「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

何か質問はありませんか。

明日うちのマンションで大規模修繕工事に向けた修繕委員会が発足するのですが、
組合員の大半は修繕工事に対する知識も乏しく素人ですがどのような話し合いを
するのでしょうか。一応分かっているのが管理会社から提案された見積書を基に
相見積もりを取るため業者の選定から始めるようです。

専門委員会がタッチせずに、いきなり管理会社からの
見積書が出てくるんですか。
それをやるのが専門委員会でしょう。
相見積もり先はどうやって誰が選定するんですか。
そして、相見積もりを取るということは、管理会社から
出てきた資料を参考にして、例えば、単価部分を消して
それに数字を入れてもらうとかするんですか。
同じ材料、同じ平米数、同じ修繕個所での比較でなければ
相見積もりをとっても意味がありませんから。

5083さん
ありがとうございます。内容理解しました。
専門委員会等明日確認してきます。
明日から発足して修繕工事完了まで1年スパンでの長い活動となりそうです。
ここで色々御教示ください。よろしくお願いいたします。

※修繕専門委員会の主な業務内容

　　＊タイムスケジュールの作成
　　＊大規模修繕工事の概要検討（工事の時期、修繕範囲、工事費概算、工事方法等）
　　＊建物診断業者、設計監理業者、元請会社の選定
　　＊建物診断住民説明会の開催
　　＊住民に対するアンケート調査の実施
　　＊設計監理業者、建物診断業者への報酬の額と支払方法の検討
　　＊材料の選定（床材、塗料、防水、タイル等）・・・相見積を取る前提資料となります。
　　＊工事期間中の建設会社との定例会議、工程説明会への出席
　　＊広報活動
　　＊工事期間中の住民の苦情・要望への対応
　　＊総会議案の準備　（修繕箇所、工事費概算、業者選定、追加工事等）
　　＊長期修繕計画の洗い直しの検討（設計コンサルタントとの検討会）
　　＊資金の検討並びに必要修繕積立金の算出
　　＊アフター点検の取り決め

②業者選定方法

　イ）見積もり合わせ方式 見積は金ヌキ積算方式でとるのがベターです。
　　　　元請会社を数社選んで、設計図書を渡して見積もりを提出させる方式。見積もりが
　　　最低価格の会社が選ばれるとは限らず総合的に評価して決定します。
　　　　総合的に判断するのは誰がどのようにして決めるのかが問題です。
　ロ）入札方式 　見積もりが最低価格の会社を選定することになります。
　　　　　但し、同条件での相見積を取るためには共通仕様書等の作成が必要となります。
　ハ）随意契約 　最初から１社に絞って工事金額を交渉し契約する方式です。
　　　　小規模マンションとかゼネコン系の管理会社に管理を委託しているマンションに多
　　　い方式です。

③工事の進め方から業者を選定する方法　

①設計・監理方式・・・設計と工事が分離するので工事中のチェックが適正に行える。
　　設計・監理と工事を別の業者が行うやり方。この方式がベターです。前回はこの方式
　＊見積もり合わせ方式と併用
　　　　設計図書による統一された内容で見積もりをとるので、比較が簡単です。
　　　　専門家の第三者による監理なので、工事内容に信頼性があります。
②責任施行方式・・・随意契約による業者選定 小規模マンションはこれが多い
③管理会社発注方式・・・ゼネコン系管理会社に管理を委託しているマンションが多い。
　　　マンションの現状（通常の管理、修繕積立金、長期修繕計画等）をよく把握している。

　　「元請業者の決定」 元請会社は建設会社や監理会社が請け負っても現場監督は一人か二人
＊組合の方針や概算予算が決定したら、元請業者の選定を行う。設計コンサルタントと
　　一緒に進めていきます。必ず見積もり提出後説明会を開催してください。
＊施工会社が決まれば、工事請負契約を結びます。
　　　工事請負契約書、工事請負契約約款、工事費内訳書、設計図書、工程表等
　元請業者に対しては必ず「大規模修繕工事瑕疵保険」を推奨して下さい。倒産とか瑕疵
があった場合の保証があると安心です。
　６，０００万円以上の工事の際は、１級施工管理技士が現場に常駐するという決まりがある。
　元請会社選定の理由は明確に広報し、疑念をもたれないようにします。
　工事費については、５％程度の予備費をとっておき軽微な変更や追加工事ができるよ
うにしておきます。
　応募業者で３社に残れなかった業者に対しては、御礼とお断りの挨拶状を郵送する。

