「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

>>3159 匿名さん 理事の役員手当はどれぐらいが適当なんでしょうか。

スレッド名の　「管理組合の役員報酬について」　を参考にされてはいかがでしょう。

マンションの規模にもよるでしょうが、理事長の場合、
月１万円程度が相場だと思います。

お金でやる気を引き出すやり方は、感心しませんけどね。

自治会の役員の報酬は全般的に理事の報酬より高いようですね。

300とのマンションです。
良く員報酬です。
自治会長は年間100万円、管理組合理事長は年間10万円です。

それぐらいもらえば、片手間で自治会長をやっても
いいかもですね。
交際費も使えるし。

＜専有部分内給排水管等の更新工事について＞

　　給排水管の縦管（共用部分）の工事は、長期修繕計画に記載されており、管理組合の責任
　と負担において行いますが、専有部分の枝管部分については、各区分所有者の責任と負担
　において実施しなければならないことになっています。

　　枝管部分の工事については、各区分所有者の対応に任されていますが、老朽化により大き
　な不安を抱えたままのマンションが殆どの状態です。

　　状態の見える外壁等と違い、配管設備は、何らかの異常事態や不測の事態が起こるまで見
　過ごされているのが現状です。
　　しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期
　は必ずやってきます。

　　共用部分と同じ管材で、同じ経年劣化していく専有部分の配管部分のみが、放置される状
　況にあるのはおかしな状態といわざるをえません。

専有部分の給排水管の更新工事を管理組合として
計画することは大切なことなんでしょうね。

オリンピックが近づくにつれ、宿泊施設の確保が難しくなっています。
四ツ谷駅近くのアパートは通常２万円程度の部屋が４５万円という価格に
なっているということです。
皆さん方のマンションでは民泊問題にたいしてどう対応していますか。
民泊オーケーとなると、外人がエントランスにたむろしたり、ごみの分別が
めちゃくちゃだったり、深夜に騒いだり、風呂に入ったりと迷惑行為が行われ
る可能性が高くなります。
やはり、早めに民泊禁止の規定を設けておくべきですね。

マンションで民泊禁止の規定がなければ、オリンピック期間の
貸出が多くなるね。
特に賃貸にしようと思っているのだったら、民泊がいいと思うよ。

マンションの民泊は問題がありすぎ。
トラブルが発生する前に規約で民泊禁止にしておいたほうがいい。

＞自治会長は年間100万円、管理組合理事長は年間10万円です。

補助金をもらう自治会（町内会）は自治体にとって無駄飯食いの外郭団体？

自治会は住民にとっては大切な団体です。
ただ、その運用方法については、問題点がある自治会もあるのでしょう。
自治会の活動報告書を確認すべきです。総会で資料が配布されますが、それに
記載されていると思いますので。

小規模マンションでは自治会の役員のほうが
影響力は強いんではないですか。

>>3174 匿名さん 自治会の活動報告書を確認すべきです。

我がマンションは中規模マンションなので自治委員を上部自治会（町内会）に出席させているだけで活動報告書の説明はいっさいなし（十数年間）。自治会からの活動参加要請もなし。自治会総会ってなに？
管理組合の総会は1/年あり。自治会費は払ってるよ。
ダメ、ダメなマンション？

マンション内自治会だけども、祭りのときは地域の自治会と
一緒にやっています。

自治会総会をやってないんですか。
どこの自治会にも規約はあるでしょう。
自治会の議案書は配布されていないんですか。
総会への出欠確認も提出しなければならないでしょう。

今日はメンテナンスの日だったんですね。

＜マンションの資産価値を保つには＞
　マンションは年月が経過するとともに、必ず劣化していきます。このマンションの劣化をどの
ように防止し、手入れをしていくかにより、将来のマンションにおける安全・快適な生活や、マ
　ンションの資産としての価値に大きく差が出てきます。
　　このため、周期的に計画的な修繕工事を行い、快適性・安全性等を保つよう対処する必要
　があります。
　　また、維持するだけでは資産価値の低下は防げません。居住環境を良好な状態に維持し、
　マンションの水準をその時代に求められる性能・機能に見合うようグレードアップする改修を行
　うことも大切です。
　　現在は、耐用年数１００年と想定されるマンションも出てきています。しかし、１００年もつといっ
　ても、それはあくまで躯体、つまりコンクリート部分だけです。
　　内装は無論のこと、配管類や電気系統は当然１００年は持ちません。だからメンテナンスが
　必要になってくるのです。マンションは、永住を前提にする人だけが考慮するものではなく、将
　来的に売却・賃貸を考えている人にとっても必要なことなのです。

