「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

滞納金で裁判所より支払命令が出ても、支払がされない場合はどうするか。
その場合は、「取り立て訴訟」が必要となります。
地方裁判所から滞納者が支払やすい方法などを考慮したうえで、判決を経て支払いをさせる。
　そして、給与、滞納者の預金、家賃等を差し押さえすることができます。
　但し、その情報は確認していなければなりません。

>>500 匿名さん

ここのスレッドだけでもどれだけ管理会社の悪口書かれていると思ってるんだよ、業界全体の悪慣習を知った上で住民が並大抵ではない努力勉強をして対抗して行かない限り売りのカラクリから脱却出来ない仕組みになっている、大概のテベ係は。

>>502さん
本当に管理会社のスタッフは悪人なんですか？
一生懸命マンション管理をやっているんではないですか。
誰も悪いことをするために仕事はしていないでしょう。
ただちょっと管理会社の利益を重視することはあるかも
しれませんが、それは当たり前のことではないですか。

管理会社の悪口をいっているのは理事ではなく、一般組合員じゃ
ないですか。
工事費が毟り取られているとかが多いようですが、実際その工事費が
高いか安いかの判断が理事でない者が判るんですか？
工事費にはいろんな要素が加味されて算出されます。
材料は勿論その工法や仕様、修繕個所、平米数等で工事費が違ってきます。
工事費の高い安井の判断はそういった資料、見積書をみなければ判断
できません。
ただ、工事の周期の早い遅いだけは問題があるかもしれませんが。

管理会社のフロントは理事会のいうことは良く聞いてくれるでしょう。
無理難題も聞いてくれますよ。

マンション管理士も同じでしょう。顧問料がほしくて何でも聞いてくれます。
法律や規約違反も組合員がら指摘されても裁判までは持ち込めないと見ると
同意するでしょう。
相手がマンション管理士だと違反行為が後々問題化しそうだと引くでしょう。

顧問料で生計を立てているマンション管理士は気をつけましょう。

>>506さん
マンション管理士を活用しているマンションもあるんですね。
殆どは理事や住民が資格を保有してボランティアとしてやって
いると思いましたけど。
営業活動をしているマンション管理士の役割は何をしているん
でしょうね。
外部委託のマン管や建築士も同じことでしょうね。

管理会社は信用しない、これ基本。
管理会社が持ち込んた見積書は一切受け付けない。
外注業務は極力直接契約とする。

>>508さん
管理会社を信用しないといっていますが、管理会社にも同じ条件で
相見積をだしてもらえばいいでしょう。
同じ条件の見積もりをとる場合は、まず１社と使用材料や修繕個所、
平米数とかを話し合い、見積をだしてもらいます。
そしてその見積もりの単価欄を消してから他の会社から相見積をとれば
いいでしょう。
それをやれば管理会社云々は関係ないと思いますよ。

相見積の取り方や業者選定の方法が判らなければ
どうしようもないのですが、業者はネットで調べれば
いいと思いますよ。

>>509 匿名さん

貴方が何者かは存じ上げませんが
なぜマンション管理士などという国家資格の制度が誕生したのか、その理由を考えていただければ世にはびこる問題が少しはご理解頂けると思います。

>>510 匿名さん

これは完全に人を小馬鹿にした投稿に受け取れますね、今時それをしない方が果たしてどれほど居られるでしょうか。

>>512さん
相見積の取り方を５０９に記載されたようにやっているマンションが
どれほどありますか。
もし、それをやっているのなら管理会社云々はいわれないでしょう。

>514さん
単体での補修工事の場合は、５０９の要領でできますが、これが
大規模修繕工事となると素人ではできません。
そのために設計コンサルタントを採用することになりますが、その
採用の仕方が大切です。
まず公募をします。そして設計事務所をネットで捜します。それから
他所のマンションから設計監理業者を紹介してもらいます。
そして業務内容を統一して相見積を取り、業者説明会を行い専門委員が
評価をしてどこにするかを決定します。
その場合、管理会社推薦の設計監理業者も入れていいと思います。
説明会の時にも同じ課題での説明会にすれば評価しやすいと思います。

