「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

＜マンションの資産価値を保つには＞

　マンションは年月が経過するとともに、必ず劣化していきます。このマンションの劣化をどの
ように防止し、手入れをしていくかにより、将来のマンションにおける安全・快適な生活や、マ
　ンションの資産としての価値に大きく差が出てきます。

　　このため、周期的に計画的な修繕工事を行い、快適性・安全性等を保つよう対処する必要
　があります。

　　また、維持するだけでは資産価値の低下は防げません。居住環境を良好な状態に維持し、
　マンションの水準をその時代に求められる性能・機能に見合うようグレードアップする改修を行
　うことも大切です。

　　現在は、耐用年数１００年と想定されるマンションも出てきています。しかし、１００年もつといっ
　ても、それはあくまで躯体、つまりコンクリート部分だけです。

　　内装は無論のこと、配管類や電気系統は当然１００年は持ちません。だからメンテナンスが
　必要になってくるのです。マンションは、永住を前提にする人だけが考慮するものではなく、将
　来的に売却・賃貸を考えている人にとっても必要なことなのです。

＊資産価値の落ちないマンションの条件

　 　１．立地が良い
　　２．築年数（築浅） 〕　　１～３については、変えようがありません。
　３．物件規模が大きい

　　４．管理状況が良い・・・この部分が良好に管理されているかが重要です。

　大規模修繕工事は計画的に立てられているか。全てを網羅した長期修繕計画はあるか。
　建物の清掃が行き届いているか。定期的なメンテナンスはされているか。
　必要な補修工事は計画的に行われているか。管理会社は良好か。
　修繕積立金は長期修繕計画等で必要な積立金となっているか。
　滞納状況はどうか。
　空室が目立つようになっていないか。（売れない、貸せない、しかし経費はかかる。）
　理事会は開催されているか。理事のなり手不足はないか。
　義務違反者に対する対応はきちんとされているか
　防犯性は保たれているか。

「管理組合負担で、専有部分の給排水管設備の更新工事はできるか」

　枝管部分の管理は、各区分所有者が行うと決められていても、それぞれの事情や考えがあり、
区分所有者は、必ずしも適切な時期に適切な修繕や更新を行うとは限りません。

　そこで最近では、給排水管について、共用部分だけでなく、専有部分も含めて管理組合が更
新工事を行う事例が増えてきました。

　管理組合の資金で、専有部分の改修・更新工事ができるかが問題となっています。というのは
標準管理規約第２１条２項では、「専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった
部分の管理を、共用部分の管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うこと
ができる」となっています。しかし、コメントでは、費用は各区分所有者が実費に応じて負担すべ
きとしています。

　これについては、第７条（専有部分の範囲）で、専有部分内にあるものは、専有部分としたこと
と、その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その責任と負担の文言は記
載されていなかったからです。
　又、最初の長期修繕計画では、２５年でたてるために、計画されていないマンションが殆どです。

しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期は
必ずやってきます。

　給排水管の枝管部分が専有部分か共用部分かを管理規約で決められるかというと問題はあ
りますが、所有はともかく、管理の在り方、費用負担に関しては管理規約で決めることは許容さ
れると判断されます。

専有部分の給排水管の工事は管理組合としてやるべきですよ。

新型コロナウイルスが全国に蔓延する気配が濃厚ですね。
なぜ湖北省しばりを強調するのですかね。
隔離するのに人権を主張するのは日本ぐらいですよ。
子供が嫌がっているとか葬儀に出席するからとの理由で
隔離を解除するとはなにごとですかね。
国会も早く与野党が団結してこの問題を解決すべきです。
桜を見る会は後回しでいいでしょう。

大規模滅失の復旧決議について質問です。
決議があったあと２週間を経過したときは買取請求ができるとありますが、この2週間(待機期間)はなぜあるのでしょうか？経緯がよく理解できない。
理解を深めたいので、何方かお願い致します。

パート２より
> 3366　マンション管理士勉強中　2020/02/14 12:55:50
>大規模滅失の復旧決議について質問です。
>決議があったあと２週間を経過したときは買取請求ができるとありますが、この2週間(待機期間)はなぜあるのでしょうか？経緯がよく理解できない。
>理解を深めたいので、何方かお願い致します。

