「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

②業者選定方法

　イ）見積もり合わせ方式 見積は金ヌキ積算方式でとるのがベターです。
　　　　元請会社を数社選んで、設計図書を渡して見積もりを提出させる方式。見積もりが
　　　最低価格の会社が選ばれるとは限らず総合的に評価して決定します。
　　　　総合的に判断するのは誰がどのようにして決めるのかが問題です。
　ロ）入札方式 　見積もりが最低価格の会社を選定することになります。
　　　　　但し、同条件での相見積を取るためには共通仕様書等の作成が必要となります。
　ハ）随意契約 　最初から１社に絞って工事金額を交渉し契約する方式です。
　　　　小規模マンションとかゼネコン系の管理会社に管理を委託しているマンションに多
　　　い方式です。

③工事の進め方から業者を選定する方法　

①設計・監理方式・・・設計と工事が分離するので工事中のチェックが適正に行える。
　　設計・監理と工事を別の業者が行うやり方。この方式がベターです。前回はこの方式
　＊見積もり合わせ方式と併用
　　　　設計図書による統一された内容で見積もりをとるので、比較が簡単です。
　　　　専門家の第三者による監理なので、工事内容に信頼性があります。
②責任施行方式・・・随意契約による業者選定 小規模マンションはこれが多い
③管理会社発注方式・・・ゼネコン系管理会社に管理を委託しているマンションが多い。
　　　マンションの現状（通常の管理、修繕積立金、長期修繕計画等）をよく把握している。

>>4820 匿名さん
一社に絞ると言っているのは貴方でしょう。
私は相見積もり数社に提出依頼と言っています。
勿論総会案の可決は理事会にあります。
工事内容に共用部分の重大変更等がなければ普通決議で決する。
勿論数社の中から一社に絞り発注します。

責任施工方式というのを理解していますか。
理解されていないようでしたので、４８２１に書き込んだのですが。
責任施工方式は、１つの業者に丸投げの方法ですよ。
相見積もりをとるのとは違います。
最初から１社に絞って交渉をしていくやり方です。

一番いい方法は設計監理方式なんですが、
コンサルタント料が必要になります。

複数の業者から見積もりを提出させるが、本命は初めから決まっている。
仮に他社の見積価格が低くても、「総合的に判断して」理事長または修繕委員長の意中の業者に落とす。
理事長と修繕委員長との間でリベート分配がこじれるといつまでたっても決まらない。

概して修繕委員長は欲の皮が突っ張った老人が多く、理事長は1年交代で嫌々やってる若手だ。
しかし、年度によっては両ポストがそろって欲ボケジジイになることがあり、抜けた前歯の間から臭い唾液を噴射しての応酬となる。

>>4825さん
複数の業者から相見積もりを提出させるといっていますが、
同じ条件での見積もりは取れませんよね。
設計監理方式を採用すれば、同じ条件での相見積もりが取れます。
その方法は、総合評価方式を採用するからです。
それで決めれば個人の思惑は反映されず、専門委員のメンバー
がつけた評価点の合計で決定されることになります。
勿論設計コンサルタントも同じ条件で見積もりを取り、説明会を
聞き、専門委員の評価点で決めます。

>>4826さん
あなたの考えは性悪説なんですね。
悪いことをするものは、全国の理事にはほとんどいませんよ。

うちは臭い唾液を噴射する欲ボケ婆さん理事でした。
赤い戦闘服を着て愛人の爺さんとマンションの裏ボスに君臨する。
カマキリもカエルも土下座してハイハイしています。
スラム界の女王が誕生するが、その後継者には不足はしない。

特殊事例はここでは必要ありません。
一般的なマンションのことを書き込みましょう。

役員でも委員でも立候補してくる奴は怪しいよなｗ

立候補するという事は何か目的がありますからね。
マンションにとって良い目的ならokですが、行動を注視する必要があります。

私は会社をリタイアしたので、何かボランティアがやりかったのですが、
マンションの住民だったので関係のあるものということで、マンション
管理士の資格を取り、マンション管理のボランティアをしました。

>>4833 匿名さん
マンション管理士の試験問題は易しそうで引っかかる。
なめてかかると猿滑りのようにスルーする。優しくないです。
知識を詰め込むよりも判断力を試す試験です。
プラスアルファーに宅建士も取ってください。
うちの管理会社担当はようやくマンカン士に合格しましたが、
不動産関係の話になると取引についての知識不足と見たので確認した。
宅建士は持っていないそうです。宅建士の知識も必要です。

四択ゆえに難しいともいえます。

>>4835 匿名さん
>>4833 匿名さん
４８３５さんは４８３３さんをよく読みなさい。
管理会社勤務とは言っていない。
会社をリタイアしたといっている。

宅建の資格試験はマン管と共通するものがあり、
マン管と比べるとそんなに難しいものではないでしょう。
私の知り合いにも宅建の有資格者はいますが、マン管を
受験しても合格できないといっています。

