「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

>>4080 匿名さん
どこにダメと言っていますか。

清掃やマンション管理を委託すればお金を払うのは
当たり前のことでしょう。
あなたのいうのは適正価格ではないということでしょう。
何が不満なんですか。

管理費の内訳を分析する必要があります。
そして一つ一つ全国の相場から、自分のマンションの
工事費や点検費用が高いのか安いのかを知ることです。

>>4082 匿名さん
適正価格であるかどうかの論点などは論じた記憶はありませんが。

>>4083 匿名さん
それは各マンションですることでしょう。
当たり前のことです。
ところで貴方のおっしゃる管理費の内訳とは何ですか。？

管理委託費、管理員人件費、清掃費、ＥＶ点検費、水質検査費、
遠隔監視業務費、電気設備保安業務費、消防設備点検費、貯水槽清掃費、
自動ドア保守料、連結送水管耐圧試験費、雑排水間清掃費等です。

>>4086 匿名さん
これがあなたの言う管理費の内訳ってことですか。

なにを期待してましたか。
各点検費の相場はなかなかわからないと思いますよ。

分譲マンションの組合員には今でも各組合員の振替口座から管理会社の収納口座へ振り替えられている管理費を管理会社へ支払っている管理費と同じに考えている組合員が結構多いです。
ここら辺が会計の話になるとかみ合わなくなります。

都合が悪くなったときは強引に話題を変えよう！

>>4089さん
それはないんじゃないですか。
総会で配布される議案書をみれば支出内訳は明確に
記載されていますから。

>>4091 匿名さん
だからその管理費の内訳とは何なのかを問うているのです。
＞＞4083 匿名さん
を具体的に示してください。

>>4092 怠け者の独り言さん
用語を理解しておられないから話が噛み合わないのでしょうか…組合員が管理規約に基づき支払う管理費は元々住戸毎に金額が決まっていて内訳はないですし、その管理費を集めた管理組合の管理費会計（収納口座でも言い方は良いのですが…）は1円単位で明細が添付されます。仮に明細が添付されていないなら管理会社なり理事会なりに要求すればよいのではないですか？明細のことならここで聞いても分かるわけありませんよ。

>>4091さん
管理費の内訳の意味が分からないということですね。
管理委託費の内訳をいっているのではありません。それは
管理会社が考えればいいでしょう。自分たちが稼いだ利益
ですから何に使おうが関係ありません。
私がいっているのは、管理費等のうちの管理費会計分の支出
の内訳をいっているんですよ。
あなたのいう管理費の内訳とは何をいっているんですか。
それをまず教えてください。

>>4083 匿名さん
ここに管理費の内訳との記載がありますが、
魏弁を弄さないように。

>>4094 匿名さん
だったら最初から管理費会計（一般会計）分の管理費等の支出の内訳と記載すればいいのです。
管理費と管理費等の違いを理解してください。勘違いします。

>>4086 匿名さん
ここに記載されている各項目は一般会計の支出項目と理解していいのですね。

必死ｗ

>>4096さん
そういうことです。それしか考えられないでしょう。
管理会社の管理費の内訳のことは眼中にありませんでしたので。
管理費は管理費会計のことであり、管理費等というのは管理費、修繕積立金、
使用料を指します。

>>4099 匿名さん
だったら管理費の内訳ではなく管理費等の内訳と記載すればいいでしょう。

揚げ足取りもいいけどwinwinの関係でいけよ、お前らｗ

>>4100さん
大した問題でもないので、この話は打ち切りにしましょう。

＊ 建物設備の維持保全と積立金について

　今後益々建物や設備の経年劣化が進んでいく中で、それに対する取り組みや届出の制度
を明確にしていくことが大切です。そして、だれが理事になっても基本は同じというシステム作
りが必要となってきます。
　現在建替えられているマンションは、築５０年以上経過しているもので、その建物は耐震基
準の適用外の建物であり、その対応をするためには莫大な費用が必要となるのと、その当時
のコンクリートには海砂が使われていたので品質の低下を招き、大規模修繕工事では対応で
きず、スラム化するまで住み続けるか、建て替えをするかの決断しか選択肢がなく、又建替え
に踏み切ったマンションは容積率が大きく、戸数を増やしその増えた戸数分を資金に充てるこ
とができたごく少数のマンションでした。
　適正なタイミングで十分な修繕等を実施できれば、マンションの資産価値は落ちませんが、
積立金が不足しているために工事を先延ばししていると建物の傷みが進み必要以上に工事
費が嵩んできます。だからこそ、計画的な建物設備の維持保全工事が必要なのです。

