「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

法３条に規定されているとおり、管理者は「置くことができる」機関だから、
これが不都合だと思ったら、規約改正または集会決議によって管理者を廃止し
区分所有者全員参加による共同管理方式をとればよい。
あるいは複数名の理事がいる管理組合を設立して集団管理方式をとるのもよい。
一般的には理事の中の一人が理事長になって管理者としての職務を行うのだが、
ほかの理事が監視役となって適正なマンション運営をサポートする。

管理者が不正な行為を行ったとかあまりにも不誠実で管理者として失格であると
判断するのであれば、裁判所に解任を請求することもできる。
この場合は、規約改正や集会決議の手続きは不要。思い立ったが吉日でやれる。

投資用マンションでは総会出席や役員就任を面倒と感じてる区分所有者様が少なくありません。
そうゆうお客様のために販売会社とつるんだ管理会社が管理者としてマンション管理を適当、もとい適切に行うことは有意義なことです。

投資型マンションやリゾートマンションの管理は通常の
マンション管理とはちがいますからね。
これについての知識は、マン管士や弁護士でも知識はないでしょう。
一番詳しいのは、管理会社に勤務しいるマン管保有のフロントか
リゾートや投資型マンションの顧問弁護士でしょう。

つまり投資型マンションでは管理者管理方式が妥当で周辺住民氏は泣き寝入りということだな

>>4745 匿名さん
管理者管理方式は管理組合の普通決議で承認すれば合法的と言われていますが、管理会社管理方式はどうかの話じゃなかったのですか。？
いつの間に、管理者管理方式に話がそれるのですか。？
管理会社が管理者になって行う分譲マンションの管理は、違法性があり、
管理者管理方式とは性格が、かなりずれていますが。？

管理会社が管理者となる一方でマンションの管理業務を受託すればいわゆる利益相反の問題は生じるが、法令上は管理会社が管理者になることは禁止されていないから、区分所有者が集会でその管理会社にやってもらうと決議すればそれで特に問題はない。利益相反が問題だと区分所有者が考えるならば、その管理会社を管理者として選任しなければいいだけだ。
管理者であろうと管理組合理事長であろうと、区分所有者が自分自身で管理しないで他人に任せるわけだから、それなりのリスクはある。結局は区分所有者次第なのだ。

>>4747 匿名さん
管理会社が管理者になっている経緯が、分譲時の規約での承認か、
そののちの総会で決めたのかが、不明です。
議案書、議事録、委託契約書、等が管理会社が不明だと言ってい
るみたいですが、
標準管理規約の第三者管理者方式に反対するものですが、
一番危惧する事案なので注目しているのです。

>管理会社が管理者になっている経緯が、分譲時の規約での承認か、
>そののちの総会で決めたのかが、不明です。
どちらでもいいと思う。区分所有者が納得して購入または決議したことだから。

>議案書、議事録、委託契約書、等が管理会社が不明だと言っている
管理者としての管理会社は集会（総会）では議長を務めるであろうから、議事録（ふつうはこれに議案書も付いてるわな）を作成して保管する義務があるので、不明というのはおかしな話だ。
委託契約書も契約当事者として当然保管してるはずなので、これらの文書が行方不明というのは管理者としての職責を果たしているとはいいがたい。解任されても仕方ないレベルだ。
ただし、解任するかどうかは区分所有者の判断である。区分所有者がそんなことは気にしないよと言うのであれば、それでいいのだ。

＞4740　匿名さん
＞そんな少ない金額で大規模修繕工事や大型設備の工事ができますか。
3000円÷15.3㎡＝196円/㎡です。
この金額が少ないかどうかは分かりませんが、国交省の標準ガイドラインの金額です。
＞4740匿名さんのマンションは㎡当たりいくら払っているのですか。

＞4741　匿名さん
＞管理者は「置くことができる」機関だから
その前に、第三者によるという条件があります。
管理会社は当事者であって第三者ではないと確信しています。
この枕条件の解釈問題を解決しないと、それ以降の解釈を云々言われても空論にしか聞こえません。