マンションに住む理由としては、最近は終の棲家としている
者が多いようです。

終の棲家の考え方が多くなっているのは事実でしょう。
私どものマンションでも、戸建てからマンションに住み替えている
方がかなりいますからね。
マンションは高齢になると、病院や買い物、交通の便等がいいので
便利ですから。

マンションは便利だね。

年を取ると戸建ては大変です。
庭の草取りや清掃等やらなければならないことが
たくさんあります。
鍵一つで外出できるし、買い物や病院も近くにあるし、
家の修理等があって分からなければ、管理人さんに相談できるし。

マンション万歳！

定年後管理員でしばらく働いた。
今まで一戸建てに住んでいましたが、管理員業務を通じてマンションの住み心地をみて、
一戸建てを売却してマンションに移り住んだ。住みやすくて水道光熱費等も安く。
管理員もよく話しかけてくれて老後はマンション暮らしのほうが楽です。

そうですよね。
マンションは共用部分は管理組合がすべてやってくれますからね。
住民が管理するのは専有部分だけですから。
住民同士の付き合いが面倒とか考えている方もおられますが、実際
マンションに住んでみると煩わしさは戸建てと全く変わりません。
人数が多いからそう考えるのかもしれませんが、付き合いのある方は
自分で選ぶこともできますからね。
お隣さんぐらいは挨拶ぐらいはできるようにしてますけど。
同じフロアのものでもエレベーターに乗るときは挨拶するぐらいですから。

＊資産価値の落ちないマンションの条件
１．立地が良い
２．築年数（築浅） 〕　　１～３については、変えようがありません。
３．物件規模が大きい
４．管理状況が良い・・・この部分が良好に管理されているかが重要です。
　大規模修繕工事は計画的に立てられているか。全てを網羅した長期修繕計画はあるか。
　建物の清掃が行き届いているか。定期的なメンテナンスはされているか。
　必要な補修工事は計画的に行われているか。管理会社は良好か。
　修繕積立金は長期修繕計画等で必要な積立金となっているか。
　滞納状況はどうか。
　空室が目立つようになっていないか。（売れない、貸せない、しかし経費はかかる。）
　理事会は開催されているか。理事のなり手不足はないか。
　義務違反者に対する対応はきちんとされているか
　防犯性は保たれているか。

マンションの管理がうまくいっているマンションは
資産価値がおちないでしょうね。

マンション管理は大事。

管理をするのは組合員ですから悪い結果が出たからといってその役員や管理会社を責めても後の木阿弥です。
よってマンション管理は、規約や法令通りには運営されているとは限らないし、
その結果の良悪は組合員に帰属します。

マンションの管理は規約や細則に則ってやらなければ
ならないでしよう。
国家や人の社会でも法律に則ってやらなければ問題は
解決しません。

規約や細則に則って管理がされているとかではなく、
それを管理するものが知らないでやっているんでしょうね。

その場合は、過去にさかのぼって返還請求すればいいのですが、
区分所有者が代わっていたり、個人負担であればやらなかった
といわれればどうしようもありませんからね。

知らないで管理組合として専用使用権のある共用部分の補修工事を
してはだめですよね。
しかし、知らないと共用部分だから管理組合として補修をするかもですね。

マンションの管理は理事会特に理事長によって
大きく変わります。
良くも悪くも理事長の双肩にかかっています。
理事長さん頑張って。

良くも悪くも理事長次第です。
自分の住んでいるマンションの理事会くらいはチェックしましょう。
役員会＝理事会ではありません。管理会社に使い分けられてはいませんか。

マンション管理士さんに質問させてください。
購入検討中のマンションに接している隣地が道路に接していません。
そこには古めの戸建が建っており、戸建の住民は長い間マンション敷地を通行していたそうです。
隣地所有者とマンション売主が「無償通行の覚書」というものを締結しており、それを管理組合で継承するそうです。
このようなマンションを購入すると、将来どんな問題が考えられますでしょうか？問題ないものでしょうか？

