「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

　　＊２棟の建物がエキスパンションジョイントでつながり、１棟だけがひどく損傷した場合の対応
　　　　ここの事例では、東棟は大破、南棟はほとんど損傷がなかったとのこと。管理規約は、単棟型
　　　であったため、管理組合として一体として工事をすべきとの主張もあったが、各棟の損壊程度の
　　　温度差が起因して意見がぶつかり、まとまりがなく合意形成に至らなかった。

　　　　しかし、築１４年目で大規模修繕工事の時期であったので、震災復旧工事と一緒にするという
　　　ことになり、被害の少なかった南棟の住民が、被災支援金のうち１００万円を各世帯が拠出しよ
　　　うということになり、解決しました。ただ、片方だけの建替えの場合だったら、資金面で南棟の了
　　　解をえることは不可能だろうといわれていました。
　　　　被災支援金は、管理組合に支払われるものではなく、各戸の住民に直接支払いがされます。

連単棟型

　　　　　外観上数棟に分かれているが、渡り廊下やエキスパンションジョイント等によりその一部分
　　　　が構造上連結され、多くの場合、エレベーター、玄関ホール等の部分を共有しています。
　　　　　利用上の独立性の有無の判断には、ポンプ室、電気室、受水槽等がいずれかの棟に存し、
　　　　ある棟にはそれがないという場合が考えられます。
　　　　　しかし、各別棟とみるか、併せて一棟とみるかによって、復旧や再建のための決議参加者
　　　　の範囲や決議に必要な議決権数、費用の負担といった面で全く違った展開になります。
　　　　　しかし、建替えに関する６２条以下の規定は、６６条において「団地」には準用されていない
　　　　ので、マンションの一部または全部の棟の建替え決議等を団地の単位で行うことはできない
　　　　となっています。

　　　　　連単棟の多くは、各部位（棟）が相互に補完し合う、或いは利用しあうことを前提として全体
　　　　で一棟として、又、防災上の見地からもこのような設計になっている場合が多いようです。
　　　　　マンションが区分所有建物という共有・共住社会である、いわば運命共同体であるというた
　　　　めにも不可分性、一棟性の範囲はできるだけ広く捉えておくことが必要です。
　　　　　しかし、災害の際は、各棟ごとの損壊の程度に大きな差が生じることが発生します。
　　　　　ある棟は、もはや復旧不能で倒壊の危険すらあるのに、片方は外見上はほとんどダメージ
　　　　を受けていない場合もあります。

　　　　　復旧の費用等を個別に積算した場合、各棟ごとにその額に大きな差が生じてきます。
　　　　　又、小規模滅失は、建物価格の２分の１以下をいい、大規模滅失は建物価格の２分の１を
　　　　超える場合をいいます。つまり、２棟ある建物で小さい棟の場合はたとえ建替えでも小規模
　　　　滅失であり、大きい方の建物であれば大規模滅失となります。（連担棟の場合）
　　　　　この違いにより、議決要件や復旧に要する費用の負担等がネックとなっています。

建替えになる前に売り逃げしましょう。

災害は築年数とは関係ないですからね。
突然やってくるかもしれないので。
ここ数年の間にやってくるかもしれない。
築年数は関係ないでしょう。
連担棟のマンションは今からその対応を
しておく必要があります。

　　　＊連単棟の復旧における合意形成が困難であることの一因

　　　　　　区分所有法は、一棟の建物の場合、専有部分に対して負担割合、決議参加者の範囲、
　　　　　議決要件等が決められています。
　　　　　　特に、負担割合についての法の原則からいえば、専有部分の床面積の割合によって
　　　　　決められていることに対する不公平感、割り切れなさが生じてきます。
　　　　　　例えば、連単棟の建物の片方が倒壊して、その棟の建替え決議（復旧決議）が承認され
　　　　　たとしたら、全区分所有者で、費用は専有部分の床面積比に応じて負担しなければならな
　　　　　くなってきます。勿論、その復旧決議に参加しなくて買取請求をしてくる者もいるでしょう。
　　　　　　その場合、出来上がったその棟は新築となり、資産価値も当然高いものとなります。
　　　　　　同じ費用を負担したのに、もう一方の棟の住民は、納得いかないのではないでしょうか。
　　　　　　又、この決議が承認されないで再建ができない可能性も十分考えられます。
　　　　　　もし再建すれば、新築後は団地型へ移行する可能性は高いものとなるでしょう。
　　　　　ということは、将来残った棟を建替えする場合は、その棟の者だけで建て替え費用は負担
　　　　　することになります。