自主点検のポイント例（アンケートと並行して行えば効果的です）
　　　室内の水漏れ、バルコニー天井の漏水、水道の圧力、ひび割れ、玄関扉、結露等
屋上
　　ひび割れ、浮き、ふくれ、はがれはないか。最上階の階段室の上部の漏水の痕跡調査、
　　水はたまっていないか等
外壁
　　壁面、共用廊下、バルコニー等の天井を見る。汚れ、塗装状況、ひび割れ等
　　ベランダの下側のコンクリートと排水管の継ぎ目部分にひび割れはないか。
給水設備
　　排水の流れが悪くないか、悪臭はないか、水漏れやさびはみあたらないか、水の出が悪く
　　なっていないかは住民へのアンケートで調査する。
電気設備
　　屋外灯、共用廊下の電灯、配線盤等さびや腐食状況はどうか。
　　配電盤は、２５年～３０年で交換。
塗装
　　割れていたり剥がれていたりしている箇所はありませんか。（補修が必要です）
　　水や空気が入って膨らんでいませんか。
　　塗装面を指でさすって黒くなるのはかびや汚れですが、白くなれば、チョーキングといって
　　塗装の表面の劣化です。

5085さん
分かりやすい一覧ありがとうございます。
非常に参考になります。
一般的な感覚で教えて欲しいのですが、管理会社主導で大規模修繕を行う予定が、管理組合が見積もり書を見てあーでもないこーでもないと業者の選定、相見積もりを取るなど管理組合が修繕委員会を立ち上げるのは管理会社からすると、面倒くさいから歓迎出来ない事なのでしょうか。素人ですいません。

お宅のマンションの規約や管理委託契約書にはその件に関する規定があるはずです。調べましょう。

>>5089さん
お宅のマンションはデベ系の管理会社に管理を委託
しているんでしょうね。
そうであれば、管理会社としては、親会社に対しても
絶対工事の受注はとらなければならないでしょう。
管理会社推薦の業者以外を選定することは難しいかも
しれませんね。
少々工事費が高くなるかもしれませんが、自分たちで
できなければ仕方ないかもしれません。
それを防ぐためには、設計監理方式がいいんですが、
いまからその方法は取りにくいかもですね。

デべ系の管理委託契約書を精査してみて下さい。
細かい表現で上手に大規模修繕等（小修繕も含めて。）
管理会社が上手に介入するように記載されている。
本音は工事等についての組合員（役員含む。）の行動
を見張っています。
契約書の条文にはそのような文言を入れさせないよう
にするべきでしょう。
アホな理事長では見抜けないでしょう。

皆様ありがとうございます。
逆に管理会社の見積もり通りに従って工事を施工してもらう事のメリット、デメリットってなんでしょうか。

管理組合としては付き合いの長い管理会社にすべてを任せた方がいいに越したことはありませんが。
私のマンションでは住民の苦情と管理会社の対応でいつも間に入って苦労している管理人に軽い気持ちで管理会社の上司の対応を聞いてみた。そ
れに基づき過去の会計報告を調べましたら管理人の言うことも一理あると判断して大規模修繕では工事の仕様書と見積もりを提出させただけにして以後管理会社抜きで大規模修繕を実施した。
管理会社の金額よりは６０％ほど節約ができた。この管理会社は競争相手が入り込んだことは業者決定までは内密にした。
管理会社は役員の知能を推し量っていますので注意する方が良いでしょう。

