「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

Part2スレ
国交省が平成２３年４月に策定した「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」では、新築時の計画期間を３０年間としているので、給排水管（取替周期３０年）とＥＶ（取替周期３０年）の取替工事は計画に含まれている。

適正化法で拘束を受けて真面目に分譲マンションの管理に
取り組んでいる管理会社と管理組合の間に入り込んで大切
な組合費を食い物にするコンサル業は必要はありません。
管理組合も自主的に管理をしてください。
管理組合員が賢くなり組合費の費用対効果を真剣に考えてください。
標準的考えはマンション管理士試験の解答であり、
参考程度でいいのです。

>>4238さん
１戸当たり月の必要修繕積立金の額を算出するには、すべてを網羅
したしっかりした長期修繕計画表を建築士と一緒に作成し、その
総工事費から修繕積立金の額を弾きだす必要があります。
そうすれば、値上げ時期によって積立金が足りるのか足りないのかが
よくわかると思いますので。

私の知っているマンションで築３５年以上経過したところが
ありますが、修繕積立金が少なくて殆ど工事ができていません。
もうすでにスラム化しています。
屋上防水も雨漏りがしだしたのでやむなく初めてやったそうですが、
積立金がなく別途に積立金の値上げを月１，０００円の値上げを
したそうですが、それでもやっとのことで値上げが成立したそうです。
高齢者が多く値上げもままならないとのことです。
こうなってしまうと、スラム化に拍車がかかってきて、空き部屋が
目立つようになり、売却も賃貸もできなくなります。
こうならないように、早めの値上げが必要です。

＜長期修繕計画作成にあたって＞
　　＊長期修繕計画の作成費用は、総会承認決議事項となっています。

　　＊目的
　　　　　適切な長期修繕計画の作成及びこれに基づいた修繕積立金の額の算出をし、マンションの
　　　　計画修繕工事の適時適切かつ円滑な実施を図ることを目的とします。

　　　　　又、今までの管理会社や建築士任せの与えられた長期修繕計画ではなく、これからの建物
　　　　設備の維持管理に関して、住民がどの修繕箇所をどのレベルの工事をするかまでを建築士と
　　　　打ち合わせを行い、作成していく必要があります。

　　　　　又、現在の長期修繕計画には、やらなければならない工事の全てが網羅されていませんの
　　　　で、全て入れた中で適切な管理を行っていかなければなりません。

　　＊長期修繕計画の作成
　　　　　建築士と打ち合わせを行い、どこまで、どのレベルまでの計画を立てるのかを検討し、より綿
　　　　密な長期修繕計画を作成していく。
　　　　　それで作成された計画に基づいて、１戸当り月の必要修繕積立金の額を算出します。

>>4246 匿名さん
それは標準的考えです。そんなにいりません。
最高額でも修繕積立金１００円/㎡、管理費１００/㎡　で充分．．．
（駐車場使用料を除く。）駐車場使用料を含めれば各７５円/㎡で充分

国交省が全国のマンションにアンケートを取った
結果の数字ですよ。
いつから１戸平均１４，０００円になったかも問題です。
１０年間は１戸平均月３，０００円しかなかったマンション
が１１年目に１４，０００円に値上げしても積立金は全然
足りません。
だからすべてを網羅した長期修繕計画を作成して総工事費から
月の積立金の額を算出しなければならないのです。

分譲当時はデべも管理費等を安く設定します。
私のマンションは引き渡し後１年目に管理費等を値上げしました。
それ以後管理費等は４２４７で十分事足りています。
４２４７さんの１０年間３．０００円は寂しいでしょう。

>>4249さん
管理費等には、管理費、修繕積立金、使用料の３つがあります。
そのうち修繕積立金はマンションを売りやすくする為に最初は
安く設定し、段階的に値上げをしていくマンションが多いようです。
しかし、管理費については、毎年必要な金額ですから、最初から必要額が
設定されており、よほどのことがない限り値上げは行われません。
私どものマンションも管理費の値上げは全くされていません。
１０年間３，０００円は例えばということですよ。

>>4249 匿名さん
４７４７さんの１０年間を４７４８さんの１０年間に訂正します。

管理委託契約書において、
管理組合の経費の支払いについて、

管理組合が、領収書等に基づき、その支払いの請求を行い、
管理会社が領収書等に記載された金額と同一の金額の支払いをした
業務については、
管理会社はその責めを負わない。

この一文は私を不安にさせます。どうでしょうか。

>>4252さん
私はＰＡＲＴ２は全くみていませんし、今後も見ることは
絶対といってないでしょう。
あなたはＰＡＲＴ２でのことをここで書き込みされている
のではないですか。
だから答えません。

修繕積立金は余裕がある方がいいですよ。
自分の部屋で考えてみてください。
畳や壁紙、ふすまや障子、カーテンや照明器具、トイレや浴槽、
ガス器具等早めに交換する方が、故障してから交換するよりずっと
快適ですよ。
特に畳や壁紙の交換はいくら悪くなっても交換しない方もおられますよね。

修繕積立金が正常に使われるのであれば
工事の早い遅いはありますが、そのマンション
にとってはプラスになるのでは。

大規模修繕工事前のマンションは、ボロいが修繕積立金が積み上がっているから、その価値は、
（ボロマンションとしての査定額）プラス（豊富な修繕積立金残高）・・・①
になり、工事後のマンションは、綺麗になった代わりに修繕積立金が大幅減だから、その価値は、
（綺麗なマンションとしての査定額）プラス（わずかな修繕積立金残高）・・・②
になる。よほどの悪徳工事業者でない限り修繕積立金はマンションの査定価格上昇分に形を変えるので①と②で差分はないはずだが、綺麗かどうかの査定額しか見ない不動産屋や区分所有者も多い。
こうゆう連中を相手に大規模修繕工事前のボロマンションを安く買って工事直後に高値で売ると確実に儲かる。マンションを買うときに管理組合の財務諸表や修繕計画を見せてもらうのは、そのためである。

管理費の値上げは必要ないけど、修繕積立金に
関しては、必要額を値上げをしなければ補修
工事ができないからね。

管理会社がパソコンで作成した長期修繕計画以外に
管理組合が建築士と一緒に作成した計画書がありますか。

１戸当たり月の必要修繕積立金の額がいくら必要
なのかを知ることが大切です。
現在の積立金の額がいくらだからいいというもの
ではありません。
その額がいつ値上げされたかによって状況が大きく
違ってくるからです。
だからやらなければならない工事のすべてを含めて
長期修繕計画を作成しなければならないのです。
そして総工事費から１戸当たりの必要修繕積立金の
額を算出すべきです。

殆どの管理組合の長期修繕計画は、管理会社がソフトをが使ってフロントが
データを打ち込んで作成した簡単なものしかないからね。