弁護士、司法書士、土地家屋調査士、不動産鑑定士、行政書士、一級建築士、
等の資格を持っているマンション管理士に相談されることをお勧めします。

>>3200さん
建物を作るには消防法で道路に２ｍ以上の道路がなければ
建物を作ることはできません。
これを接道義務といいます。
多分建物を作るときは、建築確認が必要ですので、その道路は
マンションの住民が通れると思います。

マンションの隣地を購入される予定なんですね。
戸建ても同じことで、接道義務があります。
その土地を購入されるのでしたら、マンション内の敷地を通れば
いいと思います。
道路に面していない敷地は販売はできないでしょう。

接道義務(セツドウギム)の意味・解説

接道義務とは、都市計画区域内で建物を建てる場合、原則として幅員4m（特定行政庁が幅員6m以上を道路として取り扱う区域は6m以上）の建築基準法上の道路に、2m以上接した敷地（土地）でなければならないと定めている。そのため1つの土地を分割して販売する場合などでは、道路から離れた奥まった土地の一部を敷地延長させ、ギリギリ2mだけ道路に接するようにしているケースが多い。ちなみにこうした形状の土地を「旗竿状地」といい、旗竿の竿の部分が敷地延長した道路に当たる。また、旧市街地内の土地を購入する際に多いのが、敷地に接している道路の幅が4mに満たないケースである。この場合は、道路の中心線から2m敷地の縁を後退させなければならない。これを「セットバック」という。

立地条件（アクセス等）が、ずばぬけてよいマンションなら問題はないでしょう。
その逆であれば買わない方が賢い選択だと思いましが。いかがでしょう。

家を建てるとき、非常に複雑な問題が「再建築不可物件」のある土地を購入してしまうことです。再建築不可物件とは、「建物を取り壊して新しく建て替えができない物件」を意味する言葉です。具体的には、間口が建築基準法上の道路に2m以上接していない物件が該当します。
そもそも、なぜそのような物件があるのかというと、接道義務がなかった時代に建てられた家や建造物がたくさん残っているからです。また、家を建てた後で周りに他の家や工作物ができてしまい、「袋地」「旗竿地」の中に物件があるケースもあります。いずれも再建築不可物件であり、そのままの状態では接道義務を満たせません。
こうした物件を購入してしまうと、建物が老朽化しているのに建て替えができないというトラブルに見舞われがちです。

接道義務に違反しており、再建築不可物件は買わないことです。

>>3202 匿名さん
いえ、マンションの方を購入検討中です。
隣地問題さえなければ買うつもりです。
隣地が建替えできなくてゴミ屋敷になったり、再建築不可ということでとんでもない安値で取引され良からぬ輩が住み着いてマンション側に無理難題を吹っかけてくる、なんてことを危惧しています。

通行だけの問題ですので、それはやってやればいいでしょう。
契約をしっかりすることですね。
よからぬ輩が購入しても、家を建てることはできないでしょう。

>>3208 匿名さん
アドバイス誠にありがとうございます。
大変参考になりました。
新年のご多幸をお祈り申し上げます。

新年あけましておめでとうございます。
今年もよろしくお願いいたします。

（参考資料）
●マンション標準管理規約（単棟型）

（市及び近隣住民との協定の遵守）
第６９条 区分所有者は、管理組合が○○市又は近隣住民と締結した協定について、これを誠実に遵守しなければならない。

第69条関係
① 分譲会社が締結した協定は、管理組合が再協定するか、附則で承認する旨規定するか、いずれかとする。
② 協定書は規約に添付することとする。
③ ここでいう協定としては、公園、通路、目隠し、共同アンテナ、電気室等の使用等を想定している。

●平成24年8月29日 国交省 第９回　マンションの新たな管理ルールに関する検討会
資料５ 残る論点と新たな論点について
http://www.mlit.go.jp/common/000224800.pdf