　　　　　　建替え（復旧工事）工事期間中は、残った棟の、施設等の修復や維持をしていかなけれ
　　　　　ばなりません。修繕積立金についても、各棟に分配することはできません。
　　　　　　今後も敷地や駐車場、浄水設備等の管理をしていかなければならないからです。
　　　　　　しかし、買取請求をした者については、積立金の配布は法で義務づけられています。
　　　　　管理費についても、工事期間中は片方の住民は住んでないのに徴収されることになります。

居住しているマンションの設立総会が近く開催されるのですが、総会で議題と異なる件について質問や提案をすることは出来ないのでしょうか？

ネット検索すると議題と異なる件は取り上げないとするマンションもあるようで疑問に思っています
総会の前に質問表の配布はなく、意見箱も設置されておりません。管理組合や管理会社に質問したいのは共有部の管理に関する事や共有部の利用についての提案です。マンション掲示板で度々話題に上るので私と同じように疑問や改善したいと思っている住民もいるはず
事前に意見を出すべきだったのか、理事になるまでは何もできないものなのでしょうか？

総会は議案の決議をするのが基本ですが、
私どものマンションの総会では、総会の最後に
理事会の検討事項として提案や質問をするのは
受け付けています。

>>5448 匿名さん
ありがとうございます。マンションによって違うんですね。
私のところはどうなのか分からないので、とりあえず総会の日に様子を見てみます。

>>5447 検討板ユーザーさん
設立総会ですから、いろいろなことを聞きたいのは
当然でしょう。
数年を経たマンションの総会でしたら総会や理事会
の癖も理解できるでしょうから、前もって問題点を
理事や管理会社担当に申し出る事で提案を聞いてく
れるでしょうから問題もないでしょう。
しかし、設立総会ですから組合員や役員や管理会社
担当の人間性を見るためにも当たり障りのない問題
を総会に投げかけてみるのも一考だと思います。

>5447 検討板ユーザーさん
設立総会は
・管理規約の承認
・役員選出
・予算の承認
が主な議題ではないでしょうか。
設立準備会はできているかも知れませんが、
役員も理事会も無いので、
質問表の配布や意見箱の設置ができないのでしょう。

設立総会で
・質問表の配布や意見箱の設置の要望
・共有部の管理と利用の提案
をされてはいかがでしょうか。
発言時間が無い場合も想定し、
書面を設立後できる理事会宛に提出してはいかがでしょうか。

私の場合は契約時に規約に承認印を押印して契約しました。
その後承認した規約の不備を指摘して変更してもらいました。

>>5450
>>5451
議題については5451さんが記載してくれた通りです
そうですよね、設立総会なので意見書などが配布されなかったという書き込みに納得しました

当たり障りのない質問と意見箱等の要望のみにすることにします。回答をいただき助かりました。ありがとうございました！

分譲時に契約をするときに、規約とか予算書に署名
してますからね。
設立時の理事のメンバーは管理会社が適当な人員に
お願いしています。
最初ですから理事も何もわからないのでこれからです。

何事も最初が大事です。分譲マンションも然りです。
私のマンションは築7年にして、清掃がおろそかで、汚く、
不法駐車、不法駐輪・バイク等で駐輪場には200台近くの
自転車が放置されています。
住み込み管理人夫婦は男の方は、理事長や自治会長と管理人室
で夜は宴会のようにしています。
女の方は同じく給料は頂きながら近くにアルバイトで働いてい
ます。噂では、住み込みになると家賃、水道光熱費が組合もち
で無料に目を付けて偽装結婚ではないかと言われています。
週2回は定休日です。自治会活動も積極的で地域の政治家等と
も脈を通じてやりたい放題です。
入退去のチェックも甘く、８９３、窃盗団事務所、等々が相当
数入り込んでいます。
これ等はの原因は分譲当時の理事長を調べたところ、管理会社
任せでカイゼルひげをはやした住み込み管理人が理事長とが管
理をおろそかにしていることが見え見えの証拠が出てきました。最初の管理が甘いとそのマンションの資産価値は下落します。
役員の選任は十分気を付けてください。
管理会社は日本でトップクラスです。危険な管理会社です。

