「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

現在は会社をリタイアした者が戸建てからマンションに
住み替えをしている者がかなりのピッチで増えています。
年をとると庭の管理ができない、つらいというのがその
理由です。
それに、戸建てでも、駅近で交通や買い物、病院等がすぐ
近くにあればいいのですが、マンションの利便性には
到底歯が立ちません。
そういう理由で終の棲家としてマンションに住み替えをして
いる方はおおいようです。
私の住んでいるマンションもかなりの方がおられますよ。
戸建ては古くなると建物価値はゼロというか建て壊し費用
が差し引かれるのでかなり安くなるということです。
又、戸建てで古いのは借り手がいないかいたとしても、かなり
安くしないと無理ということです。
マンションの場合は、改装すれば新築同様になりますからね。

わたしの地域は都心部にはほとんどといっていいくらい大型の病院やショピングセンター等は存在しなくて自動車で通院や買い物へは郊外へ出かけます。むしろ、子育てや日常生活はむしろ不便です。
独身等の住民が多いです。密集した都心のマンションは便利ではありそうで実は住んでみると利便性より大型の病院やショッピングセンターの存在する郊外の方が良いようです。
最近は郊外の広々としたマンションの値上がり率は都心部より高いようです。
社会環境が徐々に変化しているように感じます。以前と異なり、一戸建ての売れ行きは早いようです。田舎まで住戸と田畑付きは早く売れています。

>>5240 匿名さん
>>5237 匿名さん
管理会社の坦当はみなそう言います。
氷山の一角にしておきましょう。完全犯罪は成立します。
悪いことをしながら稼いでいるのにボランテアなどと大手の管理会社の責任者がほざくから真実とは異なると投稿したまでです。

>>5243 匿名さん
私は管理会社勤務が長いですが、あなたに賛成です。
特に物流も無く、在庫も抱えない管理会社に支店や営業所などいるのか疑問でした。地元管理会社に任せれば良いものを、所帯ばかり大きくなり経費は増えて、そのせいで利益率を上げざるを得なくなり、それを管理組合に負わせる構造は疑問です。管理は儲からない仕事なので儲けようとすると歪みが出るのです。

>>5242さん
若くて元気なうちは郊外でも全く問題はないでしょう。
それに車もあるでしょうから。
しかし、高齢になり、車の免許は返納し、体も不自由に
なってくれば戸建ての生活は難しくなります。
だからそういう方はマンションを終の棲家として移り替え
てくる傾向にあるのです。

>>5243さん
管理会社はボランティアでマンション管理を
委託しているのではありません。
その分の報酬は管理組合は支払っています。
管理組合と管理会社は共存共栄の関係にあります。

>>5244さん
地元の管理会社に委託するとしても、その中で
マンションの獲得合戦は熾烈化します。
そして、企業ですから前年度より毎年利益率の
向上を目指すのが普通です。
これについては、地元の建設会社とスーパーゼネコン
も同じことでしょう。
大規模修繕工事は、単なる補修工事ですから、地元の
建設会社でも十分できます。
しかし、工事費や管理会社への管理委託費、点検費に
ついては相場というものがあり、それを住民が知らなければ
高い支出が伴うこともあります。
それから、所帯が大きくなったから経費が増えるという考えは
間違っていますよ。効率化できるので経費は逆に抑えられる
と思います。ただ、大手管理会社の社員の給料は地元のもの
より高額にはなっていますが。

>>5246 匿名さん
管理会社と管理組合は共存共栄にはなりません、
よくマンション管理士が相談の席上で共存共栄を強調て
いますが、
そこには管理会社から仕事の紹介を欲しいといった下心
が見え見えです。弁護士や建築士も同じように見えます。
それは商売人の感覚ですから当たり前だとおもいます。
しかし（士）の称号に反しない仕事をしてください。
二者が共存共栄は適切ではないと思います。
私は組合側に有利な方法を考えるマンション管理士を要望
しています。

>>5249さん
マンション管理士を管理組合が雇っているんですか。
だったらマン管士は管理組合側に立つのが普通でしょう。
管理会社から仕事の紹介をして欲しいという思惑はない
のではないですか。
管理会社には顧問弁護士もいますからね。
それから管理組合と管理会社はやはり共存共栄がいいですよ。
お互いに信じ信じられる関係を目指すべきです。

