「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

>>4651 匿名さん
このマンションを普通のマンションにしたい願望があった。
精一杯努力して相当改善はしたが、それを維持するのに大変である。
住んでいる人間はあまり変わらない。
経済的ゆとりのある良い人は買い替えて退去します。

マンション管理は継続性が大切です。
一人の人間がいくら頑張ってもその力はしれています。
いかにできるだけ多くの組合員がマンション管理に関心
をもつようになるかでしょう。
大規模マンションなら人材は豊富でしょうが、小規模マンション
となると人材は限られてきます。
そこで、マンション管理はヘッドさえしっかりしていれば
後は雑魚でもいいというわけではありませんが、毎期それなりの
しっかりした人材を理事長に据えられるといいのですが。

>>4662 匿名さん
１０００戸超のマンションですが。
大型だから、小型だから等で人材の件を揶揄しますが、
あまり変わらないのではないでしょうか、
大型はそれは人材は良いにしろ悪いにしろ豊富です。
小型はそれは人材は良いにしろ悪いにしろ豊富ではありません。

そうですよね、小規模マンションは人数が少ない分
人材が少なくなるのは当然です。
優秀な人材がいても、マンション管理に関心がなかったり
仕事が忙しくて時間がない方もおられます。
比率からいえば人数が多い方が人材というかマンション管理に
傾注してくれる方は多くなるでしょう。

築年数が経過するとともに、高齢化が進み理事の成り手不足
が生じてきます。
大規模マンションであれば、輪番制にすれば全くその順番が
回ってこないぐらい人数だけはいます。
勿論１，０００戸とかのマンションであれば理事の人数も
３０人以上はいるとは思いますが、それでも全戸にいきわたる
ことは難しいでしょう。
おまけに、任期が長かったり、立候補制があればなおさらです。

大手デベのマンションなら大丈夫かと思っていた自分が甘かったようです
戸建てに住めば良かったのかと思いますが、戸建ては戸建てでデメリットがありますよね。賃貸の方が良かったのかなぁ。でも賃貸は賃貸で不安もあるなぁ。はぁ。。

>>4666 マンション掲示板さん
私は一戸建て～マンションに住まいを変えました。
性格が無精者ですから一戸建ては庭の手入れや清掃等を考えると
管理費等を支払うと綺麗にしてくれるし計画的に修繕をしてくれるし
自治会費を払いこんでいれば会の行事に出る必要はないし、
人間関係もめんどくさくないし、と呑気です。
マンションの方が生活のレベルは高くなるし。安くで住めることに
気が付きました。

>>4667 匿名さん
管理がいいマンションなんでしょうか？それならマンションが良いですよね

新築物件の場合は管理会社の体制や対応をどうやって確認すればいいんですかね？中古マンションにして管理が行き届いているかを確認すれば良かったなと後悔してます

>>4668 マンション掲示板さん
マンションの管理の良し悪しはその人その人の好みでしょう。
管理会社や組合役員が余計なことをしないほうが良いでしょう。
シンプルが一番いいです。
管理人や清掃員が住民を見るたびにぺこぺこしているマンションは
あまりいいとは思いません・
私のマンションは清掃員や管理人は共用部分で会うときなどは軽い
会釈位が好ましいです。

マンションは、年を取ってきたら、１戸建てから
マンションに引っ越してくればいいですよ。
やはり高齢になると庭の手入れや家の手入れ等
が大変ですから。
鍵一つで外出もできますし、病院や買い物、交通の
便もマンションはいいですから。

>>4668 マンション掲示板さん
分譲の管理は住んでみないと解りません。
マンションは管理を買えなんて言っているが、
理解していっているのかね。笑っちゃうよ。
ほとんど予算とにらめっこして立地を考えて買うでしょう。

マンションを買うときに、管理会社はどことか、
管理規約はどうなっているかとかは関心を示さない。
むしろ管理費や修繕積立金の金額の方が気になる。

>>4672 匿名さん
そうじゃないよ、
一、自分に合った立地（主要駅「公営鉄道」）から徒歩圏内
二、住環境
三、間取り等建築及び設備関係の精査
四、外観等
五、ルール（契約前に宅建士より重要事項の説明時に質問等）
六、登記後に徹底的に売主と管理会社等の管理手法の確認
七、管理費等の件はどうしてこのような割合になったかの説明
　　を受けながら、一覧表を手に入れること
　　