マンションの管理と管理組合、その他用語の定義等の整理（５）
問題認識 第６９条は不可欠か、必要な場合、この規定ぶり（文言）で効果があるか

管理組合が、行政又は近隣住民と締結した協定（想定と実例）
・テレビ共視聴設備、電波障害対策に関する協定
・消防法に定める施設・設備に関する協定
・物件の落下防止について
・共用部分空調設備、24時間常時小風量換気設備、騒音・振動、臭気について
・近隣住民の敷地内立入、セキュリティ設備の設置について 等

本条の趣旨は、当該マンションの建設にあたり、ディベロッパーが、自治体や近隣住民等と締結した協定が、
引き渡し後も遵守されるよう、管理規約に定めることとしたものである。

マンション購入者は、ディベロッパーとの売買契約の締結により、当該協定の遵守を約ることとなるが、後に転売により新たに区分所有者となる者にも遵守させる必要があること、協定の中には、区分所有者建物等の使用に関わる内容もあり、区分所有者だけではなく、その同居人（その妻子他）にも遵守させる必要があること等から、管理規約に規定している。

うちのマンションも地域住民との協定書を分譲時に交わして
いますが、それは分譲会社が協定書を交わしており、その内容に
ついては、住民は知らないようです。
やはり、規約で不足の中で規定しておく必要があります。
再協定を結んでおくほうがいいかもですね。

近隣住民との協定書は規約に規定しておくことが大切です。
しかし、途中で入居してくる住民に対してはすべて規約と
細則を配布する必要があります。
これがなかなかできないんですよね。
しかし、規約や細則が配布されていないのに、規約や細則
違反ということはできないでしょう。

規約にすると変更や廃止もできる。

>>3213 匿名さん

その責任は前の所有者、仲介業者も悪いかな。
わざわざ費用をかけて管理組合が行うこととは思えない。

規約集の配布はうちのマンションではやってますよ。
新入居者が規約や細則をしらないと規律がまもれませんから。
規約集がなくなればコピーすればいいと思いますよ。
経費はそんなにかかりませんから。

正しい規約集なら良いでしょけど、絶えず規約を変更したり、
廃止または改正していて、
議事録も配布されていない時期が20年以上も続いています。
手元にあるのは信用できない管理会社作成の規約集のみです。

総会でその件を質問したら、規約などどうでもいいとの軽んずる発言があり、
出席者は何も言わない。救いようのないマンションの本の一例です。

規約の改正をするときは、議案書に載せ特別決議で
承認をえなければなりません。
規約を新設したり改正したり廃止した時も同様です。
総会で承認はされていますよ。

もう少ししたらマンション管理士の合格発表があるんじゃないかな。
たいした試験ではないけど、１０％以下の合格率の試験だから、合格者には
おめでとうといいましょう。
合格できなかった方に対しても、それだけの知識はついたと思うので、それを
マンション管理にいかしてください。

設計コンサルタント導入について（建物診断業者と同じ場合もあります。）
　　設計コンサルタントの選定は、大規模修繕工事の成否に大きく影響してきますので、
　慎重に選定しなければなりません。設計施工方式でも改修設計・工事監理は必要です。
　設計コンサルタントは、設計事務所や管理会社に見積と提案を依頼します。
＊設計・監理業者を導入するメリット
　　　設計図書による統一された内容で見積もりがとれるので、比較が簡単である。
　　　同じ修繕箇所、同じ仕様、同じ材料での比較ができるようになる。

　　　見積もりの中で、数量落ち等で極端に安くなっている見積もりの修正ができる。
　　　手抜き工事防止等を設計コンサルタントがやることになる。
　　　元請会社は大手でも、工事をするのは下請け、孫請け業者です。

＞（参考資料）
＞●マンション標準管理規約（単棟型）

＞（市及び近隣住民との協定の遵守）
＞第６９条 区分所有者は、管理組合が○○市又は近隣住民と締結した協定について、これを誠実に遵守しなければならない。

締結した協定書を区分所有者にコピーし配布すれば済むと思うが。
わざわざ管理規約に記載する必要があるの？

協定書は管理規約に明記していないと破棄される恐れがあるからでしょう。
協定書を各区分所有者にコピーするのもいいのですが、それを改定、破棄
するときは、どういう手続きを取ればいいのか分からなくなります。
組合員には事前連絡等を取らなくても、理事が勝手に住民と協定内容を
変更、破棄することもできますから。
だから規約に明記するのがいいと思いますよ。