＊ウィンウィンの言葉を使うコンサルとそれを毛嫌いする頑固もの組合員について

誰でも知ってる小話を披露しても意味はない。ドカンと受けが取れるネタが欲しい。

　業者選定方法としては、評価点と見積金額が出た中で何を基準として業者を決めるのかは難
しいので、公平を期す為には総合評価方式で専門委員が評価をしてそれに基づいて見積もり
金額を含めた計算方法により数値で評価するのがベターと思われます。
　ただその場合、評価項目を専門委員で検討し、できるだけ多くの分かり易い評価項目で評価
ができるようにすることが大切です。
　当然見積金額は評価の重要ポイントになります。同一条件での見積もりが出せるよう金ヌキ
計算書で明確な基準を作成すべきです。

業者を決めるとき、だれが決めるかということになりますが、
やはり声の大きい者の影響が大きいのではないでしょうか。
いくら建前は多数決とはいいながら、その前のみんなの意見が
大きく影響してきます。
そこで数字で評価する方法をお勧めします。
それが総合評価方式です。行政で採用されている方法です。

大規模修繕工事となると管理会社が色めきたちますからね。
親会社の顔色をみて仕事をしている管理会社のフロントは
工事を取るために必死になりますから。
常日頃面倒をみてもらっているから、工事は管理会社に任せ
てもいいかというムードにはなりますね。
多少高くても、お金で済む問題ですから。工事費を節約しても
住民から褒められることも、感謝されることもないですから。

それはいえますね。
いくら頑張っても報われることはありません。
それが普通ですから。

マンションの管理は自己啓発、ボランティアの要素が高いですから。

管理組合と管理会社の関係は共存共栄ですからね。

ボランティア感覚で役員やってるバカがいるな

ボランティアでやる方が、何もしないよりいいとは
思いますけどね。
無関心はだめですよ。総会や理事会には参加せず、陰で
批判するのはだめでしょう。

工事業者をきめるときに、意見が対立したら
どうやって決めますか。
特に同じ条件での相見積もりが取れなければ
価格だけで決めるわけにもいきませんしね。

修繕委員に出しゃばってきた前理事長と元理事長の仲が悪いのでいつも単純多数決ｗ

マンションの役員や理事会や総会は、日本の政治の縮図ですよね。役員や議員に立候補する者はほぼ全員が利得のみで奉仕の気持ちも志もないですし。総会出席率は投票率同様で無関心層が半数以上で法的には有効でも全体の意思は全くわかりません。悪い事をする役員や政治家を公式の場で非難すれば自分が不利益を被るため誰もまともに声をあげず、結果として安倍サンを見ればわかるように悪事を行うスキームが出来上がっています。
輪番でたまたま良い人物が役員になる以外は組合員や国民が無関心だから仕方がないですよ。どんなにルールや手段を考えても運用するのは邪な思いを持つ者ですから。

役員の選任方法を一部のものに（管理会社も含めて）介入をできないシステムを考えることでしょう。
私のマンションは管理会社TCですが、一部の組合員の役員就任を阻止するために抽選箱からその組合員の札を抜き取っていました。
このようなことが行われています。
その他の不正の証拠は持っております。

>>4116さん
管理組合の理事になって何か利益がありますか？
それに理事が悪いことをするというのがどうしても理解できません。
理事長とかやって業者や管理会社からリベートとか取っている者が
いるとも聞きますが、実際そういうことがあるのですか。
私は、理事長をしたときは、資料を作って組合員に配布してましたが、
パソコンを使用するときのインク代や用紙とかは自前でしたよ。
毎月資料を作成してましたので、原本分は自前でした。毎月５～６枚
は最低作成していました。
規約と細則の全面改正するときは、かなりの枚数になりますので用紙代
とインク代には相当お金を使いましたよ。パソコンも途中で買い替え
ましたし。
それに理事をする前に資格があった方がいいと思い、通信教育費や
受験料、問題集等は当然自腹でマン管の資格を取りました。

>>4118 匿名さん
すごいのがいますよ。しかも管理会社と共謀して偽物の理事長を誕生させていますよ。
お宅みたいな組合員がいるマンションならば、変な人間が入り込みにくいでしょう。
具体的に後悔はしたいけど相当量になりますし、いろいろな事故が発生します。
私のマンションは１０００戸を超す団地ですから、扱う金額も半端ではありませんから、

私どものマンションも大規模マンションですよ。
私がマンション管理に興味をもったのは、会社をリタイア
したのでマン管の資格を取ってボラランティア活動がした
かったからです。
私どものマンションは適正な管理がされています。
輪番制で理事を選出しています。
大規模修繕工事も、設計監理方式を採用し、業者選定に関しては
同じ条件での金抜き計算書を使って相見積もりをとりました。
管理会社は工事には参加できていませんでした。
当然業者が決まった後のフォローはしてもらいました。