＞4742　匿名さん
＞裁判所に解任を請求することもできる。
そんな法律があるのですか。
そこまでやらなくても、雇用主と被雇用者の関係ですから、大義があれば雇用主のほうからいつでも首にできると思っています。
その大義を探っているところです。

＞4743　匿名さん
＞もとい適切に行うことは有意義なことです。
同意見です。
適切に行われるのであればひとつの形だと思います。
残念なことに、すべての権限を手に入れると、不適切になるのが世の習わしです。
三権分立ってそういう背景があるんですよね。

＞4746　匿名さん
よくぞ本質を突いてくれました。
管理会社管理方式の相談であって、第三者による管理者管理方式とは内容が違うということを念頭に置いて議論してほしいですね。
最初からこういう表現しとけば誤解されずに済んだかもです。

＞4747　匿名さん
＞法令上は管理会社が管理者になることは禁止されていないから
逆に、許可もされていない。
あとは、常識的な話になる。
組合員の財産である特別会計の通帳と印鑑を管理会社が両方とも所有することが許されていいのかどうかという話になる。
＞その管理会社を管理者として選任しなければいいだけだ。
選任はしたくないが管理者として居座っている。
そこで具体的にどうするかの知恵をお借りしたい。

＞4748　匿名さん
平成28年までは理事長が存在し、それ以降、理事会がなくなったみたいです。
その経緯を調べていますが、管理会社のほうは書類が見当たらないの一点張りです。
つまり、管理規約もその時点で改定されたと思われるのですが、どこかに、管理会社の策略を感じます。

＞4749　匿名さん
＞区分所有者がそんなことは気にしないよと言うのであれば、それでいいのだ。
私も区分所有者当事者です。
だからそれではいけないと思い、改善の道を探っています。

＞4748　匿名さん
平成28年までは理事長が存在し、それ以降、理事会がなくなったみたいです。
その経緯を調べていますが、管理会社のほうは書類が見当たらないの一点張りです。
つまり、管理規約もその時点で改定されたと思われるのですが、どこかに、管理会社の策略を感じます。

平成28年度の理事長に話を聞けないのですか。

＞4751　匿名さん
当時の理事長は当マンションを売却し、連絡が取れない状態です。
登記簿記録から、住所は判明しました。
あとは、当時の理事長が真実の話をしてくれるかどうかです。
投資マンションを売却した裏には何かいわくがありそうです。
あくまで想像ですけどね。

>>4752 周辺住民さん
売主や管理会社関係者等が専有部分を所有している
区分所有権者がいるのではないでしょうか。

インチキ管理者を解任する方法は、上のほうに模範解答が出てただろ。
区分所有法第25条第1項は総会決議が必要で解任される管理者が総会招集するとは
考えにくいから解任を提案する組合員が賛同者を一定数集めて自力で総会開催して
管理者をクビにする。
第2項は組合員個人の立場で裁判所に管理者解任を請求するが管理者が不正な行為など
管理者としてふさわしくない行いをしていることが条件になる。それを裁判官の前で
証拠とともに説明できれば組合員の勝ち。

管理者解任に賛同する一定数の組合員を集められない、管理者不適格行為の証拠を
見つけられない・集められないのであれば、泣き寝入り。これが大人の社会。

てゆうか、いかに金が余ってて不用意に投資型マンションに手を出したといっても
こんなインチキ管理者が担当してるクソ物件をよく引き当てたな。
3年連続で年末ジャンボの一等を当てるより難しいぞ。

＞4753　匿名さん
＞売主や管理会社関係者等が専有部分を所有している区分所有権者がいるのではないでしょうか。
まさにその通りです。
当マンションの一部屋ですが管理会社のグループ会社が所有しています。
管理会社管理方式と何か関係があるのでしょうか。

