「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

役員報酬かボランティア（無償）かのお話がありましたが。

>>4556 匿名さん
組合員のやる気を引き出す誘因の最たるものは「お金」というのが
私の観察結果です。
管理規約上、理事や監事、専門委員には月数千円の報酬が出ますが、
特に専門委員は細則にて「委員会にかかった費用は組合が負担する」
との条文があったのを見つけました。
そこで費目と金額と各委員の定額報酬以外の報酬の有無を問うたら、
１人の組合員を残して全員辞任してしまいました。理由は完全黙秘。

このような時に実態を明らかにする手立てがまったくない管理組合。
そもそも明らかにする気もなく、管理会社の指南にほぼ全員で団結。
管理費も修繕積立金も大半の人にとっては「捨て金」みたいな緩さ。

これを直そうという人には管理会社が組合を通じて攻撃してきます。

規約上の報酬はなくても工事業者からお礼が出る
だから修繕委員になったジジイはいつまでもやめないし、新規委員募集を嫌がる

そんな管理組合が本当にあるんですか。
マンションの住民もそんなつまらない者ばかりではないでしょう。
工事業者が謝礼金を専門委員にだすという話は眉唾物です。
専門委員に対する報酬は、総会での議案書に予算案として計上
されるのが普通ですよ。
そんな基本的なことをしてないから、管理会社や業者に付け込まれる
のです。
それに、もし謝礼金を渡すとしても業者は専門委員の全員に手当を支給
することはしません。それこそヘッドだけでいいでしょう。
人数が多いとそれが住民に知れ渡る可能性が高くなりますからね。

あたりまえのことを当たり前に基本通りやるという
感覚が欠如しないようにシステムを改める必要があります。
一番の悪の枢軸は管理会社ということになるのでしょうか。
一般の管理組合では、管理会社にとって管理組合はお客様
ですので、どちらかといと管理組合の方が強い立場なんですが、
それが逆転しているということは、いかに組合員に問題がある
かということになるのではないでしょうか。

顔役と組むのが管理会社の常識でしょう
その顔役が悪徳の場合に管理会社はそれに従う。
どんな組合員が役員活動をしているかが問題でしょう。
顔役が善良で知識があれば上等でしょう。

管理規約に理事の任期を明確にしておくべきです。
２年を限度としておけばいいでしょう。
立候補する場合は、理事退任後最低３年の期間を
空けるとかの規定をいれておくべきでしょう。
顔役と組むとかそんな付き合いをするような管理会社は
いずれ淘汰されますよ。

>>4566 匿名さん
淘汰どころかますます盛んです。
悪い奴ほどよく食べるです。次から次に同じところを
繰り返し繰り返し工事をしている。
例えば、
排水管の工事を手抜きすればあちらこちらでトラブルが出ます。
保険で工事をすれば文句は出ませんが、組合の保険料は割高に
なりました。

専有部分の給排水管の工事をやられたんですか。
１戸あたり５０万円はかかりますよね。
それとも継手部分だけの交換だったんですか。
管財は塩ビ管ですか。それだったら継手部分だけ
でいいんですが、鋼鉄だったら全交換が必要になります。

保険料が高くなったり、給排水管の工事を
しなければならないということは、築３０年以上
経過したマンションなんでしょうね。

>>4568 匿名さん
給排水管とは言っていない。

排水管ですよね、それでも４０万円はかかりますよ。

>>4571 匿名さん
お金のことなど言っていないよ。
話をそらすな。

何をイライラしてんだろう。

外野が入って話をそらそうとするときは、一旦スルーすればいい。相手にすると相手の思うつぼ。

適切なアドバイスありがとうございます。

規約改正に５０万円の予算がついたぞ

管理会社が無料で作りました。
５００戸超のマンションです。

標準規約をベースにすれば自分たちでもできる。

だれが最後にまとまった改正案をまとめるんですか。
左右比較表を作成したり、ひとつずつできあっていく条項を
まとめて完成形にしなくてはいけませんよ。
だれかがパソコンで作成しなければ、いくら検討して条項が
できあがってもひとつの形にはなりません。
まず、現行規約をパソコンに打ち込み、その右側に改正案を、
そしてその隣に標準管理規約をもってきて対比表を作成します。
それから改正条項だけの比較表を作成します。
検討が終了すればそれをもとに理事会や総会で説明をしなければなりません。
そして承認されたら、今度は出来上がったものを規約集にする訳
ですが、それを専門委員のメンバーに配布して校正をします。
それができたら完成形を印刷所へまわすのです。
大変な作業量になりますよ。
標準管理規約を参考にすれば改正は簡単にできますが、それを
どうやってやるかが大変なのです。
それに各種細則はひな形があっても自分のマンションでの対応については
検討作業量が多くて大変です。

