「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

>>3239さん
理事会としては総会での議案の決議はすんなりいかせたいと思うでしょうね。
私が理事長でも総会は議案をすんなり承認させたいと思いますから。
それから管理会社等から法的指南を受けて対応されるということですが、質問
が規約や細則に則っていれば丁寧に受け答えをしなければならないでしょう。
質問内容が分かれば、どうすればいいかの書き込みは検討しますけどね。

管理会社が組合員を抑え込む手口としては、規約や適正化法、
区分所有法だと思いますので、それは調べてから質問等を
すればいいと思いますよ。
ちょっと調べればすぐ分かりますから。もちろん質問をしても
いいと思います。

大規模修繕工事の「設計業務」が毎回、同一の建築事務所に発注されます。それ以外のサッシ交換、給排水管交換も同じ事務所でした。３回目となる今回も「これから数社の中から施工会社を決める」という段取りです。

同じ設計コンサルタントとの契約を長く続けるのは、マンションにとって「かかりつけ医」を持つようなもので、安心のメリットが大きいと聞いたことはあります。

反対に、デメリットとして、価格の相場がわからないままの発注や、その批判を想定しての相見積もり（形式的競争入札で、結局また同じコンサルと契約）まで行われることがあると考えられます。

「設計業務」がずっと同じ業者という場合のメリット・デメリット、他に何がありそうですか？　「設計」と「施工」なら、元請け・元締め的なのは「設計」でしょうか？

>>3240さん
ご回答、ありがとうございます。
以前、管理会社に見てもらった際に、
ヘアークラックの場合は、対象外と言われたのですが、
それでも修繕してもらうことは可能なのでしょうか。

今回の質問の意図は、
対象外というのを前提にした上で(これが正しいかはわかりませんが)
コンクリの染み出る、屋上からバルコニー天井まであるヘアークラックでも、
修繕してもらえないのか、ということです。

アドバイス、お願いします。

>>3243さん
設計監理の概略を添付しておきます。
できれば相見積もりを取り説明会を開催して設計コンサルタントを
決めたほうがいいと思います。
設計監理は、施工会社の仕事を監視するのが主な役割で、仕様書通りの
工事が行われているか、手抜き工事はないかとかのチェックをします。
施工業者とは相対立する存在でなければなりません。

「何故設計監理者に仕事を依頼するのか。」　　委託する業務の明確化
＊公平な入札が行われるよう設計図書による統一された内容で見積要項書、仕様書等
　　の作成をしてもらいます。正確な数量明細書の作成が要求されます。
＊金ヌキ明細書（金ヌキ積算書）での見積もり書の作成と出てきた見積もりの数量チェック
　や見落とし等を確認し、応募業者比較一覧表を作成してもらいます。
＊劣化診断結果に基づき打ち合わせを行い工事の概要を把握します。（修繕箇所、修繕
　　仕様、材料、グレード等）　　改修仕様書の作成　　概算工事費の算出
＊仕様書通り工事がされているか、又手抜き工事はないかをプロの目線で我々に代わっ
　　てチェックをしてもらいます。具体的なチェック方法と結果報告書の提出。
　　現場監督や業者に対して工事に関する注意事項を指示し、協議・確認をします。
＊工事監理報告書の作成や竣工図書のチェック、工事終了後の年次ごとのメンテナンス
　　の立ち会いをしてもらいます。

＊長期修繕計画の洗い直しをしてもらいます。

>>3244さん
ヘアークラックは0.3mm以下のひびのことをいいまして、特に構造には
影響しないので補修する必要はないといわれてはいます。
築浅のマンションですので経年劣化は考えられませんが、人件費の削減の
ために、塗装の間隔を短くするとこういう状況が発生します。
雨が降ればベランダの床部分に白い跡が残るとのことですが、問題はないと
思いますが、修理は早めにしてもいいとは思います。
シーリング材による穴埋めと弾性系塗料で対応できますし、費用もそんなには
かかりません。
しかし、やらなくても別に問題はないようですので、しばらく様子をみられたら
いかがですか。

