「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

>>4140 匿名さん
弁護士や会計士の先生方に失礼でしょう。
受ける値打ちもない資格だ、見栄を張るのも恥ずかしい。
分譲マンションに住むための一般的常識でしょう。

マンションの管理は区分所有者の誰かがやらなければならないでしょう。
誰もやる者がいなかったらマンションはどうなりますか。
基本は輪番制が一番いいと思います。
理想は輪番制と立候補制の両方がいいと思います。
輪番制の順番が回ってきたときに、拒否する者については理事会協力金
というペナルティを課したらいいと思います。
裁判例もありますし、月に２，５００円程度なら問題はないと思います。
しかし、それをあまり全面にだせば、お金さえ払えば理事はやらなくていい
ということになっても困りますけど。

仕事をしている者にとっては、理事になるのは抵抗が
あると思います。
時間的なことが一番の要因でしょう。また、マンション管理の知識
についても、勉強する気にはなれないと思います。
現役の者にとってはマンション管理はどうでもいいことという意識
が強いと思います。
管理費等についても、大した金額でもなくそれがどう使われようが
たいした問題ではないでしょう。
仕事で神経をすり減らすのに、家に帰ってきてまで気を使わなければ
ならないというのではたいへんですからね。

長期出張とか親の介護とかの理由で理事を辞退すると毎月ペナルティを取られて、理事になっておきながら残業とか子供の病気とかの理由で理事会を欠席しても許されるのであれば不公平だから理事会欠席者からもペナルティを取るべきだろう
むしろ理事を引き受けておきながら理事会を欠席するほうが悪質と言えるから欠席１回につきかなり高額にしてもいいだろう
>>4142さんがいう裁判例は理事辞退者ではなく外部居住者（マンションに住んでいないことを理由に規約上理事になれない組合員）に関するものなのでは？

自己都合で理事を辞退するのではなく規約によって最初から理事になれないとされている組合員にペナルティを科すというのであれば、さすがにＮＧだろう
詳しく判決文を読んだわけではないが、理事をやらないことがけしからんから２５００円払え、ではなく、このマンションの場合はあれやこれやの様々な事情を考えるとマンションに住んでる組合員と賃貸に出してる組合員との間で、マンションの維持管理費用の負担に関して月２５００円くらいの差がある、という感じだ
法令上、維持管理費用の負担は区分所有者の義務だが理事就任はそうではないから、このような理由づけになっているのだろう

理事辞退者にペナルティを科するというのが組合員の総意ならばそれでもいいが、>>4142さんのいうとおり、金額によっては安っぽい免罪符になってしまう
個人的には理事辞退者を追い回すのではなく、理事就任者に報酬をあげるほうが良いと思っています

外部居住組合員には規約上理事の資格をなしにしていながら、
ペナルティ５０００円を科しているので
、近隣に住んでいるので理事になってもいいと組合に連絡すると、
規約上ダメですのでと丁寧に断られた。
５０００円は管理費等と一緒に口座振替している。
これは犯罪ではないですか。
理事の資格を奪いながら罰金を科するなんてヒトラーより強権ですね。

外部居住者は理事の資格がないと決めているのなら
ペナルティを取るのがおかしいでしょう。
あくまでマンション居住者の区分所有者で輪番制の理事が
回ってきたときに拒否した者に対してペナルティを課す
べきです。
理事会が年間１２回実施されているとしたら、半数以下の
出席者に課徴金を課す。その金額は役員終了時に２万円とか
３万円を口座引落で処理すると。
金額が大きいからといって裁判にもっていく組合員はほとんど
いないと思いますよ。裁判になれば組合が受けて立てばいいだけです。
どうせ裁判費用、弁護士費用は組合負担ですからね。

マンションにはいろんなタイプがある
理事会活動が低調で理事は管理会社がおぜん立てする書類にハンコをつくだけ、マンション内の傷み・故障は契約業者が四２４時間監視していてすぐに見つけて修繕してくれる、ペットが共用部分で粗相しても管理員がすぐに駆け付けて清掃、、、つまり組合員は毎月の管理費だけ払えばいいようなマンションだ