管理会社としては、都合のいい理事を選出
しますからね。
特に最初の理事は管理会社主導で選出され
ますので、要注意です。
理事の輪番制を確立させることが大切です。

管理員の住み込みの住宅であれば、勤務外は
飲んだりすることは別に問題はないと思います。

　　　＊連単棟の復旧の合意形成促進のために

　　　　　このように、いろんな問題点が発生してきますが、大震災等が発生し、片方の棟だけが大きな
　　　　被害を受けた場合、それでも試行錯誤して復旧・建替えに取り組んでいかなければなりません。
　　　　　現在、これに対する法律も、国の対応策も取り決めが明確ではありません。
　　　　　神戸大震災の場合は、それぞれのマンションで対応がされました。しかし、法的な規定が明確
　　　　でないために、いろんな問題や紛争がおこりました。

　　　　　そこで、合意形成の促進のために、一棟の範囲と有事の場合の費用負担をケースによって分
　　　　けて規定しておくことが必要となってきます。
　　　　　少なくとも、６１条が適用されたり、６２条が論争される場合は、決議参加者の範囲は１棟の建
　　　　物を構成する区分所有者とするが、費用負担の割合には差を設け、予め規約に定めておくことが
　　　　必要となってきます。
　　　　　復旧を迅速に行う事を第一に考えた場合、１棟の建物とは考えず、それぞれを独立したものと
　　　　して被災棟の復旧対策を取ることも検討していかなければなりません。

　　　　　区分所有法１１条・１２条・１４条には、この一部共用部分の規定があるが、１棟の建替えの場
　　　　合を除き、復旧・再建に要する費用の負担については、この概念を活用し、補修の場合と特定の
　　　　棟の滅失・新築の場合に大きく分けて考えるべきです。

　　　　　１棟の一部を再建する場合、その棟の再建費用については、そこに存する区分所有者のみが
　　　　費用を負担するか、あるいは負担の比重をより重くし、他の区分所有者の受益の程度を勘案し
　　　　て、予め規約で定めた割合による負担とするといった形で提案したらどうだろうか。

　　　　　連単棟に対する法の定めがなければ管理規約で決めておけば、それを適用すればいいし、も
　　　　し法令ができたら、それに合せて改正をすればいいと思われます。

連担棟のマンションって意外に多いよね。

連担棟のマンションで単棟型管理規約になっている
ところは、災害時には団地管理規約の規定を準用
するという規約を規定しておけばいいですよ。

私のところは輪番制ですが、我が家に順番が来るのはだいぶあとになるので次期理事に立候補したいのですが、否決される場合もあるんでしょうか？
区分所有者は夫、区分所有者と同居の家族も理事にはなれますが、管理会社や組合に意見(共有部利用についての提案)をしたことがあるので断られるのかなと心配しています

>>5461 マンション検討中さん
普通の組合であれば貴方を大歓迎するはずです。
万が一貴方を理事にしたくないとかの話だと、
役員と管理会社が何らかの問題を隠しているからです。
歓迎してくださるマンションであれば将来は前途洋々
の良いマンションになるでしょう。期待します。

理事は組合員との委任契約（取締役と株主の関係）だからやりたい人が立候補できる
ただし、組合員が「あの人は嫌だ」といえば就任できない
同じように世話役が「次の役員はアンタですよ」と言っても本人が「俺はやらんよ」と
いえば、そいつを無理やり役員にすることはできない

まともなマンションでは理事は総会で選出されることになってるだろう
そして総会提出議案は理事会決議が必要となっている
そこで「こいつはマズイ」という人物が立候補しそうだと、その人を外して
理事候補の人選をして総会に議案提出してくることがある

同じような顔ぶれが長年にわたって理事をやってるマンションでは
平気でインチキをやるし管理会社も「それは組合内部のこと」と傍観する
輪番制のまともなマンションなら立候補者は大歓迎だろう

理事の選出規定があればそれに従うべき。
輪番制を執っており、立候補の規定がなければ
無理でしょう。

輪番で回ってくるのは役員ではなく役員候補としての立場だ。
承諾したら総会議案に次期役員候補として名前が載る。
総会で信任投票を受けて役員になる。
総会議案は理事会の議決事項だから、立候補したい人はその旨理事会に
申し込む。理事会が了承すれば次期役員候補に名前が載る。

立候補の規定？そんなもの作ってるマンションは少ないだろう。
単に「組合員は役員に立候補することができる」という規定なら不要だし、
「立候補するには〇名以上の推薦人が必要」なんてどこかの政党の総裁選びみたいな
規定を設けると、なにゆえの制限なのか、とうるさい話になる。