※　五、六、は微妙な駆け引きのもとに精査されるため宅建士、管理
　　業務主任者双方に徹底的な質問攻めをする。
　　五、六、の質問内容によっては登記前にするとせっかく気に入っ
　　た物件を買えなくなる危険性がある。良質物件には購入者が殺到
　　している。このような物件は売主は非常に強い。宅建業法では売
　　主や仲介業者の行き過ぎた行為は禁止されているので低姿勢で対
　　応していることを考慮して対応するべし。良質不動産は売る側が
　　強いです。

最終的に一番大切なことは、金額と立地では
ないでしょうか。

>>4674 匿名さん
忘れていました金額は立地と同じくらい重要です。
訂正＝二に立地を挿入してください。以下同順　　( ´艸｀)

私の場合は、マンション購入時の条件は、最上階東南角部屋の
ルーバル付きでした。
そのチラシをみてすぐ申し込みまして、数日後の抽選で当たりました。

「マンションは管理を買え」なんて言われてもボケ老人の輪番役員とＦラン大卒のフロントだからなｗ

>>管理会社や組合役員が余計なことをしないほうが良いでしょう。
>>シンプルが一番いいです。

賛成。あれダメそれダメのローカルルール新設や出入り業者の利益のための新規事業とか、うっとうしい。

管理会社と管理組合は共存共栄です。
管理会社は適正利潤でいかなければならないでしょう。

>>4679 匿名さん
小規模マンションは清掃と組合費の保管業務をしてくれる管理会社以外ははいりません。

小修繕や点検も管理会社に依頼しますよね。
それとも、そういったものは理事会が動くのですか。
いわゆる部分管理ということですね。

>>4677さん
管理会社のフロントの方が東大や京大卒の方であれば
いい管理をしてくれるんですか。
フロントにはそういうレベルの方は必要ないでしょう。
マンション管理に限定した仕事ですから、まじめに取り組んで
くれる方の方がいいと思いますよ。

>>4681 匿名さん
小修繕や点検を管理会社にさせるといった規定はない。
委託盟約に盛り込んでいるのでしょう。

管理会社にさせて良い修繕や点検を役員が吟味すればいいでしょう。
理事会が肉体的に動くのではなく知恵を使う気働きをすればいい。
相当安くでいい管理ができますよ。

理事長が点検や修理等に関与し、相見積もり
までチェックできればいいですね。

>>4684 匿名さん
理事長が出来るに越したことはないですが、役員でもいいでしょう。
ただ難点は後継者問題でしょう。
私のところは組合員の承諾を得て、
難問題解決するまでは管理組合法人の雇用でプロを採用した。
雇用契約は問題解決までの雇用とした。
解決後理事は2名を留任させて他は後退してプロの業務は終了とした。
その間管理会社は難問題解決等の理事会には出席禁止とした。

理事会に管理会社を出席させないぐらいの力が
あれば、管理組合主導で管理ができるのでは。
管理会社は管理組合がお金を払って使っているん
ですけどね。

>>4686 匿名さん
優秀な役員がいるうちはできます。
組合は永続性があり一貫性がないといけません。
採用したプロはその基礎を作りたいとの提案で
有志であれこれ議論しました。
幸い大型マンションですからそれなりのメリット
もありますがその逆も考えらrます。
問題がほぼ解決した時の皆の意見は組合費の出納
と保管方法に自信がなく完全自主管理は危険であ
るとの結論に至り辞めることにしました。

＞管理会社と管理組合は共存共栄です
確かにその通りだと思います。
しかし、管理組合の利益が損なわれるような管理会社に限っては適用されず、単なる詭弁でしかない。
管理会社に関しては、管理会社の能力次第で共存共栄は適用されるということです。