>>5093さん
管理会社に依頼することのメリット
　１）管理会社とのコミュニケがよくなる。
　２）丸投げになるので住民は楽になる。
デメリット
　１）競争がないので工事費が高くなる。
　　　高いのか安いのかもわからない。
　２）相見積もりを取るとなると、同じ条件にするためには
　　　建築士に要綱書の作成を依頼しなければならなくなる。
　３）仕様通りに工事が行われているかのチェックができない。
　４）管理会社はマンションのことをよく理解しているといわれるが
　　　単なる工事なので修理はどこの業者でもできる。

デベ系の管理会社に管理を委託しているのだが、
設計監理を公募したら、管理会社以外のコンサルタントに
決まった。
そして、その建築士が要綱書（金抜き計算書含む）を作成し
それぞれの工事業者に送付することになったのだが、その時点で
管理会社の推薦する業者はおりてしまった。
同じ条件での相見積もりがとられると工事費がかなり安くなる
ので親会社の工事費とかなりの差が出るというので。
恥をかく前に降りたということでしょう。

>>5096 匿名さん
そうではないですよ、管理委託契約書を確認しなさい。
いずれにしても工事業者は管理会社の協力がないと工事中のトラブル等ではめんどいことに援助してもらうためにそれなりの報酬なりを組合に内緒で支払いますので工事からは下りたのです。

管理委託契約に、大規模修繕工事の規定はされていないでしょう。
そういう規定をしているマンションはないでしょう。あるのは
単なる実施の調整でしょう。
工事業者は管理会社の協力がないとトラブル等があると
面倒臭いとかいっているが、業者との調整は専門委員会ですよ。
管理会社がやる訳ないでしょう。

※修繕専門委員会の主な業務内容

　　＊タイムスケジュールの作成
　　＊大規模修繕工事の概要検討（工事の時期、修繕範囲、工事費概算、工事方法等）
　　＊建物診断業者、設計監理業者、元請会社の選定
　　＊建物診断住民説明会の開催
　　＊住民に対するアンケート調査の実施
　　＊設計監理業者、建物診断業者への報酬の額と支払方法の検討
　　＊材料の選定（床材、塗料、防水、タイル等）・・・相見積を取る前提資料となります。
　　＊工事期間中の建設会社との定例会議、工程説明会への出席
　　＊広報活動
　　＊工事期間中の住民の苦情・要望への対応
　　＊総会議案の準備　（修繕箇所、工事費概算、業者選定、追加工事等）
　　＊長期修繕計画の洗い直しの検討（設計コンサルタントとの検討会）
　　＊資金の検討並びに必要修繕積立金の算出

専門委員会の役割を理解すべきです。
業者とのやり取り等はすべて専門委員会であり、
管理会社の規定は何もありません。

>>5098 匿名さん
ほら、実施の調整もあるでしょうが、よく考えろ。
ペーパーマンカン士さん。

実施の調整とは、工事業者が入館するときや
工事現場の案内や工事後の点検だよ。

単なる工事業者をマンション内に入れるために
鍵を開けるとか、業者が専門委員への連絡係等
をやることが実施の調整といいます。

実施の調整とは
　マンションの維持又は修繕に関する企画又は
　実施の調整

つまり、建物内を巡回し、蛍光灯の玉切れ交換や、
破損個所を点検して理事会に報告すること。

大規模修繕工事のときは、管理会社と別途契約を
しなければならないんじゃないかな。
フロントが会議に参加するのは大変なことだから。

実務経験のないマンカン士のマスターベーションには付き合えません。どんな工事でも物件内の管理に携わるのですから、工事会社は管理会社抜きでは工事はやり難いです。

>>5106 匿名さん
成程、やり易くするために、コンサル、マンション管理士等、工事業者は、その報酬を織り込み済みで見積もりを上積みしている。
つまり、元をただせば、組合費が費やされている訳です。

工事会社は管理会社抜きでは工事はやりにくい？
補修工事や点検業者の選定をするときは、理事会が
やるんではないですか。
管理会社に丸投げしているマンションもあるんだろうが。
そういうマンションは工事費が高くてもしかたないでしょう。
それが嫌なら自分たちで業者選定をしないとね。

