「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

>>3239さん
理事会としては総会での議案の決議はすんなりいかせたいと思うでしょうね。
私が理事長でも総会は議案をすんなり承認させたいと思いますから。
それから管理会社等から法的指南を受けて対応されるということですが、質問
が規約や細則に則っていれば丁寧に受け答えをしなければならないでしょう。
質問内容が分かれば、どうすればいいかの書き込みは検討しますけどね。

管理会社が組合員を抑え込む手口としては、規約や適正化法、
区分所有法だと思いますので、それは調べてから質問等を
すればいいと思いますよ。
ちょっと調べればすぐ分かりますから。もちろん質問をしても
いいと思います。

大規模修繕工事の「設計業務」が毎回、同一の建築事務所に発注されます。それ以外のサッシ交換、給排水管交換も同じ事務所でした。３回目となる今回も「これから数社の中から施工会社を決める」という段取りです。

同じ設計コンサルタントとの契約を長く続けるのは、マンションにとって「かかりつけ医」を持つようなもので、安心のメリットが大きいと聞いたことはあります。

反対に、デメリットとして、価格の相場がわからないままの発注や、その批判を想定しての相見積もり（形式的競争入札で、結局また同じコンサルと契約）まで行われることがあると考えられます。

「設計業務」がずっと同じ業者という場合のメリット・デメリット、他に何がありそうですか？　「設計」と「施工」なら、元請け・元締め的なのは「設計」でしょうか？

>>3240さん
ご回答、ありがとうございます。
以前、管理会社に見てもらった際に、
ヘアークラックの場合は、対象外と言われたのですが、
それでも修繕してもらうことは可能なのでしょうか。

今回の質問の意図は、
対象外というのを前提にした上で(これが正しいかはわかりませんが)
コンクリの染み出る、屋上からバルコニー天井まであるヘアークラックでも、
修繕してもらえないのか、ということです。

アドバイス、お願いします。

>>3243さん
設計監理の概略を添付しておきます。
できれば相見積もりを取り説明会を開催して設計コンサルタントを
決めたほうがいいと思います。
設計監理は、施工会社の仕事を監視するのが主な役割で、仕様書通りの
工事が行われているか、手抜き工事はないかとかのチェックをします。
施工業者とは相対立する存在でなければなりません。

「何故設計監理者に仕事を依頼するのか。」　　委託する業務の明確化
＊公平な入札が行われるよう設計図書による統一された内容で見積要項書、仕様書等
　　の作成をしてもらいます。正確な数量明細書の作成が要求されます。
＊金ヌキ明細書（金ヌキ積算書）での見積もり書の作成と出てきた見積もりの数量チェック
　や見落とし等を確認し、応募業者比較一覧表を作成してもらいます。
＊劣化診断結果に基づき打ち合わせを行い工事の概要を把握します。（修繕箇所、修繕
　　仕様、材料、グレード等）　　改修仕様書の作成　　概算工事費の算出
＊仕様書通り工事がされているか、又手抜き工事はないかをプロの目線で我々に代わっ
　　てチェックをしてもらいます。具体的なチェック方法と結果報告書の提出。
　　現場監督や業者に対して工事に関する注意事項を指示し、協議・確認をします。
＊工事監理報告書の作成や竣工図書のチェック、工事終了後の年次ごとのメンテナンス
　　の立ち会いをしてもらいます。

＊長期修繕計画の洗い直しをしてもらいます。

>>3244さん
ヘアークラックは0.3mm以下のひびのことをいいまして、特に構造には
影響しないので補修する必要はないといわれてはいます。
築浅のマンションですので経年劣化は考えられませんが、人件費の削減の
ために、塗装の間隔を短くするとこういう状況が発生します。
雨が降ればベランダの床部分に白い跡が残るとのことですが、問題はないと
思いますが、修理は早めにしてもいいとは思います。
シーリング材による穴埋めと弾性系塗料で対応できますし、費用もそんなには
かかりません。
しかし、やらなくても別に問題はないようですので、しばらく様子をみられたら
いかがですか。

>>3245 匿名さん

なるほど。
特に「施工業者とは相対立する存在でなければなりません。」が勉強になりました。
しっかり記憶しておきます。
前回の工事の後の定期総会では設計業者と施工業者が管理組合の役員席に多人数で
同席し、数十名の出席組合員たちを圧倒していて違和感がありました。

もともと大多数の管理組合員に設計コンサルを変更する気がないだけではなく、
「管理組合運営コンサルタント業務」の委託契約も毎期連続締結しているため、
理事会が問題意識を持って重い腰を上げないと、大規模修繕の設計監理は常に
同社（＝設計コンサル）の手に落ちるという結果になっています。

コンサルが同席する「分科会」で決定　→理事会承認　→総会可決　で落着。

いくら啓発しても組合に変化の兆しは生まれませんが、「独占」の側面がある
以上、お互いの強固な関係が自壊する可能性も生まれるのかもしれません。

ありがとうございました。

>>3246さん

ご回答、ありがとうございます。
さきほど、市が設置している無料電話でも相談してみましたが、
修繕してもらうのは難しいだろう、とのことでした。

残念ですが、これ以上の被害がでないか、
様子見しようと思います。

>>3248さん
マンションの住民のなかにあなたみたいにマンション管理に関心を抱いている
者がいるところは、理事会や管理会社も無茶苦茶な管理はできないと思いますので
重石役として監視をしていってください。

