「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

法律に決めてあっても、組合員が何の関心も
なければ、それは無視される。
無視されても裁判までもっていく組合員はいないからね。

法令や規約を守らない役員はいくらでもいる。
文句を言わない限りそのまま物事は進む。

だから法令や規約に違反するルールができても従う必要はないのだが
従ってはいけないわけではないから、勝手にすればいい。

だから駐輪場のラック全部交換で修繕費用が掛かったと言われて
月額使用料百円値上げに従ってもいいし拒否してもいい。

だから駐車場利用者が減って使用料収入が減少傾向なので
収入確保の観点から月額使用料千円値上げすると言われて
従ってもいいし拒否してもいい。

そういう無法地帯のマンションには偽役員がゴロゴロしている。
管理会社もそれに従わなければ解約される。
大型マンションに多い。文句を言ったら村八分になる。

ですから中低層階の住民がスムースにエレベーターを利用できるように
高層階の住民が一度に乗っていいのは同居の家族２人までと決議されて
従ってもいいし６人家族全員プラス飼い犬で乗ってもいいんです。

あのう、ペット禁止ですが。

昭和50年代は戸建でも犬は犬小屋、猫は外猫が一般的だったから、犬や猫をマンションの室内で飼うなんてことは考えられなかった。だから、そのようなキチガイ沙汰をやる場合には組合員の大半が自らキチガイになる儀式、規約改正が必要だったわけだ。
しかし、令和の今ではペットは家族の一員、人間と同じ床屋へ行けないだけで、家で飯を食うしクソもする。ペット禁止規約を作らない限り飼うのは自由になっている。ペットの人権は大いに向上したといってよい。

ペット可のマンションに住みたい。

ペットは人間よりも素直で躾かいがある。

トイプーのくせにミシェルとかアンドレとか御大層な名前つけてもらってるやつがいるな。

うちはトランプだよ。嫌われつつあるから
変名しようかなと思っている。
しかし、今年いっぱいは我慢しようかな。

ペットの飼えるマンションはいいね。

ペット可のマンションはそれなりに
みなさん苦労しているようですよ。

飼育細則でエレベーター内ではペットを抱きかかえることになってるが、鼻息の荒い犬がそばにいると何となく不安になるからな。

エレベーター内で犬の糞はさすがに飼い主が処理
するだろうが、小の場合はどうするんだろう。
誰も乗っている者がいない場合はスルーされる
可能性が高くなるのでは。

みなさん、設計監理方式はどういう仕組み
かわかりますか。
総合評価方式とはどういうことをするのか
分かりますか。

ペットにションベンされないようにエレベータ内にも監視カメラをつけてる

各部屋のインターホンの全部更新が総会で決議されました。
全額管理組合負担ですが、更新後も室内のインターホンは
個人所有で規約共用部分にはならないみたいですねｗ
個人負担２万円で録画録音付き機能の機種も選べます。

所謂専用使用権のある共用部分という扱いになります。
その補修については、規約できめれば管理組合負担で
工事をすることはできます。
インターホンには、警報機や全館放送、熱感知器と結び
つけて消防点検の居室外での点検もできますから。

>>4941 匿名さん
警報機、全館放送、熱感知器、漏水による漏電発報、等が内蔵
されているインターホンならもはや規約共用部分を超して法定
共用部分に指定してもいいでいょう。

今時のインターホンはすべてそうなっているんではないですか。
もし旧来通りのままであるなら、更新時期がきたらそれに
変更させたらいかがでしょうか。
特に消防点検時に居室内に入らずに点検ができるのは住民に
評判がいいですよ。

>>4943 匿名さん
バカ理事長は安いほうに決めた。蓋を開けてみると消防点検時に
は点検員が室内に入らなければ点検できない旧来の仕様でした。
全館放送もついていません。せっかくの組合費を使った更新なの
で最新式にしてほしかった。他にいろいろなトラブルあり。

消防点検を居室内に入らずにやる方法が
あるということをしらなかったんだと思いますよ。
専有部分内の玄関でのモニターもつけられます。
うちの場合は、各戸のモニターはオプションで
各戸の判断に任せました。別途料金１万円が必要です。
これは希望者の負担としました。

インターホンを共用部分とはキ〇ガイ丸出しｗ

室内のインターホン子機は私物なんだから気に入らなければ自分で機種変更すればいいんですよ。
もちろん工事に失敗して動作不良になったら自己責任ですが。

>>4941 匿名さん
4940ですが、うちのマンションでは専用使用権のある共用部分ではなく単なる私物扱いです。だから、使ってみてどうも気に入らない人は、自腹で別機種にすればいいです。
総会前のデモで文句言ってた人が何人かいたから、そういう人は速攻で取り換えるのでしょう。