他の管理会社（７社程度）から、ことごとく業務委託契約の見積もりを辞退されるマンションってあるんですか？

この場合、現在契約中の管理会社（１社）だけがそのマンションの管理組合との契約相手になってくれている「有難い、貴重な１社」という話になりますよね。

（質問する理由及び背景）
作り話ではないか、と疑っています。

私の所属する管理組合では、現在契約中の管理会社から委託料５割増し案が理事会に提示され要請されたということが先日、突然に組合員へ発表され、その１回目の説明会をやる前の配布資料に「今の１社しかない」と書いてあり、発表の時点ですでに状況は出来ています。

２回目の説明会までに「相見積もりをとってほしい他の管理会社が更にあれば、記名で用紙に書いて管理事務所に投函を」と、一見すると親切で丁寧な組合運営ですが、もし理事以外の誰かがどこかの管理会社を訪問して「いいですよ、見積もりしますよ」と言われたら、資料や議事録のウソが判明します（もしウソと判明してもみんなは大目に見る組合ですけどね）。

今回、組合から会社への委託料増の影響で、「組合員が納める毎月の管理費も値上げせざるをえない」という流れにあることも資料や議事録に書いてあります。

すっごく巧妙な「話の作り」だと考えられるんですよ。これが善管注意義務に反する部類のマンション管理専門家の「舌」じゃないですか。

１回目の説明会はもう終わりました。その議事録、質疑応答の記録が理事長名で理事会議事録とともに発行され、繰り返し読みました。

他社を含む管理会社との接触（相見積もりの相談）の機会を、理事会幹部の権限として独占させ、そこに集中させているのがミソでしょう。総会での承認を経て就任している役員だから、その権限の正当性を他の素人組合員ならまず疑いません。

しかし、本来「相談」は個人的自由ですし、理事長や副理事長などは「現在の管理会社のもとでの組合員各自の毎月の管理費値上げ」を成し遂げることが自分の役目だと心得ていて、他の多人数の組合員をそこに持って行く、組合をそこに連れて行くことが口外できない本当の仕事なのでしょう。

想像を超えるというか、すごいのは、こうして管理会社に組合を差し出す役員に感謝し、賛辞を贈る住人の多さ（強さ）です。「よくやってくれて、ありがとう！」「うるさい批判者数名の声にもめげず、資産価値を上げてくれた！」という感じ。これらを冷めた目で見ている少数の組合員はいるはずですが、敵視されるとややこしいからか、おとなしい。

工事屋さんがマンションの大修繕等で荒稼ぎしようと思ったら、建物の物理的専門知識（主に理科）だけじゃなくて、それと同程度に管理組合の仕組みなど法的専門知識（主に文科）も習得し、２本立てで独占しようと思うでしょう。

論理的には成立しないヘンテコな話が説明会資料にもいくつかあるんです。

例えば、「今回の委託料増額により組合員各自からの徴収額値上げをやらなければ４年後に組合会計は破綻する」。４年後が分かるなら、なんで今回は突然の発表なのよ。３年前からでも話に出せたでしょうに。

他の管理会社が断ってくる、どこからも辞退されるような劣悪マンションなら、どうして現在契約中の管理会社だけ付き合ってくださるのかな。そういう話（状況）にすれば、委託料大幅値上げも組合員負担増も対価にできますね。

私がもし理事長なら、逆に「現在の管理会社が委託料増以外の選択肢はないと言うから、まず縁を切ることを前提に、他社との新契約の準備を考えるべきと思いますがどうですか？」と、理事会や全組合員に問題提起するでしょう。が、現実にはそれをやれば「理事長降ろし」をやられます。マンション管理組合運営コンサルタントの豊富な知識と経験はこういう時に有用です。

