「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

>>4117 怠け者の独り言さん
非常によくある例ですね。
理屈の上では、その資料をもとに理事会や総会で協議し解決できなければ裁判！となりそうなものですが、そうならないですよね？大概孤立無縁の変わり者扱いではないですか？この病巣は家庭や学校で無意識の内に育まれています。どんなに正しいことであろうとも公式な場で声を出すことは恥ずかしいことと刷り込まれているからです。自身が直接の被害者になると途端に雄弁になりますが、自身がそうしてきたように他者は正しさに傾倒しません。心ではわかっていても応援することをなぜ躊躇うのか？それすら考えることをタブー視しています。そういう国民性だからです。ちなみに私は外国籍でも留学したこともないですし、変な宗教観もありません。

>>4118 匿名さん
管理組合にとってすごく尊い方だと思います。
立候補する方のパターンは、物理的利得が理由の方と
存在感を確認し構って欲しい方、そして良い人です。
そして悲しいことにほとんどの良い人はいつか承認の欲求に負けてしまいます。それは他の組合員の責任でもあります。良い人の好意ややる気を義務化するからです。あれもやったこれもやったでも更に要求される
やった好意に対し組合員の感謝が足りない。承認の欲求が満たされない。だから辞めるまたは他に代償をもとめるからです。双方に節度がある管理組合だけが成功例として残ります。

>>4122さん
私どものマンションでは、私が提案した管理規約や各種細則の
全面改正や建築士を雇っての長期修繕計画の洗い直し、総合保険の
洗い直し等全て受け入れてくれました。
専門委員会の設置にも賛成してくれました。
勿論新理事長にとっては、最初はあまりいい気分はしなかったと思います。
しかし、いろいろな情報提供や問題点等を理事会に提起し続けるうちに
理解してもらいまして、殆どが理事会で検討されて改善されました。
私は完全ボランティアとしてやっていますので、代償云々に関しては
期待もしていません。

全国のマンションには、管理会社や業者との癒着等がなく
いい管理がされているマンションは多いと思います。
又それが一般的であるようにも思えます。
マンションでの理事の不正や管理会社との癒着等が行われて
いるマンションは通常のマンションでは考えられないのでは
ないでしょうか。

>>4118さんのような意欲能力のある人が役員になったり退任後も相談役的な立場で
アドバイスしてくれると助かりますね。
うちも色々と組合運営や事業計画に関して理事会に提案してくる某有名企業退職者が
いますが、はっきり言って単なる思い付きというか独りよがりがほとんど。
空き駐車場の外部貸出しも規約全面改正も防災委員会計画もアイデア出すのはいいけど、
言い放しで後はよろしく。時々理事長あてに「私が提案したアレはどうなった？」だけ。
規約全面改正のときなんか現行の団地型規約を単棟型規約に書き換えるべきと言い出し、
法令上問題が生じるのでやんわり拒否したら、ご機嫌斜めで「今年の役員は・・・」と
管理会社フロントに電話かけたり訳わからん。

>>4125さん
いい加減なアドバイスは理事会にとっては有難迷惑となります。
私も提案とかする場合は、とにかくいろんな観点から勉強もし、
いろいろ調べてからより完成度の高い資料として組合に提言する
ようにしています。
それでも理事長としては最初は嫌がりますよね。それらを勘案して
できるだけ低姿勢に提案をするようにしています。
最初は理事会のメンバー全員にいろいろ提案していましたが、理事長との
信頼関係が出た後は、理事長だけに資料を配布し、後は理事長判断として
理事会で検討してくださいといっていました。
勿論私の意見としてではなく、理事長がいいと思ったことは理事長の
意見として皆さんには述べてくださいといっておりました。

マンションの管理は、営利ではないから難しいですね。
役員は輪番制が中心ですし。
それに組合員はできることなら役員にはなりたくない、
なっても理事会にはただ参加するだけという方が多い
ですからね。

>>4123 匿名さん
素晴らしいですね。貴殿の代は何も問題ないでしょうね。ただまだお気づきではないかもしれませんが、貴殿が退任したあと後任者が同じクオリティを保てるか心配ですね。貴殿のような方はあえて無理強いもしませんよね。素晴らしい役員退任後の管理会社操縦はかなり難しいですよ。特に工事関連は今までの分を取り返そうとしますしね。退任すれば理事会のクオリティが落ち、留任すれば自身の疲弊へと繋がる。ある一定以上のクオリティを保ち続ける管理組合は特定組合員の犠牲を重ねている背景があることを知って欲しいですね。

>>4123さん
理事長によっては、工事をしないと何もしてないと思われるといって
兎角工事に走りがちになります。
マンション管理に詳しくない理事長が誕生しますと、規約や細則も頭に
なく、いろんなことに挑戦してきますからね。
そうならないように、理事の交代時には引継ぎ事項を定例化するために、
資料での引継ぎができるように、いろんな問題点に対しての対応策を作成
しておくのも一法ではないでしょうか。

