「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

＜マンションの資産価値を保つには＞
　マンションは年月が経過するとともに、必ず劣化していきます。このマンションの劣化をどの
ように防止し、手入れをしていくかにより、将来のマンションにおける安全・快適な生活や、マ
　ンションの資産としての価値に大きく差が出てきます。
　　このため、周期的に計画的な修繕工事を行い、快適性・安全性等を保つよう対処する必要
　があります。
　　また、維持するだけでは資産価値の低下は防げません。居住環境を良好な状態に維持し、
　マンションの水準をその時代に求められる性能・機能に見合うようグレードアップする改修を行
　うことも大切です。
　　現在は、耐用年数１００年と想定されるマンションも出てきています。しかし、１００年もつといっ
　ても、それはあくまで躯体、つまりコンクリート部分だけです。
　　内装は無論のこと、配管類や電気系統は当然１００年は持ちません。だからメンテナンスが
　必要になってくるのです。マンションは、永住を前提にする人だけが考慮するものではなく、将
　来的に売却・賃貸を考えている人にとっても必要なことなのです。

マンションに住む理由としては、最近は終の棲家としている
者が多いようです。

終の棲家の考え方が多くなっているのは事実でしょう。
私どものマンションでも、戸建てからマンションに住み替えている
方がかなりいますからね。
マンションは高齢になると、病院や買い物、交通の便等がいいので
便利ですから。

マンションは便利だね。

年を取ると戸建ては大変です。
庭の草取りや清掃等やらなければならないことが
たくさんあります。
鍵一つで外出できるし、買い物や病院も近くにあるし、
家の修理等があって分からなければ、管理人さんに相談できるし。

マンション万歳！

定年後管理員でしばらく働いた。
今まで一戸建てに住んでいましたが、管理員業務を通じてマンションの住み心地をみて、
一戸建てを売却してマンションに移り住んだ。住みやすくて水道光熱費等も安く。
管理員もよく話しかけてくれて老後はマンション暮らしのほうが楽です。

そうですよね。
マンションは共用部分は管理組合がすべてやってくれますからね。
住民が管理するのは専有部分だけですから。
住民同士の付き合いが面倒とか考えている方もおられますが、実際
マンションに住んでみると煩わしさは戸建てと全く変わりません。
人数が多いからそう考えるのかもしれませんが、付き合いのある方は
自分で選ぶこともできますからね。
お隣さんぐらいは挨拶ぐらいはできるようにしてますけど。
同じフロアのものでもエレベーターに乗るときは挨拶するぐらいですから。

＊資産価値の落ちないマンションの条件
１．立地が良い
２．築年数（築浅） 〕　　１～３については、変えようがありません。
３．物件規模が大きい
４．管理状況が良い・・・この部分が良好に管理されているかが重要です。
　大規模修繕工事は計画的に立てられているか。全てを網羅した長期修繕計画はあるか。
　建物の清掃が行き届いているか。定期的なメンテナンスはされているか。
　必要な補修工事は計画的に行われているか。管理会社は良好か。
　修繕積立金は長期修繕計画等で必要な積立金となっているか。
　滞納状況はどうか。
　空室が目立つようになっていないか。（売れない、貸せない、しかし経費はかかる。）
　理事会は開催されているか。理事のなり手不足はないか。
　義務違反者に対する対応はきちんとされているか
　防犯性は保たれているか。

マンションの管理がうまくいっているマンションは
資産価値がおちないでしょうね。

マンション管理は大事。

管理をするのは組合員ですから悪い結果が出たからといってその役員や管理会社を責めても後の木阿弥です。
よってマンション管理は、規約や法令通りには運営されているとは限らないし、
その結果の良悪は組合員に帰属します。