他方、理事会や委員会の活動が活発でほとんど毎週のように何らかの意見交換会や説明会が開かれ組合員も積極的に参加している、月に３回組合員総出で共用部分の清掃をする、駐輪やゴミ出しやペット飼育に関する厳格なルールが守られている、、、というマンションでは、そこに住んでいる組合員は管理費支払い以外にも日常生活を通じてマンションの維持管理に一定の貢献をしていることになる

>>金額が大きいからといって裁判にもっていく組合員はほとんどいないと思いますよ
現実的にはそうなんでしょうけど、相手の泣き寝入りを想定しているようで
ハッキリいって下品な考え方ですね。
請求代金が10万なら交番に通報するだろうけど3万なら我慢して払うだろう
というボッタクリバーの経営者と同じレベルですよ。

外部居住者の負担増を認めた裁判官は、管理費支払いだけの外部居住者と管理費支払いプラス日常生活を通じた貢献の組合員との差を考慮した結果、このマンションの実態からするとお金に換算して月額２５００円くらいと判断したのだろう
だから、この判決を根拠にして全てのマンションで外部居住者や理事辞退者や行事不参加者から２５００円の追加負担を徴収することが正当化できるわけではないし、２５００円を超える追加負担がダメというわけでもない
しかし、月額５０００円は少々エゲツナイ気がしますが、、、

５，０００円支払うのが嫌なら理事会に参加
すればいいんですよ。

基礎学力のない万年受験生の答案のような支離滅裂な書き込みばかりだな。
輪番制の役員を拒否した組合員に対してペナルティをかけることを認めた判決はあるのか？ないのか？
裁判例があると書いたお前、出せよ。

居住していない区分所有者と、輪番制を拒否した
者とはペナルティに関しては同じ判決が出るよ。

>>4154 匿名さん
お前の言葉使いは８９３マンション管理士等か。
失礼な言動でしょう。控えろ。判例は自分で調べる。

＜最高裁判所判例＞
事件番号：平成20(受)666
事件名：協力金請求事件
裁判年月日：平成22年1月26日
法廷名：最高裁判所第三小法廷
裁判種別：判決
結果：破棄自判

【判示事項】
?団地建物所有者全員で構成されるマンション管理組合の総会決議により行われた自ら専有部分に居住しない組合員が組合費に加えて住民活動協力金を負担すべきものとする旨の規約の変更が，建物の区分所有等に関する法律６６条，３１条１項後段にいう「一部の団地建物所有者の権利に特別の影響を及ぼすべきとき」に当たらないとされた事例


【裁判要旨】
?団地建物所有者全員で構成されるマンション管理組合の総会決議により行われた自ら専有部分に居住しない組合員が組合費に加えて月額２５００円の住民活動協力金を負担すべきものとする旨の規約の変更は，次の(1)?(4)など判示の事情の下においては，建物の区分所有等に関する法律６６条，３１条１項後段にいう「一部の団地建物所有者の権利に特別の影響を及ぼすべきとき」に当たらない。
(1) 当該マンションは区分所有建物４棟総戸数８６８戸と規模が大きく，その保守管理や良好な住環境の維持には管理組合等の活動やそれに対する組合員の協力が必要不可欠である。
(2) 当該マンションにおいては自ら専有部分に居住しない組合員が所有する専有部分が約１７０戸ないし１８０戸となり，それらの者は，管理組合の役員になる義務を免れるなど管理組合等の活動につき貢献をしない一方で，その余の組合員の貢献によって維持される良好な住環境等の利益を享受している。
(3) 上記規約の変更は，上記(2)の不公平を是正しようとしたものであり，これにより自ら専有部分に居住しない組合員が負う金銭的負担は，その余の組合員が負う金銭的負担の約１５％増しとなるにすぎない。
(4) 自ら専有部分に居住しない組合員のうち住民活動協力金の支払を拒んでいるのはごく一部の者にすぎない。

10441 匿名さん 1時間前
自ら専有部分に居住しない組合員、つまり賃貸とか投資目的でマンションを
購入して実際には住んでいない組合員に協力金を払わせることに関する判例であって
輪番制の役員を拒否する組合員に同じようなことが通用するとでも思ってるのかｗｗ

