「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

>>5420 匿名さん に同意します。
まあ、頭が混乱しているのでは。基礎的知識は
六法を確認してください。匿名でも軽んじてはいけません。
コロナじゃないけど自粛していただきたい・

　　共用部分の工事と一緒に専有部分の工事も一緒にやれば、経費の削減だけでなく、工事期間中の
　負担の軽減にもつながってきます。
　　このことは分かってはいるんですが、いざ積立金の値上となると、中々難しい要素が加わってきます。

　　管理組合として、専有部分の給排水管の工事を一緒にやるんであれば、早い時期に積立金の値上
　に踏み切れば各戸の負担はずっと軽くなります。

　　各戸で水漏れが頻繁になってきて、いよいよ切羽詰って管理組合でやるとなった時には、それから
　の値上は額が大きくなり、更に難しくなってきます。
　　では、値上をあきらめて、各戸の判断に任せるとしたら、もうマンションの経年劣化を防ぐことはでき
　なくなってしまいます。

　　修繕積立金の値上はしたくない。しかし、経年劣化が進み資産価値が落ちるのは嫌だでは先に進み
　ません。又、保険は、経年劣化によるものには適用されませんので、住民同士のトラブルが発生するこ
　とも予想されます。

「大規模地震に備えて、いまできること」

　大規模地震が発生した場合、高層階、中層階、低層階の被害状況についての体験談がありました
が、高層階の場合は、住居内の被害は大きいが、構造物の被害については意外と小さいということ
でした。むしろ壁とか柱といった構造物の被害が一番大きいのは、中層階であり、又低層階について
は、住居内の被害は少ないが、地盤沈下のダメージがあったということでした。

　又、指定避難所には、マンションの住民はくるなという風潮が強く、実際マンションでの避難をせざる
をえないところが殆どだとのことでした。マンションは自治会の加入率が低いのもその要因。
　ただ問題なのは、指定避難場所には、支援物資が届けられるが、地域避難場所（マンションのエン
トランス等）には、支援物資は届られないので、事前に地域避難場所として申請をしておく必要があ
り、届出をしていれば、支援物資を取りにいくことができるとのことです。

現状のようにコロナや異常気象が続いているときに
大地震がきたら日本沈没しかねない。
コロナのために海外からの支援は期待できないし、国内でも
ボランティアの応援もできないしね。

>>55423 匿名さん 1時間前
>>　ただ問題なのは、指定避難場所には、支援物資が届けられるが、地域避難場所（マンションのエントランス等）には、支援物資は届られないので、事前に地域避難場所として申請をしておく必要があり、届出をしていれば、支援物資を取りにいくことができるとのことです。

質問＊事前に地域避難場所として申請をしておく必要がありと記載されていますが、
どこに、誰が申請すればよいのですか。


　

どこかに避難するより、どんな立地でもある程度の高層マンションならそここそが避難所だよね。地震も水害も全損マンションなんて聞かないもんね。まぁ低層住戸を高層住戸が受け入れるかの問題と地域住民の受け入れだよね。どちらもほとんど否だよね、直後は仕方ないにしても居座られるのはねぇ…

>>5425さん
当然理事会で申請すればいいでしょう。
区市町村にとどけでればいいと思いますが、確信はありません。

>>5426さん
避難場所としてはマンションがいいと思いますが、
支援物資がこないのが難点なのです。

>>5428 匿名さん
理事会で、避難者を宅内に入れる入れないでもめました。確かにインターホンで入れてくださいの想定は萎えますね。家の前にずっといられても困るし。

エントランスか解放廊下でいいんじゃないですか。
避難所はあるでしょうから、一時的な避難だけで
いいと思いますよ。
例えば津波がくるときにマンション内に入れて
やるとか。
水が引けば避難所に行けばいいわけですから。

>>5430 匿名さん
そうは言っても、一晩あれば声はかけられるし、
トイレや水や食べ物も要望される中で換気扇から料理の匂いはさせられないでしょう？

避難民は１～２階の住民が接待すべき。
上層階に上がってくるなよ。もちろん、エレベータには乗るな。
下層階は分譲価格も安いんだから、それぐらいは我慢するのが常識。

１階部分が浸水するような災害であれば、集会室のトイレは使えない。
地域住民を受け入れておきながら、大小便は我慢しろというのか？
避難場所として立候補するなんて、よくよく考えたほうがいいよｗ