>>4117 怠け者の独り言さん
非常によくある例ですね。
理屈の上では、その資料をもとに理事会や総会で協議し解決できなければ裁判！となりそうなものですが、そうならないですよね？大概孤立無縁の変わり者扱いではないですか？この病巣は家庭や学校で無意識の内に育まれています。どんなに正しいことであろうとも公式な場で声を出すことは恥ずかしいことと刷り込まれているからです。自身が直接の被害者になると途端に雄弁になりますが、自身がそうしてきたように他者は正しさに傾倒しません。心ではわかっていても応援することをなぜ躊躇うのか？それすら考えることをタブー視しています。そういう国民性だからです。ちなみに私は外国籍でも留学したこともないですし、変な宗教観もありません。

>>4118 匿名さん
管理組合にとってすごく尊い方だと思います。
立候補する方のパターンは、物理的利得が理由の方と
存在感を確認し構って欲しい方、そして良い人です。
そして悲しいことにほとんどの良い人はいつか承認の欲求に負けてしまいます。それは他の組合員の責任でもあります。良い人の好意ややる気を義務化するからです。あれもやったこれもやったでも更に要求される
やった好意に対し組合員の感謝が足りない。承認の欲求が満たされない。だから辞めるまたは他に代償をもとめるからです。双方に節度がある管理組合だけが成功例として残ります。

>>4122さん
私どものマンションでは、私が提案した管理規約や各種細則の
全面改正や建築士を雇っての長期修繕計画の洗い直し、総合保険の
洗い直し等全て受け入れてくれました。
専門委員会の設置にも賛成してくれました。
勿論新理事長にとっては、最初はあまりいい気分はしなかったと思います。
しかし、いろいろな情報提供や問題点等を理事会に提起し続けるうちに
理解してもらいまして、殆どが理事会で検討されて改善されました。
私は完全ボランティアとしてやっていますので、代償云々に関しては
期待もしていません。

全国のマンションには、管理会社や業者との癒着等がなく
いい管理がされているマンションは多いと思います。
又それが一般的であるようにも思えます。
マンションでの理事の不正や管理会社との癒着等が行われて
いるマンションは通常のマンションでは考えられないのでは
ないでしょうか。

>>4118さんのような意欲能力のある人が役員になったり退任後も相談役的な立場で
アドバイスしてくれると助かりますね。
うちも色々と組合運営や事業計画に関して理事会に提案してくる某有名企業退職者が
いますが、はっきり言って単なる思い付きというか独りよがりがほとんど。
空き駐車場の外部貸出しも規約全面改正も防災委員会計画もアイデア出すのはいいけど、
言い放しで後はよろしく。時々理事長あてに「私が提案したアレはどうなった？」だけ。
規約全面改正のときなんか現行の団地型規約を単棟型規約に書き換えるべきと言い出し、
法令上問題が生じるのでやんわり拒否したら、ご機嫌斜めで「今年の役員は・・・」と
管理会社フロントに電話かけたり訳わからん。

>>4125さん
いい加減なアドバイスは理事会にとっては有難迷惑となります。
私も提案とかする場合は、とにかくいろんな観点から勉強もし、
いろいろ調べてからより完成度の高い資料として組合に提言する
ようにしています。
それでも理事長としては最初は嫌がりますよね。それらを勘案して
できるだけ低姿勢に提案をするようにしています。
最初は理事会のメンバー全員にいろいろ提案していましたが、理事長との
信頼関係が出た後は、理事長だけに資料を配布し、後は理事長判断として
理事会で検討してくださいといっていました。
勿論私の意見としてではなく、理事長がいいと思ったことは理事長の
意見として皆さんには述べてくださいといっておりました。

マンションの管理は、営利ではないから難しいですね。
役員は輪番制が中心ですし。
それに組合員はできることなら役員にはなりたくない、
なっても理事会にはただ参加するだけという方が多い
ですからね。

>>4123 匿名さん
素晴らしいですね。貴殿の代は何も問題ないでしょうね。ただまだお気づきではないかもしれませんが、貴殿が退任したあと後任者が同じクオリティを保てるか心配ですね。貴殿のような方はあえて無理強いもしませんよね。素晴らしい役員退任後の管理会社操縦はかなり難しいですよ。特に工事関連は今までの分を取り返そうとしますしね。退任すれば理事会のクオリティが落ち、留任すれば自身の疲弊へと繋がる。ある一定以上のクオリティを保ち続ける管理組合は特定組合員の犠牲を重ねている背景があることを知って欲しいですね。

>>4123さん
理事長によっては、工事をしないと何もしてないと思われるといって
兎角工事に走りがちになります。
マンション管理に詳しくない理事長が誕生しますと、規約や細則も頭に
なく、いろんなことに挑戦してきますからね。
そうならないように、理事の交代時には引継ぎ事項を定例化するために、
資料での引継ぎができるように、いろんな問題点に対しての対応策を作成
しておくのも一法ではないでしょうか。

輪番制の理事であれば、どうしても当たりはずれは
でてきます。
一部立候補制をとりいれるべきです。
それに理事の任期は２年がいいでしょうね。