>>3245 匿名さん

なるほど。
特に「施工業者とは相対立する存在でなければなりません。」が勉強になりました。
しっかり記憶しておきます。
前回の工事の後の定期総会では設計業者と施工業者が管理組合の役員席に多人数で
同席し、数十名の出席組合員たちを圧倒していて違和感がありました。

もともと大多数の管理組合員に設計コンサルを変更する気がないだけではなく、
「管理組合運営コンサルタント業務」の委託契約も毎期連続締結しているため、
理事会が問題意識を持って重い腰を上げないと、大規模修繕の設計監理は常に
同社（＝設計コンサル）の手に落ちるという結果になっています。

コンサルが同席する「分科会」で決定　→理事会承認　→総会可決　で落着。

いくら啓発しても組合に変化の兆しは生まれませんが、「独占」の側面がある
以上、お互いの強固な関係が自壊する可能性も生まれるのかもしれません。

ありがとうございました。

>>3246さん

ご回答、ありがとうございます。
さきほど、市が設置している無料電話でも相談してみましたが、
修繕してもらうのは難しいだろう、とのことでした。

残念ですが、これ以上の被害がでないか、
様子見しようと思います。

>>3248さん
マンションの住民のなかにあなたみたいにマンション管理に関心を抱いている
者がいるところは、理事会や管理会社も無茶苦茶な管理はできないと思いますので
重石役として監視をしていってください。

大規模修繕工事では設計監理方式が一番いい方法ではあります。
経費的にはかかりますが、仕様書通りの工事をするためには必要でしょう。
設計監理士を採用しなくても、施工会社は下請けがちゃんと仕事をしているかの
チェックはしますが、なれ合いがありますからね。
それに、施工会社も設計監理業務の経費は当然請求しますので、それを勘案すれば
そんなに割高とも思えません。

大規模修繕工事の方法で一番だめなのが責任施工方式です。
いわゆるおまかせ方式です。

設計監理方式を採用するマンションは、ある程度
大規模マンションでないと経費的には難しいかも
しれません。
小規模マンションの場合は、責任施工方式も仕方
ありませんが、いかに良心的な施工会社に依頼できる
かにかかっています。

第一次大規模修繕「設計業務」・・・Ａ社
第二次大規模修繕「設計業務」・・・Ｂ社
第三次大規模修繕「設計業務」・・・Ｃ社

↑このようなマンションてありますか？

↓当マンション
第一次大規模修繕「設計業務」・・・Ａ社
サッシ交換「設計業務」・・・Ａ社
第二次大規模修繕「設計業務」・・・Ａ社
給排水管交換「設計業務」・・・Ａ社
第三次大規模修繕「設計業務」・・・Ａ社

ひとつのマンションしか知らないと判断・比較ができず、
自分のところが「普通」と思うようになります。

設計業務というのは、設計監理業務であり設計コンサルタントつまり
１級建築士がおこなっているものですか。
設計監理士と施工会社（建築会社）は別物です。
単なる工事業者と設計監理業者とは違いますよね。
サッシ交換や給排水管更新工事は大規模修繕工事とはいいませんし、
設計監理士は不要ですからね。
ごっちゃになっていませんか？

設計監理士の仕事としては、設計業務と監理業務があります。
４対６程度で監理業務の方が多いようです。
元々大規模修繕工事ですから、設計の仕事は少ないでしょうからね。
工事業者の相見積もりをとるときの金抜き計算書等の要綱書の作成と
工事期間中の仕様書通り工事がおこなわれているかどうかのチェック
が主な仕事です。

>設計業務というのは、設計監理業務であり設計コンサルタントつまり１級建築士がおこなっているものですか。

ＹＥＳ。
第２回と第３回の大規模修繕の間の時期に「給排水管交換」が行われました。
「施工監理」という用語があるのでしたら「設計監理」と混同しているかも。

施工会社のほうは”毎回同じ”ではありません。
第１回、第２回、第３回、及びサッシ交換、管更新など「大きな工事」なら
必ず「設計コンサルタントＡ社」が受注してきました。事実上、組合の顧問。