＞4754、＞4755、＞4756　匿名さん
裁判所はお金もかかるし、時間もかかる。
不適格行為を見つけて組合員の賛同を得て首にする、そういう方向がいいかなと思っています。
クソ物件なら手放せば問題は解決する。
今回はそういう問題ではない。
目の前の理不尽さにどう対処すべきか迷っている次第です。

＞こんなインチキ管理者が担当してるクソ物件をよく引き当てたな。
確かにその通りです。
不動産取引の場合、取引形態の表示義務がある。
管理形態も表示義務化してくれるとクソ物件を引き当てる確率は少なくなるし、管理会社管理物件に飛びつく方は皆無だと思う。
自分たちの財産である積立預金を管理会社が好き勝手に使うシステムだからね。

＞当マンションの一部屋ですが管理会社のグループ会社が所有しています。
余談ですが、今年の４月ごろはグループ会社の所有部屋も含めて8部屋の入居募集をしていたが、現在はグループ会社所有の部屋を除く７部屋が相変わらず空き室のままです。
この辺りも、グループ会社のズル賢さが見られます。
そして、他の空き室オーナーは使ってもいない定額水道料金を支払わされています。
他のオーナーはこの事実を知らないと思います。
早く、この理不尽さに気づいてくれるといいのですが。

定額水道料金の件ですが、当然のことながら、実質水道料金と強制集金された定額水道料金とは大きくかけ離れています。
実質水道料金は強制集金された定額水道料金の約半分ぐらいです。
余った水道料金を特別会計に回せばいいのですが、一般会計に回して、一般会計の収支はむしろ赤字が発生しているぐらいです。
つまり、水道料金の剰余金を一般会計に刷り込ませ、他物件より高い表面の管理費を安く見せかけています。
水道料金剰余金も含めると、実質管理費は490円/㎡にもなります。

＞余った水道料金を特別会計に回せばいいのですが、一般会計に回して、
ここでいう特別会計とは修繕積立金のことであり、一般会計とは管理費のことです。

>>4757 周辺住民さん
このマンションの一部屋を管理会社のグループ会社が区分所有者ですね。
なぜ聞きたいかといいますと適正化法施行以前は分譲マンションの管理は誰でも出来ましたが施工後は国土交通省に登録を必要となりました。
適正化法施行前は売主でも管理会社でも建設会社でも不動産屋でも自由に人が居住とする分譲マンションや、リゾートマンションや、投資型マンション等をに管理できたのです。
貴方もお解りだと思いますがこの状態を野放しをすると問題が発生することは自明の理ですよね、
しかるに分譲マンションで人の居住に供するマンションの管理を国への登録制とした法律がマンション管理適正化法です。
色々罰則規定が設けられております。管理会社が組合員でその管理会社が国の登録を受けた管理業者であることは適正化法施行以前はありましたのでそのような業者は慌てて適正化法に従うために分譲マンションの管理を登録したのです。
施行後も施行以前の管理業者が登録をしただけの管理会社は存在している
ようです。
投資型や、リゾート型はこのような管理形態は多いように思います。

例えば一例ですが、１００戸のマンションで管理会社が２６戸を所有して
いる場合、
理事の定員が5名とすると3名が理事会に出席して3名が総会議案に賛成すれば総会に案として提出されます。
総会は議決権の過半数が出席すれば成立してその出席者の過半数で可決成立します。
貴方のマンションには管理会社の関連会社が一人所有者ですからどうにかなりますが、
法律を見るとひとりでも、いないのといるのでは雲泥の差があります。
今後はこの組合員が一人のみであるかをに気を配る必要がありそうです。
これは戦争なのです。
こういった問題の管理会社は大手だからと言って関係ありません。
勝てないとみると組合員の弱みに付け込んで組合員を始末する管理会社
TCもいますからご用心です。

>>4762 匿名さん です。
訂正です＝理事の定員が5名の場合3名が出席すれば理事会は成立し、総会案はその出席理事3名の半数以上の賛成2名で可決成立されます。
追加
普通決議＝欠席者はカウントされない。
特別決議事項＝欠席者はカウントされる。