輪番制の理事であれば、どうしても当たりはずれは
でてきます。
一部立候補制をとりいれるべきです。
それに理事の任期は２年がいいでしょうね。

しかし、全国には管理会社が主導権を取って
マンション管理をしているところが多いんですね。
マンションの住民はもっと勉強すべきなんでしょうが、
仕事が忙しかったり、関心がなかったりなんでしょうね。

役員をやりたくないという人を説得する方策として「輪番制です」は有効ですが、
事前に規約を読んでた人に「どこに書いてあるんだ？」って反論されてチョンｗ
規約にも細則にも理事会決議にもないのです。
今でも輪番表はありますが、辞退する人がいると次の人に回して打診してます。
できる人やりたい人が責任をもって役員を引き受ける、これでよかったです。

規約になければ規定すればいいと思います。
但し、管理規約・各種細則集の別表としてつづられておれば
それは規約か細則に規定されていることになりその規約は
有効となります。
輪番表がどこに規定されているかが問題です。

あの騒動のおかげで輪番で回ってくるのは役員そのものではなくて役員候補としての
打診の順番だという認識が確立しました。
輪番表の順番を待たずとも役員をやりたい人は規約に基づいて立候補するし、諸事情で
役員候補になることを辞退・先延ばしする人もいる。
結果的にやる気のある人が役員になってよかったと思います。

理事資格としてマンション管理士試験、司法試験、会計士試験のどれかをパスすることを規定すべきだな
普免を何度も落第するような奴でも理事になれるマンションは資産価値が低い

規約に立候補制と立候補者が定員を超えた場合を考慮して選挙管理規定も規定した。それでも役員が不足の場合を想定して順番制も規定した。
最近順番性のみを残して他の規約を廃止した。残しておいても何も変わることはないのになぜ廃止したのかが問題になった。

規約や細則に規定しても総会で特別決議しても「俺は役員をやらない」という組合員を
強制的に役員にすることはできません。「規約に規定されている事由に該当する場合に
限り役員辞退を認める」と定めても同じことです。
役員は組合員と組合との間の委任契約、会社役員と同じです。役員就任の損得勘定を
踏まえて各人が自由意思で決定すること。引き受けるのも辞退するのも各人の自由だから
「辞退するのは不公平」の理屈は成立しません。

ただし、イヤイヤながら役員を引き受けてくれる人に感謝する気持ちは必要ですね。
だから役員にしかるべき報酬を支払うのが良いと思います。
役員をボランティアだと考えると、就任した人に対する感謝より辞退した人に対する
批判というネガティブな心情を生みやすい。あまりいいことではないな。

多くのマンションではほとんどの人が輪番制で１年間だけ我慢して役員をやっている。
ごく一部の人がどうにもならない個人的事情によって役員就任を辞退するのを認めても
大した問題ではありませんよ。
大規模なマンションや団地には「ワシが役員をやってやる」という意識高い系の人が
必ず一定数いるはずだから大丈夫です。

>>マンション管理士試験、司法試験、会計士試験のどれかをパスする

高校大学の友人で弁護士会計士は何人かいるけどマンション管理士はいない
隠れた難関資格なのかもしれない

>>4140 匿名さん
弁護士や会計士の先生方に失礼でしょう。
受ける値打ちもない資格だ、見栄を張るのも恥ずかしい。
分譲マンションに住むための一般的常識でしょう。

マンションの管理は区分所有者の誰かがやらなければならないでしょう。
誰もやる者がいなかったらマンションはどうなりますか。
基本は輪番制が一番いいと思います。
理想は輪番制と立候補制の両方がいいと思います。
輪番制の順番が回ってきたときに、拒否する者については理事会協力金
というペナルティを課したらいいと思います。
裁判例もありますし、月に２，５００円程度なら問題はないと思います。
しかし、それをあまり全面にだせば、お金さえ払えば理事はやらなくていい
ということになっても困りますけど。

仕事をしている者にとっては、理事になるのは抵抗が
あると思います。
時間的なことが一番の要因でしょう。また、マンション管理の知識
についても、勉強する気にはなれないと思います。
現役の者にとってはマンション管理はどうでもいいことという意識
が強いと思います。
管理費等についても、大した金額でもなくそれがどう使われようが
たいした問題ではないでしょう。
仕事で神経をすり減らすのに、家に帰ってきてまで気を使わなければ
ならないというのではたいへんですからね。

長期出張とか親の介護とかの理由で理事を辞退すると毎月ペナルティを取られて、理事になっておきながら残業とか子供の病気とかの理由で理事会を欠席しても許されるのであれば不公平だから理事会欠席者からもペナルティを取るべきだろう
むしろ理事を引き受けておきながら理事会を欠席するほうが悪質と言えるから欠席１回につきかなり高額にしてもいいだろう
>>4142さんがいう裁判例は理事辞退者ではなく外部居住者（マンションに住んでいないことを理由に規約上理事になれない組合員）に関するものなのでは？