組合が契約を続けている管理会社とは別に、Ａ社は組合運営コンサルとして
ずーーーーーっと連続契約。
両社とも、当マンションに食らいついて数十年離れません。
組合も両社から離れようとはしません。

サッシの交換で設計監理士を雇う必要はないでしょう。
コンサルタントが工事の状況を監視することはないですからね。
工事業者がきめられたサッシを取り付けるだけのことですから。
コンサルタントには、工事費の１０％とかの報酬を支払わなければ
なりませんからね。

平たく言えば、当マンションの大きめの工事はすべて、同じ「設計コンサル」１社の指揮のもとで管理組合運営（会議同席、「分科会」の設置・運営）から一貫して遂行されてきたということです。これとは別に、大手の管理会社が４０年前から離れることなく管理委託を受け続けています。

理事会を始めとする組合は、両社の要求や提案を（不利益になると私が指摘しても）受け入れて賛成し可決し続けてきました。不利益を受け入れても両社とともに歩んでいくことが利益になるという、ちょっと理解しがたい経営理念みたいなものがあるような。

大規模修繕工事とは別のサッシや玄関扉、高置水槽等の単独の工事は
理事会が業者を選べばちゃんと仕事をしてくれますよ。
そこに手抜きとかは発生しませんし、やりようがありません。
いつやるかの判断は住民とかの声を聴きながら判断すればいいだけです。
そこにお金を払って設計コンサルタントを入れるのは意味がないように
思えます。
同じ管理会社と一貫して長期に契約しているマンションは多いですよ。
大規模修繕工事では、設計監理士の報酬も1,500万円（３５０戸）程度
の金額になりますので、相見積もりを取り説明会を開催して一番熱心な
コンサルタントを選ぶところが多いですよ。
顧問とかにしていると、そのコンサルタントにしなければならなくなりますから。
よそのコンサルタントとの比較ができないので、報酬や仕事の内容がそんなもの
と思われますよね。

外壁塗装工事は大規模修繕工事の中で一番割高な工事になる。
しかし、工事の専門性はそれほど高度な技術ではない。
なのに、わざわざ、コンサル等を導入したがるのでしょう。
この工事は数社に相見積もりを取り、一社に責任施工方式のほうが安心。
特にマンション管理士等のアドバイスは設計管理方式を提案する下心は理解できる。

責任施工方式は相見積もりを取りません。
知っている業者を選び、そこと修繕個所や仕様等を話し合って
工事費を決めるものです。
工事が仕様通り行われているか、決められた材料を決められた量
使用しているかとか手抜き工事をしているかとかのチェックも含め
すべてその業者に丸投げするのが責任施工方式です。
外壁塗装工事は塗装だけではありません。タイルの傷んだ部分の交換
やひびの補修、高圧洗浄等が含まれます。
それから、せっかく足場を組むのですから、ベランダのシーリング、
窓枠シーリング、軒天のシーリング、手すりの補修や塗装等も一緒にやります。
当然屋上防水、敷地内の整理、解放廊下の電気、玄関扉の塗装、解放廊下の
シートの張替え、全館扉部分の塗装、格子の塗装、集会室の補修、駐車場の補修、
改良工事等まだまだいろいろありますよ。

設計監理士業務は１級建築士等の有資格者じゃないとできません。
マンション管理士は設計監理士業務はできませんよ。

それ相当の工事をするときは相見積もりを取るのが普通。
責任施工方式は相見積もりを取らない方式とは誰が決めたのか。
マンション管理士が設計監理ができるとはどこに書いていますか。
アドバイスや提案をするとは言っていますが。
私のマンションは５００戸ですが、信頼できる大手建設会社数社に見積もりを取り、
修繕委員会（建築士、マンカン、等々）で検討した。