>>4759 周辺住民さん
この推測は当たりだと思います。
それを証明するために、議案書・議事録・重説。管理規約・管理委託契約書・等々（分譲当時のものも含む。）を調べる必要があります。
敵はそれらを公表されるとどんなことになりかを百も承知しているのでしょう。
貴方が理事長になれば前進はします。

＞4762　匿名さん
＞勝てないとみると組合員の弱みに付け込んで組合員を始末する管理会社
投資型マンションの所有者は所有物件に入居者を募り、その家賃収入から利益を得る目的の方が多数だと思います。
管理会社が宅建業も兼ねて入居者の仲介をしている場合、ある意味、投資型マンションの所有者は管理会社に弱みを握られている面もあります。
管理会社の印象が良くないと、入居者を後回しされるか、故意に入居者を紹介しないかの圧力も考えられます。
何年も空室のままにして、挙句の果てに売却の話を持ち掛けると思います。
それも、相手の弱みにつけ込んで法外に安価な値段を提示してくると思います。

＞4764　匿名さん
＞貴方が理事長になれば前進はします。
理事会が管理規約に制定されていない以上、勝手に理事会を作っても無効となります。
理事会の役割を保証した管理規約の改定が必要です。
その時は、理事長になって改善はしたいと思っています。

>>4765 周辺住民さん
これは確証を得ています。この方法の方が法的不正を隠せますから、
私の場合は内容証明が出てきましたので、
証拠がそろっているとみられています。
このような被害者を出さないために公開を試みているのです。
余談です。聞き流してください。以上。

何か違う方向にこのスレがかじ取りされているようだ。
こういった特殊な問題のある投資型マンションはほんの一部の者しか
関心がないだろうから。

>>4768 匿名さん
特殊ではない。
貴方のマンションの一室が投資家によって賃貸等に利用されているようであればそれはもうすでに投資型マンションですよ。

３００戸のマンションで１０戸程度の賃貸がされていればそれが投資型
マンションですか。
通常は、管理者は区分所有者の理事長ですし、理事会も健全に行われ、
規約や各種細則、管理会社との委託契約等もすべて整っています。
それが標準的なマンションの事例でしょう。
投資型マンションであれば、そのマンション１棟を買い取ることを前提に
動きますよ。
マンションに売りがでればすぐ買い取りますが、それを賃貸に出すことは
しません。すべて買い取った後に解体して建て替えをするのが投資家の狙いです。
空きが多くなれば、管理が行き届かなくなり売却を考える者がでてきます。
それをねらっているんですよ。
規約を改正しようにも、管理会社や不動産会社がその戸数を増やせば改定も
できなくなるんです。大規模修繕工事もできなくなります。
それを狙っているんです。そうすればどんどん売却する者が増えますので。

そういう投資家に狙われるマンションというのは、理事会が弱く
築年数の経過したマンションで、立地が良く容積率の高いマンション
ですよ。
当然修繕積立金も少ないので大規模修繕工事や大型設備の工事は
できません。

>>4770 匿名さん
投資型マンションも色々な形態があります。
質問者の相談に乗ってください。マンション管理士等さんに
お願いいたします。できればマンション管理士を希望。

単に個人の投資によるマンションであれば、管理とかには
あまり関心はなく、できるだり安定した家賃が回収できれば
いいだけのことでしょう。
個人にしてみれば、管理費や修繕積立金はできるだけ安くて
我々の手を煩わせない管理を期待しますよね。
だったら管理会社等には余計な口出しはするなといいたいですよね。
マン管士であっても投資型マンションやリゾートマンションのように
理事会や住民不在の管理には経験がないから無理ですよ。