>>4838 匿名さん
マンカンは覚えただけでは合格しません。
分譲マンションの管理の判断力を要求しています。
宅建とはあまり共通項は見当たりません。

マンション運営は難しく考える必要はない
廊下やエレベータはタダで使えるのに、なぜ駐車場は有料なのか、答えられたらそれでいい

>>4840 匿名さん
駐車場は無料、管理費等は１００円以下/㎡のマンションもある。
大規模修繕もきちんと実行して隅々まで管理が行き届いている
なぜ、駐車場代を組合は徴収するのでしょう。余計だと思います。

>>なぜ、駐車場代を組合は徴収するのでしょう。

理事長がお金と女が好きだから

組合役員は女性問題を起こさないホモに限る。

よく言われるのは、駐車場と使う人と使わない人の不公平を是正するという理由です。
しかし、それは使う人と使わない人の間の問題で管理組合が出しゃばる必要はありません。
仮に管理組合が仲介して解決するとしても、使用料は使わない人が直接もらえるはずです。
結局、私人間のトラブルに首を突っ込んで解決手数料をかすめ取る＊＊＊と同じですね。

駐車場は専用で使うから使用料が必要なのです。
エレベーターや通路は専用ではなく、だれでも使えます。
その差ですよ。

ですから、各人の使用区画を指定していない駐車場の場合は
誰がどこに駐車してもいいわけですから使用料は不要です。

その場合は使用料は必要ないでしょう。

一家で4台も駐車となると揉めそう。

だったら今からでも使用細則を規定すればいいんでは
ないですか。

共有の敷地を駐車場として使うものと使わない者が
いるのは不公平ですよね。
やはり、専用使用権のある駐車場として使用料を
徴収して、修繕積立金等への充当を検討すべきです。

うちのマンションは各戸1台の駐車場台数が確保されてるから、駐車場を使う者と
使わない者との不公平はない。使わないのは、その組合員の勝手だ。
ただし、平置きと機械式が混ざってるから、当選した区画によって入出庫の利便性に
差があり、それを理由に使用料をむしり取ってる。

（総会の会議及び議事）
第００条　総会の会議は、前条第０項に定める議決権総数の半数以上を
　　　　　有する組合員が出席しなければならない。
２、総会の議事は、出席組合員の議決権の過半数で決する。
３、次の各号に掲げる事項に関する総会の議事は、前項の関わらず組合
　　員総数の４分の３以上で決する
一、規約の変更
二、敷地及び共用部分の変更（改良を目的とし、かつ著しく多額の費用
　　を擁しないものを除く。）または処分
三、区分所有法第５８条（使用禁止の請求）第１項、第５項、第５９条
　　（区分所有権の競売の請求）第１項又は第６０条（占有者に対する
　　引渡しの請求）第１項の訴えの提起
四、建物の価格の２分の１を超える部分が滅失した場合の、滅失した共
　　用部の復旧
五、その他総会において本項の方法によることとした事項
４、区分所有法第６２条第１項の建替え決議は、第２項にかかわらず区
　　分所有者及び議決権の各５分の４以上で行う。
５、前４項において、書面及び代理人によって議決権を行使する者は出
　　席組合員とみなす。
６、第３項第一号において、規約の変更が一部組合員の権利に特別の影
　　響を及ぼすときは、その承諾を得なければならない。この場合にお
　　いて、その組合員は正当な理由がなければこれを拒否してはならな
　　い、
７、第３項第二号において、敷地及び共用部分等の変更又は処分が専有
　　部分又は専用使用部分に特別の影響を及ぼすときはその専有部分を
　　所有する組合員又はその専用使用部分の専用を認められている組合
　　員の承認を得なければならない。この場合において、、その組合員
　　は正当な理由がなければこれを拒否してはならない。
８、第３項第三号の事項の決議を行うには、あらかじめ当該区分所有者
　　又は占有者に対して弁明する機会を与えなければならない。
９、総会においては、第００条第１項により００あらかじめ通知した事
　　項のみ決議することができる。
１０、理事長は、総会招集通知を発するにあたり、書面にて組合員に対
　　し、「代理人を選任することなく欠席ものは、総会招集通知記載の
　　議案につき理事長に代理権を付与したものとみなす。ただし、総会
　　の前日までに理事長に対し、書面にて理事長に代理権を付与しない
　　旨意思表示した組合員についてはこの限りではない。」旨の通知を
　　なすことができる。　
１１、理事長が第１０項の記載の通知をなしたにもかかわらず、代理人
　　　を選任せず、かつ総会の前日までに理事長に対し書面にて代理権
　　　不授与の意思表示をなさなかった組合員は、総会招集通知記載の
　　　議案につき理事長に代理権を授与したものとみなす。

