知識を知恵に変える必要
があります。
まず相手の懐に飛び込んでいくことから始めなければなりません。時間はかかりますが
それしか方法はないような気がします。
あなた自身が理事になり、仲間を募り同調者を増やすことですね。
マンションのお金が何らかの形で懐に入っていっているというのなら、それを証明する
にはその組織の中に入って解明しなければ無理でしょう。

何故一人で奮闘しなければならないのですか。
他のものは全く関心もないんでしょう。
心情的には理解できますが、世の中には正論が通らない
こともままあるのです。
不正や基本から外れたことは許せない性格なんでしょうが、
苦労しますよ。
しかし、マンションには必要な人材であることには間違い
ないでしょう。
住民は理解している者もいるでしょうが、われ関せず、君子
危うきに近寄らずということでしょう。
さて、どうやって解決しますか。

>>558さん
滞納金に関しては、管理会社も理事会もできることなら関与したく
ない事項なんですよね。
滞納期間が長期になって、どうしても回収できない場合、支払督促等
で請求することも可能ですが、理事会としては同じ住民であったり、難しい
者であったりすると次の理事会に先送りしがちになります。
それができないものだから、安易に総会で普通決議で処分することもあるの
だと思います。
勇気のない理事が多いからなんでしょう。
だめなものはだめという基本路線はかえてはいけません。それが理事の
果たさなければならない責務です。

嫌なことや嫌われることはやりたくないのが
人の常。

削除されるようなものを書き込むなよ。

最近の傾向としてマンコミュの書き込みが以前と比べ
極端に少なくなっています。
マン管士誕生のときには、いろいろな事情もありかきこみが
多数されましたが、それも意見が出尽くした感があり、現在
小康状態が続いています。
いずれマンション管理の問題について火がつくこともあるでしょう。

滞納金の割合はどれぐらいが普通なんですか。
１００戸でいえば２戸ぐらいは許容範囲なんでしょうか。

滞納期間が大切なんですね。
支払い督促をするのはどれぐらいの期間がたってからやればいいんでしょうか。
その場合はだれがやるんでしょうか。

管理会社が全てしてくれますよ。

>>569
２ヶ月分滞納したら督促必須です。
管理会社が入っているなら一般的には管理委託契約で管理会社が代行する筈です。
但し無限に代行はしません。３ヶ月とか６ヶ月とか滞納が進むと管理会社は手を引きます。
滞納が悪質化してから素人の管理組合に戻すのも無責任ではありますが…
管理会社に督促業務の契約上の義務がある期間にあらゆる対策を実施させる事です。
黙っていれば督促状を送って済まそうとします。
電話連絡・訪問をさせてください。

管理会社１０９などは胡散臭い住民と共謀して滞納管理費等を普通決議で処分している。
これな滞納金の免除に当たらないのか。過去の議案書と議事録で確認した下さい。

>>571さん
管理会社は６ヶ月経過した場合の督促はしてくれないのですか。
最初は管理会社が、滞納期間が長くなれば理事会と一緒にするん
ではないですか。
支払い督促で裁判所に請求する場合は管理会社はしてくれないのですか。

管理委託契約書に記載がありませんか。

>>573
全ては契約によります。
短いと３ヶ月長くても６ヶ月経過すれば管理会社は契約上の督促業務の責任はなくなります。
逆に言えば管理会社はこの期間を適当に督促状を数回送りつけて後は管理組合さんでやってね…という無責任な契約なのです。
もちろん３ヶ月又は６ヶ月経過後でも要請すればアドバイスはもらえますがおよそ熱意のない対応です。
更に言えば管理会社に督促義務のある期間内に回収出来なくてもペナルティ等ないのが普通です。

マンション管理の主体は住民である管理組合ですね。現実性は乏しいでしょうが。

滞納問題については、最後まで理事会と一緒に対応
してくれるでしょう。
いくら契約といっても、それまでの責任は管理会社にも
ある訳ですから。

滞納督促は管理会社によるけれど、6ヶ月～12ヶ月もしくは無限
3ヶ月とかなにもしないレベルですよ

しかし滞納は管理会社にも責任がありますよね。
契約期間までの督促状況が大きく影響しますから。
マンション管理のお手伝いをするのが管理会社の仕事でも
ありますから。

そりゃあるでしょうね。
督促は別でやってますなんて言って、単なるコールセンターにまるなげしてるだけの会社もありますから。

でも、理事会がどう動くかによって全然違いますよ。
長期滞納者が理事長やってたりすると何にも進まないですから、管理会社も管理組合もダメだとそんな風になります。

理事長や理事や監事が滞納している場合もありました。
どう対応するかは見ものですが。

見ものというか、それを選任した理事会の問題でしょうね。普通は飛ばしますから。

そういう時は理事長が変わった時に請求すれば
いいですよ。

万年理事長が滞納していくと、管理会社側ではなんともできなくなってくるでしょうね。

理事長が滞納しているようなマンションは、管理会社も
なめきっていますよ。
管理費等を支払うのは区分所有者の努めであり、管理規約
にも規定されていますからね。
理事長が率先して規約違反しているようなマンションに
対して、管理会社も真剣にはなれないでしょう。

管理規約
　　　　規約とは、区分所有者全員で構成する団体（管理組合）の根本規則です。
　　１）強行規定
　 　　共用部分の重大変更の議決権数、規約の変更の決議要件、義務違反者に対する
　 　　訴訟提起の決議要件、建替え決議の要件等
　　２）任意規定

　　　大規模修繕工事の議決権を総議決権とするなど区分所有法の規定を規約で変更可
　　　規約の設定・変更・廃止は、区分所有者および議決権の各４分の３以上の多数による
　　集会の決議によって行います。この決議要件は規約で変更はできません。

管理費の滞納者については、理事会で発表はしないの？
理事長が滞納していればそれはないだろうが。
理事長が滞納しているとは理事も知らないようだから、それとなく
理事会で滞納者の名前を管理会社に聞いてみたらどうだろう。

滞納者に対しては６ヶ月を過ぎたら少額訴訟をした方が
いいかもね。
やはり理事長は滞納者との話し合いをすべきです。

滞納者の名前を掲示板に告知するのはだめですか。
個人情報保護法違反や名誉棄損にあたりますか。

区分所有者だけに配布される回覧板にだったらいいんではないですか。
区分所有者は知る権利がありますからね。

滞納者の名簿は理事はみれるんでしょう。
理事会での滞納の報告は金額だけが普通でしょう。

滞納に対しての対応としては、少額訴訟と支払い督促は
どちらがいいんでしょうか。

どちらもよくない。

調停がいいんでしょうか。

まずは金のかからない方法で支払いさせるようにする。

それでもダメなら法的督促。

こまめに集金にいくのがいいですよ。
何回もいけば支払ってくれますよ。
銀行への支払いは期限は必ず守るのにね。
支払いが滞れば容赦なく不渡りとなり、２回目は
倒産となるから。

皆さん方のマンションで、大規模修繕工事の周期は何を基準に
決めていますか。
うちの場合は、建物診断をしてその結果で工事が必要ならそれを
総会に提案していますが、周期に対しての考え方は各人によって
大きく違いますし、建築士でも大きく違っています。
外壁タイルや屋上防水、ベランダ防水、塗装等については現在でも
不具合はありますからね。

やはり国交省が調査した周期が一番いいんじゃないかな。
１３年周期が一番多かったからね。

大規模修繕工事の周期は建築士でも考えは
ばらばらだからね。
みなさんの部屋の壁紙の交換は何年おきにしてますか。
それと同じですよ。

壁紙は２５年間そのままですが。