相見積もりを取ることはできますが、同じ修繕個所、同じ材料、同じ仕様での比較が
できないので相見積もりをとっても意味がないのでということでそういう表現をしました。
工事費については、競争相手がいないため割高になる可能性が有ります。傾向としては工事の進め方や工事の内容、方法、工事費が適正であるかどうかについてはおまかせという傾向に有ります。従って、この方式で失敗すれば、管理組合、管理会社双方にとって大きなダメージとなります。

デメリット
工事施工会社選定時に数社とやり取りをするため、管理組合員の負担が増える。
共通の工事仕様書がないので、見積や工事内容の比較が困難。
第三者（専門家）の検査等のチェックがないため、手抜き工事などの品質低下や一部の区分所有者との利害関係など公正性・公平性が保ちにくい。
工事施工業者の技術力、信頼性、会社財務内容等により予想と大きく異なる結果になり易い。
工事施工時の監理がない為、管理組合での検査が必要。負担が増える。
相見積もりをしない場合、割高の傾向。やっても同じ条件での比較はできないので
その比較ができない。

同じ仕様書での相見積もりですが。
同じ仕様書でないと決めつけてますが。

マンションによっては、大規模修繕に臨むにあたって、管理組合が「業者求む」と”公募”をかけているケースがありますでしょ？

形だけの公募で実は決まっているというダークな場合もあるかもしれませんが、そうでなく、本当に公正にやろうという管理組合がうらやましいです。

第１回、第２回、第３回でそれぞれ違う契約先にしたマンションは存在するのかさえ知らないくらいに、同じ契約先にし続けている管理組合なんです。

癒着（ゆちゃく）：どんな理由を付けても業者変更を拒む組合員が内部にいます。この勢力は、常連的企業の代理の働きをします。

>3265
同じ仕様書は素人では作れません。
金抜き計算書を含めた要綱書を作成して応募業者に配布して
それに各項目別に単価だけを記入する方法なんですよ。
業者が勝手に修繕個所や平米数、使用材料等を決めて見積書を
提出するのとは違うんです。

いつも同じ業者にするのはデメリットばかりではなく、
メリットもあるからではないでしょうか。
その業者が悪いのであれば変更もあるのでしょうが、別に
問題がなければ気心も分かっているのでそれはそれでありでしょう。

外壁塗装工事位の仕様書を書ける素人はマンション内にもおります。

その方は大規模修繕工事の経験のある１級建築士なんでしょうね。
しかし、その建築士でも、設計監理まではさせてはいけません。
監理をしてもらう建築士はお金を払って雇うべきです。
半年なり１年かけて工事の監理をしていかなければならないので
仕事をやめてボランティアでやってくれればいいですが。

業者が悪質だと判明しても契約先を変えない管理組合なんて、実はたくさん存在しているのでしょう。当マンションがそうですもの。個人の就職と似た原理で、勤め先が清廉潔白ではないと分かったからといって転職するのでは、給料等の条件が悪くなるのが普通でしょ。だからたいていの人は動かない、動けない。管理組合だって、生活の変化を嫌って結局「変更しない」。

当マンションの管理組合には「仕切る階層」に属する住人がかなりいまして、それに対して「仕切られる人々」はおとなしく、逆らわないようにしています。その結果、前者の組合員たちが後者の承認を得て、組合の意思として業者との契約が続いていくのです。

しかも、業者はボロが出ないように役員選出の段階（つまり規約・細則の改造）から関与し、毎回の会議の資料編集・同席・記録の作成等々、積極的に「お膳立て」をしてくれるので、もし裁判所が書類審査すれば、ことごとく合法で、管理組合が見事に自主性を発揮した運営（＝業者が組合活動を支援）と思えることでしょう。

大手管理会社と中小の設計コンサルの黄金コンビに管理組合もくっついています。「公募」も「契約先変更」も否定するマンション、ここにあり。

例えば月１回理事会が開催されているとします。
その理事会での議題が毎回工事に関するものとは限りません。
毎年年何回も工事をすることはないのではないですか。
総会もそうですが、議案としてはいろいろありますが、工事に
かんするものは、その中の１つなんですよね。
マンション管理は工事がすべてではないのです。
工事をする場合は、総会で議案を提案して承認をもらいます。
そしてそれが承認されたら、後は理事会で業者の選定や工事時期
を決めるのです。それが普通のマンションでしょう。
業者が役員選出に関与するなんて本当にあるんですか。輪番制なら
特に考えられません。業者というのは管理会社のことなんでしょうね。
デベ系の管理会社ならありえますが。