でわそろそろ過半数と半数の違いについてはっきりさせましょう。

工事や点検をする場合は、管理会社と良く
話し合って納得した上でやるべきです。

＞4773　匿名さん
マンション管理における管理会社管理方式はこのスレでは特殊なのは百も承知です。
特殊な物件故、幅広い意見を伺いたかっただけです。
マン管士さんのスレでもありますので、豊富な基礎知識からのご意見が目当てでした。
もう飽きたというのであれば退散することも厭いません。
私個人のレスでもないですからね。
そろそろ、潮時なのでしょうね。
色々と親切なご意見ありがとうございました。

エレベーターのロープ150万を総会の独立した議案化せず事業計画の一つとして議案化するのはありですか？植栽業者と年間契約するのは総会に上程する必要ありますか？（勝手に予算化するだけで大丈夫でしょうか？）

>>4776 周辺住民さん
真実を捻じ曲げようとするマンション管理士等が存在するのも事実。
怯むことなく真実を公開することに意義があるのです。
第三者管理者管理方式と相まって知識を深めて悪徳管理会社や悪徳
マンション管理士等を見分ける知識を身につけましょう。

マンション管理士に相談している管理組合はまだまだ少ないですよね。
それはマン管士の実力不足というか実務経験不足がその要因と思われます。
又、管理会社にはマン管の有資格者が多数います。その者たちは、会社内の
研修、情報、フロントとしての実務経験等があります。
マン管士に期待されるのは、マンションに住み、理事や専門委員会の役員を
経験していることが最低条件でしょう。
それがなければ、管理会社の有資格者のフロントには太刀打ちできません。
一番いいのは、マンションの理事長とかの経験のあるマン管の資格保有者で、
会社をリタイアして時間の余裕のあるボランティア活動としてのマンション
管理の勉強を常に行っている者がいいんでしょうが、そういうものは中々
いませんね。
報酬とかで生活をするとなると、現状のマン管士では難しいと思われます。
だからといってボランティアといってもそういった人材は見つかりません。
問題点はここにあるのではないでしょうか。

>>4779 匿名さん
理事長経験者でもいろいろだから、
管理会社任せの理事長は何もできないでしょう。
内の理事長などは犬の館内散歩は抱きかかえる規定になっているのに、
ロビーで放し飼いして遊んでいる。理事長だから住民は注意しきれない。

マンション管理士の資格をもった理事長のことを
いっているんですよ。

>>4779 匿名さん
私の所はマン管資格保有者のコンサルに管理費見直しを依頼しています。
仕事を見ていて思う事は、資格より実経験の豊富さが重要という事です。
同じくマン管保有のフロント相手に、良くやってもらってます。

管理費の見直しをするのは、理事会で対応するより
第三者をいれた方がいいでしょうね。
ただ、値段だけを落とすのではなく、その内容も
検討しなければならないでしょう。
管理費のそれぞれの項目の概算価格については、全国の
相場を調べれば理事でもできますよ。
特に管理会社が新規開拓をするときは、価格については
現状より確実に安く提案してきますからね。

>>4783 匿名さん
もちろん質を保ったまま見直し中です。
知識を付けた上で手間と時間をかけて管理組合で行うか、お金で第三者を入れて行うかは事情によると思います。
現役世代が多い築浅マンションの場合、コンサル入れる方法がハードル低いです。

>>4780 匿名さん
マンション管理士資格を保有する理事長なら
こんなみっともない行動はしないでしょう。

マンション管理の知識は、ただ勉強するよりも
資格を取るために勉強した方がずっと効果的です。
それに有資格者になれば、その資格があるゆえに
自己研鑽に努めます。それが資格の力なんです。

>>4786 匿名さん
まあ、つべこべ言う前にまず合格してから御託を並べることだ。
内のマンションの理事長は毎年受験したり管理員の試験を受けているが、
いつも不合格している。
合格者を前にして理事長になるにはマンション管理士の資格など必要な
いといつも知人に漏らしている。
管理員などは誰でもなれると管理員を前でほざきながら本人はなかなか
管理員に管理会社が採用してくれない。
最近は、あきらめて警備員に応募しているようだが不採用みたいです。