＞＞４１５７さん
＜最高裁判所判例＞
事件番号：平成20(受)666
事件名：協力金請求事件
裁判年月日：平成22年1月26日
法廷名：最高裁判所第三小法廷
裁判種別：判決
結果：破棄自判

この判例は当然知っていますよ。常識の範疇です。
それを認識した中での私の判断をしたまでです。

マンション管理の仕方はそれぞれのマンションで千差万別です。
基本は管理組合主導でおこなわれるべきでしょう。
これさえできれば、管理会社との対立はおこりません。
しかし、そのためには理事のメンバーの管理能力、知識、時間等が
必要になります。
それができないから管理会社丸投げというマンションもでてくるのです。
そういうマンションは、工事費が高いとかいって不満をいっても仕方が
ないような気がします。

工事を依頼するときの手法を理解すべきですね。
同じ条件で相見積もりを取らなければ、どこが
安いのか等がわかりません。
その手法としては、まず１社と工事個所、使用材料等
を打ち合わせて見積を提出してもらいます。
そしてほかの業者には、その数字を消して見積もりを
提出してもらいます。
そうすれば同じ条件での見積もりとなりますので、高いのか
安いのかの判断はすぐ分かります。

結局、輪番制の役員を辞退した組合員にペナルティを払わせることを認めた裁判例はないんだｗ

だから細則か規約で決めればいいんですよ。

↓　こんなことを書いていたのにね。
>>4142
>輪番制の順番が回ってきたときに、拒否する者については理事会協力金
>というペナルティを課したらいいと思います。
>裁判例もありますし、月に２，５００円程度なら問題はないと思います。

まずは裁判例を示そう。
話はそれからだ。

単に規約できめれば、マンション非居住者のペナルティについては
判例もあることだし、それでいいのではと思ったまでのことですよ。
非居住者のことについては、規約で役員はマンション居住者に限る
という規定がされているマンションも多いのではないですか。
非居住者のことより、輪番制の順番が回ってきたのに、役員を拒否
する者の対応をどうするかが問題ですからね。
理事を拒否する者、理事に選出されたのに理事会に出席しない者の
対応をどうするかということですが、金銭的な縛りをしておくことも
必要でしょう。
だから規約や細則で規定しておけばいいのではと思います。
法律に規定がなければ規約が優先しますからね。

非居住者へのペナルティ条項が最高裁で認められてるから、
辞退者へのペナルティ条項も認められる、2,500円ならば
裁判になっても負けないはず、ということだろう。
役員も住民も大半は素人、最高裁判例があると言われたら
その程度の理屈で十分納得する。

だから規約で規定すればいいんです。

（以下は観察人の屁理屈）
だから、裁判例があるといったのは、厳密には役員辞退者ではなくて
外部居住者に関する裁判例があるということです。
でも裁判例と言えば誰でもあの最高裁判決を思い浮かべるはずです。
役員辞退者に関する裁判例があるとは言ってませんから、間違いでは
ないですよ。

Part2から子供騙しスレ（Part３）といわれてますよ

ＰＡＲＴ２での書き込み者であれば返答はしません。
勿論ＰＡＲＴ２の書き込みはみてませんのでわかりませんが。
お互いそれぞれのスレで書き込みをお願いします。
どうやらペナルティの件はＰＡＲＴ２の書き込み者のようですので
これに関しての書き込みはやめます。

　　　「何故設計監理者に仕事を依頼するのか。」　　委託する業務の明確化

＊公平な入札が行われるよう設計図書による統一された内容で見積要項書、仕様書等
　　の作成をしてもらいます。正確な数量明細書の作成が要求されます。
＊金ヌキ明細書（金ヌキ積算書）での見積もり書の作成と出てきた見積もりの数量チェック
　や見落とし等を確認し、応募業者比較一覧表を作成してもらいます。
＊劣化診断結果に基づき打ち合わせを行い工事の概要を把握します。（修繕箇所、修繕
　　仕様、材料、グレード等）　　改修仕様書の作成　　概算工事費の算出
＊仕様書通り工事がされているか、又手抜き工事はないかをプロの目線で我々に代わっ
　　てチェックをしてもらいます。具体的なチェック方法と結果報告書の提出。
　　現場監督や業者に対して工事に関する注意事項を指示し、協議・確認をします。

