「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

「大規模地震に備えて、いまできること」

　大規模地震が発生した場合、高層階、中層階、低層階の被害状況についての体験談がありました
が、高層階の場合は、住居内の被害は大きいが、構造物の被害については意外と小さいということ
でした。むしろ壁とか柱といった構造物の被害が一番大きいのは、中層階であり、又低層階について
は、住居内の被害は少ないが、地盤沈下のダメージがあったということでした。

　又、指定避難所には、マンションの住民はくるなという風潮が強く、実際マンションでの避難をせざる
をえないところが殆どだとのことでした。マンションは自治会の加入率が低いのもその要因。
　ただ問題なのは、指定避難場所には、支援物資が届けられるが、地域避難場所（マンションのエン
トランス等）には、支援物資は届られないので、事前に地域避難場所として申請をしておく必要があ
り、届出をしていれば、支援物資を取りにいくことができるとのことです。

　又、義捐金は、在住者（賃借人含む）に対してのみ支給され、居住していない区分所有者には支
給されなかったということでした。

　新築マンションはコミュニティ力が弱く、築年数のたったマンションの方がコミュニティ力は強かった
ということでした。自治会や子供会、塾親会、スポーツ等での日常の交流が必要と思われます。
　又、防災マニュアルを作成したり、名簿についても、電子以外に書面でも残しておく必要があるとの
ことでした。

現在全国的に地震が発生しています。
関東、中南海地震の前触れだろうか。
マンションでも地震対策を検討しておくことが大切です。

自信はこわいですね。

　　修繕積立金は、読んで字のごとく私たちの積立金であり、日常の維持・管理をしていく管理費とは
　大きくその性質が違います。
　　管理費は安いにこしたことはありませんし、節約もしていく必要があります。しかし、修繕積立金は
　必要な額を確保しておかなければなりません。

　　その為には、修繕積立金の早期の値上を検討しなければなりませんし、管理組合として一斉に
　共用部分の本管部分と一緒に、専有部分の枝管部分の工事をする場合、それに先立って実施し
　た区分所有者の方には、工事費の補填についてもしっかりした細則を作成しておかなければ、不
　公平感が出てきます。
　　そこで、長期修繕計画の見直しを行い、全てを網羅した中で工事の内訳表までを含めた綿密な
　計画表を作成して、それを基に、１戸当り月の必要修繕積立金の額を算出しておく必要があります。

修繕積立金が適正価格あるマンションはいいですね。
やらなければならない修繕個所がすべてやれればいいですね。

管理費はできるだけ安く、修繕積立金は自分たちの
積立金だから必要な額の確保を。

マンション管理業者による下記の行為は禁止されています。
　　　１）管理組合の預貯金を自らの裁量で払い出すこと。
　　　２）キャッシュカードの保管やパスワードの保持等をもって、管理組合の預貯金を払い出すこと。
　　　３）管理業者の通帳と印鑑の同時保管の禁止。
　　※収支報告書が、毎月交付されていなければ、管理会社に請求をしてください。そして、事務所に
　　　ただ置いておくだけでなく、理事全員に配布して、理事会で現状を把握するようにして下さい。

＞4627　匿名さん
私の所有マンションは4627さんが指摘する管理会社の禁止事項をすべて運営実行しています。
１）管理組合の預貯金を自らの裁量で払い出すこと。
２）キャッシュカードの保管やパスワードの保持等をもって、管理組合の預貯金を払い出すこと。
３）管理業者の通帳と印鑑の同時保管の禁止。
現在、これらの禁止事項に対して、管理会社による管理組合の私物化で揉めています。
いわゆる、管理組合内に理事長が存在せず、管理会社が理事長代行の名目で管理会社の禁止3事項を堂々と運営実行しています。
これらの禁止事項は具合的に、どの法律の第何条にあたるのか教えていただけないでしょうか。

マンション管理適正化法（平成１３年国交省令第百十号）
　財産の分別管理（改正）
　　法第７６条２項、３項、4項、５項６項

　＊＊＊　改正後の管理方式　＊＊＊

　 （新）ハ方式 原則方式に近い方式です。

　修繕積立金等を、管理組合等を名義人とする収納・保管口座において預貯金として管
理する方式。

管理会社は印鑑の保管は禁止されています。

　 （新）ロ方式 収納代行方式に近い方式です。
　区分所有者から徴収された修繕積立金を、保管口座に預入れし、預貯金として管理す
ると共に、管理費用に充当する金銭を収納口座に預入し、毎月その月の分の管理費
用から当該月中の管理事務に要した費用を控除した残額を、翌月末日までに収納口
座から保管口座へ移管する方式。