理事長がマン管の有資格者であることにこしたことは
ありませんが、マン管試験を何回も受験しているという
ことはそれなりの知識はついていると思うので、それは
それで有効でしょうね。

>>4788 匿名さん
それはいいことです。頑張ってもらいたいです。

>>4788さん
私はマン管の資格はもっていますよ。
管業の方は、合格しただけで登録はしていませんだけが。
合格はしないが、何回も受験している理事長さんは立派
だと思いますよ。
合格者と不合格者の点数の差が僅か１～２点であれば、
そんなに実力の差はないと思います。

マンカンの試験問題を見るとそんなに難しいとは思わせない問題が多く。
素人には優しいと思われるので挑戦するのですが、
不合格を重ねると深読みが度を過ぎて訳が解らなくなる受験者が多いよ
うです。
受験者の添削をしていて、永久に合格しない受験生は意外と多いです。
そんな人間の最高得点は大体27点から脱落していきます。
意外と優しいようで難しい試験です。
知能指数の高い人間には簡単に一発で合格する国家資格です。

試験はどれも同じですが、効率のいい勉強法は、基本書は各１冊
で十分です。
後は問題集を徹底して繰り返し繰り返しやることです。
最初は答えをみてもいいですが、なぜ正解なのか、なぜ間違って
いるのかを理解することが一番の勉強方法です。
以外と同じ問題集でも、１～２ヶ月後に頑張って取り組んだもの
でも１００％は取れませんよ。
基本書は、１回目は分からなくてもとにかく最後まで読む。
２回目、３回目も同じように最後まで読む。
それを繰り返していけば、最初は理解していなかったものが、
どんどん分かるようになってきます。

勉強は要領の良さで大きく変わります。
この問題集の重要性を認識した者が栄冠を
勝ち取ります。　　若き血より

>?4792 匿名さん
試験はどれも同じではないよ。

勉強の効率のいいやり方は、大学受験でも資格試験でも
同じですよ。
例えば高校で大学受験勉強をする際、問題集に重点を置いた
勉強法を身につけていればいい大学に入学できていますよ。
問題集の１問ごとに、なぜそれが正しいのか、また間違って
いるのかを理解できれば全然ちがってきますよ。
講義中心や基本書、教科書中心の勉強では力はつきません。

皆さん是非こういった勉強方法で試験に
対応してください。
子供さんにも是非伝授を。

資格で合格率が１０％を下回るものは、
何回受けても合格できないそうです。
繰り返し何回も受験すれば合格できるというのは、
合格率が高い資格といわれています。

大規模修繕工事のとき、何か月前ぐらいから
専門委員会を設けていますか。

経年劣化による屋上からの漏水については
保険は適用されませんが、その屋上部分の経費は管理組合
で行いますが、専有部分の工事費、壁紙の張替えは
当然管理組合負担なんでしょうか。

屋上防水の耐用年数は、ウレタン防水の場合
１０年から１２年、塩ビシート防水の場合は
１３年前後といわれています。
耐用年数前であれば、保険の適用があると思います。

漏水に関しては、保険会社もシビアだからね。

給排水管の耐用年数はどれぐらいですか。
塩ビ管であれば錆びることはないので交換は必要
ないといわれていますが、継手部分は、築年数の
経過や地震等でゆるみがでて、そこから漏水が
発生するといわれています。