どうでもいいｗ

玄関の錠と一緒。

専有部分内にある専用使用権のある共用部分については、
その補修に関しては管理組合が行うと規約に規定しておけば
いいと思います。
例えば、インターホン、ベランダにあるドレン、熱感知器、
給排水管の更新工事等

法律が読めないやつがいるなｗ

メールボックスの鍵の交換は管理組合が
負担してますか、それとも各人負担ですか。
これも専有部分の玄関扉の蝶番等の交換と
同じなんですよね。

専用使用権のある共用部分の工事は基本的には
各戸の責任と負担で行うのが普通ですが、規約
に規定すれば管理組合が経費を支払ってやることは
やぶさかではありません。

それは間違いであって、共用部分なのですから
規約に規定がない限り管理組合の費用と責任で
維持管理します。

専用使用を理由に工事費用を負担させる場合は
区分所有法１９条に従い規約化する必要があります。

専用使用権を認める規約条項を設けると同時に
管理責任と費用負担についても規約化します。
通常使用に伴う費用を個人負担させることを
規約に規定するのが一般的です。

専用使用権がある共用部分の工事費用について、4954は基本的に各戸負担で規約に規定すれば組合負担になるという説、4955は逆に基本的に組合負担で規約に規定すれば各戸負担になるという説だな。
基本的に組合負担になる根拠として4955は区分所有法第19条を挙げている。これは一見すると正しい。基本的に各戸負担になる根拠、それも区分所有法第19条を上回るようなものを4954が出せるかなｗ

どうでもいいｗ

管理組合から専用使用権を頂いて駐車場を清掃してくれるが、
同じく専用使用権を頂いて使用しているベランダの清掃はし
てくれません。
組合の管理対象部分に専用使用権を与えている共用部分も清
掃の対象部分になっています。

法令と規約細則の基本的仕組みがわかってないやつがいるな

規約や細則は区分所有法の強行規定以外は
そのマンションで好きなように規約を作成
してもいい。
そしてその規定はマンションの住民は順守
しなければならない。

あれっ、いつの間にかデベにお勤めさんに
なっている。

やっと匿名さんになったね。

どうでもいいｗ

4954　不合格
4955　合格

4954 匿名さん 1日前
専用使用権のある共用部分の工事は基本的には
各戸の責任と負担で行うのが普通ですが、規約
に規定すれば管理組合が経費を支払ってやることは
やぶさかではありません。

4955 匿名さん 1日前
それは間違いであって、共用部分なのですから
規約に規定がない限り管理組合の費用と責任で
維持管理します。

同じことじゃん。

アホや

専用使用権のある共用部分の修繕を、特に専有部分内
に関しては各戸でやるか管理組合としてやるかの取り決めを
規約で決めておくことが大切です。

専用使用権のある共用部分であれば、その時の
理事長によって対応がかわるからね。
例えば、玄関扉の蝶番の交換は共用部分だから
当然管理組合負担でするとかね。

共用部分や附属施設は組合員全員が使用する権利を持っていますが、
専用使用権が設定されている場合には特定の組合員だけが使用します。
廊下や階段は全員で使用するので誰がどれだけ使ったせいでどれだけ
傷んだのか測定不可能なのに対して、専用使用権が設定された共用部分
例えばバルコニーや玄関ポーチはその組合員の使い方によって汚れたり
汚れなかったりするので、汚れた分はその組合員に掃除させるのが合理的。

そうは言っても、バルコニーも玄関ポーチも窓サッシも経年劣化し
いつかは使い物にならなくなる。これは組合員の使い方のせいでは
ないから、その修繕費用は原則通り管理組合持ちになる。
これが標準管理規約２１条１項の趣旨です。わかったか、アホ理事長。

内のマンションはせっかくやる気の火だるま覚悟の組合員が役員に立候補をしてきたら既得権益で飯を食っている組合員と管理会社が共謀して反故にした。

善良な組合員を苦しめる悪徳管理会社。
助さん格さん、懲らしめてやりなさい。

実は専用使用権なんて権利は憲法にも民法にも区分所有法にも
規定されてないのです。共用部分は区分所有法１３条、附属施設は
民法２４９条にそれぞれ使用ルールに関する規定があり、このうち
民法２４９条は区分所有法３０条によって別段の定めが可能ですが、
区分所有法１３条は強行規定なので用方に従って使うという組合員を
排除できない。俺もルーフバルコニー使いたいねん！と言われたら
どうする？