自己都合で理事を辞退するのではなく規約によって最初から理事になれないとされている組合員にペナルティを科すというのであれば、さすがにＮＧだろう
詳しく判決文を読んだわけではないが、理事をやらないことがけしからんから２５００円払え、ではなく、このマンションの場合はあれやこれやの様々な事情を考えるとマンションに住んでる組合員と賃貸に出してる組合員との間で、マンションの維持管理費用の負担に関して月２５００円くらいの差がある、という感じだ
法令上、維持管理費用の負担は区分所有者の義務だが理事就任はそうではないから、このような理由づけになっているのだろう

理事辞退者にペナルティを科するというのが組合員の総意ならばそれでもいいが、>>4142さんのいうとおり、金額によっては安っぽい免罪符になってしまう
個人的には理事辞退者を追い回すのではなく、理事就任者に報酬をあげるほうが良いと思っています

外部居住組合員には規約上理事の資格をなしにしていながら、
ペナルティ５０００円を科しているので
、近隣に住んでいるので理事になってもいいと組合に連絡すると、
規約上ダメですのでと丁寧に断られた。
５０００円は管理費等と一緒に口座振替している。
これは犯罪ではないですか。
理事の資格を奪いながら罰金を科するなんてヒトラーより強権ですね。

外部居住者は理事の資格がないと決めているのなら
ペナルティを取るのがおかしいでしょう。
あくまでマンション居住者の区分所有者で輪番制の理事が
回ってきたときに拒否した者に対してペナルティを課す
べきです。
理事会が年間１２回実施されているとしたら、半数以下の
出席者に課徴金を課す。その金額は役員終了時に２万円とか
３万円を口座引落で処理すると。
金額が大きいからといって裁判にもっていく組合員はほとんど
いないと思いますよ。裁判になれば組合が受けて立てばいいだけです。
どうせ裁判費用、弁護士費用は組合負担ですからね。

マンションにはいろんなタイプがある
理事会活動が低調で理事は管理会社がおぜん立てする書類にハンコをつくだけ、マンション内の傷み・故障は契約業者が四２４時間監視していてすぐに見つけて修繕してくれる、ペットが共用部分で粗相しても管理員がすぐに駆け付けて清掃、、、つまり組合員は毎月の管理費だけ払えばいいようなマンションだ

他方、理事会や委員会の活動が活発でほとんど毎週のように何らかの意見交換会や説明会が開かれ組合員も積極的に参加している、月に３回組合員総出で共用部分の清掃をする、駐輪やゴミ出しやペット飼育に関する厳格なルールが守られている、、、というマンションでは、そこに住んでいる組合員は管理費支払い以外にも日常生活を通じてマンションの維持管理に一定の貢献をしていることになる

>>金額が大きいからといって裁判にもっていく組合員はほとんどいないと思いますよ
現実的にはそうなんでしょうけど、相手の泣き寝入りを想定しているようで
ハッキリいって下品な考え方ですね。
請求代金が10万なら交番に通報するだろうけど3万なら我慢して払うだろう
というボッタクリバーの経営者と同じレベルですよ。

外部居住者の負担増を認めた裁判官は、管理費支払いだけの外部居住者と管理費支払いプラス日常生活を通じた貢献の組合員との差を考慮した結果、このマンションの実態からするとお金に換算して月額２５００円くらいと判断したのだろう
だから、この判決を根拠にして全てのマンションで外部居住者や理事辞退者や行事不参加者から２５００円の追加負担を徴収することが正当化できるわけではないし、２５００円を超える追加負担がダメというわけでもない
しかし、月額５０００円は少々エゲツナイ気がしますが、、、

５，０００円支払うのが嫌なら理事会に参加
すればいいんですよ。

基礎学力のない万年受験生の答案のような支離滅裂な書き込みばかりだな。
輪番制の役員を拒否した組合員に対してペナルティをかけることを認めた判決はあるのか？ないのか？
裁判例があると書いたお前、出せよ。

居住していない区分所有者と、輪番制を拒否した
者とはペナルティに関しては同じ判決が出るよ。

>>4154 匿名さん
お前の言葉使いは８９３マンション管理士等か。
失礼な言動でしょう。控えろ。判例は自分で調べる。

＜最高裁判所判例＞
事件番号：平成20(受)666
事件名：協力金請求事件
裁判年月日：平成22年1月26日
法廷名：最高裁判所第三小法廷
裁判種別：判決
結果：破棄自判

【判示事項】
?団地建物所有者全員で構成されるマンション管理組合の総会決議により行われた自ら専有部分に居住しない組合員が組合費に加えて住民活動協力金を負担すべきものとする旨の規約の変更が，建物の区分所有等に関する法律６６条，３１条１項後段にいう「一部の団地建物所有者の権利に特別の影響を及ぼすべきとき」に当たらないとされた事例