こう考えてくると「まず現在の会社との契約非更改」を絶対やらないために「他の全社から辞退される」というストーリーが採用されていると想像がつきます。

普通、委託費の値上げは管理内容が変わらなければありえないことです。
５０％の大幅値上げをいってきているとのことですが、どの項目が上がる
のかを明確にすべきです。その理由も含めて。
相見積もりを取る場合は、項目別に価格を提示してもらえばいいと思います。
理事会が管理会社とべったりの場合は、他業者への合い見積もりは難しいでしょう。
しかし、どこの管理会社も顧客拡大には積極的です。
合い見積もりを提出してほしいといえば喜んで即対応してくれるでしょう。
電話１本で済むことです。管理会社はネットで調べれはすぐ分かりますからそこから
適当にチョイスすればいいでしょう。
しかし、おかしなマンションですね。修繕積立金の値上げだったら分かりますが
管理費の値上げは内容が変わらなければありえないことですから。
例えば、管理員の増員とか時間の延長、清掃回数の増大、消費税は２％ですからね。

管理会社との委託契約内容が少しでも変更があれば、重要事項の説明書を
全員に配布し、説明会を開催しなければならないと法律で決められています。
そして、管理会社との再契約を結ぶ場合は、総会の普通決議での決議が必要
となります。
なぜ合い見積もりを取らないのかの説明もしなければならないでしょう。事前に
質問はしているんでしょう。
今まではその委託費でやれていたのに、急に５割アップしなければならない理由
はなんなんでしょう。
管理会社との契約を解消するには、３ケ月前までに文書で通達するだけで
無条件に解約できます。
理由の如何を問いません。ただ気にいらないからという理由でもいいのです。
管理会社にとっては管理組合はお客様ですよ。

>>3226 匿名さん
消費税は２％ですか？。

１０月に＋２％で１０％になった　という意味ですよ。汲まなきゃ。

>>3226
>>3227
参考にし、熟読させていただきます。ありがとうございやした。

初回の説明会の資料に「マンション管理新聞」の大型記事のコピーが添付されていまして、「あの大手が組合に非更改の通告」的大見出し、その下に「今までよくこんな低い委託料で」の小見出し。これが資料の編集に利用されて、委託料増に応じないなら管理会社にバイバイされるぞ、という脅しとして作用するんです。なぜなら、管理会社の変更は一度も経験していないマンションなので、今の会社に見捨てられたら困ると感じる人が一定数は必ずいます。でも、会社のほうも捨てる（手離す）気は全然ないはずです。

同社のまま値上げするのが業者と組合幹部の共通の目標か。「理事三役を中心に対応してきた」なんて、理事会内部でさえも大して説明せずに遂行しているということかもしれません。説明不十分でも全員賛成の理事会だし、ほぼ全員賛成の総会というマンションなり。

止められない悪質運営の正当化になると「理事三役」なんて言葉が出てきます。実体は、よくある輪番制理事による互選（理事長、副理事長、会計理事）で報酬も少し高額なのですが、その中になぜか強権派が１人必ず入っているという感じです。したがって、会社からすれば実は理事会をスキップしてハンドルをきった時などに「使える」し、「利用」できるカテゴリーが「三役」です。

管理会社が値上げをいってきているということですが、逆に
値下げを要求したらどうですか。
それができなければ管理会社を変えるといえばいいでしょう。
強行にでても管理会社は手放すことはありませんよ。
どこの管理会社も顧客拡大は必死に取り組んでいますから。

管理会社をリプレイスしたいときは、先に数社の候補を選定し、
同じ管理内容での相見積もりを取り、１社に絞り次の候補管理会社に指定し、
現在の管理会社との引継ぎをしてもらうことです。
管理会社はどこも引継ぎの経験があるので手法はわかっていますよ。

もし管理会社が変わると管理人も変わりますが、その管理員が
住民に人気がある場合は、その管理員を新しい管理会社に採用
してもらうこともできます。

百聞は一見にしかず。可能な限り、理事会発行物から引用しましょう。

私は、これらすべては管理会社が理事長の立場で書き、「管理会社の
値上げ提案に対応する理事会からの誠意ある報告」として全組合員に
示したものであると勘ぐっています。

（説明会資料「管理業務委託費増額要望への対応状況について」から）
増額要望の内容
　【値上げ理由】
　人件費上昇によるマンションマネージャー、管理員等の人材確保が
　難しくなっているなか、良質な管理業務の継続及びサービス向上に
　取り組むため。