規約に立候補の規定がなければ無理でしょう。
当然理事は総会の承認が必要ですよ。
承認されて初めて理事になりますし、理事の解任は
総会でなければできません。
理事長とかの役員の解任は理事会でできますけど。
理事会で勝手に次期理事候補を選出はできませんよ。
規約が優先します。
それから役員候補ではなく、理事候補ですよね。役員は
理事の互選できまりますから。

標準規約は「役員」の表記を使っているのでそれに従っています。
意欲能力のある人が役員をやるのが一番いいわけだから
規約に特に規定がなければ立候補制が原則。
規約で立候補制を認めない、うちのマンションは輪番制だ、という
マンションはないと思うよｗ

というより「来年はあなたの番ですよ」と言われて引き受けること自体が立候補なのだ。
総会で信任され「一言挨拶を」と言われて「ほんとはやりたくないんです」と言ったバカも
いるがな。それなら最初から引き受けるな、辞退しろってｗ

うちのマンションは標準規約に準拠してるから年度末になると
次期役員立候補者を募集する。例年だれも手を上げないので、
輪番表に基づき役員候補者を選び現役員が打診（受諾交渉）する。
受諾したら次期役員候補として総会で信任投票を受け賛成多数で選出される。
今まで何人か辞退した人はいるが問題はない。
やる気のない人や能力不足の人は打診の段階で辞退してくれるほうがいい。

一番困るのは役員になっても仕事の都合で理事会に出てこない人。
理事会は定足数があるし、うちのマンションの規約は理事会の代理出席を
認めてないので「俺の代わりに嫁を行かせるわ」が不可なんだよ。
そうはいっても定足数不足で理事会が流会になるのは勘弁してほしいので、
奥さんが出てきても見て見ぬふりをしたけどね。
ま、規約違反を指摘してくる組合員がいなかったから助かったｗ

輪番で回ってくるのは役員ではなく理事候補、幹事としての立場だ。
承諾したら総会議案に次期理事候補、幹事として名前が載る。
総会で信任投票を受けて理事、幹事になる。
総会終了後理事、幹事による互選で理事長、副理事長、防火担当が決まる。
なお防火担当は資格が必要なので新防火担当に資格が無いと講習会参加で資格を得るまで前任者が臨時にしばらく防火担当を継続する。

次期理事候補、幹事に辞退を認めてはどうか提案している。
辞退の条件は重度の介護者（認知症者）を抱えている。大病を患っている。７５歳以上の世帯で理事として？者等。理事会を開催しても欠席しがちで定足数不足で流会になるのは勘弁してほしい。仕事の都合で理事会に出てこない人もいるだろう。
辞退者が発生したら立候補で補うことも考えようと提案している。
なお管理規約に輪番制で理事候補、幹事を決める文言はないのでこのままで良いのか？付き

>>5462 匿名さん、みなさん
立候補は可能という規定はありました
あとは歓迎されるか否かですね…試してみます
コメントありがとうございました

勤務するマンションでは、
一昨年、管理規約を改訂し、役員の条件を、
区分所有者と配偶者(内縁含む)、一親等親族
にまで拡大したけれど、辞退が多く役員に欠員が生じた。

特に大型マンションでは組合員のマンション管理士を管理者
に据える方法を考えないと、特定の人物に利権を奪われ資金
不足に怠ります。役員の選任は重要です。
外部からの関与は避けるべきでしょう。

（外部から関与する者＝管理会社、第三者管理者方式を唱え
るマンション管理士等、これらの外部者と内通するあくどい
組合員。）

理事の選出方法は輪番制、立候補制、あるいは併用も
いいけど、理事の任期は２年の半数交代にしておく方が
いいですよ。
それから輪番制の理事がまわってきたのに拒否したり、
理事会の回数が一定数より少ない場合は、ペナルティと
して理事会協力金を支払わせたらいいでしょう。
いずれも細則で規定しておくべきでしょう。
当然理事回避の条件も規定してたらいいでしょう。
８０歳以上とか、病気とかの理由は認めるとか。

理事会協力金はいくらぐらいなんですか。

００痴呆マンション管理士会の役員選任について、
定款に役職の選任は理事の互選とある、
次期理事の立候補公募で応募して次期理事立候補の承認を得た。
次期理事の役職選任を特定の次期理事を外して今期理事長が招
集をかけ、今期理事と次期理事（総会での承認なし）を招集し
て次期理事長を次期総会で承認した。
理事の役職決めの理事会に招集されなかった理事が異議を申し
立てたが受け入れられずに、
理事長定款違反を盾に偽理事長の退任を要求した事件がある。