【裁判要旨】
?団地建物所有者全員で構成されるマンション管理組合の総会決議により行われた自ら専有部分に居住しない組合員が組合費に加えて月額２５００円の住民活動協力金を負担すべきものとする旨の規約の変更は，次の(1)?(4)など判示の事情の下においては，建物の区分所有等に関する法律６６条，３１条１項後段にいう「一部の団地建物所有者の権利に特別の影響を及ぼすべきとき」に当たらない。
(1) 当該マンションは区分所有建物４棟総戸数８６８戸と規模が大きく，その保守管理や良好な住環境の維持には管理組合等の活動やそれに対する組合員の協力が必要不可欠である。
(2) 当該マンションにおいては自ら専有部分に居住しない組合員が所有する専有部分が約１７０戸ないし１８０戸となり，それらの者は，管理組合の役員になる義務を免れるなど管理組合等の活動につき貢献をしない一方で，その余の組合員の貢献によって維持される良好な住環境等の利益を享受している。
(3) 上記規約の変更は，上記(2)の不公平を是正しようとしたものであり，これにより自ら専有部分に居住しない組合員が負う金銭的負担は，その余の組合員が負う金銭的負担の約１５％増しとなるにすぎない。
(4) 自ら専有部分に居住しない組合員のうち住民活動協力金の支払を拒んでいるのはごく一部の者にすぎない。

10441 匿名さん 1時間前
自ら専有部分に居住しない組合員、つまり賃貸とか投資目的でマンションを
購入して実際には住んでいない組合員に協力金を払わせることに関する判例であって
輪番制の役員を拒否する組合員に同じようなことが通用するとでも思ってるのかｗｗ

＞＞４１５７さん
＜最高裁判所判例＞
事件番号：平成20(受)666
事件名：協力金請求事件
裁判年月日：平成22年1月26日
法廷名：最高裁判所第三小法廷
裁判種別：判決
結果：破棄自判

この判例は当然知っていますよ。常識の範疇です。
それを認識した中での私の判断をしたまでです。

マンション管理の仕方はそれぞれのマンションで千差万別です。
基本は管理組合主導でおこなわれるべきでしょう。
これさえできれば、管理会社との対立はおこりません。
しかし、そのためには理事のメンバーの管理能力、知識、時間等が
必要になります。
それができないから管理会社丸投げというマンションもでてくるのです。
そういうマンションは、工事費が高いとかいって不満をいっても仕方が
ないような気がします。

工事を依頼するときの手法を理解すべきですね。
同じ条件で相見積もりを取らなければ、どこが
安いのか等がわかりません。
その手法としては、まず１社と工事個所、使用材料等
を打ち合わせて見積を提出してもらいます。
そしてほかの業者には、その数字を消して見積もりを
提出してもらいます。
そうすれば同じ条件での見積もりとなりますので、高いのか
安いのかの判断はすぐ分かります。

結局、輪番制の役員を辞退した組合員にペナルティを払わせることを認めた裁判例はないんだｗ

だから細則か規約で決めればいいんですよ。

↓　こんなことを書いていたのにね。
>>4142
>輪番制の順番が回ってきたときに、拒否する者については理事会協力金
>というペナルティを課したらいいと思います。
>裁判例もありますし、月に２，５００円程度なら問題はないと思います。

まずは裁判例を示そう。
話はそれからだ。

単に規約できめれば、マンション非居住者のペナルティについては
判例もあることだし、それでいいのではと思ったまでのことですよ。
非居住者のことについては、規約で役員はマンション居住者に限る
という規定がされているマンションも多いのではないですか。
非居住者のことより、輪番制の順番が回ってきたのに、役員を拒否
する者の対応をどうするかが問題ですからね。
理事を拒否する者、理事に選出されたのに理事会に出席しない者の
対応をどうするかということですが、金銭的な縛りをしておくことも
必要でしょう。
だから規約や細則で規定しておけばいいのではと思います。
法律に規定がなければ規約が優先しますからね。

非居住者へのペナルティ条項が最高裁で認められてるから、
辞退者へのペナルティ条項も認められる、2,500円ならば
裁判になっても負けないはず、ということだろう。
役員も住民も大半は素人、最高裁判例があると言われたら
その程度の理屈で十分納得する。

だから規約で規定すればいいんです。

（以下は観察人の屁理屈）
だから、裁判例があるといったのは、厳密には役員辞退者ではなくて
外部居住者に関する裁判例があるということです。
でも裁判例と言えば誰でもあの最高裁判決を思い浮かべるはずです。
役員辞退者に関する裁判例があるとは言ってませんから、間違いでは
ないですよ。

Part2から子供騙しスレ（Part３）といわれてますよ

ＰＡＲＴ２での書き込み者であれば返答はしません。
勿論ＰＡＲＴ２の書き込みはみてませんのでわかりませんが。
お互いそれぞれのスレで書き込みをお願いします。
どうやらペナルティの件はＰＡＲＴ２の書き込み者のようですので
これに関しての書き込みはやめます。