「左右対照表作成のポイントです。」
＊最初に現行規約を全て第１条から順に左側に打ち込みます。保管して別に同じものを作成
　　　現行規約には、今までの総会の議案書を見て全て含めます。
＊現行規約と標準管理規約を照らし合わせ、変更しなければならない条項だけを
　　改正規約案側に打ち込む。改正の必要のない条項は削除します。
＊改正規約案については左側の現行規約と対照して打ち込む。比較しやすいように。
＊新設分については、現行規約との比較がないので改正規約案に書き込むが左側
　は空けておく。例、改正規約案の第１８条の左側には現行規約はないので空欄となる。
＊改正規約案については、基本的には標準管理規約を参考にして作成する。
＊現行規約と標準管理規約が殆ど変らないものは現行規約を活用する。
＊この左右対照表を誰が作成するかがポイントです。
＊左右対称表をまず最初に一人で完成させてそれを専門委員会で検討していく。
　　　左右対照表案ができれば８０％以上達成できたことになります。
＊専門委員会は７回～１０回程度で検討する。細則も含めて（１回２時間程度）
＊検討するのは細則の方が時間がかかります。細則は他組合分を参考に検討していく。
＊このできあがった左右対照表を理事会と総会で配布して承認を得る。
＊総会承認後、第１条から作成し校正後印刷に。左右対照作成者が作成。

お聞きします
（使用料）についてです。現行規約と改正案の条文を投稿します。ご意見をお願いいたします。

現行
第００条　専用使用料その他敷地および共用部分等にかかわる使用　料は、第＊＊条の管理費に充当する。
改正案
第００条　駐車場使用料その他敷地および共用部分等に係る使用料は、第＊＊条に定める費用に充てる他、第△△条に定める修繕積立金として積み立てることができる。

私どもの管理組合の規約では、
専用使用料その他敷地及び使用料等に係る使用料は、それらの管理に
要する費用に充てるほか、管理費または修繕積立金として積み立てる
としています。
何故管理費にも積み立てるかといいますと、使用料が管理費口座に振り込まれ
そこからそれらの管理に要する費用に充当されるからです。
予算書の管理費会計の収入欄に使用料が計上され、支出としてそれらに
要する費用を差し引いた残額を修繕積立金として積み立てるのですが、全額
積立金へ振り替えることが手続き上難しいとおもわれたからです。
標準管理規約ではすべて修繕積立金へ振り替えるとなっていますが、それらの
管理に要する費用を予算化するのが大変ですからね。
又、それによって管理費の残額が大きくなった場合は、余った金額をどこかの
時点で積立金会計に別途振り替えればいいのではと思います。
どちらにしても、管理規約で決めればそれが優先されますので、それぞれの
マンションの実情に合わせて規定すればいいと思います。

駐車場収入は管理費会計の収入にして剰余金は修繕積立金に繰り入れた方が解りやすいでしょう。

使用料収入（の一部）を組合員に分配する選択肢もあると思いますから、皆の意向を確かめる。

建物の区分所有等に関する法律

（共用部分の負担及び利益収取）
第十九条　各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じて、共用部分の負担に任じ、共用部分から生ずる利益を収取する。

>>4583さん
同じことなんですが、なぜ標準管理規約では、すべて修繕積立金に
積み立てるとしているのでしょうか。管理費会計の剰余金は、使用料
だけではないですからね。

>>4584さん
現実的には、修繕積立金の額が足りないマンションが殆ど
ですから、使用料からの利益を組合員に配布して、別途
積立金を徴収するというのはややこしいでしょう。
値上げをするのは、管理費でも積立金でも難しいですから。

>>4585 匿名さん
どうも不自然さを感じて＞＞4581 匿名さん で投稿しました。
過去の収支報告書を調べましたら駐車場収入は管理費会計（
一般l会計）に計上しているのになぜ規約の全面改正で変更をし
たのかを質問しましたら、
本人は規約案は管理会社任せで目すら通していない状態でした
ので、話しても無駄だと思ってやめました。

後から調べましたら中古の取引業者から買い手の依頼で、
住宅支援機構への借り入れの申し込みの際に、
マンションの大きな工事費を修繕積立金からの支出を理事長
の承認で支出されていることが、
決算書で判明して貸し出しを拒否された経緯がありました、
ので規約の改正でこの件を規約に盛り込んだとの報告を管理
会社から受けました。

わたしはわざわざ規約にまで盛り込む必要はないのではない
かと問題を投げかけました。やはり、今度は管理費会計（一
般会）が資金不足に怠り修繕積立金会計（特別会計）から取
り崩す必要が生じたのです。