デベ系の管理会社は親会社に気をつかって工事の受注を
考慮しなければならないからね。

「大規模修繕工事に関する実態調査について」　国交省が２０１８年５月に公表
　　目的
　　　見積もり内容と本調査とを比較検討して、事前に検討することにより適正な工事発注がで
　　きるようにしたものです。
　　事前に検討した方がよい主なポイント
　　　　＊工事内訳に過剰な工事項目、仕様の設定等がないか（工事費内訳明細で確認）
　　　　＊戸当り、床面積当たりの工事金額が割高になっていないか
　　　　＊設計コンサルタントの業務の量（人・時間）が低く抑えられていないか、特に工事監理
　　　　　業務の量が低すぎないか
　　　　＊工事内訳書を全国の規模別マンションの工事費の相場と比較検討（実態調査で比較）
　　大規模修繕工事の時期
　　　　第１回目
　築１１年～１５年　　６４．９％　　築１６年～２０年　２４，３％　　築２５年～30年　２．１％
　　　　第２回目
　築２６年～３０年　４４．２％　　築３１年～３５年　２０．９％　　築２１年～２５年　２０．５％
　　　　第３回目
　築４１年以上　　４７．７％　　築３６年～４０年　　３５．１％

　　工事金額１戸当り　　大型設備分は除く
　　７５万円～１００万円　　３１％　　１００万円～１２５万円　　２５％
　　５０万円～７５万円　　　１４％　　１２５万円～１５０万円　　９．６％
　　第２回目工事費内訳（国交省調査の平均）
仮設工事費　１８．９％　　　外壁塗装　　１６．５％　　床防水　　１１．０％
外壁タイル　　５．４％　　　　給水設備　　１０．５％　　ベランダ防水　　６．２％

この指標が出たので、大規模修繕工事の周期や工事費の
目安がわかりましたね。

周期でいえば、１２年から１３年、費用は１戸当たり
１００万～１２０万円ということですね。

専有部分の給排水管はほとんどが塩ビ管を使用しているので
直管部分は基本的には錆びることはありません。
但し、接続箇所は切断した箇所には錆が発生します。
塩ビ管を使用していても継手とコア継手を採用していれば錆の
発生のリスクは小さくなります。
自分のマンションの現状把握をすることが大切ですが、なかなか
分からないので、非破壊検査の実施を一部住居でやる必要があります。

マンション管理士試験の合格発表がありました。
今年の合格率は７．９％で相変わらず競争率は高いようです。
その中で６０才以上の方の合格率は５．５％と超難関でした。
この方々はおそらくマンションに住んでおられる理事だろうと思われます。
自己啓発でボランティアとして資格を取得されたのだろうと思われますが、
こういった方が各マンションで一人おられるといいですね。
合格された方の大半は管理会社勤務者ではないでしょうか。

マンション管理をしていく理事としては、基本的なことは
勉強する必要はあるでしょうね。

今年マンション管理士試験に合格したみなさん。
おめでとうございます。
努力の甲斐がありましたね。
これからも自己研鑽に努めていってください。

輪番制といっても、異端者発見装置の機能があるし、２年の任期を
無事に終えれば会社支持派の一員になります。お眼鏡にかなったら
修繕専門委員（隠れエリートコース？）にもなれたりします。

任期を満了した元役員の人が、後日、組合員として「反対」しても、
たいてい長続きしません。任期中に無意識にしたことが裏目に出る。
「いっしょ」は恐いですね。輪番制は共同体の構成員を増殖します。

こんなのに魅力を感じない、ひっかからない人はいますが少数です。
管理組合、理事会は、ほとんどの場合、多数決主義で運営されます。

輪番制の理事なら、良心的な方はおられるでしょう。
修繕専門委員会のメンバーは立候補制が主力です。
人気中に改善しなければならないことをやっておくべきです。
理事を離れれば改善は難しいですよ。