値上げ対応についての検討状況
・管理会社との値上げ減額交渉
　値上げ幅の縮小、段階的な値上げ、値上げ時期の延長、委託内容の
　見直しによる値上げ幅の縮小等について交渉したが、人件費高騰等
　による赤字状態での業務委託継続は難しいとの回答で、現在、交渉
　は不調に終わっている。
・他の管理会社との相見積もり実施
　外部調査会社による「管理会社満足度調査ランキング」上位の管理
　会社４社と中手１社に相見積もりを依頼。
　［結果］
　人材不足、人件費高騰、利益を出しにくい管理組合運営等を理由に
　５社全てが相見積もりを辞退し、相見積もりが難しい状況。
　業界紙「マンション管理新聞」によれば、管理会社大手は人材不足
　や人件費高騰のなかで、「利益確保のために委託費の大幅アップや
　採算が取れない物件の放出」に動いており、同業他社も一定の理解
　を示していると報じている。今回の相見積もり依頼は、当該記事を
　裏付ける結果となっている。

（「説明会議事録」から）
管理会社には、資料の×ページに載っている基幹事務、会計業務など
といった項目ごとの中身と明細の提出をお願いしているが、会社の基
準が変わり細分化した料金は出せないと言われている。

当管理組合の役員人事では、「管理会社が役員の代わりに書く」等、会社にいろいろ代行してもらうことについて反対しない人、抵抗感を抱かない人が就任します。このタイプの人がほぼ無尽蔵にいるため、同社による組合運営が連綿と継続できています（そうはいっても輪番制のため、就任後に同調できない人だと分かる場合がある。その都度「善処」してきたものと推測される）。

こうしたマンションで、会社による記述の虚偽や組合を舞台とするいわゆる不正の指摘がなされたとしても、問題とされることはありません。現実には、真実や真相を重んじる組合員に対して村八分的組合運営が行われます。仮に会社が決定的な裏切り行為をしたと判明したとしても理事会と総会が許容し続けるという、極めて寛容度の高い管理組合です。

現段階でも企業と一部住民によるマンション乗っ取り（私物化）は完成に近いと思われますが、貪欲にも９９％から１００％に到達させるための努力もされていて、本当の完成段階にある物件なら「真相と真実を重んじる人が１人もいなくなった」か、「全員黙るようになっている」はずです。きっとそういったマンションは「ある」。が、調べなきゃ決して出てこないし、わからないでしょう。

大変ですね。
委託費等を値上げするには総会の普通決議が必要となりますし、管理会社との
委託契約の更新については、重要事項の説明書を全員に配布し、説明会を開催
する必要があり、それをもとに総会で承認決議が求められます。
ほかの管理会社に相見積もりを依頼したらすべてが辞退したと書いてありますが、
それならいくらなら引き受けてくれるのか、それが明確にわからないのに辞退するのは
おかしいと思いませんか。
相見積もりが出た中で委託費の値上げが必要なら、その時に組合として考えれば
いいことでしょう。
管理会社は基幹事務等として、理事会支援業務と総会支援業務がありますので、
事務を代行するのは当たり前のことですよ。
どうしても大手管理会社が横のつながりがあり、管理会社のリプレイスに消極的で
あれば、中小の管理会社やデベ系でない管理会社に相見積もりを依頼すればいいと
思いますよ。

※点検費の相場
経費項目
防犯カメラ・・・工事こみＨＤＤのデジタル記録方式　　　３００万
管理事務費　　　　　　　月１戸　　　８００円～１，９００円
消防設備点検費　　　　月１戸当たり５００円程度
ＥＶ点検費　　　　　　　　独立系　　デベ系の検討
　　月１回　１基　４～５万（デベ系）　　　３～４万（独立系）
遠隔監視　月１基１０，０００円程度
清掃費　　　大部分が人件費　　　時給８００円×時間×日数
修繕費　　　１㎡当り　　１６０円程度
管理員人件費 時給換算
雑排水管の高圧洗浄 ２年に１回が普通。 １戸当たり４，０００円程度
機械式Ｐ場保守料　　１台当り　　月３，０００円
　　　２段又は３段ピット式　　保守回数　年間４～６回