大規模修繕工事では設計監理方式が一番いい方法ではあります。
経費的にはかかりますが、仕様書通りの工事をするためには必要でしょう。
設計監理士を採用しなくても、施工会社は下請けがちゃんと仕事をしているかの
チェックはしますが、なれ合いがありますからね。
それに、施工会社も設計監理業務の経費は当然請求しますので、それを勘案すれば
そんなに割高とも思えません。

大規模修繕工事の方法で一番だめなのが責任施工方式です。
いわゆるおまかせ方式です。

設計監理方式を採用するマンションは、ある程度
大規模マンションでないと経費的には難しいかも
しれません。
小規模マンションの場合は、責任施工方式も仕方
ありませんが、いかに良心的な施工会社に依頼できる
かにかかっています。

第一次大規模修繕「設計業務」・・・Ａ社
第二次大規模修繕「設計業務」・・・Ｂ社
第三次大規模修繕「設計業務」・・・Ｃ社

↑このようなマンションてありますか？

↓当マンション
第一次大規模修繕「設計業務」・・・Ａ社
サッシ交換「設計業務」・・・Ａ社
第二次大規模修繕「設計業務」・・・Ａ社
給排水管交換「設計業務」・・・Ａ社
第三次大規模修繕「設計業務」・・・Ａ社

ひとつのマンションしか知らないと判断・比較ができず、
自分のところが「普通」と思うようになります。

設計業務というのは、設計監理業務であり設計コンサルタントつまり
１級建築士がおこなっているものですか。
設計監理士と施工会社（建築会社）は別物です。
単なる工事業者と設計監理業者とは違いますよね。
サッシ交換や給排水管更新工事は大規模修繕工事とはいいませんし、
設計監理士は不要ですからね。
ごっちゃになっていませんか？

設計監理士の仕事としては、設計業務と監理業務があります。
４対６程度で監理業務の方が多いようです。
元々大規模修繕工事ですから、設計の仕事は少ないでしょうからね。
工事業者の相見積もりをとるときの金抜き計算書等の要綱書の作成と
工事期間中の仕様書通り工事がおこなわれているかどうかのチェック
が主な仕事です。

>設計業務というのは、設計監理業務であり設計コンサルタントつまり１級建築士がおこなっているものですか。

ＹＥＳ。
第２回と第３回の大規模修繕の間の時期に「給排水管交換」が行われました。
「施工監理」という用語があるのでしたら「設計監理」と混同しているかも。

施工会社のほうは”毎回同じ”ではありません。
第１回、第２回、第３回、及びサッシ交換、管更新など「大きな工事」なら
必ず「設計コンサルタントＡ社」が受注してきました。事実上、組合の顧問。

組合が契約を続けている管理会社とは別に、Ａ社は組合運営コンサルとして
ずーーーーーっと連続契約。
両社とも、当マンションに食らいついて数十年離れません。
組合も両社から離れようとはしません。

サッシの交換で設計監理士を雇う必要はないでしょう。
コンサルタントが工事の状況を監視することはないですからね。
工事業者がきめられたサッシを取り付けるだけのことですから。
コンサルタントには、工事費の１０％とかの報酬を支払わなければ
なりませんからね。

平たく言えば、当マンションの大きめの工事はすべて、同じ「設計コンサル」１社の指揮のもとで管理組合運営（会議同席、「分科会」の設置・運営）から一貫して遂行されてきたということです。これとは別に、大手の管理会社が４０年前から離れることなく管理委託を受け続けています。

理事会を始めとする組合は、両社の要求や提案を（不利益になると私が指摘しても）受け入れて賛成し可決し続けてきました。不利益を受け入れても両社とともに歩んでいくことが利益になるという、ちょっと理解しがたい経営理念みたいなものがあるような。

大規模修繕工事とは別のサッシや玄関扉、高置水槽等の単独の工事は
理事会が業者を選べばちゃんと仕事をしてくれますよ。
そこに手抜きとかは発生しませんし、やりようがありません。
いつやるかの判断は住民とかの声を聴きながら判断すればいいだけです。
そこにお金を払って設計コンサルタントを入れるのは意味がないように
思えます。
同じ管理会社と一貫して長期に契約しているマンションは多いですよ。
大規模修繕工事では、設計監理士の報酬も1,500万円（３５０戸）程度
の金額になりますので、相見積もりを取り説明会を開催して一番熱心な
コンサルタントを選ぶところが多いですよ。
顧問とかにしていると、そのコンサルタントにしなければならなくなりますから。
よそのコンサルタントとの比較ができないので、報酬や仕事の内容がそんなもの
と思われますよね。

外壁塗装工事は大規模修繕工事の中で一番割高な工事になる。
しかし、工事の専門性はそれほど高度な技術ではない。
なのに、わざわざ、コンサル等を導入したがるのでしょう。
この工事は数社に相見積もりを取り、一社に責任施工方式のほうが安心。
特にマンション管理士等のアドバイスは設計管理方式を提案する下心は理解できる。