>>5107さん
工事をやるときにマンション管理士に報酬が
支払われるんですか？
マンション管理士は工事のとき何をするんですか。
業者に支払うのは報酬とはいわないでしょう。

偉大なる管理会社様のお告げ通りにやるのが無難

管理会社にそんな力はないよ。
工事をするのは元請業者だよ。

管理会社主導でマンションの管理を丸投げしていると
いろんな弊害が出てくる。
しかし、住民主導でやるには、知識、情報、時間が足りない。
その補填として、建築士やマン管士を雇えばいいけどその
資金はない。

>>5112 匿名さん
マンカン士等は管理会社とはウインウインの関係でなければ
仕事は頂けませんよ。頼りにできますか。？

マン管士にもいろんなのがいる。
役に立つマン管士を雇えばいい。
住民だけでやれるところは自分たちでやればいい。
マン管士や建築士を雇うのは、管理組合であって
管理会社ではない。
そんなことまで管理会社に相談しなければならない
管理組合は寂しいね。

>>5114 匿名さん
行きつくところは組合員による首領選びにかかってくるが。

管理会社にはマン管の有資格者が大勢います。
しかし、そのフロントが１つのマンションのために
多くの時間を割くことはできません。
例えば、管理規約・各種細則の全面改正をするときに
その資料の準備や検討会に毎回夜に出席できますか。
又、大規模修繕工事時に、その検討会や業者との打ち合わせ、
広報活動等に毎回参加できますか。かなりの回数になりますよ。
マンションの住民だけでできればいいんですが、できなければ
専門家に依頼することも必要でしょう。
それが必要なければ自分たちでやればいいだけです。
マン管士の活用というとすぐ反発する者もいますが、使い方
次第ですよ。それにマン管士も営業活動している者はそれなりに
勉強もしていますからね。
実際マン管士を活用したことのあるマンションは少ないと思い
ますし、それに反発してここに書き込みをしている方も実際
マン管士を活用した経験はないと思いますよ。

管理規約と各種細則の全面改正をする場合は、まず
専門委員会を設置して取り組むことになりますが、
どうやって進めていけばいいかが分からないと思います。
規約は標準管理規約に基づいて、各種細則は他のマンション
の細則等を参考にして改定すればいいといわれてはいます。
しかし、それを検討していく際の、資料、例えば現行規約と
改正案との比較表はだれが作成するのですか。
又、現行規約と改定案の検討が進められていったとき、誰が
その資料を作成しますか。
管理会社のフロントがすべてやってくれますか？
とてもじゃないが、フロントは時間もないしそんなことまでは
やらないでしょう。
そこで住民ができないのであれば、プロに依頼するしかないの
ではないですか。それが嫌なら全面改正はしなければいいのです。
いままで総会で改定されてきた規約や細則のまとめはないので
不便でしょうが、そのときは過去の総会の議案書を全てみれば
いいのですが。
しかし、組合員すべてがそういうことはしないでしょうね。
やはり規約集は必要なのです。

自分たち組合員だけでは知識も時間もないのでできない。
管理会社のフロントも知識はあるがとてもじゃないが
時間がないのでできない。
ではどうすればいいのかという問題になります。

今までに改定された規約や細則の規約集を作成
するのに総会決議は必要ありません。
経費も５万から１０万円でできますので、理事会
決議だけで十分です。
しかし、それをまとめる資料を作成するのは誰かが
やらなければならないのです。
条数や条項の整理と統一もしなければなりません。
できあがった規約集の校正も必要でしょう。
管理会社のフロントはしてくれませんよ。

そういった組合員では知識も時間がないのを
補ってくれるのがプロです。
マン管士を過大評価する必要はありません。
ただ、住民では時間も知識もないのを手伝って
くれるだけでいいんです。

フロントは忙しいから規約細則の改正作業なんかやってられない
マン管は暇だから安い金でやってくれる
マンション規約を一から書けるマン管はいない
標準規約のコピー程度の仕事に何十万もやる必要はなく8千円くらいでよい