そんな問題のある管理会社をなぜ代えないんですか？
替えない理由もあるんでしょうね。
全ての住民が管理会社を拒否しているのではないの
かもしれませんよ。

>>4689 匿名さん
ペーパーマンカン士の優等回答。

何事も片方の意見だけを聞いていてはいい解決策は
見出せません。
いわゆるマンションにとって悪徳管理会社であるならば
お客様である管理組合が管理会社をリプレイスすること
はそんなに難しいことではないでしょう。
何故できないのかといいますと、管理会社との一部住民の
癒着や理事の任期、やる気のない理事（つまり何もしないで
任期を済ませたい）、規約改正能力のなさ等が影響している
のだと思います。

管理会社をリプレイスするには相当な努力が必要です。
知識を知恵に代えて、どうやったらそれができるかを
考え、行動に移さなければ問題点は解決しません。

>>4692 匿名さん
コンサルに依頼すれば努力が少なくて済みますよ。
ただの経費削減屋だと後々問題が出るので、見極めは必要ですが、全て理事会で行うより確実に楽です。

＞4689　匿名さん
>全ての住民が管理会社を拒否しているのではないのかもしれませんよ。
その通りです。
能力のない管理会社が管理組合に不利益を与えていることに気づかない組合員もいて不思議ではないです。
そのことと、能力のない管理会社が管理組合に不利益を与えていることとは別問題です。
能力のない管理会社が管理組合の管理者になれば、尚更、事態は泥沼です。
管理会社を首にするまとめ役も首にされる管理会社が兼任しているからです。

理事会ではいつも顔を合わせているフロントの
こともあり、気まずいですから。

管理会社変更の事案に対する組合員の打ち合わせに管理会社関係が
いつも同席するのはいかが4なものでしょう。相手にも無礼な話です。
知恵のある役員ならそうするでしょう。
出来レースなら同席させると良いでしょう。

＞4694です。
理事会が存在せず、管理会社が管理者となっている場合、役員でもない一組合員が組合の費用を使って能力のない管理会社を首にするためにコンサルと相談することは可能ですか。
その方法や知恵を教えていただきたい。

まず管理組合主導体制を確立することです。
そのためには、管理者を組合員側からだすことでしょう。
理事長が管理者になるべきです。
組合員有志が臨時総会を開催し、理事会を立ち上げ、管理者
を管理会社から取り返すべきです。
そこまでの経費はチラシづくりだけで済みますのでそんなに
経費は掛かりません。
コンサルを採用するのはそれからでいいでしょう。
事前に新たな管理会社やコンサルとは話を進めていっても
いいのではないでしょうか。
経費については、所謂成功報酬というやつですね。

＞まず管理組合主導体制を確立することです。
同意見です。
＞そのためには、管理者を組合員側からだすことでしょう。
困ったことに、現規約では理事会に関する規約はなく、管理者としての規約しかありません。
理事会や理事長の権限は現管理規約に定めはなく、その存在すら認められてはいません。
仮に、現規約を無視して理事会を設立しても、現管理規約上の権限は理事会に対しては与えられていないため、効力を発することができません。
現管理規約を改定すれば解決しますが、管理規約の改定条件である総会の開催と、3/4の同意は厳しいものがあります。
投資型マンションであるため、大部分のオーナーが当マンションに住んでおらず、遠隔地からの書類による決議となるからです。
仮に、決議による賛同者が3/4以上となったとしても、集開票権限は管理会社側にあり、一組合員はその集開票に立ち会わさせてもらえません。
ですから、管理会社側から嘘の開票結果の報告を受けても、その真偽を確認できません。
強制的に求めるとなると、弁護士同伴でないと見せられないと断られました。
第三者によらないマンション管理者管理方式は悪法でしかありません。
管理会社は管理組合にとっては利益を相反する当事者であり、第三者などと解釈することに無理があります。

投資型マンションなんですね。
管理会社との委託契約書をまず精査してみたらいかがでしょうか。
自分たちのマンションなのに、規約を改正したり、理事会を設置
したりするのができないとはおかしいですよね。
管理会社がすべて管理を委託しているので、工事や点検等も自由に
できますね。
ところで、管理会社にすべて管理を委託していて何か不都合がある
んですか。それが分かりませんので。