>>5244 匿名さん
大手管理会社の社長が管理会社はボランテアではない旨の
発言をしている。
この会社の社長は今まではボランテアで管理してきたが今後
はそうはいきませんよと言っているのです。
ではこの管理会社の決算報告を見てみるとボランテア経営で
ありながら膨大な利益を計上している。
フロントの仕事ぶりを見ていると原価意識が全くなく節約の
節でさえ程遠い仕事ぶりです。
高給料の割には仕事ぶりからして無駄と無理が相当見えます。
ボランテアでこれだけの贅沢ができるのだから今後どれほど
の利益を追求すりのでしょうか。
管理物件はもっと委託費の値下げをした方が良いんでないの。
馬鹿理事長では騙されるだけでしょう。

管理会社がボランティアの筈はないでしょう。
報酬をもらっていればボランティアとはいいません。
フロントに原価意識がないとはどういうことなのか
は理解できません。

>>5252 匿名さん
そうですよ、だから文句を言っているのです。
ボランテア管理会社で社員にお給金は払いません。
貴方はよく理解しています。

仕事は頭を使って効率よくできるのを行き当たりばったり
行ったり来たりして無駄が多いです。つまり、
一度で済ませる仕事を二度三度と時間と手間をかけている。
この管理会社では事務用品の無駄使いとフロントの残業手
当を含めて30歳代の中堅フロントが年収1000万円を超えて
いる。残業手当が多いのです。
残業手当を稼ぐために仕事をでっちあげているようにさえ見
えますが。
ある日管理室に入室する機会がありました。余計な事務用品
や清掃用品が山とつまれているのです。
なぜこんなに物が多いのかと聞くとフロントは毎月業者から
定期的に配達されるので保管であふれているとの返答でした。
ある程度まとまると業者が集荷してくれるそうです。
その他鉛筆類、等々がたくさんあり少し小さな文房具店みた
いでした。管理室の備品は管理会社の一部局が管理しています。
これが管理会社は今まではボランテアであったが今後はボラン
テアでは管理はできない発言をしているのです。

>>5237 匿名さん
追記　管理はボランテアではないと言っているようです。

管理員室にある事務用品は管理組合が負担するのでは
ないですか。

事務用品、清掃用品は管理会社の自社経費です。
直接管理組合が負担する物ではありません。
（最終的には管理組合の負担にはなりますが）

管理員室に余計な事務用品、清掃用品が山と積まれているなんて、
たまたま月１回の納品日だったに過ぎません。
毎日、山と積まれていたら仕事になりません。

ボランティアの話も一人歩きしています。
管理会社が、利益の多い管理組合に集約し、
利益の少ない管理組合の管理委託はしない方向で行く、
と言っているに過ぎません。
企業として当然のことです。

管理会社としては、効率の悪い小規模マンションに
ついてはあまりやりたがらないでしょうね。
うちの場合は、管理員室の備品や事務用品については
管理組合負担となっています。
当然購入するときは、理事長の承認が必要になります。

>>5257 某管理員
私は毎日のように管理室へ行きましてチェックしていますが、
一般の会社からすると恵まれていて事務用品等も贅沢に余分
なものが多いです。不足分をフロントが注文したものが来る
のかと尋ねると、勝手に配達されるそうです。
儲からない組合はボランテアだからもうやめるとのことですが、
それはしないでしょう。あったとしたら具体例を教えてください。無理ならぜひとは言いません。管理会社にもいろいろ事情
があるのでしょうから仕方ないことです。
確かに組合は以前からすると賢くなりましたから管理会社も大
変でしょう。
大手はそれなりに損益分岐点が高くなり事業計画も縮小するの
も小回りが利かないのでどうにかしないと事業継続が困難にな
ります。管理組合への値上げ要求はあるでしょう。私のところ
は逆に値下げ要求です。

＞5259 匿名さん
＞勝手に配達されるそうです。
余程ルーズな管理会社と言うしかありません。
普通、事務用品、清掃用品とも管理員が注文しなければ納品はされません。
最初勤務した管理会社では、事務用品、清掃用品が少なく苦労しました。

＞あったとしたら具体例を教えてください。
ボランティア云々の経営者の発言が載ったのは、
確か１年半前の東洋経済誌と記憶します。
管理を集約する方向の管理会社の代表例として、
住友不動産建物サービスと東急コミュニティサービスを挙げていたはずです。
住友不動産建物サービスのHPで近隣の管理物件を調べると、
確かに優良物件に集約していました。