規約に盛り込んでいなければ規約をいじくりまわすたびに総
会を招集して特別決議が必要になるのを避けられた旨を説明
しました。

この規約の全面改正は他にも不可解なことが表面化して問題
になりました。

計

なぜ使用料収入を修繕積立金に繰り入れるかというと、一種の副収入臨時収入であるから。
国や地方公共団体でも主な収入は税金で、各種手数料や資産の売却収入をあてにして予算を組むことはない。分譲マンションでは管理費・修繕積立金が税金（組合員が義務として払うお金）、使用料は住民票やパスポートの発行手数料みたいな位置づけになる。
したがって、たまたま使用料収入が増えたからといって単年度の管理経費でジャブジャブ使うことがないように、できるだけ積立金としてプールすることが望ましいとされている。

管理費や修繕積立金の値上げがむつかしいという人がいるが、そんなことはない。
たいていのマンションでは規約の中に管理費・修繕積立金が不足したときには総会の議決なしで（組合員の同意なしで）持分に応じた金額を組合員から追加徴収できる（銀行口座から引き落とすことができる）条項が入っている。
仮にそのような条項が入っていなくても区分所有法１９条を根拠に組合員から追加徴収することはできる。
むしろ、管理費・修繕積立金の不足を使用料の値上げで穴埋めしようとするのが筋違いなのだが、そのようなインチキをやる役員（特に自分が駐車場や駐輪場をつかっていない連中）もいるから気をつけよう。

それは管理費が不足したときのことでしょう。
修繕積立金を取り崩すときは、総会の普通決議が
必要になりますよ。

マンション管理士が特定修理業者をYou Tubeで宣伝する時代になったなんて
しんどいな。本当にしんどい。

もともと使用料収入は組合員に分配することが原則であって、マンションの維持管理費用にすることは予定されていない。維持管理費用は持ち分に応じて組合員全員で負担することが基本である。
ところが駐車場のメンテナンスでは「受益者負担原則」が通用するらしく、使用料で維持管理費用をまかなうというやり方がすんなり通ることがある。

マンション業界には、駐車場駐輪場の使用料が無料のマンションよりも有料のマンション、それも使用料収入が多いマンションほど人気があってすぐに売れるという都市伝説がある。

駐車場使用料を無料にしても、修繕積立金が高くなれば
同じことでしょう。
使用料は規約で決めておけば、管理費でも修繕積立金に
でも使える。
現実問題として、使用料を分配しているマンションは
全国でみてもまずないでしょう。

>>4594 匿名さん
同じではない。

駐車場の使用料が高い中古マンションは買い手がつきやすいというのは真実

>>4596 デベにお勤めさん

なんで？

使用料収入が多いと毎月の管理費や修繕積立金の徴収額が少なくて済むから。

高いか安いかは、しっかりした長期修繕計画のもとに
積立金が算出されているかどうかだね。
やすくて工事をしなければなんにもならない。

長期修繕計画書等に多額な組合費を費やす必要はない。
その分積み立てておく方が賢明です。
マンションによったら使用料収入は管理費や修繕積立金
をはるかに凌ぐものである。
修繕時期に備えて日常の管理を適切に行い貯えるのが一
番賢明な管理でしょう。
特に駐車場使用料などは着服等をされないように収入の
管理を怠ってはいけません・

長期修繕計画書を作成するのに多額の費用は
かかりませんよ。
適正修繕積立金の額は、修繕積立金だけでなく、
駐車場使用料の積立金への充当分を合わせた金額
をいうのです。
当然使用料の積立金への充当分が大きければ、修繕
積立金の徴収額は小さくなります。
積立金の管理は、適正化法に則り厳格に保管口座で
どこのマンションも管理されています。
管理会社もこのお金に手を出すことはできません。

>>4601 匿名さん
過去の投稿を見ていると長期修繕計画書を作成するために
コンサル等に依頼する等のことがよく投稿されております。
私のマンションでは管理規約に5年おきに見直して計画書
を管理会社に作成されるようにルールを決めています。
管理委託費に含まれておりますので新たな費用は発生しま
せん。
私はコンサル等への費用は費やす必要性ないと言っている
のです。
ただし、大規模修繕等はまたその時になると組合員の総意
をまとめる必要はあります。
1回目の大規模は責任施工方式で実施しました。
管理会社は一切介入はできないシステムで行いました。
管理会社の見積もりと同仕様で節約が３億円くらいの節約を
致しました。

３億円節約はすごい。役員は成功報酬として３割くらいもらってもいいだろう。

>>4602さん
５年置きにやる管理会社が作成する長期修繕計画書は、
パソコンソフトに大まかなデータを打ち込んで作成するものです。
当然すべての工事は含まれていません。これについては
建築の知識のないフロントがただ数値を打ち込むだけで誰でも
作成できるものです。費用がかからないのも当然でしょう。