>>5121さん
管理規約と各種細則を今までの改定分を含めて
１つの規約集にまとめあげるにはそれなりの時間
はかかりますよ。
当然知識も必要です。
いくら改定ではないとしても、マンションの住民
はやれないし管理会社もやってくれないのであれば
マン管士に依頼すべきでしょう。
報酬はどれぐらいかは分かりませんが、時給換算で
ある程度は計算できるのではないでしょうか。
パソコンに打ち込むにはインク代や用紙代もいりますしね。
５万～１０万円が妥当とは思われます。
私は２回管理規約と各種細則の全面改正をしたことが
ありますが、ボランティアとしてやったので、当然すべて
無償でした。専門委員会の検討会参加、現行規約と改正案の
比較表の作成、最後のまとめ等すべてやりました。
本音を言えば、パソコンのインク代と用紙代ぐらいは必要
経費として請求したかったのですが、ボランティアですから
それは仕方ないですよね。
災害のボランティアも交通費や食事代等はすべて自費ですから。

5089の者です。
昨日修繕委員会が立ち上がりました。28世帯小規模マンションです。
大手デベ系の管理会社です。私は今年1月に入居しました。

委員会に参加して分かったこと。（私は住民の皆さんの温度を見たく静観してました
）
※住民から毎月払う修繕積立金が近隣相場から約15％ぼど高いことへの不満がある（私は小規模マンション故にしょうがない事だと思っている）
※設計管理方式の施工は管理会社として請け負えない。
※5095さんがおっしゃられたように管理会社なのでマンションをよく理解しているとの提言有り
※過去を遡り色々な管理会社のずさんな対応、施工ミス、その都度行われる小修繕費の高額なことで、管理会社主導で行われる予定だった責任施工方式へは疑義が残っているし何より価格競争が無い分高額なのは間違いなくそれも困る。しかし大規模修繕工事中の災害やその後に施工不良等で管理会社が責任を放棄されるのも困る。

分かりづらく申し訳ございませんがこんなところでした。
昨日の段階では専門委員会の話は出ず次回の委員会は9/7となりました。

修繕委員会は管理会社の担当同席の下管理組合で発足したものですが、もし今後設計管理方式を取ると決めた場合、管理会社は同席しませんでしょうか？

施工業者を選定する上で、どこを重視して選べばいいのでしょうか。

>>5124 マンション修繕初心者さん
修繕委員会発足に管理会社を同席したことは今後の介入を組合が許可したものと解釈できるので方式を決めるときも同席（介入）を許可するのが常識でしょう。
私のマンションは管理会社の同席（介入）は原則認めません。
会計報告と重要事項の説明のみは同席（介入・出席）は強制している。修繕等であってもは組合依頼以外は同席させない。

>>5124さん
設計監理方式を採用するとしても、管理会社が
その会議に出席しないということはありえません。
管理会社との委託契約の中に、理事会支援業務と
いうのがあると思います。
施工会社を選定する中で一番大切なことは、同じ条件で
相見積もりがとれるかどうかでしょう。
そして、出てきた相見積もり金額と、業者の説明会の中で
専門委員会で評価をして決めればいいでしょう。

専門委員会には管理会社も原則出席しなければなりませんが、
オブザーバーとして出席してもらえばいいと思います。
あくまで管理組合主導で業者選定や修繕個所等を決めて
いけばいいでしょう。

>>5126 匿名さん
こんなこともあろうかを予想して管理委託契約に組合支援業務
（理事会支援含む。）は会計業務以外は外している。出納業務
以外は管理会社の介入は許していない。

珍しい管理組合ですね。
ということは、管理会社との契約は会計業務だけで、
管理員や清掃業務、点検業務はおろか、理事会にも
出席しないんですね。
ほぼ自主管理の組合なんですね。
まあそういう組合も結構ありますけど。自主管理は
大変ですからね。

>>5129 匿名さん
これが自主管理に見えるのですか。