そういうことができないように管理会社に牛耳られている
マンションの場合は、改善するのは難しいでしょうね。
管理会社のフロントにしても実績のある仕事を他所に取られない
ように努力はするでしょうから。

管理会社とうまくいっていないマンションはかわいそうですね。
やはり信じ信じられる関係でなければだめですよ。

まず
>同じ条件の見積もりをとる場合は、まず１社と使用材料や修繕個所、
>平米数とかを話し合い、見積をだしてもらいます。
>そしてその見積もりの単価欄を消してから他の会社から相見積をとれば
>いいでしょう。

上記の相見積を取ることをやってみたらいいと思いますよ。

管理会社がそんなことは認めないのでは？

518のやり方は理に適っている。

建物診断を行うメリット 　修繕箇所を知り共通見積もりに活用
　①経済的な改修工事ができる。・・・建物の劣化度が明らかになる。
　②長期修繕計画作成の資料となる。数量計算書の作成
　③故障個所の早期発見ができる。
　④公平な入札や業者選定ができる。
　⑤竣工時の不都合が顕在化できる。
　調査報告書により、修繕や改修が必要となった場合に適切な改修時期、改修する範囲、
改修工事の基本仕様（材料や施工方法）等から大規模修繕工事を計画します。
　※工事費の概算額も提出してもらいます。

建物診断だけでは意味がありません。
共通仕様書を作るさいの数値や工事費の概算金額も
出してもらうことが必要です。

管理会社対管理組合の構図は工事に関するものが
殆どです。
やはり利益やお金に絡む問題がお互いに大切なんでしょうね。
適正利潤、共存共栄の精神でお互いが望めばいいんですけど。

デベ系の管理会社に管理を委託するからだめなんじゃないの。
しかし、マンションを建設すれば系列の管理会社に管理を委託
させるのは自然の理かな。

52戸のマンションです。

一般会計のプール金はどれぐらいあればよいと考えられますか？

管理費の予備費は５０戸程度なら１００万円程度でいいでしょう。
もし、管理費残が毎年増えていっているのならどこかの時点で
修繕積立金へ振り替えるといいでしょう。

>>526 匿名さん
ありがとうございます。
毎年溜まっていった場合、管理費の値下げをした方がいいでしょうか？

それとも貯蓄として貯めていった方がよいでしょうか？

>>527さん
私どものマンションでも毎年３００万円程度ずつ管理費の収支残が
増えていっています。
これは駐車場使用料の管理費充当分が多いからなんです。
現在検討しているのは、駐車場使用料の修繕積立金への充当分を
もっと増やすか、それとも一定年数ごとに予備費（次期繰越金）が
増えてきた時点で積立金へ移し替えをするかで迷っています。
管理費があまっているからといって管理費の値下げは絶対にだめ
ですよ。値上げするのは大変ですから。
修繕積立金はいくらあっても余ることはないですから。
積立金に余裕があれば、専有部分の配管を管理組合として共用部分
と一緒にやったり、玄関扉、サッシの交換も積立金があれば交換が
できますから。

管理費は毎年収入も支出も殆ど変化はありません。
ただ、雑排水管の高圧洗浄は２年に１回なら不要の年も
あります。
又、消費税の値上も考慮しておく必要がありますが、これは
管理費の２％（次期繰越金は除く）見ておくことです。
補修費についてはその年度によってバラツキはありますが、過去
５年間の平均と一番多く使った金額を考慮してみておくべきです。
そういうことを検討して、それ以上余るのであればその金額を
積立金へ毎年予算化すればいいでしょう。
標準管理規約では、使用料はその管理に充当するほか、余ったものは
積立金へ振り返ることが望ましいとなっています。