責任施工方式で工事をやられたとのことですが、その業者は
だれが選んだんですか。そして何を基準に。価格だけですか？
管理会社との見積が同仕様で３億円も節約できたとのことですが、
同じ修繕個所、同じ平米数、同じ材料での比較はされなかったと思われます。
これをやるには、要綱書を作成し、金抜がき計算書（同じ修繕個所、
同じ平米数、同じ材料を示して単価を各社が入れるやり方）を作成
しなければなりませんが、これは専門家でないとできませんから。

>>4603 匿名さん
完成祝いは住民有志の主催で住民全員への招待をして
盛大に行いました。外部の出席者は責任施工業者の大手
ゼネコンのメンバーがお祝い金を持参していました。
主催者の幹事の住民が経費は祝い金で賄えたとの報告が
ありました。
出席者の組合員からはこの際自主管理にしたらどうかと
の意見がありましたので、あなたがしてくださいと返答
を投げ返しました。

ちなみに建築士が作成した長期修繕計画書は、鏡である
長期修繕計画書に続き、概算設計書、数量調書で約１００ページ
ぐらいその鏡である数字の根拠となる計算書が事細かく数字が
羅列されています。
修繕個所ごとに平米数や単価を計算して数字がだされています。

>>4605さん
それはすべて工事費に含まれていますよ。
１社に絞って工事ができたんですから、業者にとっては
こんなにありがたいことはありませんよ。

>>4603 匿名さん
コンサルや管理会社の中抜き分の節約で３億円が浮いたので、
祝いの席上でこの浮いた資金を次の理事は有効に費やすよう
具体例を示した。資産価値の向上には十分寄与する案です。

次期理事会はマンションの集会室でやるのではなくて一流料亭で芸者付きでやれるな
芸者のお酌でうまい料理を食ってるといいアイデアが浮かぶものだ

浮いた分を使っていいの？

>>4610 匿名さん
使ったとは言っていない。よく読みましょう。
願望を言ったまででしょう。

大阪では少しくらいはええねん

>>4612 匿名さん
コロナには気を付けてください。

先日マンションを購入して入居したのですが、引き渡し後に配られている総会議案書が我が家に届かなかったため、問い合わせたところ、「引き渡し一ヶ月過ぎた方を対象に配っている。欲しかったら渡す。同じ時期に引き渡し受けた人には全員配ってない」と言われました。
これは適切なのでしょうか？

入居後に組合総会があったのなら、事前に配布して総会決議に
参加する権利があります。
それより、管理規約と使用細則は配布されているのですか。
それが配布されなければ、規約違反とか細則違反とかも分からない
でしょうからね。

そもそも新築であれば、分譲時の契約時に第１回総会の議案書
（１回目は期間が短い）
と規約集が配布されて各人が署名押印している筈だけどね。

>>4615 匿名さん>>4616 匿名さん
適正化法施行（平成13年8月1日施行）以降に
お二人とも新築の購入経験がありませんね。

>4617
現在はどうなっているんですか。
指摘するだけでなく、それを書き込まなくちゃ。
だからＰＡＲＴ２は人気がなくなったんですよ。

誰にも知らないことや間違っていることがいいっぱい
あります。
それをみんなで助け合っていくのがスレの良さです。
足の引っ張り合いや、批判はここでは必要ありません。
皆さんに役に立つ情報を提供していきましょう。

ここのスレがマンションの住民の皆さんの
手助けになればいいですね。

「大規模地震に備えて、いまできること」

　大規模地震が発生した場合、高層階、中層階、低層階の被害状況についての体験談がありました
が、高層階の場合は、住居内の被害は大きいが、構造物の被害については意外と小さいということ
でした。むしろ壁とか柱といった構造物の被害が一番大きいのは、中層階であり、又低層階について
は、住居内の被害は少ないが、地盤沈下のダメージがあったということでした。

　又、指定避難所には、マンションの住民はくるなという風潮が強く、実際マンションでの避難をせざる
をえないところが殆どだとのことでした。マンションは自治会の加入率が低いのもその要因。
　ただ問題なのは、指定避難場所には、支援物資が届けられるが、地域避難場所（マンションのエン
トランス等）には、支援物資は届られないので、事前に地域避難場所として申請をしておく必要があ
り、届出をしていれば、支援物資を取りにいくことができるとのことです。

　又、義捐金は、在住者（賃借人含む）に対してのみ支給され、居住していない区分所有者には支
給されなかったということでした。

　新築マンションはコミュニティ力が弱く、築年数のたったマンションの方がコミュニティ力は強かった
ということでした。自治会や子供会、塾親会、スポーツ等での日常の交流が必要と思われます。
　又、防災マニュアルを作成したり、名簿についても、電子以外に書面でも残しておく必要があるとの
ことでした。

現在全国的に地震が発生しています。
関東、中南海地震の前触れだろうか。
マンションでも地震対策を検討しておくことが大切です。

自信はこわいですね。

　　修繕積立金は、読んで字のごとく私たちの積立金であり、日常の維持・管理をしていく管理費とは
　大きくその性質が違います。
　　管理費は安いにこしたことはありませんし、節約もしていく必要があります。しかし、修繕積立金は
　必要な額を確保しておかなければなりません。