そこで標準管理規約１４条１項は専用使用権を区分所有者間の契約、
組合員全員が納得済み、納得できない奴はこのマンションを買うな、
という強引手法で解決しているのです。
「区分所有者は・・・専用使用権を有する。」ではなく「有することを
承認する。」と、ここだけ規定が妙に絡んだ文章になっているのは
そういうことなんだよ、規約改正委員長閣下。

管理規約はマンションの憲法です。

そういえば、自治会加入を定めた規約は思想「両親」の自由に違反するから憲法違反とコイてたバカがいたな。

悪徳管理会社と悪徳組合員と悪徳マンション管理士等が共謀して憲法違反をされると真面目な一組合員は太刀打ちできません。
どうすれば良いんですかね。
世間に公開する方法しか見つかりません。
悪いことをしたものが名誉などないはずなのに名誉棄損で訴える時代です。困ったもんだ。

困ったもんた＆ブラザーズ

悪徳マンション管理士が理事長戦で反対しそうな理事に招集をせず仲間だけで理事長に選ばれたことにして偽理事長が誕生した。
後日この正義の理事のマンション管理士が理事会で異議を申し立てたが全理事共謀して3年間偽理事長がマンション管理士会を運営した。
共謀したこの悪徳理事を実名で公表しても構わないが今は偽理事長と退会しているのでどうしようかとは迷っている。
マンション管理士諸氏の意見を伺いたい。

自分で考えろ。

　 　設計監理業者の選定と決定・・・工事の成否を決める最も重要なポイントです。

　　　　設計コンサルタントに要求される具体的な能力 　１）長期修繕計画を作成できること
　２）長期修繕計画に基づいて資金計画を作成できること
　３）長期修繕計画と資金計画を補正するために調査・診断を実施できること
　４）大規模修繕工事の設計等ができること（設計が伴う場合は１級建築士）
　５）施工会社を選定するときに、適切なアドバイスができること（要項書等の作成能力）

　　　「何故設計監理者に仕事を依頼するのか。」　　委託する業務の明確化

＊公平な入札が行われるよう設計図書による統一された内容で見積要項書、仕様書等
　　の作成をしてもらいます。正確な数量明細書の作成が要求されます。
＊金ヌキ明細書（金ヌキ積算書）での見積もり書の作成と出てきた見積もりの数量チェック
　や見落とし等を確認し、応募業者比較一覧表を作成してもらいます。
＊劣化診断結果に基づき打ち合わせを行い工事の概要を把握します。（修繕箇所、修繕
　　仕様、材料、グレード等）　　改修仕様書の作成　　概算工事費の算出
＊仕様書通り工事がされているか、又手抜き工事はないかをプロの目線で我々に代わっ
　　てチェックをしてもらいます。具体的なチェック方法と結果報告書の提出。
　　現場監督や業者に対して工事に関する注意事項を指示し、協議・確認をします。

＊工事監理報告書の作成や竣工図書のチェック、工事終了後の年次ごとのメンテナンス
　　の立ち会いをしてもらいます。
＊長期修繕計画の洗い直しをしてもらいます。

設計監理方式が採用できるのはある程度
大きなマンションでないと無理でしょう。

何故設計監理方式がいいんでしょうか。

まず、第一に相見積もりを取るときに、同じ条件での
要綱書、金抜き計算書を作成してくれます。
第二には、工事期間中住民に代わって、手抜き等がされて
いないかのチェックをしてくれます。
第三には、工事概算額を算出してくれます。

業者を選ぶときは、同じ条件で相見積もりを
取らなければ意味がありません。
その相見積もりの取り方を建築士に依頼するのです。

相見積もりを取るマンションはいいよ。
いつもお気に入りの業者しか頼まないとこもあるしね。

ところで金抜き計算書って知ってる？

設計監理士に依頼することは大切なことです。

>>4992 匿名さん
設計管理士とは国家資格か、
であれば、受験資格等をお示しください。

設計監理士とは、
設計と監理の2つの言葉から成り立っており、建築士の資格を
有する者のみが業とする事が出来ます。
設計監理士の受験はありません。ただし、建築士の有資格者
だけにその権利があるといものです。