※、築２０年の５００戸超のマンションです。各期の議案、議事録を
　　精査しています。規約の設定・変更・廃止、組合の法人化、共用
　　部分の重大変更、用地買収等々の議案につき、上記規約の１０、
　　１１項を適用して賛成に不足した票を理事長に一任で賛成票に投
　　じて議案は可決されて組合運営をしていることが判明した。
　　最も悪質と思われるのは、総会成立要件を満たされていない総会
　　をも理事長に一任したことで規約の設定、変更、廃止を区分所有
　　法３１条を無視して可決成立しています。

マンション管理士等の先生方のご意見をお願いいたします。

何を聞きたいのですか。

マン管仕ではないが書面による決議の効果について疑問を呈するものです。
例えば、組合員全員が出席した場合の採決は、各人の挙手で各組合員はその採決結果を目視することができます。
全員が書面による決議、或いは大多数が書面による参加となった場合はどうでしょうか。
組合員は採決結果の進行を目視することができず、理事長が集票した公表数字だけを知らされることになります。
そこに理事長の悪意が加わると、組合員の意向は無視され、理事長個人の利益優先の恣意的な改竄行為が発生して、2,3の規約内容は規約としての効果を発せずに多くの組合員が不利益を被ります。
そこで提案ですが、書面による決議参加の場合、組合員同志内で透明化することを前提条件にしなければ、書面による決議結果は無効とすべきです。
その方法としては、WEBを利用した採決結果の公表です。
議案ごとに部屋番号で賛否の結果を開示すれば、組合員お互いの監視が働き、改竄することも出来なくなります。
どうでしょう。

事後であるにせよ自分の投票内容を他人に知られることになり個人のプライバシーとの関係で微妙ですね。個人のプライバシー（投票内容の秘密性）保護を犠牲にしなければ達成できない組合運営の透明性とは何なのか？

そもそも総会当日に無断欠席する組合員は理事長に代理権を授与したものとみなす（つまり、出席して原案に賛成したものとみなす）という規約がキ〇ガイであり、これを放置したまま小手先の技術的なことをあれこれ言っても無意味でしょう。キチ〇イ規約を改正して普通のマンションにするのが先ですね。

＞4855　匿名さん
総会の議案決議内容の秘密性を保護した法律はどこにもない。
何かと勘違いしているのでは。
そもそも自分の意見に自信がないのでは。
であれば、分からないからと白紙にすればいい。
つまり、賛否どちらにも手を挙げないことです。

4855さんは各組合員の投票内容のことを言っているのであって
総会の決議内容の秘密にしろとは言ってないのでは？

やっぱり一戸建てよりマンションですね。

＞4858　匿名さん
元々、総会は組合員が集会場で覆面をかぶらずに手を挙げて決議することを知らないのでは？
4858さんの総会では出席者は覆面でもかぶっているのかな。

挙手投票だけではなくて用紙投票もありますよｗ

書面決議をする場合は、事前に全員の承諾が
必要となります。
これが基本です。

挙手投票は事前に全員の承諾は要りません。
これは常識です。

>>4854さんの心配は総会当日前に議決権行使書や委任状を使って投票する人が増えると
役員が集計結果をごまかすのではないか、ということみたいだ。
そう疑うに足る十分な根拠があるならば、役員に言って書面投票分の開票に立ち会わせて
もらうことだ。役員がホガホガ言って立ち合いを拒否すれば怪しいということになる。
しかし、役員のほうでは、>>4854さんが開票結果に激高して書面を燃やしたりしないか
心配するのは当然。>>4854さんも日ごろから挙動不審は慎むべきだろう。

>>4862 匿名さん
全員の合意は必要ありませんが。規約に設定すればどうでしょうか。？

>>4865 匿名さん
区分所有法３１条と異なる規約を設定したら
その規約は有効かとの質問です。
例えば規約の設定、変更、廃止は、区分所有者総数
及び議決権総数の全員の賛成が必要との規約です。

＞4864　匿名さん
＞役員がホガホガ言って立ち合いを拒否すれば怪しいということになる。
理事長代理の管理会社フロントから弁護士同伴でなければ見せられないと断られました。
当マンションは、管理会社管理方式による組合運営で理事会は存在しません。

標準管理規約には書面決議について、これに似た規定があるけどね。
第５０条（書面による決議）　
1　規約により総会において決議をすべき場合において、組合員全員の承諾があるときは、
　　書面による決議をすることができる。
2　規約により総会において決議すべきものとされた事項については、組合員全員の書面
　　による合意があったときは、書面による決議があったものとみなす。
3　規約により総会において決議されたものとされた事項についての書面による決議は、総
　　会の決議と同一の効力を有する。
4　前条第３項及び第４項の規定は、書面による決議に係る書面について準用する。
5　総会に関する規定は、書面による決議について準用する。

規約で決めていればね。
標準管理規約をひな形にしているマンションが殆ど
だろうから、書面決議の規定は各マンションの管理規約
に規定されていると思うけどね。

管理規約はみない。