　　その為には、修繕積立金の早期の値上を検討しなければなりませんし、管理組合として一斉に
　共用部分の本管部分と一緒に、専有部分の枝管部分の工事をする場合、それに先立って実施し
　た区分所有者の方には、工事費の補填についてもしっかりした細則を作成しておかなければ、不
　公平感が出てきます。
　　そこで、長期修繕計画の見直しを行い、全てを網羅した中で工事の内訳表までを含めた綿密な
　計画表を作成して、それを基に、１戸当り月の必要修繕積立金の額を算出しておく必要があります。

修繕積立金が適正価格あるマンションはいいですね。
やらなければならない修繕個所がすべてやれればいいですね。

管理費はできるだけ安く、修繕積立金は自分たちの
積立金だから必要な額の確保を。

マンション管理業者による下記の行為は禁止されています。
　　　１）管理組合の預貯金を自らの裁量で払い出すこと。
　　　２）キャッシュカードの保管やパスワードの保持等をもって、管理組合の預貯金を払い出すこと。
　　　３）管理業者の通帳と印鑑の同時保管の禁止。
　　※収支報告書が、毎月交付されていなければ、管理会社に請求をしてください。そして、事務所に
　　　ただ置いておくだけでなく、理事全員に配布して、理事会で現状を把握するようにして下さい。

＞4627　匿名さん
私の所有マンションは4627さんが指摘する管理会社の禁止事項をすべて運営実行しています。
１）管理組合の預貯金を自らの裁量で払い出すこと。
２）キャッシュカードの保管やパスワードの保持等をもって、管理組合の預貯金を払い出すこと。
３）管理業者の通帳と印鑑の同時保管の禁止。
現在、これらの禁止事項に対して、管理会社による管理組合の私物化で揉めています。
いわゆる、管理組合内に理事長が存在せず、管理会社が理事長代行の名目で管理会社の禁止3事項を堂々と運営実行しています。
これらの禁止事項は具合的に、どの法律の第何条にあたるのか教えていただけないでしょうか。

マンション管理適正化法（平成１３年国交省令第百十号）
　財産の分別管理（改正）
　　法第７６条２項、３項、4項、５項６項

　＊＊＊　改正後の管理方式　＊＊＊

　 （新）ハ方式 原則方式に近い方式です。

　修繕積立金等を、管理組合等を名義人とする収納・保管口座において預貯金として管
理する方式。

管理会社は印鑑の保管は禁止されています。

　 （新）ロ方式 収納代行方式に近い方式です。
　区分所有者から徴収された修繕積立金を、保管口座に預入れし、預貯金として管理す
ると共に、管理費用に充当する金銭を収納口座に預入し、毎月その月の分の管理費
用から当該月中の管理事務に要した費用を控除した残額を、翌月末日までに収納口
座から保管口座へ移管する方式。

管理会社は、保管口座の印鑑の保管は禁止されています。

　 （新）イ方式 支払一任代行方式に近い方式です。

　区分所有者等から徴収された修繕積立金等を収納口座に預入し、毎月その月分の
修繕積立金等から当該月中の管理事務に要した費用を控除した残額を、翌月末日
までに、収納口座から管理組合名義の保管口座に移し替える方式です。

管理会社は、保管口座の印鑑の保管は禁止されています。

自分のとこのマンションがどの方式で管理されているかを
知るには、毎年更新され配布されています、重要事項説明書を
みればそこにイ、ロ、ハの管理方式が記載されているでしょう。

そして違法が行われているのなら、国交省の地方整備局か
マンション管理業協会に相談されればすぐに解決しますよ。

もっとわかりやすくいいますと、法律は「マンションの管理の適正化の
推進に関する法律施行規則」です。
その中の財産の分別管理の項目です。
　第８７条①～⑥項です。

詳しい方に質問です。
そろそろ建替えの話題が出てきた築古マンションの住人です。
私は建替えを機に売却して郷里に戻る予定なので建替えには大賛成です。
建替えには区分所有者の５分の４以上の賛成で決議され、決議反対者は区分所有権の買い取り請求を受け売却という流れらしいです。
近隣の噂では決議にギリギリじゃないのか？ということらしいのですが、建替え決議に賛成してしまったら買い取ってもらえなくなるのでしょうか？下手に反対して否決されてしまうのも困るので悩んでいます。
決議前に売却するというのもありかとは思うのですが、建替え間近の物件の価値なんてどうなんでしょうか？
よろしくお願いいたします。