マンションの管理は規約や細則に則ってやらなければ
ならないでしよう。
国家や人の社会でも法律に則ってやらなければ問題は
解決しません。

規約や細則に則って管理がされているとかではなく、
それを管理するものが知らないでやっているんでしょうね。

その場合は、過去にさかのぼって返還請求すればいいのですが、
区分所有者が代わっていたり、個人負担であればやらなかった
といわれればどうしようもありませんからね。

知らないで管理組合として専用使用権のある共用部分の補修工事を
してはだめですよね。
しかし、知らないと共用部分だから管理組合として補修をするかもですね。

マンションの管理は理事会特に理事長によって
大きく変わります。
良くも悪くも理事長の双肩にかかっています。
理事長さん頑張って。

良くも悪くも理事長次第です。
自分の住んでいるマンションの理事会くらいはチェックしましょう。
役員会＝理事会ではありません。管理会社に使い分けられてはいませんか。

マンション管理士さんに質問させてください。
購入検討中のマンションに接している隣地が道路に接していません。
そこには古めの戸建が建っており、戸建の住民は長い間マンション敷地を通行していたそうです。
隣地所有者とマンション売主が「無償通行の覚書」というものを締結しており、それを管理組合で継承するそうです。
このようなマンションを購入すると、将来どんな問題が考えられますでしょうか？問題ないものでしょうか？

弁護士、司法書士、土地家屋調査士、不動産鑑定士、行政書士、一級建築士、
等の資格を持っているマンション管理士に相談されることをお勧めします。

>>3200さん
建物を作るには消防法で道路に２ｍ以上の道路がなければ
建物を作ることはできません。
これを接道義務といいます。
多分建物を作るときは、建築確認が必要ですので、その道路は
マンションの住民が通れると思います。

マンションの隣地を購入される予定なんですね。
戸建ても同じことで、接道義務があります。
その土地を購入されるのでしたら、マンション内の敷地を通れば
いいと思います。
道路に面していない敷地は販売はできないでしょう。

接道義務(セツドウギム)の意味・解説

接道義務とは、都市計画区域内で建物を建てる場合、原則として幅員4m（特定行政庁が幅員6m以上を道路として取り扱う区域は6m以上）の建築基準法上の道路に、2m以上接した敷地（土地）でなければならないと定めている。そのため1つの土地を分割して販売する場合などでは、道路から離れた奥まった土地の一部を敷地延長させ、ギリギリ2mだけ道路に接するようにしているケースが多い。ちなみにこうした形状の土地を「旗竿状地」といい、旗竿の竿の部分が敷地延長した道路に当たる。また、旧市街地内の土地を購入する際に多いのが、敷地に接している道路の幅が4mに満たないケースである。この場合は、道路の中心線から2m敷地の縁を後退させなければならない。これを「セットバック」という。

立地条件（アクセス等）が、ずばぬけてよいマンションなら問題はないでしょう。
その逆であれば買わない方が賢い選択だと思いましが。いかがでしょう。

家を建てるとき、非常に複雑な問題が「再建築不可物件」のある土地を購入してしまうことです。再建築不可物件とは、「建物を取り壊して新しく建て替えができない物件」を意味する言葉です。具体的には、間口が建築基準法上の道路に2m以上接していない物件が該当します。
そもそも、なぜそのような物件があるのかというと、接道義務がなかった時代に建てられた家や建造物がたくさん残っているからです。また、家を建てた後で周りに他の家や工作物ができてしまい、「袋地」「旗竿地」の中に物件があるケースもあります。いずれも再建築不可物件であり、そのままの状態では接道義務を満たせません。
こうした物件を購入してしまうと、建物が老朽化しているのに建て替えができないというトラブルに見舞われがちです。

接道義務に違反しており、再建築不可物件は買わないことです。

>>3202 匿名さん
いえ、マンションの方を購入検討中です。
隣地問題さえなければ買うつもりです。
隣地が建替えできなくてゴミ屋敷になったり、再建築不可ということでとんでもない安値で取引され良からぬ輩が住み着いてマンション側に無理難題を吹っかけてくる、なんてことを危惧しています。