　　　「何故設計監理者に仕事を依頼するのか。」　　委託する業務の明確化

＊公平な入札が行われるよう設計図書による統一された内容で見積要項書、仕様書等
　　の作成をしてもらいます。正確な数量明細書の作成が要求されます。
＊金ヌキ明細書（金ヌキ積算書）での見積もり書の作成と出てきた見積もりの数量チェック
　や見落とし等を確認し、応募業者比較一覧表を作成してもらいます。
＊劣化診断結果に基づき打ち合わせを行い工事の概要を把握します。（修繕箇所、修繕
　　仕様、材料、グレード等）　　改修仕様書の作成　　概算工事費の算出
＊仕様書通り工事がされているか、又手抜き工事はないかをプロの目線で我々に代わっ
　　てチェックをしてもらいます。具体的なチェック方法と結果報告書の提出。
　　現場監督や業者に対して工事に関する注意事項を指示し、協議・確認をします。

＊工事監理報告書の作成や竣工図書のチェック、工事終了後の年次ごとのメンテナンス
　　の立ち会いをしてもらいます。
＊長期修繕計画の洗い直しをしてもらいます。

大規模修繕工事をするときは、設計監理方式がいいと思います。
但し、その設計コンサルタントを選出するときは、公募で行う
べきです。
管理会社、特にデベ系の管理会社は親会社を忖度して絶対工事を
取ることに全力を傾注してきます。
そのためには、設計コンサルタントを是が非でも獲得したいと
働きかけをしてきます。
それぐらい設計コンサルタントの影響力はおおきいのです。

だから輪番制の役員を辞退した組合員に対するペナルティ２,５００円を認めた裁判例があるというのはウソなんですね。よくわかりました。

　※設計・監理者の役割

　　１）着工前の業務
＊工事開始前の役割・・・下記書類の作成等
　　見積要項書・・・工事業者が見積もりを作成する際の注意事項、条項等を記述した
　　　　　文書のこと。
　　仕様書・・・・・・・工事実施の為の施工範囲、方法、材料等を記述した文書のこと。
共通仕様書の作成、金ヌキ計算書の活用
　　説明会への出席
　　設計図書の作成（工事仕様書と設計図）
　　　　設計段階では施行すべき数量が確定できない工事項目については、実費精算
　　　方式で精算します。（タイル等）
　工事監理契約書
　　　説明会で具体的な監理内容を確認します。（追加工事の場合の報酬含）
　　　工事内容の明確な項目、監理業務の具体的な内容、報酬の金額と支払方法、設計
　　監理者の勤怠状況での報酬を考慮しておきます。

＊工事請負契約の記名押印

２）施工中の業務

着工・・・現場監督等に対して工事に関する注意事項を指示し、協議・確認をします。
　　　　　 改修仕様書通り作業が進められているかの定期的なチェック
中間検査
　　　管理組合の立ち会いのもと実施します。
修繕委員との現場巡回

＜チェック例＞
　　防水材料の品番と入荷量、使用量の確認、アルミサッシと窓枠と躯体のシール材の
　撤去と残の確認、鉄部塗装の際は下地処理（ケレン作業）がされているか使用量等
　のチェックとその結果報告は必要です。
＊設計コンサルタントの工事期間中の勤怠と役割
　　　設計コンサルタントの役割としては、特に工期中の改修仕様書通りの工事がされて
　　いるか、要求通りの出来栄えになっているかを我々住民に代わってプロの目線で定
　　期的にチェックをしてもらいます。
＊設計監理士（建築施工管理技士含む）の監理に要する時間の支払額のウェイト。
　　　支払の内訳案　　設計料４５％（４０％）　　監理料５５％（６０％）・・・
　設計監理会社に支払う額は大きな金額になります。しかし、設計監理会社は通常の仕
事もしています。そちらが忙しくなれば当マンションに影響をきたす可能性があります。

　　３）竣工後の業務
　　監理報告
　　　　施工会社は、設計監理士に竣工図書を提出し、これをチェックします。
　　　　工事完了届を作成し、工事監理報告書をまとめて管理組合に提出します。
　　点検
　　　　メンテナンス時期の打ち合わせと確認をする。
　　　　メンテナンス時期がきたら管理組合から要請することも必要です。

＊コンサルタント決定後依頼するもの。
　　　設計図　　　仕様書　　　見積もり要項書 　長期修繕計画表（数量計算書含）
　　　工事範囲の検討　　　　材料の検討 概算工事費調査等

平成22年1月26日の最高裁判決は、大規模な団地でかなりの組合員が外部居住者である
ようなマンションでは、管理組合の活動において現住組合員の負担が重くなっているので
それを是正するために外部居住者に別途負担金を支払わせてもよい場合があることを
示しているわけです。

だから、この最高裁判決をタテにとって数人の外部居住者に5千円の罰金をかけたり
役員を辞退したり役員会を欠席するの組合員の口座から罰金を取り立てたりできると
考えるのは明らかな間違いです。
そのあたりは難関試験をパスしたマンション管理士さんが詳しいので相談しましょう。

