「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

大企業のちょっと給与のいい会社なら、３０歳程度で年収1,000万円は
ざらにあります。
例えばキーエンスという会社がありますが、36才で平均所得は2088万円です。
勿論これ以降の年齢になったらもっと所得は増えていくでしょう。
個人で事務所を開業してもそれだけの所得を上げる者はごくごく一部の者でしょう。
ましていわんや弁護士や会計士といった大型資格保有者ならいざしらず、それ以下の
資格では到底無理でしょう。

マンションの住民にマンション管理士の資格を取らせるために
合格率を３０％～４０％にしたらいいと思う。
住民がマンション管理の基本的な部分を習得するだけでいいんじゃ
ないかと思います。それだけでも大きなことです。マンションの管理が
変ってきますよ。

国交省は折角作った資格の基準を変えようとはしないだろうが。
しかし、名称独占資格だけだから、内容を変えてもいいと思うが。

マンション管理士のいるマンションは殆どないでしょう。
もっと増えるといいんですが。

悪徳マン管士とか善良なマン管士とかいっているけど、
マンションで生活していく中でマン管士にお目にかかることは
まずないのでは。
殆どのマンションは理事会でもマン管士を活用していないでしょう。

大規模修繕専門委員について　
専門委員に工法、材料等の専門的な知識は必要ありません。技術的なことでどの工法が
いいのか、どの材料がいいのか等の選択は、設計コンサルタントや専門業者から詳しい説
明がありますので専門委員はそれを聞いて各自で判断することになります。
あくまで専門委員主導で委員会が奨められていくことが前提条件です。

新築を購入しました。管理組合設立総会が終わり第１期の理事長になりました。
何から手を付けるか優先順位が理解できず第１期の第一回の理事会が始まります。

>>457さん
まず管理規約と使用細則を読んで下さい。
理事会は毎月開催することになると思いますが、事前に副理事長を
交えて管理会社のフロントと一緒に理事会の議題について事前打ち合わせを
すればいいと思います。
議題については、フロントが経験や他所の理事会の議題を参考に提案して
くれると思います。
後は組合員からの苦情や要望があれば理事会の議題としてあげればいいでしょう。
新築ですから、補修工事は殆どないと思います。

＜理事になったらまず何をしなければならないか＞
＊最初にすべきことは、管理規約、各種細則を読むことからスタートします。
　マンションの管理を円滑に行っていくためには、ルールに則り運営していかなければ
なりません。
　そして、住民はこの決まり事を守っていかなければなりません。しかし、中にはルール
違反をする住民も出てきます。
　その時は、理事会はそれを是正する措置を取らなければなりません。
　又、理事会は月１回定期的に開催することが理想です。
＜理事会での検討事項＞
　理事会で検討することは、標準管理規で規定している管理組合業務（第３２条）や議決
事項（第５４条）があります。
　又、苦情や要望事項に対する対応、滞納状況の把握と対策、引っ越し状況、放置自転
車の対応、総会で承認された工事や点検の相見積や時期の検討・業者の選定、議事録
の作成、収支報告書の現状把握、規約や細則の設定・変更の検討、ゴミの分別状況、
議案書の作成、管理会社との折衝、業者との折衝、広報活動の検討等があります。

＜理事長の役割＞
　理事会は、理事長が招集します。
　又、理事会の議案については、理事長が作成するのが基本ですが、管理会社と協力
して、作成されることをお奨めします。しかし、あくまで、主導権は管理組合です。
＜理事会の議決事項＞
　＊理事会は、理事の過半数以上が出席しなければ開くことができず、その議事は出席
　　理事の過半数で決するとなっています。当然監事は議決には参加できません。
　　又、理事会に委任状は使用できませんが、代理出席については、規約に規定があれ
　　ば配偶者等が出席することは可能です。
　＊議決要件
　　　１）普通決議・・・管理行為（大規模修繕工事、一般の工事、点検、使用細則決議、
　　　　　　　　　　保険等）
　　　　　原則は、区分所有者及び議決権の各過半数以上の賛成で決議されます。
　　　２）特別決議・・・規約の設定・変更や共用部分の重大変更、義務違反者への請求等
　　　　　区分所有者及び議決権の各４分の３以上（建替え決議は除く）で決議されます。
　　　共有物の処分
　　　　　駐車場の一部売却、滞納金の放棄等は全員の合意が必要です。
＜広報活動＞
　管理組合の活動状況を広報することは、理事会の重要な役割です。
　理事会で協議した内容は、掲示板や広報誌を作成して対応し、組合員との情報の共有
を大切にしなければなりません。
　マンション管理の主体は、管理組合です。管理組合は、建物の共用部分や付属施設
及び敷地の管理をすることが基本的な業務です。
　この業務の執行活動を行っていくのが理事会であり、理事の皆さん方です。
　理事は、管理会社との窓口となり、マンションの清掃、点検、補修、規約や細則の見直
し、住民からの苦情や要望等の対応を行います。
　そして、理事会はそれらを実行に移すために開催されます。
　又、理事会終了後は、議事録を作成し配布や回覧、掲示等を行い、広報・啓蒙活動を
行っていかねばなりません。