通行だけの問題ですので、それはやってやればいいでしょう。
契約をしっかりすることですね。
よからぬ輩が購入しても、家を建てることはできないでしょう。

>>3208 匿名さん
アドバイス誠にありがとうございます。
大変参考になりました。
新年のご多幸をお祈り申し上げます。

新年あけましておめでとうございます。
今年もよろしくお願いいたします。

（参考資料）
●マンション標準管理規約（単棟型）

（市及び近隣住民との協定の遵守）
第６９条 区分所有者は、管理組合が○○市又は近隣住民と締結した協定について、これを誠実に遵守しなければならない。

第69条関係
① 分譲会社が締結した協定は、管理組合が再協定するか、附則で承認する旨規定するか、いずれかとする。
② 協定書は規約に添付することとする。
③ ここでいう協定としては、公園、通路、目隠し、共同アンテナ、電気室等の使用等を想定している。

●平成24年8月29日 国交省 第９回　マンションの新たな管理ルールに関する検討会
資料５ 残る論点と新たな論点について
http://www.mlit.go.jp/common/000224800.pdf

マンションの管理と管理組合、その他用語の定義等の整理（５）
問題認識 第６９条は不可欠か、必要な場合、この規定ぶり（文言）で効果があるか

管理組合が、行政又は近隣住民と締結した協定（想定と実例）
・テレビ共視聴設備、電波障害対策に関する協定
・消防法に定める施設・設備に関する協定
・物件の落下防止について
・共用部分空調設備、24時間常時小風量換気設備、騒音・振動、臭気について
・近隣住民の敷地内立入、セキュリティ設備の設置について 等

本条の趣旨は、当該マンションの建設にあたり、ディベロッパーが、自治体や近隣住民等と締結した協定が、
引き渡し後も遵守されるよう、管理規約に定めることとしたものである。

マンション購入者は、ディベロッパーとの売買契約の締結により、当該協定の遵守を約ることとなるが、後に転売により新たに区分所有者となる者にも遵守させる必要があること、協定の中には、区分所有者建物等の使用に関わる内容もあり、区分所有者だけではなく、その同居人（その妻子他）にも遵守させる必要があること等から、管理規約に規定している。

うちのマンションも地域住民との協定書を分譲時に交わして
いますが、それは分譲会社が協定書を交わしており、その内容に
ついては、住民は知らないようです。
やはり、規約で不足の中で規定しておく必要があります。
再協定を結んでおくほうがいいかもですね。

近隣住民との協定書は規約に規定しておくことが大切です。
しかし、途中で入居してくる住民に対してはすべて規約と
細則を配布する必要があります。
これがなかなかできないんですよね。
しかし、規約や細則が配布されていないのに、規約や細則
違反ということはできないでしょう。

規約にすると変更や廃止もできる。

>>3213 匿名さん

その責任は前の所有者、仲介業者も悪いかな。
わざわざ費用をかけて管理組合が行うこととは思えない。

規約集の配布はうちのマンションではやってますよ。
新入居者が規約や細則をしらないと規律がまもれませんから。
規約集がなくなればコピーすればいいと思いますよ。
経費はそんなにかかりませんから。

正しい規約集なら良いでしょけど、絶えず規約を変更したり、
廃止または改正していて、
議事録も配布されていない時期が20年以上も続いています。
手元にあるのは信用できない管理会社作成の規約集のみです。

総会でその件を質問したら、規約などどうでもいいとの軽んずる発言があり、
出席者は何も言わない。救いようのないマンションの本の一例です。

規約の改正をするときは、議案書に載せ特別決議で
承認をえなければなりません。
規約を新設したり改正したり廃止した時も同様です。
総会で承認はされていますよ。

もう少ししたらマンション管理士の合格発表があるんじゃないかな。
たいした試験ではないけど、１０％以下の合格率の試験だから、合格者には
おめでとうといいましょう。
合格できなかった方に対しても、それだけの知識はついたと思うので、それを
マンション管理にいかしてください。

設計コンサルタント導入について（建物診断業者と同じ場合もあります。）
　　設計コンサルタントの選定は、大規模修繕工事の成否に大きく影響してきますので、
　慎重に選定しなければなりません。設計施工方式でも改修設計・工事監理は必要です。
　設計コンサルタントは、設計事務所や管理会社に見積と提案を依頼します。
＊設計・監理業者を導入するメリット
　　　設計図書による統一された内容で見積もりがとれるので、比較が簡単である。
　　　同じ修繕箇所、同じ仕様、同じ材料での比較ができるようになる。