>523
>管理会社対管理組合の構図は工事に関するものが
>殆どです。

工事であれ何であれ、「会社対組合」の構図なら組合で契約先を変えるとか、希少だが自力でやるとかで即解決できるでしょう。本当にモメているケースは「会社＆組合　対　組合員１～数名」の構図で対立が起きているはずです。権限の集中する理事会がどちら（会社or組合員１～数名）につくか、が焦点になりやすいですが、通常は会社の手練手管（テレンテクダ）に対する免疫を備えた管理組合理事会など存在しません。

>524
>マンションを建設すれば系列の管理会社に管理を委託
>させるのは自然の理かな。

経済的利益を追求する会社にとっての「自然」でしょう。当該物件の購入者、管理組合員の中には「不自然」に感じる人がいてよいし、極端かもしれませんがそう感じる人が皆無というマンションもありえますね。本来は組合内における割合がどうであれ、「不自然」に思う人の権利や資格は保障され保護されなければならないはずですが、現実にはそれが幻想に過ぎないと思い知って泣き寝入りするしかない展開が多いでしょう。
　管理会社の契約相手はあくまで管理組合という団体だと言い張って、組合員という個人は契約相手の「内部の問題」として会社は簡単に突き放せます。「不自然」に思う人の権利や資格が尊重されない原因には、団体（組織・集団）が構成員（個人）より重視される社会常識もあるのでしょう。会社は上記のように突き放す一方で、法的関係が問われないかに見える深層のレベルでは理事長を始めとする理事会、総会、専門委員会等の管理組合の仕組みを駆使してなるべく契約先の変更が起きないようにいろいろな手を打ってきます。会議に同席して助言したり、事前事後の事務（資料の編集、議事録案の作成）をやったり、管理規約や細則の改廃を指南したりして役員と接触し干渉するのはビジネスとしてです。

>528
>管理費があまっているからといって管理費の値下げは絶対にだめ
>ですよ。値上げするのは大変ですから。
>修繕積立金はいくらあっても余ることはないですから。

管理会社的思考、あるいはそれに魅了された住民（元役員）の主張にすぎないと思われます。少なくとも管理費や修繕積立金等を毎月納めさせられるだけで意思決定に実質の関与ができない一般組合員多数の声（意見）ではないでしょう。

マンションを購入する者の殆どは初めての経験だと思います。
そういう者にとって管理組合とか管理会社とかに関心がある者は
殆どいません。
その中で行われている通常の管理についてはそういうものだと
おもっているでしょう。
管理費については、全国平均とそんな違わないと思います。だから
管理費については分譲時から値上げは殆どされていないでしょう。
積立金は別物で個人の積立金ですからね。
それから本当に揉めているケースは会社対組合対組合員１～２名の構図とかいってますが、その１～２名が住民からしたら浮いた存在になっているからでしょう。
具体的な事例が記されていないので一般論を書き込みました。

おかしいなと気付いたら投げ売りしてでも早目に売るべし。

投げ売りはだめ
よく調べましょう

積立金は読んで字の如く積立金です。
誰のための積立金ですか？
区分所有者のため＝個人のためです。
マンションを解体したり建て替えをやるときは、それに参加
しない者には、積立金が返済されます。

個人の積立金なら個人の意思で自由に引き出せるはず。

>>537さん
積立金の取り崩しは総会の決議が必要なんです。
管理費はそれがないでしょう。
要するに積立金は各区分所有者が積み立てているお金です。
使うものも限定されています。
そして、管理費と修繕積立金は分離して管理することになっています。
但し、個人で自由に使うことはできません。

修繕積立金は、集金の仕方、使いみち、使う時の条件等を
取り決めて積み立てるものです。
そして全員が使う又は関係のある共用部分に対しての支出
しかつかえません。

>>538 匿名さん

だから、アナタの書込みが可笑しいですという意味です。個人のお金ではなく、公共のお金です。

>>536
解体建て替えは管理組合が解散するんだから返金するのは当たり前。
それをもって個人のお金という解釈は間違い。
売りに出した時に返金する事はないし、売りに出した滞納金があれば次の所有者に債務は継承される。