>>4797 匿名さん
うちの理事長は不合格の連続でさらに禿んでいます。

その意欲は買いましょう。

なんでもそうですが、ヘッドになるのは大変です。
いいスタッフに恵まれるといいんですがね。

給排水管の更新工事は管理組合が専有部分まで
やってくれるんですか。

自分のことは自分ですべき。
しかし、規約に規定すれば、それは可能。
但し資金の確保は必要です。

やはり専有部分のことは自分で
すべきかもね。

大規模修繕工事を設計監理方式で計画していますが、
この方法はベストではないにしてもベターでしょうか。

責任施工方式もみなおされてきました。
特に小規模マンションであればそれがいいと
思います。

管理会社に全面的に任せる方法もある。

>>4811 匿名さん
管理会社任せのマンションが一番多いでしょう。
理事会では管理会社の責任施工方式の予定も進めていましたが、
組合員のマンション管理士有資格者が、事前に懇意にしている理事から相談を受けて仕様書付きの管理会社の見積書を基に知り合いの大手ゼネコン数社に相見積を依頼した、
その結果、管理会社の見積金額よりも同じ仕様で２億円も安いものでした。これを組合員からの提案として理事会に提出され九分九厘決定していた管理会社責任施工方式がご破算になった。

やはり責任施工方式であれば、工事費が高いとか安いとかの
判断ができません。
管理会社からの仕様書（金抜き計算書等）を参考にして同じ
条件（同じ工事個所、同じ材料、同じ平米数）で相見積もりを
取られた結果管理会社からの工事費が大幅に削減されたものと
思われます。
ただ、その修繕個所については、それでいいのかの判断は
建物診断をおこなってからの方がいいのではと思います。
その場合は、設計コンサルタントへの依頼も必要でしょう。
丸まる管理会社から２億円が削減できたとは思われませんが、
かなり削減できたのは事実だと思います。

責任施工は小規模マンションが良くやってますね。
修繕積立金の額が少ないのでそれは仕方ないことでしょうが。

>>4814 匿名さん
最近は大型マンションもマンション管理士等が組合員として
居住するようになった。
ので協力体制ができて知恵を出し合って責任施工方式を採用
するようになりました。
ほとんど大手ゼネコンに相見積もりを依頼します。

責任施工方式は、相見積もりを取らないやり方なんですよね。
相見積もりを取らなければ、その業者の工事費が高いとか安い
とかは分かりません。
それから、その業者は誰がどのようにして決めるのですか。
他の業者との比較はしないんですか。

マンション管理士の有資格者が組合員の中にいたとしても、
その有資格者が１社を選んで、それを専門委員会で決める
というのも無理があります。
やはり比較対象企業がなければそこがいいのか、工事費は
どうなのかが分からないでしょう。

>>4816 匿名さん
相見積もりを取らないとはどこのも書いていない。
相見積もりを取らないで組合の大切な費用を費やす工事をすることは考えられないので、相見積もりを取っての記載を省略した。

>>4817 匿名さん
一社とは書いていないでしょう
数社よりと書いているでしょう。
理事会で検討してとも書いていますが、よく読んでください。

>>4818さん
相見積もりを取る方法はどうやってやるんですか。
元々責任施工方式は、１社に絞って工事を依頼する
やり方なんですよ。

②業者選定方法

　イ）見積もり合わせ方式 見積は金ヌキ積算方式でとるのがベターです。
　　　　元請会社を数社選んで、設計図書を渡して見積もりを提出させる方式。見積もりが
　　　最低価格の会社が選ばれるとは限らず総合的に評価して決定します。
　　　　総合的に判断するのは誰がどのようにして決めるのかが問題です。
　ロ）入札方式 　見積もりが最低価格の会社を選定することになります。
　　　　　但し、同条件での相見積を取るためには共通仕様書等の作成が必要となります。
　ハ）随意契約 　最初から１社に絞って工事金額を交渉し契約する方式です。
　　　　小規模マンションとかゼネコン系の管理会社に管理を委託しているマンションに多
　　　い方式です。

③工事の進め方から業者を選定する方法　

①設計・監理方式・・・設計と工事が分離するので工事中のチェックが適正に行える。
　　設計・監理と工事を別の業者が行うやり方。この方式がベターです。前回はこの方式
　＊見積もり合わせ方式と併用
　　　　設計図書による統一された内容で見積もりをとるので、比較が簡単です。
　　　　専門家の第三者による監理なので、工事内容に信頼性があります。
②責任施行方式・・・随意契約による業者選定 小規模マンションはこれが多い
③管理会社発注方式・・・ゼネコン系管理会社に管理を委託しているマンションが多い。
　　　マンションの現状（通常の管理、修繕積立金、長期修繕計画等）をよく把握している。