建て替え決議が成立すれば、買い取り請求権が発生しまして
デペロッパーが買い取ってくれます。
しかし、建て替えに関しては、建て替え決議にもっていくまでに
相当な期間が必要となります。
又、成立しても建物を取り壊し、新しく建て替えるまでには約３年
かかるといわれています。
その間、引っ越してアパート住まいをしなければなりません。
建て替えするには各人の負担金はおそらく１，０００万円から２，０００万円
は別途徴収しなければならなくなります。
そういうことを考えた場合、建て替えはほとんど不可能でしょう。
建て替えができるマンションとしては、容積率が大きくて、現在の
戸数を大幅に上回ることが必要です。そういうマンションであれば
余分の戸数を売却してみんなの支払い分に充当できますので。
建て替えをするには、相当な知識が必要となります。現実的では
ありません。
５分の４以上の賛成はまず不可能です。

皆さんにお聞きしたい。
書面による議決権行使についてです。
ガイドラインでは
【書面による議決権の行使とは、総会には出席しないで、総会の開催前に各議案ごと
の賛否を記載した書面（いわゆる「議決権行使書」）を総会の招集者に提出することで
ある。】
先日の総会に組合員として出席し、出席されていない方の各議案の賛否結果を示す賛否票の開示を求めたところ、理事長代理から「弁護士同伴でないと見せられない」と断られました。
そんなことってあるのかと思いつつ、国交省の前記のガイドラインを読むと、【総会の招集者】と書いています。
この場合の【総会の招集者】とは、一組合員でしかない総会の出席者である私は【総会の招集者】にはあたらないのでしょうか。
一組合員に結果だけしか知らされないようでは、議決権行使結果に対して不信感ばかりが募っています。
つまり、理事長代理が悪意の下で議決権行使結果の改竄をやろうと思えば簡単にできるからです。

理事長代理はバカ

建て替え決議が成立すれば、買い取り請求権が発生しまして
デペロッパーが買い取ってくれます。

プッ

>>デペロッパーが買い取ってくれます
アホやｗ

又批判だけですか。
知っていればそれを書いて皆さんに教えてやれば
いいんですけどね。

>>4635 匿名さん
組合の運営委員会を理事会とは別の組織を作るべきでしょう。
例えば、総会において、成立要件、議案の賛否、等々の集計
を担当させる機関です。

プッ（再）

＞4640　匿名さん
＞4635です。
ご意見ありがとうございます。
当組合において理事会は存在しません。
管理者管理方式といって、理事長代理を第三者が管理者として組合運営する方式です。
さらに悪いことに、この第三者の役目を管理会社が運営しているところです。
議案の発案や議決権行使の運営も、管理会社が理事長代理として運営しています。
総会の出席者は少なく、議案の賛否採決も書面による議決権行使による採決結果がすべてを決するといって過言ではないです。
そのすべてを決する書面による採決結果を、一組合員は弁護士同伴でなければ見ることができず、すべては管理会社主導の中で運営されています。
管理会社に不利な採決結果でも、採決結果監視を排除した管理会社の改竄で有利な採決結果に容易に偽装できます。
＞4635はそういうこと（組合員を排除した組合運営）に関する組合運営の是非を皆さんにお伺いしたわけです。
法律でそういったことが許されるのなら、マンション管理運営において大きな問題だといえます。

管理会社が理事長代理をしているということは
理事長はいるんですね。
組合員が管理会社との脱却を図るために、管理会社を
替えるということに取り組まなければこの問題は解決
しないね。
それを組合員ができるかということです。

＞4643　匿名さん
理事長は不明です。
そのことを管理会社に問い合わせても何の返答もありません。
管理組合管理方式ではなく、管理者管理方式ですから、理事長役の管理者は存在すると思います。
その管理者が管理会社だと言う訳です。
私が勝手に分かりやすいように管理者を理事長代理（仮称）といっているだけです。
したがって、理事会は存在しませんし、管理規約においても理事会に関する規約はありません。
平成28年には理事会があり、理事長も存在しているようです。
それ以降、何らかの事情で理事会はなくなり、管理規約も書き換えられたみたいです。
そのあたりのいきさつを管理者に問い合わせても何も答えてくれません。
何か都合の悪いことでもあるのでしょう。

管理規約が書き換えられたといっていますが、総会の議案書
があるのではないですか。
規約の変更は区分所有者の４分の３以上が必要な特別決議ですよ。
それをしないで変更しているのであれば、その規約は無効です。
何らかの事情で理事会がなくなったとのことですが、不可解ですね。
マンションは自分たちのものであり、管理会社のものではないのですよ。
マンション管理、あなたが動かず誰が動くですよ。
マンション管理に関心があり、自分たちのマンションをよくしていく
ためには、誰かが動かなければならないのです。
管理規約はあるんでしょう。それにいろいろ規定されているのではないですか。