復旧決議の日から２週間を経過すれば、買取請求の相手方が確定（第8項の適用がある場合の相手方＝買取指定者、第8項の適用がない場合の相手方＝決議賛成者の全部又は一部）しているので、「復旧決議の日から２週間を経過したときは、」決議賛成者以外の区分所有者は買取請求ができると規定している。

＜区分所有法＞
第61条（建物の一部が滅失した場合の復旧等）
【第7項】
第五項の決議があつた場合において、その決議の日から二週間を経過したときは、次項の場合を除き、その決議に賛成した区分所有者（その承継人を含む。以下この条において「決議賛成者」という。）以外の区分所有者は、決議賛成者の全部又は一部に対し、建物及びその敷地に関する権利を時価で買い取るべきことを請求することができる。この場合において、その請求を受けた決議賛成者は、その請求の日から二月以内に、他の決議賛成者の全部又は一部に対し、決議賛成者以外の区分所有者を除いて算定した第十四条に定める割合に応じて当該建物及びその敷地に関する権利を時価で買い取るべきことを請求することができる。
【第8項】
第五項の決議の日から二週間以内に、決議賛成者がその全員の合意により建物及びその敷地に関する権利を買い取ることができる者を指定し、かつ、その指定された者（以下この条において「買取指定者」という。）がその旨を決議賛成者以外の区分所有者に対して書面で通知したときは、その通知を受けた区分所有者は、買取指定者に対してのみ、前項前段に規定する請求をすることができる。

１ヶ月ほど前に「当管理組合に対して管理会社から委託料５０％値上げを求められている」とこの板でお知らせし、下記の投稿３２２７をいただきました。

>3227

その後の展開、並びに経過をお知らせします。

数日後、管理士への相談結果として、ほぼすべての組合員宅に投函し、値上げの根拠が示されるべきであること等を当方から伝えました。

直近の「理事会議事録」が先日届いたので読むと、値上げの根拠が示されないまま、理事会幹部（「三役会議」←規約に規定なし）で「値上げ案を受け入れることにした。」と記載されています。つまり、３理事で決めたことがその会議で報告された、というのです。

他の管理会社に相見積もりを持ちかけたが全部拒否された、その理由として配布文書にて問題点を指摘し、反抗する私の存在が挙げられています（議事録、及び説明会資料）。

前回の投稿 >3368 の背景：

管理委託料の増額（および、それに伴う月額管理費納付金の値上げ）だけでなく、大規模修繕工事の業者選定など、当マンションの管理組合の運営はすべて「事後承諾方式」で行われています。

今回は「三役会議」ですが、以前なら「専門委員会」、「小委員会」等、様々な名称で理事会より先に話し合って決定し、それが理事会に降りてきて「承認」、最後はその理事会承認決議の数々を期末の総会で「承認」していきます。

真相は、おそらく、「三役会議」「専門委員会」「小委員会」といった組合内部の個人や組織ではなく、管理会社を中心とする契約業者がすべての起点だということです。

そして、残念なことに、ほぼすべての組合員たちがこの運営方式を「是」とし、このやり方に異を唱える組合員を敵視（排除）するのです。２００～３００戸の、築４０年の物件です。

提案・素案を否定し、拒否する道はありません。必ず管理事務所を経由するので、総会でも理事会でも、出された案と異なる「対案」（別の選択肢）は一切示されません。自分で対案を示せば反旗をひるがえしたことになります。

当マンションの管理会社は大手です。

管理委託費の値上げをするには何らかの根拠がなければなりません。
例えば、管理員の勤務時間や日数の増加、清掃時間や清掃場所の拡大、
管理員の仕事内容の拡大等がその要因として挙げられます。
そういう状況が発生した時は、総会に諮り承認を得なければなりません。
その結果管理費が不足するのであれば、値上げも検討しなければならないでしょう。
管理内容に変化がないのに、値上げというのは考えられません。
それを条件として管理会社とは契約をしたのではないのですか。
それもいきなり５０％とは到底考えられませんし、私どもの組合では全く
考えられないことです。
管理費の使い方については、規約でその内容が規定されていますよ。