定款では総会で立候補した理事の賛否を議案に乗せて承認を受
けた後、第一回の理事会を招集して役職を決めた後、役職名を
各会員に公開するはずです。その第一回の理事会の役職互選を
せずに前期理事長が前期の役員と今期役員が一部の理事候補を
外しての役職決めをしていることになります。分譲マンション
のプロでさえこのような所業が垣間見られるので信用ができない。

この件は後に確認したら、前期理事長の００戸と今期理事長の
００埼二名しか知らず、あとの役員はこの会員には招集通知を
出していると思っていたようです。

最近知ったのだが前期理事長００戸と今期理事長００埼は００
地方管理士会を辞任しています。多分推測ですが、この理事を
役職に就けると都合が悪かったのではないでしょうか。？

この招集をかからなかった理事は名誉の為に現管理士会の一理
事に名誉回復を申し出るかを考慮中である。

現理事会の面々は分譲マンションの管理を真面目に取り組んで
いるように見受けられるので期待をしたい。

役員の順番が回ってきたときに辞退する人がいる。
他の人は引き受けてるのに自分だけ辞退してけしからんと思うかもしれないが、
もともと役員就任は義務ではなく契約だから強制することはできない。
お金と引き換えに役員辞退を認める規約や総会決議は慎重に考えたほうがいいだろう。
辞退者ではないがマンションに住んでいないため役員を免除されている組合員に対し、
管理費とは別に一定の金額を支払わせることを認めた判決があり参考になる。

理事を辞退した組合員からペナルティをとるより
引き受けてくれた組合員に報酬を支払うほうが
スマートな対処方法です

>>5473 匿名さん
当マンションは日常的に奥様や親が理事会に出席しています。代理出席など気の利いたルールはありませんが、同居内の理事会出席の委任行為は認められないのでしょうか？知ったかぶりで申し訳ありません。

確か判決では、理事会協力金として月2,500円支払えとの
判決が出ていたと思うけど。

>>5481 匿名さん
所有者の義務では？所有する以上、資産管理の義務もあるわけで1所有者としてあるのでは？他の所有者が役員を受任する間、やらないことで有形無形の恩恵を受けているという考え方が基本ではないですか？

役員の代理出席をうるさく言うようになったのは最近だろう。
個人の権利意識が高まり、マンション運営にいろいろと注文を付ける人が増えた。
自分の意見や要望が受け入れられない場合、一番攻撃しやすいところが
「役員でない人が理事会に出席して物事を決めている」という点だ。
ほとんどのマンションでは、役員は輪番で自動的に決まるのではなく、
総会で具体的氏名をあげて承認を受けているから、承認を受けていない人は
役員の配偶者であろうが子供であろうが役員ではないことになる。
理事会が不成立だと理事会決議は無効、理事会決議が無効になると総会提出議案も
無効とすべてがひっくり返る。

もう一つ、個人の権利意識の高まりと併せて個人情報の取り扱いがうるさくなった。
役員は組合員の個人情報を見る機会が少なくない。
管理費滞納者の家族構成、勤務先、役職や給料、１か月の支出、借金の有無など、
あまり他人様には知られたくないような情報だ。
それを役員だけではなくその家族にまで知られて、夕食時に話題にされてるかも
しれないとなると、滞納者は不安になるだろう。
昔のおおらかな時代と違い、今はいろいろと気を遣う時代なのだった。

>>5487 匿名さん
具体例はわかりやすくてありがたいのですが、旦那が役員で妻に委任状を渡して妻が理事会に出席するのは、なんの法律に反するのですか？

確かに、委任は自由行為だよね。
他の住戸の人やマンション外に居住する人への委任ならどうかと思うけど、同一住戸の居住者であれば出席構わないんじゃないの。

>>5488 匿名さん
私は５４８７さんではありませんが、行政書士の資格のあるマンション管理士に効いたのですが、規約になくても何期にもわたって永続的に運営されていればそれ既成事実化して規約みたいになるから、異議があれば早めに異議の申し立てを裁判所に伺いを立てた方がいいと教わりました。規約や法令に反する行為を放置しておくと既成事実化して、それ等が有効とみなされるようです。