設計コンサルタントに依頼すれば相見積もりをとるときに
役に立ちますよ。
そうしないと同じ条件での相見積もりが取れずに高いのか
安いのかの比較ができませんので。

設計コンサルタントでないと、金抜き計算書とかの要綱書が
素人では作れませんので。
その要綱書に基づいて各業者に相見積もりを出してもらう
ことになりますので。

解放廊下の床シートは大規模修繕工事では
交換していますか。

床シートは１５年以上経過すると、継ぎ目が顕著に
なったり、めくれたりしますからね。
ただ、工事のときは剥がす時がうるさいですが。

規約細則に書けば何をやっても構わない、文句があれば裁判したらいいだろ、
弁護士費用は、相手は個人持ちだが、こっちは組合持ちだから全然平気。
こんな考えでマンション運営をする人もいますが、非常識ですね。

元請業者の公募方法
　　見積もり要項書、仕様書、金ヌキ明細書、図面等をできるなら、談合防止も含め、ＣＤ
　に保存して、各業者に郵送するのがベターです。（共通仕様書で）
　　金ヌキ明細書とは、見積書を作る時工事箇所、材料、数量までを記載し単価や金額を
　表記しないもののことです。

※業者選定方法としては、評価点と見積金額が出た中で何を基準として業者を決めるの
　かは難しいので、公平を期す為には総合評価方式で専門委員が評価をしてそれに基づ
　いて見積もり金額を含めた計算方法により数値で評価するのがベターと思われます。
　当然見積金額は評価の重要ポイントになります。同一条件での見積もりが出せるよう要
項書等（共通仕様書）については明確な基準を作成すべきです。

ところで、ようやくコロナ拡大が収まりそうです。
総会準備をお願いします。３密防止と手際よい進行が必要です。

↑4186,4183,4178.4177・・
このpart3ではずっと前から大規模修繕工事の進め方をやっている。コロナとか輪番制役員の話はpart2で議論しているのだから、なんでわざわざこっちのスレに来るのかな？　はっきり言って邪魔！

総会でよく見かけるのが「俺は納得できない」ジジイと
「ここをこのように修正してほしい」ババアです。
納得できないなら反対票を投じたらいいだけのこと、
修正してほしけりゃ総会議案を理事会で決議する前に
要望したらいいだけのことです。
適当にいなして採決に進みましょう。

なんでＰＡＲＴ２の者がこちらにくるかというと、
ＰＡＲＴ２では一人しか書き込み者がいないので
構ってくれるＰＡＲＴ３にくるんだろう。

　「元請業者選定方法」

　　　①総合評価落札方式で選定する方法 　　　評価点と入札価格で選定する方法
　 総合評価方式とは企業の技術力と価格の双方を総合的に評価し落札者を決める方式です。
　　　

　評価項目は適宜必要なものを追加すると共に点数の配点を決めてください。
　　＊安全計画書・・・安全管理の取組み（生活をしながらの改修工事を念頭に計画化）
　　＊工程表
　　＊施行管理体制（現場監督経歴書）　１級建築士又は１級建築施工管理技士
　　＊アフターメンテナンス体制、組織表 定期点検の明確化
　　＊入居者とのコミュニケーション（掲示板、ご意見箱、メールボックス等の活用）
　　＊職員並びに作業員の教育
　　＊災害補償、大規模修繕工事瑕疵保険への加入
　　＊会社概要 ＩＳＯ９００１（品質）　ＩＳＯ１４００１（環境マネジメント）の取得等も
　　＊直近５年間のマンション大規模修繕工事の実績　件数も考慮
　　＊直近の決算書
　　＊施工計画書 一括下請けの禁止
　　＊報告会の開催、頻度 定例会議週１回が基本です。 工事期間中実施

Part2のレスはクソ真面目というかスキがない。堅すぎる。
こちらはためになる話だけではなくてボケも勘違いも独りよがりもあって人間臭くていい。
人気スレだからこれからも楽しい意見交換を望む。

>>4191 匿名さん
だったらマンションの事情を吉本のネタにして貰ったら良い鴨、

これからもこのスレは工事、大規模修繕工事、点検等を
繰り返し書き込みをします。
間違っていたらごめんなさい、その時は是非教えてください。

俺が理事のとき大規模修繕やったけど、施工業者との第１回定例打合せ会議で「御社が前受金を受け取って工事をせずに倒産する恐れはないか？」としつこく聞いてた修繕委員がいたな。しかも２人！
てゆうか、そんなアブナイ会社だったら最初から理事会へ上申するなよ、今更手遅れだろ、って思ったけど、１年半何やってたんだろうね。素人の修繕委員（しかも立候補）ほど怖いものはないな。

>>4191 匿名さん
>>Part2のレスはクソ真面目というかスキがない。堅すぎる。
>>こちらはためになる話だけではなくてボケも勘違いも独りよがりもあって人間臭くていい。

Part2のクソ真面目というかスキがない のと　ボケも勘違いも独りよがりで、
たまにためになる話があるPart3を読み比べると役に立つ。

これが総合評価方式の計算式です。

※元請業者選定説明会の評価ポイント
＊入札評価の計算方法
①合計点（ヒアリング時の）　１００点満点中
②得点評価　３０×①÷１００　加算点　満点３０点
③技術評価点　　　１００＋　②
④入札額（円）　　消費税抜き
⑤入札評価値　　③÷④　×　1,000,000