いい歳した大人が借りて来た猫の様にフロントマンの話を聞いてるだけでしょ、大体のマンションは。予知なく小難しい資料いきなり配られて機転のみで吟味した協議なんか出来る訳がない。卑怯だわね

>>461さん
そんなに管理会社は信用ないんですか。
そんな管理会社しか経験がないマンションは可哀そうですね。

分譲時の最初の理事はこれからの理事会の礎となりますので、
その道標をしっかりと作っておく必要があります。
管理会社だけからの意見だけでなく、他の管理組合やネットで
検索して基礎を固めていきましょう。

しかし、知識がなければそれは不可能です。
分譲時の理事は会社での現役が中心であり、時間がないので
マンション管理にあまり関心がないのが欠点です。
そのため管理会社主導で物事が進められていきます。

マンションの寄生虫みたいなもんです。

分譲時のマンションは管理会社にとってはうま味はありません。
補修工事は殆どありませんからね。
この時に理事会がしっかりした規約や細則、管理会社との委託契約等で
主導権を取るべきですね。

良い役員が一所懸命マンにョンに貢献しても、そのうち悪徳組合員や管理会社が支配できないような方法は無いか？

>>466 匿名さん

おっしゃる通り。事態の深刻さが具現化するのが筑後10年以上してからでしょうね。

いい役員が一所懸命マンションに貢献してもと書き込んでありますが、
貢献してないから後々管理会社に支配されることになるのです。
分譲後の管理会社が力を入れていない時に、補修工事発注のやり方等や
業者選定方法を確立させておくべきなんです。
例えば、工事費１００万円以上に関しては理事が相見積業者を選定するとか。
業者については、５社程度を選んでおけばいいでしょう。
大規模修繕工事もスーパーゼネコンや地元の大手建設会社からの相見積を
取ればいいでしょうしね。
補修工事をやる業者は大概の工事はできますからね。

但し、分譲当初の理事の面々ではしっかりした管理組合主導での
規約や細則を作成するのは難しいでしょうから、マン管士やＮＰＯ
とかに相談するといいですよ。
管理会社と相談するのはだめでしょうね。

マンションの住民でマンション管理に関心がある者は少ないでしょうね。
しかし誰かがやらなければならないんですよ。
仕方なく嫌々やれば、それこそ管理会社主導でやるしかないですね。
管理費等が多少高くなっても、それこそお金で済む問題として片づけることも
できますが。
管理組合の仕事はやりたくない、しかし値上げもだめでは無理があります。

管理費は通常の管理に要するもの、積立金はみんなの積立金なんだが、
ごっちゃに考えている者も多いようである。

＊施工業者の選定について
１）設計・監理方式
　　　設計・監理と工事を別の業者が行うやり方。この方式がベターです。
　　　見積もり合わせによる業者の選定
　　　　　設計図書による統一された内容で見積もりをとるので、比較が簡単である。
　　　　　専門家の第三者による監理なので、工事内容に信頼性がある。
　　　　　見積もりの開封や業者選定条件は事前に決定しておくことが、トラブル防止になる。
２）責任施行方式・・・随意契約による業者選定
　　　信頼のおける業者に、設計・監理と工事を一括で発注するやり方。
　　　チェックは管理組合が行うことになる。
　　　数社に業者責任による見積もり依頼をし、金額面で検討し発注するやり方
　　　　　但し、見積もり内容に統一性がないため分かりにくい。
　　　いかなる発注方式であっても、設計図は必要です。
　　　工事着工前に、業者に仕様書・数量・図面を作成して提出してもらいます。
　　　役員による自主検査は必ず実施しなければなりません。
３）管理会社発注方式
　　　建物を日常からよく把握している管理会社が、計画修繕を行っていくのは、理想的
　　ではあるが、計画に妥当性はあるか、工事の費用に競争原理が働いているかをチェ
　　ックする必要がある。
　　　若干割高になる傾向があります。

業者選定は全て管理会社がやってくれるんじゃないの。
面倒くさいことには係らない方がいいね。

一番高いのが随意
施工後に問題があっても全然対応しない

いい加減な工事しますよ。仕上げからは分からない様に塗装などは特に。それでいて市場より三割前後高い。だから修繕積立金が上がる。

安物買いの銭失いでもないんですね。
所謂丸投げの随意契約だからしかたないでしょう。
安いのか高いのかも分らず、手抜きされても分からない。
それが随意契約たからね。相手を信用するだけではだめですね。