　　　見積もりの中で、数量落ち等で極端に安くなっている見積もりの修正ができる。
　　　手抜き工事防止等を設計コンサルタントがやることになる。
　　　元請会社は大手でも、工事をするのは下請け、孫請け業者です。

＞（参考資料）
＞●マンション標準管理規約（単棟型）

＞（市及び近隣住民との協定の遵守）
＞第６９条 区分所有者は、管理組合が○○市又は近隣住民と締結した協定について、これを誠実に遵守しなければならない。

締結した協定書を区分所有者にコピーし配布すれば済むと思うが。
わざわざ管理規約に記載する必要があるの？

協定書は管理規約に明記していないと破棄される恐れがあるからでしょう。
協定書を各区分所有者にコピーするのもいいのですが、それを改定、破棄
するときは、どういう手続きを取ればいいのか分からなくなります。
組合員には事前連絡等を取らなくても、理事が勝手に住民と協定内容を
変更、破棄することもできますから。
だから規約に明記するのがいいと思いますよ。

他の管理会社（７社程度）から、ことごとく業務委託契約の見積もりを辞退されるマンションってあるんですか？

この場合、現在契約中の管理会社（１社）だけがそのマンションの管理組合との契約相手になってくれている「有難い、貴重な１社」という話になりますよね。

（質問する理由及び背景）
作り話ではないか、と疑っています。

私の所属する管理組合では、現在契約中の管理会社から委託料５割増し案が理事会に提示され要請されたということが先日、突然に組合員へ発表され、その１回目の説明会をやる前の配布資料に「今の１社しかない」と書いてあり、発表の時点ですでに状況は出来ています。

２回目の説明会までに「相見積もりをとってほしい他の管理会社が更にあれば、記名で用紙に書いて管理事務所に投函を」と、一見すると親切で丁寧な組合運営ですが、もし理事以外の誰かがどこかの管理会社を訪問して「いいですよ、見積もりしますよ」と言われたら、資料や議事録のウソが判明します（もしウソと判明してもみんなは大目に見る組合ですけどね）。

今回、組合から会社への委託料増の影響で、「組合員が納める毎月の管理費も値上げせざるをえない」という流れにあることも資料や議事録に書いてあります。

すっごく巧妙な「話の作り」だと考えられるんですよ。これが善管注意義務に反する部類のマンション管理専門家の「舌」じゃないですか。

１回目の説明会はもう終わりました。その議事録、質疑応答の記録が理事長名で理事会議事録とともに発行され、繰り返し読みました。

他社を含む管理会社との接触（相見積もりの相談）の機会を、理事会幹部の権限として独占させ、そこに集中させているのがミソでしょう。総会での承認を経て就任している役員だから、その権限の正当性を他の素人組合員ならまず疑いません。

しかし、本来「相談」は個人的自由ですし、理事長や副理事長などは「現在の管理会社のもとでの組合員各自の毎月の管理費値上げ」を成し遂げることが自分の役目だと心得ていて、他の多人数の組合員をそこに持って行く、組合をそこに連れて行くことが口外できない本当の仕事なのでしょう。

想像を超えるというか、すごいのは、こうして管理会社に組合を差し出す役員に感謝し、賛辞を贈る住人の多さ（強さ）です。「よくやってくれて、ありがとう！」「うるさい批判者数名の声にもめげず、資産価値を上げてくれた！」という感じ。これらを冷めた目で見ている少数の組合員はいるはずですが、敵視されるとややこしいからか、おとなしい。

工事屋さんがマンションの大修繕等で荒稼ぎしようと思ったら、建物の物理的専門知識（主に理科）だけじゃなくて、それと同程度に管理組合の仕組みなど法的専門知識（主に文科）も習得し、２本立てで独占しようと思うでしょう。