理屈はどうであれ、各人が積み立てたものにはまちがいはない。
そして、そのお金の使いみちはきめられており、各人の多数決による
承認が必要ということ。

積立金が区分所有者のお金でなかったら誰のものなの？
共用部分は各区分所有者に持ち分があり、それを管理するために
積立金を使うんだよ。

管理組合が権利能力なき社団である場合、積立金は管理組合（区分所有者全員）の総有財産であり、持分の観念はない。

つまり税金みたいなものという訳ですか。
しかし、区分所有者の持分である共用部分の管理だけにしか
使えないですよ。それも総会の決議を得て。

税金は個人の意見は関係なくあらゆる分野に使用されますが、
積立金は使途が限られ、個人の意見も反映されますからね。
それに管理組合を清算するときは返却されます。

清算するときに組合員に積立金を返却するということは
やはり個人の積立金ということでしょう。

権利能力なき社団の財産は構成員に潜在的な持分もないからこそ、社団消滅時の財産の帰属を合意しておくことが必要である。
この点から規約に定めているのであって、当然に個人に帰属するというわけではない。

構成員に潜在的な持分はあるでしょう。
だから精算時には各人に積立金が配分されるのですから。
通常時は個人に当然に帰属する訳ではありませんが。
それに間接的には個人の持分である共用部分のために積立金を
使うのですよ。

権利能力なき社団
出典: フリー百科事典『ウィキペディア（Wikipedia）』
【財産の帰属】
権利能力なき社団それ自体は権利能力を有しておらず、権利・義務の主体にはならない。したがって、実質的に権利能力なき社団が権利・義務となっている外観がある場合は、権利・義務の帰属は社団の構成員に解消されなくてはならない。この場合の法的性質をどのように理解するかが学説上争われている。

この点に関して、判例はこれを総有であると理解している。総有とは、財産の共同所有形態の一種であり、団体の構成員は財産の使用収益権を持つが、団体的拘束が強いために、個々の構成員の持分権の大きさを観念することが困難であり、個々の構成員が共有財産の分割請求や自己の持分の処分をすることができないものという（最判 昭和32年11月14日民集11巻12号1943頁）。共有持分権の大きさを観念できないため、業務執行方法の決定には、結果的に構成員全員の合意が必要となる。実際には、全員の合意によって定款が設けられ、定款に基づいて業務執行がなされるため、個々の事項について構成員全員の意向が確認されることは、ほとんどない。

>>550さん
その通りですよ。
何か問題がありますか。
積立金が個人に帰属し、自由に個人に帰属するとはいっていませんけど。

>業務執行方法の決定には、結果的に構成員全員の合意が必要となる。実際には、全員の合>意によって定款が設けられ、定款に基づいて業務執行がなされるため、個々の事項につい>て構成員全員の意向が確認されることは、ほとんどない

積立金の処分には全員の合意が必要だが、通常の取り崩しについては集会の
普通決議でオーケーです。
例えば土地の処分に関してとか、管理費の処分については全員の承諾が必要
となりますけどね。

管理費等の処分というのは、滞納金を免除するということです。
これは全員の承諾が必要となります。

入居・退去時の確認しておきたい項目
　＊入居時
　管理規約・使用細則の配布
　入居届などの必要書類の提出（区分所有者の確認や家族調書等）
　避難経路と避難場所の確認
　ゴミの分別について（ゴミ分別の手引書の配布と収集日等）
　ペット・ピアノ・子供の室内での走り・エレベーターの使用法・専有部分の工事の際
　は届出が必要・ベランダの使用法等の苦情例を通知しておく。

　＊退去時
　退去届などの必要書類の提出
　ゴミの始末の確認（自転車とか粗大ゴミのチェック）
　転勤等で賃貸に出す場合は、転居先等の連絡先の確認

途中で入居してくる者や賃借人に対してもしっかり細則やマナーを
守ってもらうには、最初が肝心です。

特にゴミの分別については、引っ越ししてこられた方は
その地域によって分別方法が違いますので、注意が必要です。

そういう基本的なことを理事会はやらなければだめですね。
点検や補修工事だけが理事会の仕事ではない。
地味な嫌なことも理事会はやらなければだめですね。
細則違反者には注意をするとか。