東洋経済　2020年3月14日号
インタビュー／マンション管理業協会 理事長　岡本 潮
管理はボランティアではない
でした。

管理がボランティアではない
はあくまで雑誌のタイトルです。

>>5261 某管理員
よくわかりました。ボランテアでは管理はできません、
しかし、組合員が主導して管理を行いたいと思えばボランテア意識は大切でしょう。

>5262 匿名さん
＞組合員が主導して管理を行いたいと思えばボランテア意識は大切でしょう。
その通りと思います。
マンションは築年数がたつと、見える所、見えない所共劣化します。
適切に修繕しないと二次被害を出し、修理金額が増えます。

マンション会計収支の把握。
マンション内設備の実地見学。
現在マンションで問題になっている事を、
近隣マンションでどう解決しているかの調査。
マンション管理に有用図書の購入と回覧・購読。
管理組合理事会だけで、信頼できる講師を呼んでの勉強会。
等が出来れば良いのですが。

管理会社には、やることをやって利益を出してもらう、
方向が必要ではないでしょうか。

マンションの建物の維持保全については、長期修繕計画書が
あり、基本的にはそれに基づいて管理がされていきます。
当然それに伴う修繕積立金も適正額がきめられています。
そういう基本的な管理ができていないマンションは築年数
の経過とともにスラム化していきます。
それから管理会社との契約は委託契約に基づいてやって
もらいますが、各項目の委託費は全国の相場を知った中で
契約をしていくべきです。

事務用品ぐらいは少々贅沢をしてもそんなに
大きな金額にはならないのでは。

しっかりした長期修繕計画がないから
いろんな問題が出てくるのです。
一度建築士を雇い、専門委員会を設けて
建築士と一緒に長期修繕計画書を作成すれば
いいと思いますよ。
当然それには設計図面を参考にして作成します。

長期修繕計画書ぐらいないと寂しいね。
何を目安に工事をし、修繕積立金の額を
きめてるのかね。

>>5265 匿名さん
管理室に持ち込まれている事務用品は過去から現在までに、
パソコン、プリンター、掃除機、清掃用品、等々があります。
数十年ですから合計すると相当な金額になります。

築数十年のオンボロ共同住宅には住まないほうがいいかも

>>5268さん
事務用品費の節約はたいしたことないですよ。
それよりしっかりと修繕積立金を確保して、建物設備の
維持保全に努めてください。

修繕積立金が月１５，０００円以下のマンションは
スラム化しますよ。

うちのマンション、築１５年７０㎡で毎月の管理費１万円修繕積立金８千円ｗ

うちは30年間毎月管理費５０００円/修繕積立金６０００円です。
駐車場使用料７０００円です。
スラム化どころか剰余金はタップリあります。
組合員にマンション管理士がいて、やかましいです。

>>5272さん
修繕積立金より管理費の方が高いんですか。
管理費は通常の管理に要する経費に充当するもので、
毎年その金額は必要なものです。
しかし、修繕積立金は読んで字の如く住民の積立金です。
修繕積立金を増やさなければ、スラム化しますよ。

>>5273さん
駐車場使用料は管理費と修繕積立金に振り替えているんですか。
管理費5,000円は少ないし、修繕積立金6,000円と使用料
7,000円が充当されていたとしても、13,000円しかありません。
剰余金とは積立金のことだと思いますが、タップリあるということは
補修工事をしてないからでしょう。
現状のマンションの状態は、いかにも古いという印象を受ける
のではないですか。資産価値はかなり落ちていると思います。

>>5275 匿名さん
大規模修繕は2回しました。剰余金はタップリあります。
勿論余計なことにはお金は使いません。
外壁塗装などは必須ですから怠りなく実施しております。

>>5274 匿名さん
修繕積立金を増やさなければなぜスラム化するの。？

>>5275 匿名さん
なぜそんなに修繕積立金の増強を力説するの。
充分この管理費等で運営されていても十分な資金を持っています。マンションは様々な種類がありますから、
標準では語れませんよ。標準はあくまで標準です。
余計な剰余金は必要はありません。不足したときは組合員に相談
すれば事足ります。
かたくなに資金不足をばかリを強調してはいけません。
組合員の管理費等が高額であっても組合は資金を蓄えているとは
限りません。その逆もあります。組合幹部の腕の見せ所です。