役所では監理官（サラカン）と管理官（クダカン）の２種類のポストがあるが、
一般に監理官のほうが格上である。
民間の連中もそうだろう。マンション管理士より設計監理を行う建築士のほうが
エライ。「管理」は目の前にある問題をとりあえず片付けるといった感が強い。
夜中の洗濯機の音や中庭の犬のウンコといった問題はマンション管理士の担当だ。

監理・・・建築家やデザイナーが意図した建物になってるかチェックすること
管理・・・土建屋や労務者が行う現場作業をチェックすること

設計監理は設計と監理を建築士が
やるんですよ。
別々にやる訳じゃない。

どうでもいいｗｗ

だから、国土交通省役人と弁護士が一番偉くて次にかなり間が空いて建築士、さらにそのはるか下に管理士と宅建がいるわけですね。

ぼくは弁護士だけど、そんなに偉いのかね。
そんなに褒められると恥ずかしい。

ジョークでんがな

マンションでの工事業者等の不正問題もあるけど
金額的にはちっちゃいね。雀の涙ほどのお金でやれ
わいろだとかと騒いでもね。

大規模修繕（外壁）工事は普通決議で可決される案件ですが、
共用部分の重大変更等よりも高額であるためにコンサルや管理会社や設計管理業やマンション管理士が屯しだす。
工事が簡単で知識を要しない案件で一番お金になるからでしょう。トラブルなどへの介入はお金にならないから介入してこない。
マンションのことを真剣に考えたふりをして裏ではお金いご執着である。
分譲マンションの管理はお金をたくさん費やしたからといってよくなるものではない。
組合員の中にどれだけの人材を確保できるかだ有る。

外壁工事でも外壁を無地から唐草模様や縞模様に変更する場合、コンクリ打ちからタイル張りに変更する場合、色を白から茶に塗り替える場合は、特別決議が必要になる。

教えて下さい。

タワーマンションに住んでいますが、最近エレベーター内に掲示物がペタペタ貼られるようになりました。
内容は、本当にどうでも良いことばかりです。

マンションには集合掲示板があり、そこに掲示物を貼る決まりになっていますが、管理組合は供用部のどこにでも許可なく張り紙ができるのでしょうか？

特に、エレベーター内の張り紙が不快でたまりません。

しかし、「エレベータ内は立小便禁止」は重要なことだし
エレベータ内に張り出してこそ効果が見込まれる

>>5004 匿名さん
外装部分は主要構造部分ではない。普通でよい。

区分所有法第１７条

共用部分の形状又は効用の著しい変更を伴わない工事は普通決議でＯＫ
その共用部分が主要構造部分かどうかは関係ない

外壁の意匠の変更はは重大変更には当たりません。
柱や壁や梁は主要構造部分です。

構造耐力上主要な部分は主要構造部分にもあたるのでこれらの
変更は共用部分の重大変更に当たる、よって区分所有法17条
の厳守。

第１回目の大規模修繕はペンキの塗り替えと防水シートの張替え。
その程度の工事なら普通決議でよいというのが平成１４年改正。
それなのにコンサル入れるべきとか言い出す役員がキチガイなら
候補になる業者をお探ししますというフロントも詐欺師。

どうでもいいｗ
法律読めないバカ組合員ばかりだからｗ

大規模修繕工事はそれほど難しい知識はいりません。
設計監理などの無駄使いは辞めましょう。

内のマンションなどは法人化にするために総会を開催した。
棄権者が多くて総会の成立要件も満たない総会を欠席者を
理事長に一任したことにして賛成票に投じて賛成多数で成
立したことにして法人登記をした経緯がある。
その後に数億円単位の工事をしている。
時間が経っているので文句は言えないそうです。

>>5014さん
大規模修繕工事自体は業者がしてくれるので難しくも
ありません。
ただ、相見積もりの取り方が難しいので、素人では
できないのです。

>>5016 匿名さん
組合員が協力すれば大丈夫です。

知ったかぶりの元大企業部長経験者が出しゃばるとだまされますよ。

>>5018 匿名さん
あなたは誰が嘘をついているかを見分ける能力があるのですね。
総会での質疑応答の内容を聞いていて大体のことは理解できます。
しかし、最初から相手を疑っていたら前に進みません。マンション管理士の試験に合格する位の実力があればその判断はつくのでしょう、

>>5017さん
組合員が協力しても、要綱書や金抜き計算書は
作成できません。
やはり専門的な知識が必要なのです。
概算設計書や数量調書からの要綱書等の作成が
必要となりますので。