５５３さん、管理費等の処分というのは、滞納金を免除すると言う事です。
はよくわかりやすい説明です。うちなどは、曰くつきの住民の滞納金を普通決議で免除しています。
当時の各理事長に確認しましたら管理会社の指導だそうです。滞納者の専有部分の入退去の履歴を
調べたら反社会的人物であることが判明しています。管理会社と当時の担当はそのうち公表します。

>531
>それから本当に揉めているケースは会社対組合対組合員１～２名の構図
>とかいってますが、その１～２名が住民からしたら浮いた存在になって
>いるからでしょう。

マンションの管理組合のお金（管理費、修繕積立金等）が何らかの形で自分の収入になっている人、なっていた人が、上記のような「浮いた存在」といった見方と論理を多用して「組合員１～数名」のことを再び悪く言ってさらにおとしめます（下記引用の>534もその典型）。

なぜこのようにかみ合わない議論になるのでしょうか。
私のマンションにおける対立の構図は「管理会社＆管理組合　対　組合員１名」と見てよいと思いますが、そもそもの構図を「会社対組合」とした投稿５２３（>523）に明記された「共存共栄」の観点から言えば、当マンションの管理組合と管理会社の関係は”共存共栄そのもの”なのです。この関係に不服を感じる少数の組合員からすれば、（理事会を中心にした）組合と会社とが勝手に仲良く手を結んでいるように見える、ということです。だから、組合員の大多数と管理会社（及び会社経由で仕事と収入をもらう関連業者）にとって「不服を感じる少数の組合員」は徹底的に悪く言うに値する存在となるわけです。少なくとも、できるだけ多くの共存共栄「賛成」型組合員（戸数）で当該物件が埋まることに経済的メリットがある、とは言えるでしょう。

>534
>よく研究していい事を言う人はいるけどそういう人は唯我独尊になりがち。
>丁寧に説明して同調者を集めるのがヘタ。
>ややもすると理解出来ない住民をバカ呼ばわりしたりして恨みを買ってしまう。

冒頭の「浮いた存在」も、上記引用の投稿５３４の「唯我独尊」も、”共存共栄”に加わらない組合員の協調性の無さを不快に思う者の言葉だと考えられますが、実際のマンションの現場では、批判精神を有し実践する少数の組合員が自らそうなったと言うよりは、そうなるように会社と組合に仕組まれた、と言うべき実態が散見され報告されています。
　例えば、「話し合い」という善良なる言葉の悪用です。私が出席した理事会、専門委員会、総会、懇談会などでは管理会社の社員と組合の多数派とが事前に打ち合わせし、結論を先に決めておいてから、「話し合いに来い」と私を誘うのです。出席すればカモ同然にされて会社と組合の共存共栄の正当化に加担させられてしまいますし、欠席すれば「話し合いを拒んだ」と議事録等に書かれて半永久的に悪者扱いされます。
　このように、標的にされたら右を選んでも左を選んでも必ず敗北するような手法が分譲マンションの管理業界では確立され用いられています。全国の管理組合員、マンション居住者の大多数が内外において発言せずに沈黙している主な原因はこれです。ネット等での発言者・発信者は千人に１人、万人に１人くらいの圧倒的少数者で、非常に稀有な存在でしょう。

>私のマンションにおける対立の構図は「管理会社＆管理組合　対　組合員１名」と見てよ>いと思いますが、そもそもの構図を「会社対組合」とした投稿５２３（>523）に明記され>た「共存共栄」の観点から言えば、当マンションの管理組合と管理会社の関係は”共存共>栄そのもの”なのです。
>マンションの管理組合のお金（管理費、修繕積立金等）が何らかの形で自分の収入になっ>ている人、なっていた人が、上記のような「浮いた存在」といった見方と論理を多用して>「組合員１～数名」のことを再び悪く言ってさらにおとしめます

