「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

　　　※管理会社の問題点

　マンションは管理を買えといわれています。資産価値の高いマンションは、維持管理・修
繕において管理組合が機能しているマンションです。
　管理会社に何もかもお任せでは決していいマンションの管理とはいえません。必要に応じ
てきちんと交渉する術も必要です。
　近隣の同規模のマンションとの比較も大切なことですが、ただ価格が安いというだけで判
断する訳にはいきません。
　　　例えば、管理会社の担当者がなかなかこない、管理員の質の低下、清掃も適当
　　　管理員（理事含む）が注意をしない（滞納金、共用廊下の私物の放置、ペット等）

　価格交渉の際は、どの項目でどれぐらい安くできるか、他マンションと比較してどの部分が
割高なのかを是正することが大切になってきます。

　又、管理員・管理会社の担当者と理事とのコミュニケを図ることが大切です。又、マンション
管理について素人同然又は時間がない理事に対して、しっかりサポートしてくれるフロントも
要求されます。

サポートするもしないもカネ次第と気づけよ

＞4362
そんなことはない。他物件と比べて管理費が突出しているのに、管理能力がゼロの管理会社もある。
カネ次第というのは悪徳管理会社の詭弁。

>>4362 匿名さん
イソギンチャクが多いからね、

管理会社のスタンスの問題であり、管理会社によって
対応の仕方がかなり違っています。
大手管理会社は平均的に委託費は高いようです。
高くてもいいのですが、大小のマンションを総花的に
管理していますし、フロントはそれで教育されています。
それぞれのマンションに対応した管理は難しいのでしょうね。
異動も頻繁にあるし。

マンション管理士さんに質問します。
管理委託契約の際の重要事項説明書は管理委託契約後に渡されるものですか。実は管理会社から重要事項説明書を渡されたのですが、肝心の部分は「管理委託契約書第〇条に定める通りとします」と書かれていて要領を得ません。管理委託契約後の重要事項説明書ならば、契約前に知り得るべき重要事項説明内容の役割を果たしているとは思えません。管理委託契約に限ってはこんなものなのですか。

重要事項説明書は、内容に変更があれば契約前に組合員に配布し全員に
説明をしなければならないことに適正化法で規定されています。
又、契約内容に変更がなくても組合員全員に重説の配布はしなければ
なりません。
管理会社との契約を更新する場合は総会の普通決議が必要ですよ。
承認されて初めて契約が成立するのです。
それが守られていないのでしたら、地方整備局に相談されればすぐ
解決しますよ。

管理会社は当たりはずれが多いから。
それにフロントの当たりはずれも大きい。

＞4367　匿名さん、
＞4366 です。地方整備局の○○部の○○課に相談すればいいのでしょうか。知っているのであれば教えていただけないですか。

それぐらいは電話してみれば回してくれるでしょう。
私自身はそういう問題は発生してませんので、相談
することもないのでね。

１０軒のマンションを担当してどれ一つとして同じものはない
構造も違えば住民の数や中核世代も違うし、規約細則も違う
専有部分内のインタホンやガス漏れ検知器を規約共用部分とかにしてるキ〇ガイ組合もあるし

>>4371 匿名さん
専有部分内のインターホンやガス漏れ検知器を規約共用部分
とかにしているマンションを、キ０ガイ組合とは、？

まずは担当するマンションの規約や細則を熟読することが重要ですよ。

インターホンを規約共用部分としていなければ
補修工事費は各戸負担となります。
熱感知器も同じことです。

専有部分内のインターホンや熱感知器などは区分所有法２条４項にいう
　専有部分以外の建物の部分
　専有部分に属さない建物の附属物
　第４条第２項の規定により共用部分とされた建物の部分や附属の建物
のいずれにも当たらないから共用部分ではありませんが、その管理（修繕や取替）を
管理組合が行うことにするのはいいことだと思います。

正解ですね。

どうやらインターホンや熱感知器を専用使用権が設定された共用部分にすれば修繕費用を
各戸負担から組合負担にできるメリットがあるということのようですね。
ただ、標準管理規約では、専用使用権が設定されている共用部分の通常の管理費用、つまり
インターホンが故障した時の修繕費用は各戸負担なので、あまり意味はないのかなと。

インターホンの耐用年数経過による必然的取替などの場合は、組合主導でマンション全体で
実施するメリットは確かにありますね。数がまとまると単価が安くなるとか。
ただ、その場合でも、組合員が費用負担することに変わりはないと思います。
組合が業者に支払うカネは、結局は組合員が拠出する管理費と修繕積立金が原資ですから。

日付が変わると話題すり替えの術でいく

>>4371 匿名さん 専有部分内のインターホンやガス漏れ検知器を規約共用部分
とかにしているマンションを、キ０ガイ組合とは、？

ガス漏れ検知器は不要な組合員もある　IH機器使用者は不要。