避難場所と避難所の違い
避難場所：災害から一時的に逃れる場所＝支援物資なし＝学校のグラウンド＝大小便垂れ流し
避難所：被災した人が一定期間生活する場所＝支援物資あり＝学校の体育館＝トイレ・シャワーあり

一時的な緊急避難、例えば津波が押し寄せてきていた場合
マンションに緊急避難させることはいいんじゃないかな。
津波の場合は、１時間もあれば水は引くからね。

マンションで支援物資の要請をするのは、あくまで
マンションの住民だけだからね。
それ以外の者は近辺の支援所にいくのだから。

トイレ貸してくださいと言われて応じるかどうかは各組合員の判断だが、困ったときはお互い様だから貸してあげたらいいだろう。わざわざ最上階のオイラの部屋までやってくることはないと思うが。

　又、義捐金は、在住者（賃借人含む）に対してのみ支給され、居住していない区分所有者には支
給されなかったということでした。

　新築マンションはコミュニティ力が弱く、築年数のたったマンションの方がコミュニティ力は強かった
ということでした。自治会や子供会、塾親会、スポーツ等での日常の交流が必要と思われます。
　又、防災マニュアルを作成したり、名簿についても、電子以外に書面でも残しておく必要があるとの
ことでした。

　地震保険の加入率は、６０％程度だったとのことですが、やはり保険に加入していなかったマンショ
ンは、より大変だったといわれています。

　保険の査定については、できるだけ早く修繕金を出したいので、簡単な調査で評価されるので、そ
の対策も考えておく必要があります。
　より有利な保険の査定をもらうには、災害発生時の日付入り写真を、部屋の中、開放廊下、ベランダ
等と撮影しておくことも大切だそうです。（どの日の地震で損壊したのを明確にするため）

　査定方法としては、組合が指定した１フロアしか調査せず、それで全体が査定されます。又、調査日
にその階の居住者が不在の場合は、その部屋の査定はゼロとの判断がされ、トータルでは低い評価
になってしまいますので、全員の協力が大切だといわれていました。

自治会法の出番だなｗ

自治会については別スレでどうぞ。

　　＊２棟の建物がエキスパンションジョイントでつながり、１棟だけがひどく損傷した場合の対応
　　　　ここの事例では、東棟は大破、南棟はほとんど損傷がなかったとのこと。管理規約は、単棟型
　　　であったため、管理組合として一体として工事をすべきとの主張もあったが、各棟の損壊程度の
　　　温度差が起因して意見がぶつかり、まとまりがなく合意形成に至らなかった。

　　　　しかし、築１４年目で大規模修繕工事の時期であったので、震災復旧工事と一緒にするという
　　　ことになり、被害の少なかった南棟の住民が、被災支援金のうち１００万円を各世帯が拠出しよ
　　　うということになり、解決しました。ただ、片方だけの建替えの場合だったら、資金面で南棟の了
　　　解をえることは不可能だろうといわれていました。
　　　　被災支援金は、管理組合に支払われるものではなく、各戸の住民に直接支払いがされます。

連単棟型

　　　　　外観上数棟に分かれているが、渡り廊下やエキスパンションジョイント等によりその一部分
　　　　が構造上連結され、多くの場合、エレベーター、玄関ホール等の部分を共有しています。
　　　　　利用上の独立性の有無の判断には、ポンプ室、電気室、受水槽等がいずれかの棟に存し、
　　　　ある棟にはそれがないという場合が考えられます。
　　　　　しかし、各別棟とみるか、併せて一棟とみるかによって、復旧や再建のための決議参加者
　　　　の範囲や決議に必要な議決権数、費用の負担といった面で全く違った展開になります。
　　　　　しかし、建替えに関する６２条以下の規定は、６６条において「団地」には準用されていない
　　　　ので、マンションの一部または全部の棟の建替え決議等を団地の単位で行うことはできない
　　　　となっています。