たった１名を除いて理事会のメンバーやその他の組合員がその１名に同調しないのは
理解、同調できる根拠や説得力がないからでしょう。
だったら、まずそれを打開することを考えていくべきです。知識を知恵に変える必要
があります。
まず相手の懐に飛び込んでいくことから始めなければなりません。時間はかかりますが
それしか方法はないような気がします。
あなた自身が理事になり、仲間を募り同調者を増やすことですね。
マンションのお金が何らかの形で懐に入っていっているというのなら、それを証明する
にはその組織の中に入って解明しなければ無理でしょう。

何故一人で奮闘しなければならないのですか。
他のものは全く関心もないんでしょう。
心情的には理解できますが、世の中には正論が通らない
こともままあるのです。
不正や基本から外れたことは許せない性格なんでしょうが、
苦労しますよ。
しかし、マンションには必要な人材であることには間違い
ないでしょう。
住民は理解している者もいるでしょうが、われ関せず、君子
危うきに近寄らずということでしょう。
さて、どうやって解決しますか。

>>558さん
滞納金に関しては、管理会社も理事会もできることなら関与したく
ない事項なんですよね。
滞納期間が長期になって、どうしても回収できない場合、支払督促等
で請求することも可能ですが、理事会としては同じ住民であったり、難しい
者であったりすると次の理事会に先送りしがちになります。
それができないものだから、安易に総会で普通決議で処分することもあるの
だと思います。
勇気のない理事が多いからなんでしょう。
だめなものはだめという基本路線はかえてはいけません。それが理事の
果たさなければならない責務です。

嫌なことや嫌われることはやりたくないのが
人の常。

削除されるようなものを書き込むなよ。

最近の傾向としてマンコミュの書き込みが以前と比べ
極端に少なくなっています。
マン管士誕生のときには、いろいろな事情もありかきこみが
多数されましたが、それも意見が出尽くした感があり、現在
小康状態が続いています。
いずれマンション管理の問題について火がつくこともあるでしょう。

滞納金の割合はどれぐらいが普通なんですか。
１００戸でいえば２戸ぐらいは許容範囲なんでしょうか。

滞納期間が大切なんですね。
支払い督促をするのはどれぐらいの期間がたってからやればいいんでしょうか。
その場合はだれがやるんでしょうか。

管理会社が全てしてくれますよ。

>>569
２ヶ月分滞納したら督促必須です。
管理会社が入っているなら一般的には管理委託契約で管理会社が代行する筈です。
但し無限に代行はしません。３ヶ月とか６ヶ月とか滞納が進むと管理会社は手を引きます。
滞納が悪質化してから素人の管理組合に戻すのも無責任ではありますが…
管理会社に督促業務の契約上の義務がある期間にあらゆる対策を実施させる事です。
黙っていれば督促状を送って済まそうとします。
電話連絡・訪問をさせてください。

管理会社１０９などは胡散臭い住民と共謀して滞納管理費等を普通決議で処分している。
これな滞納金の免除に当たらないのか。過去の議案書と議事録で確認した下さい。

>>571さん
管理会社は６ヶ月経過した場合の督促はしてくれないのですか。
最初は管理会社が、滞納期間が長くなれば理事会と一緒にするん
ではないですか。
支払い督促で裁判所に請求する場合は管理会社はしてくれないのですか。

管理委託契約書に記載がありませんか。

>>573
全ては契約によります。
短いと３ヶ月長くても６ヶ月経過すれば管理会社は契約上の督促業務の責任はなくなります。
逆に言えば管理会社はこの期間を適当に督促状を数回送りつけて後は管理組合さんでやってね…という無責任な契約なのです。
もちろん３ヶ月又は６ヶ月経過後でも要請すればアドバイスはもらえますがおよそ熱意のない対応です。
更に言えば管理会社に督促義務のある期間内に回収出来なくてもペナルティ等ないのが普通です。