＊工事監理報告書の作成や竣工図書のチェック、工事終了後の年次ごとのメンテナンス
　　の立ち会いをしてもらいます。
＊長期修繕計画の洗い直しをしてもらいます。

大規模修繕工事をするときは、設計監理方式がいいと思います。
但し、その設計コンサルタントを選出するときは、公募で行う
べきです。
管理会社、特にデベ系の管理会社は親会社を忖度して絶対工事を
取ることに全力を傾注してきます。
そのためには、設計コンサルタントを是が非でも獲得したいと
働きかけをしてきます。
それぐらい設計コンサルタントの影響力はおおきいのです。

だから輪番制の役員を辞退した組合員に対するペナルティ２,５００円を認めた裁判例があるというのはウソなんですね。よくわかりました。

　※設計・監理者の役割

　　１）着工前の業務
＊工事開始前の役割・・・下記書類の作成等
　　見積要項書・・・工事業者が見積もりを作成する際の注意事項、条項等を記述した
　　　　　文書のこと。
　　仕様書・・・・・・・工事実施の為の施工範囲、方法、材料等を記述した文書のこと。
共通仕様書の作成、金ヌキ計算書の活用
　　説明会への出席
　　設計図書の作成（工事仕様書と設計図）
　　　　設計段階では施行すべき数量が確定できない工事項目については、実費精算
　　　方式で精算します。（タイル等）
　工事監理契約書
　　　説明会で具体的な監理内容を確認します。（追加工事の場合の報酬含）
　　　工事内容の明確な項目、監理業務の具体的な内容、報酬の金額と支払方法、設計
　　監理者の勤怠状況での報酬を考慮しておきます。

＊工事請負契約の記名押印

２）施工中の業務

着工・・・現場監督等に対して工事に関する注意事項を指示し、協議・確認をします。
　　　　　 改修仕様書通り作業が進められているかの定期的なチェック
中間検査
　　　管理組合の立ち会いのもと実施します。
修繕委員との現場巡回

＜チェック例＞
　　防水材料の品番と入荷量、使用量の確認、アルミサッシと窓枠と躯体のシール材の
　撤去と残の確認、鉄部塗装の際は下地処理（ケレン作業）がされているか使用量等
　のチェックとその結果報告は必要です。
＊設計コンサルタントの工事期間中の勤怠と役割
　　　設計コンサルタントの役割としては、特に工期中の改修仕様書通りの工事がされて
　　いるか、要求通りの出来栄えになっているかを我々住民に代わってプロの目線で定
　　期的にチェックをしてもらいます。
＊設計監理士（建築施工管理技士含む）の監理に要する時間の支払額のウェイト。
　　　支払の内訳案　　設計料４５％（４０％）　　監理料５５％（６０％）・・・
　設計監理会社に支払う額は大きな金額になります。しかし、設計監理会社は通常の仕
事もしています。そちらが忙しくなれば当マンションに影響をきたす可能性があります。

　　３）竣工後の業務
　　監理報告
　　　　施工会社は、設計監理士に竣工図書を提出し、これをチェックします。
　　　　工事完了届を作成し、工事監理報告書をまとめて管理組合に提出します。
　　点検
　　　　メンテナンス時期の打ち合わせと確認をする。
　　　　メンテナンス時期がきたら管理組合から要請することも必要です。

＊コンサルタント決定後依頼するもの。
　　　設計図　　　仕様書　　　見積もり要項書 　長期修繕計画表（数量計算書含）
　　　工事範囲の検討　　　　材料の検討 概算工事費調査等

平成22年1月26日の最高裁判決は、大規模な団地でかなりの組合員が外部居住者である
ようなマンションでは、管理組合の活動において現住組合員の負担が重くなっているので
それを是正するために外部居住者に別途負担金を支払わせてもよい場合があることを
示しているわけです。