随意契約の工事費が高いとかいっても、それさえ分からないのでは。
工事費は随意だからね。

塗装やシーリングはいくらでも手抜きはできますからね。
塗装で３回塗りを２回にするとかしても全く分らないし。
窓枠のシーリングでも前のを除去しないでその上から直接
やられたら分らない。

塗装工事でケレン作業をせずに直接塗装するのも
分らない。
手抜き工事をすればいくらでもできる。
工事費が安いからというだけではねえ。

マンションの住民に建物設備に詳しい者はいないよ。

手抜きとは工事代が高いので手抜きができる。安くで手抜きをすると鶏がらになり大変な事になる。
工事代をボッタ食って、手を抜く。これが常套手段でしょう。

こちらに投稿、申し訳ありません。

別のレス、なりすまし投稿はやめて下さい。

＊給排水管から漏水事故があった場合
　　１．共用部分の給水管は開放廊下に面しており室内に影響のない場所にあり、工事はしやすい
　　　のでこの部分は長期修繕計画にも予定されているマンションが多いようです。
　　２．共用部分の排水縦管は、室内に区画されたパイプスペース内にあり漏水の際は室内に入り
　　　専有部分内の壁．床を壊しての作業が必要になります。
　　３．専有部分内の給排水管、給湯管、汚水管、ガス管は、室内の床下に設置されており漏水の
　　　際には床や背板を解体しての工事となります。

配管は共用部分も専有部分も同じ管材を使用しています。
当然劣化も同じように進んでいきます。
できることなら一緒に更新工事を行い、工事費の削減や
在宅という負担の軽減を図っていくべきです。
管理組合としてやらなければ、やれるものとやれない者が
必ずでてきます。
そして、経年劣化は間違いなく訪れてきます。

マンションの住民でも殆どの者は、配管の更新工事とかはかんがえて
いないでしょう。ましていわんや専有部分の配管の交換とかはそれこそ
考えられないし気にもかけていない。
しかし、築３０年もすれば漏水があちこちから頻出してくる。
その時になって、専有部分も含め配管の交換をしなければと思っても
肝心の積立金がない。借り入れをすれば大幅な値上げをしなければなら
なくなるので、結局そのまま放置されることになる。
そして、そのマンションは限界マンションとなりスラム化がすすんでいく。

漏水があった場合、下階の損害補償は保険で対応できたとしても、
補修工事期間の在宅や大事なものや思い出になるものが濡れた場合の
補償は難しい。
やはり漏水がないようにしないと住民間のトラブルになる可能性が高くなる。

経年劣化による配管そのものの交換は保険ではして
くれません。
勿論特約契約をしていれば別ですが、普通はそこまでの
特約は結びません。

自分たちのマンションは自分たちの力で管理していくという
考えをもった中で理事会を運営していく気概がなければ、管理会社
主導でマンションは管理されていくことになります。
その基本は規約であり、細則であり、管理会社との委託契約です。
その内容をしっかり把握した中で規定とかを作成しなければならない
のですが、それを考える者が果たしているかどうかということになります。
仕事が忙しい、関心がない、時間がないでは管理会社に流されてしまい
ます。

しかしそのためには知識と時間が必要になる。
それにひとりではできないしね。

たかがマンション管理、されどマンション管理ですか。

管理会社に不当に修繕金を巻き上げられる。結果、分譲価格より2000万くらい高い買い物したと思うより仕方ないんじゃ？

修繕積立金が管理会社に巻き上げられるというその発想そのものが
分りません。
しかし、そういう管理会社主導のマンションも実際あるんでしょうね。
管理会社と一緒になってやっていく理事長を成敗することですね。

8.9割のマンションが無駄使いを強いられている現状でしょう。自社利益が大きく絡む案件しか管理会社は積極的に提案して来ません。それに加えて面倒なことには関わりたくないという役員が大勢となれば自分たちの財産は自然と蝕まれていくのが成り行きでしょう。

>>494さん
８～９割というのはちょっとオーバーでしょうね。
しかし、良く考えてみてください。管理会社と管理組合は
管理組合はお客様であり、管理会社との委託契約は自由に
できるんですからね。
これに関しては完全に管理組合に主導権があるんです。
それが何故管理組合は管理会社に牛耳られるのでしょうか。
その大きな要因は、理事のやる気、知識のなさ、時間のなさが
あげられます。
そしてずるずると管理会社主導になっていくのです。

一度管理会社に主導権を握られると
もう元に戻すことはできない。

そうかもしれませんね。

>>495 匿名さん
そんな簡単な理屈で解決しないことくらい誰しもが感じていることだと思います。

実際そんな単純なことから管理会社対理事会の構図が
構築されるものですよ。

管理会社も悪いところばかりではありません。
みなさんは、管理会社に勤務していたら悪いことをしますか。
毎日ずっと仕事をしていくのに、そういう気持ちでやる者は
いないでしょう。
ただ、やり方に問題があるだけなんです。