大規模修繕工事の際の業者選定に関しては、私どものマンションは専門委員会
で検討して理事会で決定することになっています。
ただ、その工事費の予算については総会決議が必要であり、理事会はその
範囲内で業者選定や工事の仕様等については任されています。
管理会社主導で管理が行われているマンションではよくあることです。
特に、デベ系の管理会社に管理を委託しているマンションでは理不尽ですが
そういう取り扱いがされているようです。
それに対抗できる組合員がいればいいのですが、組合員は無関心、無責任
ですからね。

普通は予算は総会決議でその他の細かいことは理事会に
任せるというのが基本です。

何が総会議決事項で何が理事会議決事項か、普通は規約に書いてあるよ（笑

管理費が不足したときは総会で値上げ決議をすることなく理事会の判断で各組合員の持分に従って臨時追加徴収（例えば毎月の金額の３０％相当額とか）することができる。

管理費が不足したとき臨時に要する費用は総会で決議をする（各管理組合で異なる）

「管理会社に払う管理委託料が１．５倍になる」マンションの住人です。

まずお礼から。
１ヶ月ほど前に今回のご投稿 >3370 と同内容の >3226 をいただきました。
これには大いに助けられ、当時、約２００名の組合員宅に配布文書に載せて
投函し、お知らせしました。

なのに、その後の定例理事会は管理会社に値上げの根拠を示させることなく、
「やむを得ず、案を受け入れることにした。」と議事録に記載し、平気です。
こうした議事録や会議運営は、プロとして管理会社や設計コンサルタントが
仕上げて、それらとグルになった役員幹部の署名押印で完成されます。

いつものことです。

しかも、そういう類の幹部候補は約２００名の組合員の中に無尽蔵的に多く、
毎期、毎年、バトンリレー可能なので、支配が崩れることがありません。
当マンションは分譲ですが、管理会社と設計コンサルが所有しているも同然、
それをプロの腕で「管理組合の活動」に見せているわけです。

>3226 と >3227 を加工した文書を組合員たちの何割かに読まれて、疑い
を晴らすだけの「反論・反証」も「説明」もできない業者と組合幹部。
それでも、おとなしい丸呑み理事会と何でも承認の丸投げ総会が行われるか
ら「大丈夫」と思って、無理矢理の「強行突破」をしてくるのです。

くやしいですが、こういうペテン師的なやり方でも必ず承認、成功します。

当該の議事録では、委託料増で圧迫される管理費会計を組合でどうやりくり
するか、がんばっている理事会（特に「三役」）の姿も描かれています。
結局は毎月の管理費徴収額の値上げになる。これでは「組合劇場」ですよ。

>>3376 「管理会社に払う管理委託料が１．５倍になる」マンションの住人です。
>>なのに、その後の定例理事会は管理会社に値上げの根拠を示させることなく「やむを得ず、案を受け入れることにした。」と議事録に記載し平気です。

管理費、修繕積立金等の値上げは総会決議と思いますが？

マンション分譲時は、分譲会社は管理会社と検討をして管理費と修繕積立金の
額を決めます。分譲契約時に区分所有者との契約で住民はすべて承認している
ことになっています。
その際、マンションを分譲しやすくするために、修繕積立金に関しては最初は
安くして買いやすく設定します。当然段階的に値上げをしなければ建物設備の
維持保全はできません。
しかし、管理費（委託費や管理員人件費、清掃費、点検費等）は通常の管理に
要する費用に充当するために必要額が設定されています。
当然その額を決める際は、管理会社は採算の取れる額を提案していると思います。
もし、５０％も値上げしなければやっていけないような額を提案したのなら、それは
委託契約を獲得するためによそより安く設定しただけのことでしょう。
再度管理会社の募集をし直した方がいいとは思いますが、なかなかできないのですよね。
管理費等の値上げは当然総会決議事項です。収支予算案で決議されます。
管理組合のためにプラスにならない管理会社は、変えた方がいいと思います。

管理会社に支払う委託管理費の金額は総会議案の予算案に記載されるから、その内容の根拠について質問すればよい。理事会の説明に納得がいけば賛成、いかなければ反対または棄権する。これで一件落着。

マンションは集合住宅だからいろんな人が住んでいる。管理委託費の積算内容を細かくチェックする人もいれば、少々割高でもいいからさっさと決めてくれやという人もいる。
何でもかんでも相手の言い値どおりというお大尽もいるかもしれない。隣人たちがどういう連中なのか、これがマンション生活のキモになる。