だから、この最高裁判決をタテにとって数人の外部居住者に5千円の罰金をかけたり
役員を辞退したり役員会を欠席するの組合員の口座から罰金を取り立てたりできると
考えるのは明らかな間違いです。
そのあたりは難関試験をパスしたマンション管理士さんが詳しいので相談しましょう。

設計コンサルタントに依頼すれば相見積もりをとるときに
役に立ちますよ。
そうしないと同じ条件での相見積もりが取れずに高いのか
安いのかの比較ができませんので。

設計コンサルタントでないと、金抜き計算書とかの要綱書が
素人では作れませんので。
その要綱書に基づいて各業者に相見積もりを出してもらう
ことになりますので。

解放廊下の床シートは大規模修繕工事では
交換していますか。

床シートは１５年以上経過すると、継ぎ目が顕著に
なったり、めくれたりしますからね。
ただ、工事のときは剥がす時がうるさいですが。

規約細則に書けば何をやっても構わない、文句があれば裁判したらいいだろ、
弁護士費用は、相手は個人持ちだが、こっちは組合持ちだから全然平気。
こんな考えでマンション運営をする人もいますが、非常識ですね。

元請業者の公募方法
　　見積もり要項書、仕様書、金ヌキ明細書、図面等をできるなら、談合防止も含め、ＣＤ
　に保存して、各業者に郵送するのがベターです。（共通仕様書で）
　　金ヌキ明細書とは、見積書を作る時工事箇所、材料、数量までを記載し単価や金額を
　表記しないもののことです。

※業者選定方法としては、評価点と見積金額が出た中で何を基準として業者を決めるの
　かは難しいので、公平を期す為には総合評価方式で専門委員が評価をしてそれに基づ
　いて見積もり金額を含めた計算方法により数値で評価するのがベターと思われます。
　当然見積金額は評価の重要ポイントになります。同一条件での見積もりが出せるよう要
項書等（共通仕様書）については明確な基準を作成すべきです。

ところで、ようやくコロナ拡大が収まりそうです。
総会準備をお願いします。３密防止と手際よい進行が必要です。

↑4186,4183,4178.4177・・
このpart3ではずっと前から大規模修繕工事の進め方をやっている。コロナとか輪番制役員の話はpart2で議論しているのだから、なんでわざわざこっちのスレに来るのかな？　はっきり言って邪魔！

総会でよく見かけるのが「俺は納得できない」ジジイと
「ここをこのように修正してほしい」ババアです。
納得できないなら反対票を投じたらいいだけのこと、
修正してほしけりゃ総会議案を理事会で決議する前に
要望したらいいだけのことです。
適当にいなして採決に進みましょう。

なんでＰＡＲＴ２の者がこちらにくるかというと、
ＰＡＲＴ２では一人しか書き込み者がいないので
構ってくれるＰＡＲＴ３にくるんだろう。

　「元請業者選定方法」

　　　①総合評価落札方式で選定する方法 　　　評価点と入札価格で選定する方法
　 総合評価方式とは企業の技術力と価格の双方を総合的に評価し落札者を決める方式です。
　　　

　評価項目は適宜必要なものを追加すると共に点数の配点を決めてください。
　　＊安全計画書・・・安全管理の取組み（生活をしながらの改修工事を念頭に計画化）
　　＊工程表
　　＊施行管理体制（現場監督経歴書）　１級建築士又は１級建築施工管理技士
　　＊アフターメンテナンス体制、組織表 定期点検の明確化
　　＊入居者とのコミュニケーション（掲示板、ご意見箱、メールボックス等の活用）
　　＊職員並びに作業員の教育
　　＊災害補償、大規模修繕工事瑕疵保険への加入
　　＊会社概要 ＩＳＯ９００１（品質）　ＩＳＯ１４００１（環境マネジメント）の取得等も
　　＊直近５年間のマンション大規模修繕工事の実績　件数も考慮
　　＊直近の決算書
　　＊施工計画書 一括下請けの禁止
　　＊報告会の開催、頻度 定例会議週１回が基本です。 工事期間中実施