論理的には成立しないヘンテコな話が説明会資料にもいくつかあるんです。

例えば、「今回の委託料増額により組合員各自からの徴収額値上げをやらなければ４年後に組合会計は破綻する」。４年後が分かるなら、なんで今回は突然の発表なのよ。３年前からでも話に出せたでしょうに。

他の管理会社が断ってくる、どこからも辞退されるような劣悪マンションなら、どうして現在契約中の管理会社だけ付き合ってくださるのかな。そういう話（状況）にすれば、委託料大幅値上げも組合員負担増も対価にできますね。

私がもし理事長なら、逆に「現在の管理会社が委託料増以外の選択肢はないと言うから、まず縁を切ることを前提に、他社との新契約の準備を考えるべきと思いますがどうですか？」と、理事会や全組合員に問題提起するでしょう。が、現実にはそれをやれば「理事長降ろし」をやられます。マンション管理組合運営コンサルタントの豊富な知識と経験はこういう時に有用です。

こう考えてくると「まず現在の会社との契約非更改」を絶対やらないために「他の全社から辞退される」というストーリーが採用されていると想像がつきます。

普通、委託費の値上げは管理内容が変わらなければありえないことです。
５０％の大幅値上げをいってきているとのことですが、どの項目が上がる
のかを明確にすべきです。その理由も含めて。
相見積もりを取る場合は、項目別に価格を提示してもらえばいいと思います。
理事会が管理会社とべったりの場合は、他業者への合い見積もりは難しいでしょう。
しかし、どこの管理会社も顧客拡大には積極的です。
合い見積もりを提出してほしいといえば喜んで即対応してくれるでしょう。
電話１本で済むことです。管理会社はネットで調べれはすぐ分かりますからそこから
適当にチョイスすればいいでしょう。
しかし、おかしなマンションですね。修繕積立金の値上げだったら分かりますが
管理費の値上げは内容が変わらなければありえないことですから。
例えば、管理員の増員とか時間の延長、清掃回数の増大、消費税は２％ですからね。

管理会社との委託契約内容が少しでも変更があれば、重要事項の説明書を
全員に配布し、説明会を開催しなければならないと法律で決められています。
そして、管理会社との再契約を結ぶ場合は、総会の普通決議での決議が必要
となります。
なぜ合い見積もりを取らないのかの説明もしなければならないでしょう。事前に
質問はしているんでしょう。
今まではその委託費でやれていたのに、急に５割アップしなければならない理由
はなんなんでしょう。
管理会社との契約を解消するには、３ケ月前までに文書で通達するだけで
無条件に解約できます。
理由の如何を問いません。ただ気にいらないからという理由でもいいのです。
管理会社にとっては管理組合はお客様ですよ。

>>3226 匿名さん
消費税は２％ですか？。

１０月に＋２％で１０％になった　という意味ですよ。汲まなきゃ。

>>3226
>>3227
参考にし、熟読させていただきます。ありがとうございやした。

初回の説明会の資料に「マンション管理新聞」の大型記事のコピーが添付されていまして、「あの大手が組合に非更改の通告」的大見出し、その下に「今までよくこんな低い委託料で」の小見出し。これが資料の編集に利用されて、委託料増に応じないなら管理会社にバイバイされるぞ、という脅しとして作用するんです。なぜなら、管理会社の変更は一度も経験していないマンションなので、今の会社に見捨てられたら困ると感じる人が一定数は必ずいます。でも、会社のほうも捨てる（手離す）気は全然ないはずです。

同社のまま値上げするのが業者と組合幹部の共通の目標か。「理事三役を中心に対応してきた」なんて、理事会内部でさえも大して説明せずに遂行しているということかもしれません。説明不十分でも全員賛成の理事会だし、ほぼ全員賛成の総会というマンションなり。

止められない悪質運営の正当化になると「理事三役」なんて言葉が出てきます。実体は、よくある輪番制理事による互選（理事長、副理事長、会計理事）で報酬も少し高額なのですが、その中になぜか強権派が１人必ず入っているという感じです。したがって、会社からすれば実は理事会をスキップしてハンドルをきった時などに「使える」し、「利用」できるカテゴリーが「三役」です。