管理会社に日常の管理業務を委託させ、外部の理事長（マン管士等）
に依頼するのはいいのですが、そのチェック機能を管理会社に
やってもらえばいいと思います。
管理会社と外部の理事長が一緒だとチェック機能がなくなり
ますので絶対これはやめるべきです。

>>4642 周辺住民さん
直近の総会議案書、議事録、重要事項説明書、管理委託契約書、
管理規約等は手元にありますか。

特に、重説と管理委託契約書、それがなければ適正化法違反です。

>>4644 匿名さん
投稿文だけでは内容を理解するのが難しいです。
重要事項説明書で管理会社名と管理業務主任者名の記名押印と登録番号。
管理委託契約書で組合の理事長名と管理会社名と代表者名と記名押印。
監査報告書では議長（理事長？）と議事録署名人2名以上の記名押印
等々を確認してください。
この記名押印した氏名から区分所有者かどうかを確認してください。
管理会社や管理会社関係の人物と同一人物が理事長であるときは管理会
社関係者がマンションの管理をしている証拠になります。
但し、その者がそのマンションの区分所有権を保有しているときは少々
法令違反を証明することにはならない可能性があります。
まずは、最寄りのマンション管理士に相談してみてください。

お宅のマンションの区分所有者名簿から、管理会社関係者が区分所有権
を保有していないことが明らかなときは重大な法令違反の可能性があり
ます。

プロの方の意見を教えてください
一般的なファミリー向けマンションでは共有廊下の私物放置についてどのように対処するものですか？

私の所は管理人が注意してくれず、チラシの掲示と、たまに来る管理会社の担当者がやんわりと注意するだけなので私物放置がなくなりません。今日のような雨天時だと必ず5?10軒のお宅が玄関ドアの新聞受けに傘を掛けます。ひどい家は共有廊下に毎日子供のおもちゃを置きっぱなしです

管理人に注意して欲しいと伝えた所、「管理人には注意する権限がない、研修で習っていない」、
管理会社の担当者は「注意したが直らない家がある。週1回は巡回して注意する。巡回の日以外に出してる家庭はどうしようもない」と言われました
私としては毎日管理人が巡回をする、その都度、放置私物に注意メモを貼る、住人に注意する、最終的に撤去して管理人室で保管するなどの対応をして欲しいのですが、「そこまでギスギスにするのもねぇ」と言われました

私の考えが厳しいんでしょうか？
何のために管理規約があるのか、何のために他の住人が守っているのか分からなくなります。大手の管理会社なのにこの対応は非常に残念で…

>>4650 匿名さん
貴方は正しいです。但し、慎重にしたほうが良いでしょう。
賃貸マンションと異なりほとんどが区分とはいえ所有権を
持った住民です。
おいおい私の体験談を公開しましょう。
私のマンションは管理会社TC管理の大型物件です。
８９３、窃盗団事務所、不動産屋の保護司が893を仲介、、指定ゴミ袋を使用しない不法投棄する少年補導員、空いている駐車場に勝手に来訪者を駐車させる男妾の自治会長、管理会社と共謀して誕生する男妾の愛人区分所有者の女理事長、空き部屋から８９３の討ち入りで警報発報、警察を中途退職した理事長、町世話人、理事長を歴任している規約違反の常習者の現在公民館長、上階の共用廊下に生ごみを放置してカラスがくわえてマンション中にまき散らす精神異常の女性。等々きりがないのでおいおい投稿します。管理会社任せは正義はつぶされます。乱文で失礼します。

＞4644です。皆さん、いろいろとご意見ありがとうございます。
4645 匿名さん
＞総会の議案書があるのではないですか。
同意見です。管理会社に直近5年間の通常総会議案書と議事録の提出をお願いしているのですが見当たらないの一点張りです。
＞管理規約はあるんでしょう。
その管理規約も疑わしく思っています。
理事会に関する規約事項がないからです。
それと、現在所有している規約の中の単語ですが、規約のことを気役と表現しています。
【管理者の権利義務は、区分所有法、本気役及び使用細則に定める】と意味不明な単語となっています。
＞4646 匿名さん
＞管理会社と外部の理事長が一緒だとチェック機能がなくなりますので絶対これはやめるべきです。
まったく同意見です。
＞4647 匿名さん
＞直近の総会議案書、議事録、重要事項説明書、管理委託契約書、管理規約等は手元にありますか。
私の手元にないので提出をお願いしているのですが、見当たらないの一点張りです。
＞4648 匿名さん
＞特に、重説と管理委託契約書、それがなければ適正化法違反です。
重説の写しはもらいましたが、2年前のいかがわしい内容のものです。
管理委託契約書は双方の印鑑がない、契約書の体をなしていないひな形らしきものです。
現に効力のある管理委託契約書はいただいていません。
＞4649　匿名さん
＞投稿文だけでは内容を理解するのが難しいです
マンション管理運営に関する知識も浅く、現マンションの問題点も多いことから、自分自身の中で整理がつかず右往左往しています。
少しづつ整理しながら問題解決に向かえればと思っています。
＞重要事項説明書で管理会社名・・・等々を確認してください。
同意見です。
肝心の効力のあるそれらの書類の提出を求めても、管理会社側は見当たらないの一点張りです。
何か知られたくない事実でもあるのでしょうか。

