「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

不動産の相場はあってないようなものである。
同じマンションでもその時その時で売値は全く異なる。
相場という言葉は不動産屋が顧客を説得する道具。

エントランスがジャスパーとか大理石を使用している
マンションは資産価値が落ちにくいね。
当然外壁はタイル使用。
開放廊下の床シートは大規模修繕工事で交換しているとか。

分譲マンションの真の資産価値は建て替え時の配当金による。

１年間に集会室で行われる葬式の数による。

できたのは、高島平のマンションぐらいじゃないか。
あそこは容積率がおおきかったのと、資産価値が
高かったため、戸数を増やしてできたんだよね。

建て替えは絵に書いた餅だよ。
万一、5分の4が決議できても、その後売り抜ける者や転売業者など性善説では対処しきれない。一時期旭化成が先を行っていたが、杭問題で勢いがなくなったように記憶している。

渋谷の宇田川町住宅（単棟）は築５０年くらいで建て替え成功
住戸数３倍増

宇田川も旭化成の肝いりだった。

>>4282 匿名さん
冗談だよねー？

容積率が大きいマンションは建て替えがしやすい。

>>4288 匿名さん
昭和40年代！今ではマンションと呼べないクオリティだよね。マンション建築創成期昭和50年代である？容積率に余裕があるマンションは建て替えの可能性を秘めているというだけで、利権関係は無視できない。特に都心部マンションは地上げ屋を雇うくらいでないと不可能では？

地元自治会との協定書や覚書でがんじがらめのマンションは苦しい

>>4286 匿名さん
建て替えできてるでしょう。配当金もあったからです。
資産価値の少ないマンションは買取（買受）する者もいなく、
手出しが多くてスラム化する。
手持ちの物件がどの部類に属するかを判断しましょう。
スラム化しそうな物件は売れるときに売らないそのうち売れなくなり、
負の資産となる。
（高島平は分譲時の用度地域が建替決定時には変更物件。）

>>4291 匿名さん
容積率がギリギリよりマシ！という程度だよ。
大きなマンションは合意形成が困難を極めるから着手から10年スパンは軽くかかるよ。その間老組合員が多々入れ替わるし、一時転居先が故郷になる。結局出来上がった時には、建物も組合員も全く異なるマンションになるよ。

>>4294 匿名さん
容積率緩和とか用途地域の特例とか言わんとすることはわかるけど、それスタンダード？全国数千の建て替えを控えているマンションに当てはまる？

>>4288 匿名さん
住戸数が3倍、うらやましい。
配当金でもう一戸買える。一夜にして分限者です。
資産価値を決めるのは建て替え時に配当金が多いマンション。

現実離れしていて大多数のマンションには該当しませんので
次の議題にしましょう。

　　　※管理会社の問題点

　マンションは管理を買えといわれています。資産価値の高いマンションは、維持管理・修
繕において管理組合が機能しているマンションです。
　管理会社に何もかもお任せでは決していいマンションの管理とはいえません。必要に応じ
てきちんと交渉する術も必要です。
　近隣の同規模のマンションとの比較も大切なことですが、ただ価格が安いというだけで判
断する訳にはいきません。
　　　例えば、管理会社の担当者がなかなかこない、管理員の質の低下、清掃も適当
　　　管理員（理事含む）が注意をしない（滞納金、共用廊下の私物の放置、ペット等）

　価格交渉の際は、どの項目でどれぐらい安くできるか、他マンションと比較してどの部分が
割高なのかを是正することが大切になってきます。

　又、管理員・管理会社の担当者と理事とのコミュニケを図ることが大切です。又、マンション
管理について素人同然又は時間がない理事に対して、しっかりサポートしてくれるフロントも
要求されます。

　管理組合が機能しており、長期修繕計画が作成されているかどうかも大切なことです。
　又、定期的に理事会が開催されていることも重要なことで、老朽化するマンションの資産
価値を維持するカギは、質の高い「管理」が必要といえるでしょう。

>>4298 匿名さん
そんなことはありません。組合員の知識と理事長の才覚で蘇られます。