　　　　　連単棟の多くは、各部位（棟）が相互に補完し合う、或いは利用しあうことを前提として全体
　　　　で一棟として、又、防災上の見地からもこのような設計になっている場合が多いようです。
　　　　　マンションが区分所有建物という共有・共住社会である、いわば運命共同体であるというた
　　　　めにも不可分性、一棟性の範囲はできるだけ広く捉えておくことが必要です。
　　　　　しかし、災害の際は、各棟ごとの損壊の程度に大きな差が生じることが発生します。
　　　　　ある棟は、もはや復旧不能で倒壊の危険すらあるのに、片方は外見上はほとんどダメージ
　　　　を受けていない場合もあります。

　　　　　復旧の費用等を個別に積算した場合、各棟ごとにその額に大きな差が生じてきます。
　　　　　又、小規模滅失は、建物価格の２分の１以下をいい、大規模滅失は建物価格の２分の１を
　　　　超える場合をいいます。つまり、２棟ある建物で小さい棟の場合はたとえ建替えでも小規模
　　　　滅失であり、大きい方の建物であれば大規模滅失となります。（連担棟の場合）
　　　　　この違いにより、議決要件や復旧に要する費用の負担等がネックとなっています。

建替えになる前に売り逃げしましょう。

災害は築年数とは関係ないですからね。
突然やってくるかもしれないので。
ここ数年の間にやってくるかもしれない。
築年数は関係ないでしょう。
連担棟のマンションは今からその対応を
しておく必要があります。

　　　＊連単棟の復旧における合意形成が困難であることの一因

　　　　　　区分所有法は、一棟の建物の場合、専有部分に対して負担割合、決議参加者の範囲、
　　　　　議決要件等が決められています。
　　　　　　特に、負担割合についての法の原則からいえば、専有部分の床面積の割合によって
　　　　　決められていることに対する不公平感、割り切れなさが生じてきます。
　　　　　　例えば、連単棟の建物の片方が倒壊して、その棟の建替え決議（復旧決議）が承認され
　　　　　たとしたら、全区分所有者で、費用は専有部分の床面積比に応じて負担しなければならな
　　　　　くなってきます。勿論、その復旧決議に参加しなくて買取請求をしてくる者もいるでしょう。
　　　　　　その場合、出来上がったその棟は新築となり、資産価値も当然高いものとなります。
　　　　　　同じ費用を負担したのに、もう一方の棟の住民は、納得いかないのではないでしょうか。
　　　　　　又、この決議が承認されないで再建ができない可能性も十分考えられます。
　　　　　　もし再建すれば、新築後は団地型へ移行する可能性は高いものとなるでしょう。
　　　　　ということは、将来残った棟を建替えする場合は、その棟の者だけで建て替え費用は負担
　　　　　することになります。

　　　　　　建替え（復旧工事）工事期間中は、残った棟の、施設等の修復や維持をしていかなけれ
　　　　　ばなりません。修繕積立金についても、各棟に分配することはできません。
　　　　　　今後も敷地や駐車場、浄水設備等の管理をしていかなければならないからです。
　　　　　　しかし、買取請求をした者については、積立金の配布は法で義務づけられています。
　　　　　管理費についても、工事期間中は片方の住民は住んでないのに徴収されることになります。

居住しているマンションの設立総会が近く開催されるのですが、総会で議題と異なる件について質問や提案をすることは出来ないのでしょうか？

ネット検索すると議題と異なる件は取り上げないとするマンションもあるようで疑問に思っています
総会の前に質問表の配布はなく、意見箱も設置されておりません。管理組合や管理会社に質問したいのは共有部の管理に関する事や共有部の利用についての提案です。マンション掲示板で度々話題に上るので私と同じように疑問や改善したいと思っている住民もいるはず
事前に意見を出すべきだったのか、理事になるまでは何もできないものなのでしょうか？