>>4652 周辺住民さん
貴方のマンションの新築当時購入者に引き渡された年月日が平成13年8月1日以降のマンションでしたらマンション管理適正化法の施工後のマンションですので法令により総会の議案書・議事録・重説・管理委託契約書等を管理組合と管理会社双方に保管義務が課されています。
これらがないとは許されませんので地域のマンション管理士に相談してみてください。
それとも国土交通省へ連絡して話してみてください。これが本当であれば分譲マンションの管理に関する重大事件になるでしょう。
おそらくあなたが知識があるとみれば管理会社も何らかの手を打ってくるでしょう。
これが事実なら大変な悪徳管理会社です。国土交通省はある程度把握しているかもしれません。

但し、平成13年8月1日以前の引き渡しのマンションには保管義務は強制ではありませんので要注意です。
しかし、組合には永久保存されているマンションもあります。
私のマンションがそれ以前の引き渡しマンションで証拠をつかむのに１０年以上かかりました。相当勉強になります。頑張ってください。

直近５年間の総会の議案書だったら、組合員全員に
配布されている筈ですがね。
組合員に働きかければどなたか保管している方が
おられると思いますよ。
管理委託契約書に印鑑がなければ無効です。
重説は毎年更新されているでしょう。
全員に配布しなければならないんですけどね。
とにかく適正化法違反のオンパレードです。
国交省の地方整備局もしくはマンション管理業協会に
連絡すれば対応してくれますよ。
あなたのマンションについては、個人で動くのは難しいと
思われますので、国家権力（地方整備局）に任せた方が
問題なく早く解決すると思います。

>>4651 匿名さん
コメントありがとうございます。慎重にした方がいいというのは管理人や管理会社に対してでしょうか？
私としては上にあげた対応策を管理会社や管理人に取って欲しいだけなのです。引き渡しから一年も経っていないのにこの有様なので、早急に対応してほしいと思っています。
でないと将来的に傘だけでなく、いろんな私物が放置され、資産価値の低下や住民のモラル低下に繋がるのではと懸念しています。。

管理会社の担当者や管理人、理事会役員が改善に向けて対応しない場合はどうしたらいいのでしょうか？
通常理事会の議事録も公開されておりませんし、そもそも理事会がいつ開催されるかも公開されておらず、誰が理事長かも知られておりません。管理体制に疑問を感じています

>>4655 匿名さん
そうです、取り上げてくれてもマナーの問題はなかなかすぐには
治りません。
私はルール（管理規約等）は最低のマナーと心得ております。
貴方のマンションの住民の民度を知りませんので何とも言えません。
>>4651 匿名さん 。の投稿のマンションは尋常なマンションでは
ありません。
貴方のマンションは引き渡し後1年未満ですから、まだ、住民間の
コミュニティーも形成されていないでしょう。
これからのマンションですから最初が肝心です。管理人や担当とは
紳士的に対応して理事長になられてからいろいろな仕事をされるよ
うに心がけてください。
私はそのようになってから４６５１の悪人たちと10年戦いましたが
反省きりですが、これでよかったと思います。

新しいマンションであれば、まず理事会をしっかりと
確立させるべきです。
そして、組合員全員が参加できる、関心のもてる組合に
していくべきでしょう。
分譲当初は、管理会社から与えられた規約・細則になって
いますから、できるだけ早く専門委員会を設置して規約
各種細則の全面改正に取り組むべきです。
基本をしっかりさせておかないと、後々後悔を産むことに
なりますので。
管理規約は標準管理規約を参考にすればいいのですが、各種
細則については、他のマンションのを参考にすればいいと
思います。
どなたか知り合いのマンションの住民から規約集を借りる
なりしたらいいと思います。

>>4651 匿名さん
の結末で終わらないためにも
>>4657 匿名さん
の意見は尊重して実行できるマンションを目指してください。

※民意の高いマンションでしたら始め良ければ終わり吉です。
　つくづくそう思います。人材でしょうね。

全国のほとんどのマンションは、普通のマンション管理が
できています。
やはりしっかりした規約、つまり理事の選出とか任期の
規定を明確にして、同じものが長いこと理事長とかができない
システム作りが必要でしょう。

その普通のマンションになるのが難しい。
管理がうまくいかないマンションが普通のマンション
になるのはかなりの努力をしても難しい。
半面うまくいっているマンションは更に良い管理を
普通の努力で簡単にできる。