②業者選定方法

　イ）見積もり合わせ方式 見積は金ヌキ積算方式でとるのがベターです。
　　　　元請会社を数社選んで、設計図書を渡して見積もりを提出させる方式。見積もりが
　　　最低価格の会社が選ばれるとは限らず総合的に評価して決定します。
　　　　総合的に判断するのは誰がどのようにして決めるのかが問題です。
　ロ）入札方式 　見積もりが最低価格の会社を選定することになります。
　　　　　但し、同条件での相見積を取るためには共通仕様書等の作成が必要となります。
　ハ）随意契約 　最初から１社に絞って工事金額を交渉し契約する方式です。
　　　　小規模マンションとかゼネコン系の管理会社に管理を委託しているマンションに多
　　　い方式です。

③工事の進め方から業者を選定する方法　

①設計・監理方式・・・設計と工事が分離するので工事中のチェックが適正に行える。
　　設計・監理と工事を別の業者が行うやり方。この方式がベターです。
　＊見積もり合わせ方式と併用
　　　　設計図書による統一された内容で見積もりをとるので、比較が簡単です。
　　　　専門家の第三者による監理なので、工事内容に信頼性があります。
②責任施行方式・・・随意契約による業者選定
③管理会社発注方式・・・ゼネコン系管理会社に管理を委託しているマンションが多い。
　　　マンションの現状（通常の管理、修繕積立金、長期修繕計画等）をよく把握している。

　　「元請業者の決定」
＊組合の方針や概算予算が決定したら、元請業者の選定を行う。設計コンサルタントと
　　一緒に進めていきます。必ず見積もり提出後説明会を開催してください。
＊施工会社が決まれば、工事請負契約を結びます。
　　　工事請負契約書、工事請負契約約款、工事費内訳書、設計図書、工程表等
　元請業者に対しては必ず「大規模修繕工事瑕疵保険」を推奨して下さい。倒産とか瑕疵
があった場合の保証があると安心です。
　６，０００万円以上の工事の際は、１級施工管理技士が現場に常駐するという決まりがある。
　元請会社選定の理由は明確に広報し、疑念をもたれないようにします。
　工事費については、５％程度の予備費をとっておき軽微な変更や追加工事ができるよ
うにしておきます。
　応募業者で３社に残れなかった業者に対しては、御礼とお断りの挨拶状を郵送する。

　　　※マンションの長期修繕計画表から洩れやすい修繕部分
　　　　
　　　　　玄関扉、共用部分のドア、自動ドア、窓サッシ、面格子、網戸、シャッターの交換
　　 　　屋上フェンス、パイプスペースの扉、バルコニー手摺、金物類の交換
　　　　　自家用発電設備、自走式駐車場（建替え）、避雷針、インターホン・熱感知器の交換
　　　　　煙探知器交換、駐輪場更新工事、給水設備の交換、開放廊下の床シートの交換
　　　　　給排水管・給湯管・ガス管・汚水管更新工事（専有部分）

やらなければならない工事はすべて計画化しておく必要があります。
こういった個所も必ず経年劣化していきます。
マンションの資産価値を落とさないためにも、また快適なマンションライフ
を送るためにも是非計画化しておいてください。

へえ。なるほどね。

大規模修繕工事のときは、ベランダの整理をお願いするのもいいですよ。
倉庫があったり、ベランダで特に西日を避けるために造作がされていたり、
網戸の色が極端に違っていたり、サッシが結露防止のために作り替えされ
たりしていたりしています。

私どものマンションでの大規模修繕工事のときは、
ベランダにおいてあるものについては、この際できるだけ
捨ててくださいとお願いしました。
そういった物は、マンションの一角に集めてもらい、無償で
建築業者に捨ててもらいました。
結構多かったですよ。車で数台分すてましたから。

「大規模地震に備えて、いまできること」

　大規模地震が発生した場合、高層階、中層階、低層階の被害状況についての体験談がありました
が、高層階の場合は、住居内の被害は大きいが、構造物の被害については意外と小さいということ
でした。むしろ壁とか柱といった構造物の被害が一番大きいのは、中層階であり、又低層階について
は、住居内の被害は少ないが、地盤沈下のダメージがあったということでした。

　又、指定避難所には、マンションの住民はくるなという風潮が強く、実際マンションでの避難をせざる
をえないところが殆どだとのことでした。マンションは自治会の加入率が低いのもその要因。
　ただ問題なのは、指定避難場所には、支援物資が届けられるが、地域避難場所（マンションのエン
トランス等）には、支援物資は届られないので、事前に地域避難場所として申請をしておく必要があ
り、届出をしていれば、支援物資を取りにいくことができるとのことです。

　又、義捐金は、在住者（賃借人含む）に対してのみ支給され、居住していない区分所有者には支
給されなかったということでした。

　新築マンションはコミュニティ力が弱く、築年数のたったマンションの方がコミュニティ力は強かった
ということでした。自治会や子供会、塾親会、スポーツ等での日常の交流が必要と思われます。
　又、防災マニュアルを作成したり、名簿についても、電子以外に書面でも残しておく必要があるとの
ことでした。