管理会社は、保管口座の印鑑の保管は禁止されています。

　 （新）イ方式 支払一任代行方式に近い方式です。

　区分所有者等から徴収された修繕積立金等を収納口座に預入し、毎月その月分の
修繕積立金等から当該月中の管理事務に要した費用を控除した残額を、翌月末日
までに、収納口座から管理組合名義の保管口座に移し替える方式です。

管理会社は、保管口座の印鑑の保管は禁止されています。

自分のとこのマンションがどの方式で管理されているかを
知るには、毎年更新され配布されています、重要事項説明書を
みればそこにイ、ロ、ハの管理方式が記載されているでしょう。

そして違法が行われているのなら、国交省の地方整備局か
マンション管理業協会に相談されればすぐに解決しますよ。

もっとわかりやすくいいますと、法律は「マンションの管理の適正化の
推進に関する法律施行規則」です。
その中の財産の分別管理の項目です。
　第８７条①～⑥項です。

詳しい方に質問です。
そろそろ建替えの話題が出てきた築古マンションの住人です。
私は建替えを機に売却して郷里に戻る予定なので建替えには大賛成です。
建替えには区分所有者の５分の４以上の賛成で決議され、決議反対者は区分所有権の買い取り請求を受け売却という流れらしいです。
近隣の噂では決議にギリギリじゃないのか？ということらしいのですが、建替え決議に賛成してしまったら買い取ってもらえなくなるのでしょうか？下手に反対して否決されてしまうのも困るので悩んでいます。
決議前に売却するというのもありかとは思うのですが、建替え間近の物件の価値なんてどうなんでしょうか？
よろしくお願いいたします。

建て替え決議が成立すれば、買い取り請求権が発生しまして
デペロッパーが買い取ってくれます。
しかし、建て替えに関しては、建て替え決議にもっていくまでに
相当な期間が必要となります。
又、成立しても建物を取り壊し、新しく建て替えるまでには約３年
かかるといわれています。
その間、引っ越してアパート住まいをしなければなりません。
建て替えするには各人の負担金はおそらく１，０００万円から２，０００万円
は別途徴収しなければならなくなります。
そういうことを考えた場合、建て替えはほとんど不可能でしょう。
建て替えができるマンションとしては、容積率が大きくて、現在の
戸数を大幅に上回ることが必要です。そういうマンションであれば
余分の戸数を売却してみんなの支払い分に充当できますので。
建て替えをするには、相当な知識が必要となります。現実的では
ありません。
５分の４以上の賛成はまず不可能です。

皆さんにお聞きしたい。
書面による議決権行使についてです。
ガイドラインでは
【書面による議決権の行使とは、総会には出席しないで、総会の開催前に各議案ごと
の賛否を記載した書面（いわゆる「議決権行使書」）を総会の招集者に提出することで
ある。】
先日の総会に組合員として出席し、出席されていない方の各議案の賛否結果を示す賛否票の開示を求めたところ、理事長代理から「弁護士同伴でないと見せられない」と断られました。
そんなことってあるのかと思いつつ、国交省の前記のガイドラインを読むと、【総会の招集者】と書いています。
この場合の【総会の招集者】とは、一組合員でしかない総会の出席者である私は【総会の招集者】にはあたらないのでしょうか。
一組合員に結果だけしか知らされないようでは、議決権行使結果に対して不信感ばかりが募っています。
つまり、理事長代理が悪意の下で議決権行使結果の改竄をやろうと思えば簡単にできるからです。

理事長代理はバカ

建て替え決議が成立すれば、買い取り請求権が発生しまして
デペロッパーが買い取ってくれます。

プッ

>>デペロッパーが買い取ってくれます
アホやｗ

又批判だけですか。
知っていればそれを書いて皆さんに教えてやれば
いいんですけどね。

>>4635 匿名さん
組合の運営委員会を理事会とは別の組織を作るべきでしょう。
例えば、総会において、成立要件、議案の賛否、等々の集計
を担当させる機関です。