補修工事や改良工事はやればやるほどマンションは
快適な場所になります。
例えば、解放廊下の床シートの張替えとか、玄関扉の
交換、ベランダの防水シート、給排水管の更新工事、
エレベーターの交換、場合によっては専有部分の
給排水管の補修工事等いろいろあります。
自分の部屋で考えてみてください。壁紙の張替え、タタミの張替え
ふすまの張替え等、早く交換する者といつまでも交換しない者が
いますが、早く交換すれば部屋はきれいになり快適になります。
交換しなくても住むことはてきますけどね。
その差ですよ。
やらなければならない工事のすべてをやってなければ積立金は
残ってはいるんでしょう。ただそれだけのことです。

>>5278 匿名さん
それもそうだが組合費を湯水のごとく費やす組合運営を好む集団はマンション管理士や管理会社の考えです。
適切に修繕計画を立ててそれを適切に実行していればマンションは快適で住み易いのは当たり前です。
管理費等が高いからと言って決して適切に管理されているといった論法は分譲マンションの管理には適切ではありません。
お近くの中古の大型マンションを調べてごらんなさい。そうでないことにきずかれるはずです。
マンションを管理するにはそれなりの管理者の知識と品格です。
地域の立地条件等で各マンションは様々な管理ができます。
標準はあくまでマンション管理士の試験問題の〇は×にしかすぎません。そのためには実務経験は必須です。

マンション管理士が管理費等を湯水のごとく費やすのですか。
そもそもマンション管理士を活用しているマンションって殆ど
ない筈ですけどね。
管理組合と管理会社の関係の間違いですよね。

>>5281 匿名さん
貴方の論法が湯水のごとく管理費等を費やしているのですよ。
私のマンションは組合員の中の有志が奉仕してくれています。
修繕計画や設計監理や業者の手配等々は管理会社も介入させ
ません。マンションはピカピカできれいです。
売却や賃貸の取引もスムーズです。
管理費100円以下/㎡修繕積立金100円以下/㎡で30年間維持し
ています。管理費等が高くなければいい管理はできないは間違
いです。以上

管理費や修繕積立金に要する経費については、
小規模マンションより大規模マンションの方が
ずっと効率的であり、費用も安くて済みますよ。

>>5282さん
私どものマンションも組合主導で工事や点検は
行われています。
外壁はタイルでエントランスはジャスパーが使用
されていますのできれいですよ。
解放廊下の床シートも第１回目のときに交換しました。
大規模修繕工事の周期は１３年です。
それ以外に、大型設備の交換は長期修繕計画に記載
されています。
玄関扉、給排水管、専有部分の給排水管、エレベーター、
サッシの交換（これについては滑車でもいいのではとは
思っています。一応予算化はしています。）、給水設備の
交換等が予定されています。すべてやりますよ。
管理費の値上げはどこのマンションも殆どやっていないでしょう。
修繕積立金はそれではたらないでしょう。

>>5283 匿名さん
管理費や修繕積立金に要する経費とはどんな意味か。？

>>5285さん
管理費
　　管理委託費、管理員業務費、日常清掃費、定期清掃費、エレベーター保守料、
　　水質検査費、遠隔監視費、電気設備保安業務費、消防設備点検費、振替手数料、
　　連結送水管耐圧試験費、電気料、電話料、共用ガス料、植栽管理費、複写機リース料、
　　防犯カメラ、ＡＥＤリース、備品費、雑排水管費、小修繕費等

修繕積立金
　　通常ではない修繕費、大規模修繕工事費、大型設備補修工事費、
　　長期修繕計画書作成費用、組合保険等

>>5286 匿名さん
あんたはそれでマンション管理士のつもりか。
マスターベーションはやめた方が良いでしょう。
収支決算（予算）書のつもりでしょうけどね。解りにくい。

>>5287さん
私はマンション管理士とはいっていませんよ。
５２８６が分かりにくいですか。
ではあなたのいう管理費と修繕積立金はどんなものに
使用されるのですか。
管理費や積立金に要する経費にはどんなものがあるんでしょう。
それを解りやすくしたのが収支報告書や予算書なんですけどね。

>>5288 匿名さん
マンション管理士等に問うていますので、
でなければ回答は控えてください。

>>5286 匿名さん
項目がバラバラ、人間でいえば精神分裂気味である。