マンション管理の主体は住民である管理組合ですね。現実性は乏しいでしょうが。

滞納問題については、最後まで理事会と一緒に対応
してくれるでしょう。
いくら契約といっても、それまでの責任は管理会社にも
ある訳ですから。

滞納督促は管理会社によるけれど、6ヶ月～12ヶ月もしくは無限
3ヶ月とかなにもしないレベルですよ

しかし滞納は管理会社にも責任がありますよね。
契約期間までの督促状況が大きく影響しますから。
マンション管理のお手伝いをするのが管理会社の仕事でも
ありますから。

そりゃあるでしょうね。
督促は別でやってますなんて言って、単なるコールセンターにまるなげしてるだけの会社もありますから。

でも、理事会がどう動くかによって全然違いますよ。
長期滞納者が理事長やってたりすると何にも進まないですから、管理会社も管理組合もダメだとそんな風になります。

理事長や理事や監事が滞納している場合もありました。
どう対応するかは見ものですが。

見ものというか、それを選任した理事会の問題でしょうね。普通は飛ばしますから。

そういう時は理事長が変わった時に請求すれば
いいですよ。

万年理事長が滞納していくと、管理会社側ではなんともできなくなってくるでしょうね。

理事長が滞納しているようなマンションは、管理会社も
なめきっていますよ。
管理費等を支払うのは区分所有者の努めであり、管理規約
にも規定されていますからね。
理事長が率先して規約違反しているようなマンションに
対して、管理会社も真剣にはなれないでしょう。

管理規約
　　　　規約とは、区分所有者全員で構成する団体（管理組合）の根本規則です。
　　１）強行規定
　 　　共用部分の重大変更の議決権数、規約の変更の決議要件、義務違反者に対する
　 　　訴訟提起の決議要件、建替え決議の要件等
　　２）任意規定

　　　大規模修繕工事の議決権を総議決権とするなど区分所有法の規定を規約で変更可
　　　規約の設定・変更・廃止は、区分所有者および議決権の各４分の３以上の多数による
　　集会の決議によって行います。この決議要件は規約で変更はできません。

管理費の滞納者については、理事会で発表はしないの？
理事長が滞納していればそれはないだろうが。
理事長が滞納しているとは理事も知らないようだから、それとなく
理事会で滞納者の名前を管理会社に聞いてみたらどうだろう。

滞納者に対しては６ヶ月を過ぎたら少額訴訟をした方が
いいかもね。
やはり理事長は滞納者との話し合いをすべきです。

滞納者の名前を掲示板に告知するのはだめですか。
個人情報保護法違反や名誉棄損にあたりますか。

区分所有者だけに配布される回覧板にだったらいいんではないですか。
区分所有者は知る権利がありますからね。

滞納者の名簿は理事はみれるんでしょう。
理事会での滞納の報告は金額だけが普通でしょう。

滞納に対しての対応としては、少額訴訟と支払い督促は
どちらがいいんでしょうか。

どちらもよくない。

調停がいいんでしょうか。

まずは金のかからない方法で支払いさせるようにする。

それでもダメなら法的督促。

こまめに集金にいくのがいいですよ。
何回もいけば支払ってくれますよ。
銀行への支払いは期限は必ず守るのにね。
支払いが滞れば容赦なく不渡りとなり、２回目は
倒産となるから。

皆さん方のマンションで、大規模修繕工事の周期は何を基準に
決めていますか。
うちの場合は、建物診断をしてその結果で工事が必要ならそれを
総会に提案していますが、周期に対しての考え方は各人によって
大きく違いますし、建築士でも大きく違っています。
外壁タイルや屋上防水、ベランダ防水、塗装等については現在でも
不具合はありますからね。

やはり国交省が調査した周期が一番いいんじゃないかな。
１３年周期が一番多かったからね。

大規模修繕工事の周期は建築士でも考えは
ばらばらだからね。
みなさんの部屋の壁紙の交換は何年おきにしてますか。
それと同じですよ。

壁紙は２５年間そのままですが。