総会は議案の決議をするのが基本ですが、
私どものマンションの総会では、総会の最後に
理事会の検討事項として提案や質問をするのは
受け付けています。

>>5448 匿名さん
ありがとうございます。マンションによって違うんですね。
私のところはどうなのか分からないので、とりあえず総会の日に様子を見てみます。

>>5447 検討板ユーザーさん
設立総会ですから、いろいろなことを聞きたいのは
当然でしょう。
数年を経たマンションの総会でしたら総会や理事会
の癖も理解できるでしょうから、前もって問題点を
理事や管理会社担当に申し出る事で提案を聞いてく
れるでしょうから問題もないでしょう。
しかし、設立総会ですから組合員や役員や管理会社
担当の人間性を見るためにも当たり障りのない問題
を総会に投げかけてみるのも一考だと思います。

>5447 検討板ユーザーさん
設立総会は
・管理規約の承認
・役員選出
・予算の承認
が主な議題ではないでしょうか。
設立準備会はできているかも知れませんが、
役員も理事会も無いので、
質問表の配布や意見箱の設置ができないのでしょう。

設立総会で
・質問表の配布や意見箱の設置の要望
・共有部の管理と利用の提案
をされてはいかがでしょうか。
発言時間が無い場合も想定し、
書面を設立後できる理事会宛に提出してはいかがでしょうか。

私の場合は契約時に規約に承認印を押印して契約しました。
その後承認した規約の不備を指摘して変更してもらいました。

>>5450
>>5451
議題については5451さんが記載してくれた通りです
そうですよね、設立総会なので意見書などが配布されなかったという書き込みに納得しました

当たり障りのない質問と意見箱等の要望のみにすることにします。回答をいただき助かりました。ありがとうございました！

分譲時に契約をするときに、規約とか予算書に署名
してますからね。
設立時の理事のメンバーは管理会社が適当な人員に
お願いしています。
最初ですから理事も何もわからないのでこれからです。

何事も最初が大事です。分譲マンションも然りです。
私のマンションは築7年にして、清掃がおろそかで、汚く、
不法駐車、不法駐輪・バイク等で駐輪場には200台近くの
自転車が放置されています。
住み込み管理人夫婦は男の方は、理事長や自治会長と管理人室
で夜は宴会のようにしています。
女の方は同じく給料は頂きながら近くにアルバイトで働いてい
ます。噂では、住み込みになると家賃、水道光熱費が組合もち
で無料に目を付けて偽装結婚ではないかと言われています。
週2回は定休日です。自治会活動も積極的で地域の政治家等と
も脈を通じてやりたい放題です。
入退去のチェックも甘く、８９３、窃盗団事務所、等々が相当
数入り込んでいます。
これ等はの原因は分譲当時の理事長を調べたところ、管理会社
任せでカイゼルひげをはやした住み込み管理人が理事長とが管
理をおろそかにしていることが見え見えの証拠が出てきました。最初の管理が甘いとそのマンションの資産価値は下落します。
役員の選任は十分気を付けてください。
管理会社は日本でトップクラスです。危険な管理会社です。

管理会社としては、都合のいい理事を選出
しますからね。
特に最初の理事は管理会社主導で選出され
ますので、要注意です。
理事の輪番制を確立させることが大切です。

管理員の住み込みの住宅であれば、勤務外は
飲んだりすることは別に問題はないと思います。

　　　＊連単棟の復旧の合意形成促進のために

　　　　　このように、いろんな問題点が発生してきますが、大震災等が発生し、片方の棟だけが大きな
　　　　被害を受けた場合、それでも試行錯誤して復旧・建替えに取り組んでいかなければなりません。
　　　　　現在、これに対する法律も、国の対応策も取り決めが明確ではありません。
　　　　　神戸大震災の場合は、それぞれのマンションで対応がされました。しかし、法的な規定が明確
　　　　でないために、いろんな問題や紛争がおこりました。

　　　　　そこで、合意形成の促進のために、一棟の範囲と有事の場合の費用負担をケースによって分
　　　　けて規定しておくことが必要となってきます。
　　　　　少なくとも、６１条が適用されたり、６２条が論争される場合は、決議参加者の範囲は１棟の建
　　　　物を構成する区分所有者とするが、費用負担の割合には差を設け、予め規約に定めておくことが
　　　　必要となってきます。
　　　　　復旧を迅速に行う事を第一に考えた場合、１棟の建物とは考えず、それぞれを独立したものと
　　　　して被災棟の復旧対策を取ることも検討していかなければなりません。