　地震保険の加入率は、６０％程度だったとのことですが、やはり保険に加入していなかったマンショ
ンは、より大変だったといわれています。

　保険の査定については、できるだけ早く修繕金を出したいので、簡単な調査で評価されるので、そ
の対策も考えておく必要があります。
　より有利な保険の査定をもらうには、災害発生時の日付入り写真を、部屋の中、開放廊下、ベランダ
等と撮影しておくことも大切だそうです。（どの日の地震で損壊したのを明確にするため）

　査定方法としては、組合が指定した１フロアしか調査せず、それで全体が査定されます。又、調査日
にその階の居住者が不在の場合は、その部屋の査定はゼロとの判断がされ、トータルでは低い評価
になってしまいますので、全員の協力が大切だといわれていました。

保険の査定は対応策を考えていないと補償額が
少なくなりますね。

　※大震災に備えて、いまやらなければならないこと
　　　　＊防災グッズの準備、防災マニュアルの作成
　　　　＊名簿の整理・・・・電子以外に書面でもみれるようにしておく
　　　　＊防災訓練の実施
　　　　＊地域避難所としての申請をしておく
　　　　＊大震災時の対応の仕方・・・仙台や神戸の実際例を参考にする

管理組合のカネと時間でやること？
ヘルメットや非常食・飲料水を住民全員数日分備蓄しておくんですか？

地域避難場所というと広い公園や指定避難場所から漏れた学校のグランドなどが
思い浮かびますが、マンションの敷地も申請すれば認定されるんですか？
認定されたら近隣の木造アパートの住民さんがやってきて混雑しないかしら？

防災グッズでもヘルメットの全員分の準備まではしないでしょう。
飲料水は私どものマンションでは準備してますよ。
勿論これはコカコーラさんの災害用自販機との絡みがあり、各戸５本分
がいざという時のために準備されています。

私どものマンションでは、マンションの前の敷地を行政に
公園として寄贈してますので広場はあります。
又、エントランスがかなり広いので、いざという時はそこに
集まってお互いを支援することもできます。
そのエントランスに救援物資を届けてもらう手続きをすればいいと仙台の
講演者がいっていました。しかし、まだ私どもは手続きはして
いません。

コカコーラさんの救援支援用の自販機はいいですよね。
マンション内のエントランスにおいてもいいし、価格も利益を
取らなければ安い価格で住民に提供できますから。
それに各戸５本（大瓶）の備蓄も準備してくれますし、賞味期限が
くれば無償交換してくれます。また、その前の備蓄分については
マンションで自由に処分できますし、いざという時は、自販機の
飲料水も自由に使っていいとのことで鍵も保管しています。
是非皆さん方のマンションも検討されてみとはいかがですか。

追記
自販機の設置費用は当然不要です。
又、電気料金についてもコカコーラ社負担です。

当面の飲料水が確保できるのはメリット大きいですね

全国規模でコカコーラさんが取り組んでおられますので
申し込めばすぐきてくれるのではないでしょうか。
但し、敷地内に設置しますので、組合員の承認は必要に
なるとは思います。
理事会だけでできるかもしれませんが。
経費は一切かかりませんし、皆さんのメリットが大きいので
事後報告として広報活動をすればいいのかもしれません。

このスレにはマンションの住民は少ないのではないかな。
というのは、コカコーラさんの自販機の問題が書き込まれて
いますが、マンションの住民ならもっと関心をもってもいいと
思うんですが。

＜長期修繕計画作成にあたって＞
　　＊長期修繕計画の作成費用は、総会承認決議事項となっています。

　　＊目的
　　　　　適切な長期修繕計画の作成及びこれに基づいた修繕積立金の額の算出をし、マンションの
　　　　計画修繕工事の適時適切かつ円滑な実施を図ることを目的とします。

　　　　　又、今までの管理会社や建築士任せの与えられた長期修繕計画ではなく、これからの建物
　　　　設備の維持管理に関して、住民がどの修繕箇所をどのレベルの工事をするかまでを建築士と
　　　　打ち合わせを行い、作成していく必要があります。

　　　　　又、現在の長期修繕計画には、やらなければならない工事の全てが網羅されていませんの
　　　　で、全て入れた中で適切な管理を行っていかなければなりません。

　　＊長期修繕計画の作成
　　　　　建築士と打ち合わせを行い、どこまで、どのレベルまでの計画を立てるのかを検討し、より綿
　　　　密な長期修繕計画を作成していく。
　　　　　それで作成された計画に基づいて、１戸当り月の必要修繕積立金の額を算出します。

飲み水の確保は重要だが、排下水の確保も重要。
地震によって万一ウ〇コ排水管が破損したときには
理事長はウ〇コ禁止を緊急宣言する必要がある。
専有部分の床下部分の排水管も共用部分つまり
管理組合に保守義務ありとする考え方は根強い。
居住者名簿による安否確認と並行して水漏れ確認も
やっておこう。