管理組合員たちの能力以上のマンション管理にはなかなかなりません。
「否決」や「反対」をさせない管理組合運営は可能だということです。

たとえば、総会なんかで意図的に「代替案」を用意しておかなければ、
組合員たちは選びようがないわけですから、示された議案で可決する。

その前段階の理事会でも同じで、議題とそれに伴う資料の編集などを
管理会社の社員がやっています。毎回欠かさず社員が会議に同席して
監視の目を光らせます。事後の議事録の素案作成も社員が有料で行う。

それでも組合独自の意思を通してやろうとしたのが私が理事長のとき。
「理事を離れれば改善は難しい」というより、「理事長でも不可能」。
企業に協力できないと言ったらすぐ「理事長代行」を擁立されました。

修繕専門委員会の男たちが管理員といっしょに理事会に毎回出席して、
「合同会議」と名付けて半年運営。管理員の合法的引退や慰労金支給、
その前の「理事長辞任勧告」「今後の管理会社も変更せず同社で継続」
を理事会に決めさせて、やっと退散。その翌月に臨時総会で承認獲得。

大規模工事も同じような組合運営で遂行されます。他に選べない方式。
上記管理員の相談役が常連の設計コンサルタントだから、笑えません。

めちゃくちゃな組合もあるものですね。
うちのマンションでは到底考えられません。
理事会主導で理事会や組合が運営できないのですね。
管理員に慰労金を支給するなんて規約違反であり、提訴すれば
理事の連中は敗訴するのは間違いないでしょう。
いくら総会で組合員の承認を得たといっても法的に違反してますからね。
それは無効となります。管理員に返済請求が裁判所からいきますよ。

自分たちのマンションの取り決めについては、組合員が主体と
なって作成し、全員できめなければならないのだけど、それが
できないのは悲しいですね。
輪番制の場合、理事の力量に大きな差があるので、管理会社に丸投げ
しなければならない理事長も出てくるのは仕方ないのかもですね。
そういうマンションにはなりたくないですね。

パート２もがんばっているようですね。
私の立てたスレですけど、いやになったのでもう１年ぐらい一度も
みたことはないしこれからも見ることはないと思いますが、現在
パート２を仕切っている方は是非マンション管理に役立つスレにして
いってください。

＊設計・監理業者を導入するメリット
　　　設計図書による統一された内容で見積もりがとれるので、比較が簡単である。
　　　同じ修繕箇所、同じ仕様、同じ材料での比較ができるようになる。
　　　見積もりの中で、数量落ち等で極端に安くなっている見積もりの修正ができる。
　　　手抜き工事防止等を設計コンサルタントがやることになる。
　　　元請会社は大手でも、工事をするのは下請け、孫請け業者です。
　　　竣工時の不都合が顕在化できる。

大規模修繕工事のときは、設計コンサルタントを雇い、
同じ条件で相見積もりがとれる金抜き計算書等の要綱書
を作成して工事業者から見積もりを取る必要があります。

１００戸以上のマンションなら設計監理業者をつけた方が
プラスになると思います。
ただし、設計監理業者選定については、完全に理事会主導で行います。
管理会社の設計コンサルタントも応募してもいいと思いますが、
あくまでその選定は理事会もしくは、専門委員会で行います。

応募業者に対しては、設計図書、見積要綱書と見積明細書を送付します。
　　見積書は、部位・仕様・数量を記し、それに単価と見積金額を記入する書式で行います。
　尚、これに関しては、設計コンサルタントが準備します。
　　条件を同じにして、相見積をとることが絶対条件です。尚、見積書は開封しないで、後日
　複数の委員の立ち会いのもと開封します。
　　見積もりを取る場合は、金額だけでなく、施行中の管理体制、施工後のアフターサービス
　体制が完備しているかの確認も必要です。
　　又、瑕疵担保責任保険に加入してもらうことも、業者倒産対策としては必要です。