　　　　　区分所有法１１条・１２条・１４条には、この一部共用部分の規定があるが、１棟の建替えの場
　　　　合を除き、復旧・再建に要する費用の負担については、この概念を活用し、補修の場合と特定の
　　　　棟の滅失・新築の場合に大きく分けて考えるべきです。

　　　　　１棟の一部を再建する場合、その棟の再建費用については、そこに存する区分所有者のみが
　　　　費用を負担するか、あるいは負担の比重をより重くし、他の区分所有者の受益の程度を勘案し
　　　　て、予め規約で定めた割合による負担とするといった形で提案したらどうだろうか。

　　　　　連単棟に対する法の定めがなければ管理規約で決めておけば、それを適用すればいいし、も
　　　　し法令ができたら、それに合せて改正をすればいいと思われます。

連担棟のマンションって意外に多いよね。

連担棟のマンションで単棟型管理規約になっている
ところは、災害時には団地管理規約の規定を準用
するという規約を規定しておけばいいですよ。

私のところは輪番制ですが、我が家に順番が来るのはだいぶあとになるので次期理事に立候補したいのですが、否決される場合もあるんでしょうか？
区分所有者は夫、区分所有者と同居の家族も理事にはなれますが、管理会社や組合に意見(共有部利用についての提案)をしたことがあるので断られるのかなと心配しています

>>5461 マンション検討中さん
普通の組合であれば貴方を大歓迎するはずです。
万が一貴方を理事にしたくないとかの話だと、
役員と管理会社が何らかの問題を隠しているからです。
歓迎してくださるマンションであれば将来は前途洋々
の良いマンションになるでしょう。期待します。

理事は組合員との委任契約（取締役と株主の関係）だからやりたい人が立候補できる
ただし、組合員が「あの人は嫌だ」といえば就任できない
同じように世話役が「次の役員はアンタですよ」と言っても本人が「俺はやらんよ」と
いえば、そいつを無理やり役員にすることはできない

まともなマンションでは理事は総会で選出されることになってるだろう
そして総会提出議案は理事会決議が必要となっている
そこで「こいつはマズイ」という人物が立候補しそうだと、その人を外して
理事候補の人選をして総会に議案提出してくることがある

同じような顔ぶれが長年にわたって理事をやってるマンションでは
平気でインチキをやるし管理会社も「それは組合内部のこと」と傍観する
輪番制のまともなマンションなら立候補者は大歓迎だろう

理事の選出規定があればそれに従うべき。
輪番制を執っており、立候補の規定がなければ
無理でしょう。

輪番で回ってくるのは役員ではなく役員候補としての立場だ。
承諾したら総会議案に次期役員候補として名前が載る。
総会で信任投票を受けて役員になる。
総会議案は理事会の議決事項だから、立候補したい人はその旨理事会に
申し込む。理事会が了承すれば次期役員候補に名前が載る。

立候補の規定？そんなもの作ってるマンションは少ないだろう。
単に「組合員は役員に立候補することができる」という規定なら不要だし、
「立候補するには〇名以上の推薦人が必要」なんてどこかの政党の総裁選びみたいな
規定を設けると、なにゆえの制限なのか、とうるさい話になる。

規約に立候補の規定がなければ無理でしょう。
当然理事は総会の承認が必要ですよ。
承認されて初めて理事になりますし、理事の解任は
総会でなければできません。
理事長とかの役員の解任は理事会でできますけど。
理事会で勝手に次期理事候補を選出はできませんよ。
規約が優先します。
それから役員候補ではなく、理事候補ですよね。役員は
理事の互選できまりますから。

標準規約は「役員」の表記を使っているのでそれに従っています。
意欲能力のある人が役員をやるのが一番いいわけだから
規約に特に規定がなければ立候補制が原則。
規約で立候補制を認めない、うちのマンションは輪番制だ、という
マンションはないと思うよｗ