>>4701 匿名さん
分譲時からの売買契約書、宅地建物取引士による重要事項説明書、
承認して売主から渡された管理規約、第一回の定期総会と議事録、
管理業務主任者による重要事項説明書（平成13年8月1日以降の引
渡しマンション、それ以前は義務化されていません）、管理委託契約書、
等々を見させていただかないと回答のしようがありません。

※平成13年8月1日以降の分譲かそうでないかによって対応方法が
解りませんのでその旨をご投稿ください。私は４６９０、４７０１
さんとは別人です。

＞4701　匿名さん
＞ところで、管理会社にすべて管理を委託していて何か不都合があるんですか。それが分かりませんので。
そうですか、そんなに難しい事柄ですか。
例えば、賃貸マンションで、あなたが賃借人であなたの預金通帳と印鑑を賃貸人に預けたとしたら何か不都合でもありますか。
さらに、その通帳の中身も見せてもらえず、入金だけを催促されたとしたら何か不都合でもありますか。

＞4701　匿名さん
＞平成13年8月1日以降の分譲かそうでないか
以前の分譲住宅です。
現管理規約と竣工時の管理規約はいただきました。
それ以外の書類は見当たらないの一点ばりで、2か月経過しています。
管理会社に、一定期間、重要書類の保管義務はないのか、不思議に思っています。
そういう法律がなくても、まさに、管理会社としての能力不足でもあり、管理組合に対して不利益を与えていますので、契約解除を考えています。

補足説明
＞管理会社に、一定期間、重要書類の保管義務はないのか、不思議に思っています。
ここでいう管理会社とは、理事長権限を併せ持つ管理者としての管理会社のことです。

平成１３年以前のマンションであっても、管理会社とは
毎年契約が更新されているんでしょう。
その時には重説の配布が必要でしょう。
分譲時にはそういう法律はなかったとしても、現在はその
法律は適用されますよ。
その重説に契約内容は記載されているでしょう。
勿論細かいことは、契約内容をみないと判りませんが。
契約書がないというんであれば、新たに契約書を作れば
いいでしょう。

古い重説は関係ないでしょう。一番最新の重説が現状の
契約書ですから。
委託契約書については、細かい内容が規定されているでしょうが、
それがないというんなら、新に契約し直せばいいでしょう。

>>4704 周辺住民さん
適正化法施行以前の分譲だから保管義務はありませんので、責任追及はできません。
しかし、分譲時に直接宅地建物取引業者から直接購入しているのであれば、宅地建物取引業法に拘束される。

適正化法施行後に仲介により購入した場合は、媒介契約書、売買契約書、取引に関する宅地建物取引士による重要事項の説明は法的義務が生じるので、仲介業者の販売担当と事の事情を聴いてください。

適正化法施行後に各マンションで生じた問題等（総会議案書・議事録・重要事項説明書・）は保管義務が生じます。まず、ここら辺を勉強されて追及してください。
もちろん売主と仲介業者の問題も学習してください。

管理会社が行う重説は、原則として管理組合の管理者（理事長）
及び区分所有者全員に対して行う必要がありますが、管理委託契約
の内容に変更がない場合や管理組合にとって不利になる変更が
含まれない場合には重説の説明会の開催は省略することが可能です。
但し、この場合であっても、理事長への説明と区分所有者全員への
重要事項説明書の交付は必要であると適正化法できめられています。

管理会社との契約の破棄は、理由は必要としません。
極端にいえば気に食わないので解約するといってもいいんです。
但し、３ヶ月前までに文書で通知することが必要です。
勿論、個人で契約破棄はできませんので、総会の普通決議は
必要となります。
普通決議は議決権行使書や委任状、総会への直接出席者を含めて
過半数以上の出席で半数以上の承認があれば成立します。
つまり、１００戸の場合、５０人以上の出席でその半数といえば
最低２５戸以上の賛成で承認されることになります。

１００戸の過半数は５１戸
議決は出席者の半数ではなくて過半数で決する（賛成が半数の場合は否決になる）のが一般的