>>4820 匿名さん
一社に絞ると言っているのは貴方でしょう。
私は相見積もり数社に提出依頼と言っています。
勿論総会案の可決は理事会にあります。
工事内容に共用部分の重大変更等がなければ普通決議で決する。
勿論数社の中から一社に絞り発注します。

責任施工方式というのを理解していますか。
理解されていないようでしたので、４８２１に書き込んだのですが。
責任施工方式は、１つの業者に丸投げの方法ですよ。
相見積もりをとるのとは違います。
最初から１社に絞って交渉をしていくやり方です。

一番いい方法は設計監理方式なんですが、
コンサルタント料が必要になります。

複数の業者から見積もりを提出させるが、本命は初めから決まっている。
仮に他社の見積価格が低くても、「総合的に判断して」理事長または修繕委員長の意中の業者に落とす。
理事長と修繕委員長との間でリベート分配がこじれるといつまでたっても決まらない。

概して修繕委員長は欲の皮が突っ張った老人が多く、理事長は1年交代で嫌々やってる若手だ。
しかし、年度によっては両ポストがそろって欲ボケジジイになることがあり、抜けた前歯の間から臭い唾液を噴射しての応酬となる。

>>4825さん
複数の業者から相見積もりを提出させるといっていますが、
同じ条件での見積もりは取れませんよね。
設計監理方式を採用すれば、同じ条件での相見積もりが取れます。
その方法は、総合評価方式を採用するからです。
それで決めれば個人の思惑は反映されず、専門委員のメンバー
がつけた評価点の合計で決定されることになります。
勿論設計コンサルタントも同じ条件で見積もりを取り、説明会を
聞き、専門委員の評価点で決めます。

>>4826さん
あなたの考えは性悪説なんですね。
悪いことをするものは、全国の理事にはほとんどいませんよ。

うちは臭い唾液を噴射する欲ボケ婆さん理事でした。
赤い戦闘服を着て愛人の爺さんとマンションの裏ボスに君臨する。
カマキリもカエルも土下座してハイハイしています。
スラム界の女王が誕生するが、その後継者には不足はしない。

特殊事例はここでは必要ありません。
一般的なマンションのことを書き込みましょう。

役員でも委員でも立候補してくる奴は怪しいよなｗ

立候補するという事は何か目的がありますからね。
マンションにとって良い目的ならokですが、行動を注視する必要があります。

私は会社をリタイアしたので、何かボランティアがやりかったのですが、
マンションの住民だったので関係のあるものということで、マンション
管理士の資格を取り、マンション管理のボランティアをしました。

>>4833 匿名さん
マンション管理士の試験問題は易しそうで引っかかる。
なめてかかると猿滑りのようにスルーする。優しくないです。
知識を詰め込むよりも判断力を試す試験です。
プラスアルファーに宅建士も取ってください。
うちの管理会社担当はようやくマンカン士に合格しましたが、
不動産関係の話になると取引についての知識不足と見たので確認した。
宅建士は持っていないそうです。宅建士の知識も必要です。

四択ゆえに難しいともいえます。

>>4835 匿名さん
>>4833 匿名さん
４８３５さんは４８３３さんをよく読みなさい。
管理会社勤務とは言っていない。
会社をリタイアしたといっている。

宅建の資格試験はマン管と共通するものがあり、
マン管と比べるとそんなに難しいものではないでしょう。
私の知り合いにも宅建の有資格者はいますが、マン管を
受験しても合格できないといっています。

>>4838 匿名さん
マンカンは覚えただけでは合格しません。
分譲マンションの管理の判断力を要求しています。
宅建とはあまり共通項は見当たりません。

マンション運営は難しく考える必要はない
廊下やエレベータはタダで使えるのに、なぜ駐車場は有料なのか、答えられたらそれでいい