スレ違いかもしれませんが、
施工主に修繕を要求できるかわからないため、
教えてください。

現在、築5年ほどのマンション最上階に住んでいますが、
バルコニーの天井部分にヘアークラックができています。
問題なのは、対応する屋上部分にもヘアークラックができており、
雨が降ると、おそらくコンクリが溶け出し、
ベランダの床部分に白い跡が残ります。

このような場合でも、
クラックの幅が小さいことを理由に修繕要求できないのでしょうか。

よろしくお願いします。

>>3236
いろいろとありがとうございました。大いに助かりました。

総会や理事会でつまずく（否決）ことのないように、それぞれ事前に方針が会社レベルで決められて準備されてしまうマンションなので、管理組合員とか役員として与えられた役割を果たすこと、演じることだけが主に求められます。

それに外れて何かをしようとすれば、会社が手を汚すまでもなく、他の住民、組合内部において非難の声が上がります。状況次第で管理会社等の契約業者から法的指南を得て排除・封じ込めなどが行われます。他のマンションでは「熱心すぎる」が解任理由だったとか。

現在まで内部手続き的には失敗したことがない管理組合ですから、こういうマンション管理が当然かつ優良、しかも無敵と感じられているのかもしれません。

>>3238さん
まず築５年であったら瑕疵担保責任が施工業者にありますので
無条件で施工会社負担で補修工事をしなければならないとなっていますので、
施工会社にやってもらうのがいいでしょう。
瑕疵担保責任の期間は１０年間です。
バルコニーの天井部分は完全に共用部分であり、専用使用権のある共用部分
でもありませんので、個人がやる修繕ではありません。
管理組合が施工業者に工事の請求をすればすぐ解決すると思います。

>>3239さん
理事会としては総会での議案の決議はすんなりいかせたいと思うでしょうね。
私が理事長でも総会は議案をすんなり承認させたいと思いますから。
それから管理会社等から法的指南を受けて対応されるということですが、質問
が規約や細則に則っていれば丁寧に受け答えをしなければならないでしょう。
質問内容が分かれば、どうすればいいかの書き込みは検討しますけどね。

管理会社が組合員を抑え込む手口としては、規約や適正化法、
区分所有法だと思いますので、それは調べてから質問等を
すればいいと思いますよ。
ちょっと調べればすぐ分かりますから。もちろん質問をしても
いいと思います。

大規模修繕工事の「設計業務」が毎回、同一の建築事務所に発注されます。それ以外のサッシ交換、給排水管交換も同じ事務所でした。３回目となる今回も「これから数社の中から施工会社を決める」という段取りです。

同じ設計コンサルタントとの契約を長く続けるのは、マンションにとって「かかりつけ医」を持つようなもので、安心のメリットが大きいと聞いたことはあります。

反対に、デメリットとして、価格の相場がわからないままの発注や、その批判を想定しての相見積もり（形式的競争入札で、結局また同じコンサルと契約）まで行われることがあると考えられます。

「設計業務」がずっと同じ業者という場合のメリット・デメリット、他に何がありそうですか？　「設計」と「施工」なら、元請け・元締め的なのは「設計」でしょうか？

>>3240さん
ご回答、ありがとうございます。
以前、管理会社に見てもらった際に、
ヘアークラックの場合は、対象外と言われたのですが、
それでも修繕してもらうことは可能なのでしょうか。

今回の質問の意図は、
対象外というのを前提にした上で(これが正しいかはわかりませんが)
コンクリの染み出る、屋上からバルコニー天井まであるヘアークラックでも、
修繕してもらえないのか、ということです。

アドバイス、お願いします。

>>3243さん
設計監理の概略を添付しておきます。
できれば相見積もりを取り説明会を開催して設計コンサルタントを
決めたほうがいいと思います。
設計監理は、施工会社の仕事を監視するのが主な役割で、仕様書通りの
工事が行われているか、手抜き工事はないかとかのチェックをします。
施工業者とは相対立する存在でなければなりません。

「何故設計監理者に仕事を依頼するのか。」　　委託する業務の明確化
＊公平な入札が行われるよう設計図書による統一された内容で見積要項書、仕様書等
　　の作成をしてもらいます。正確な数量明細書の作成が要求されます。
＊金ヌキ明細書（金ヌキ積算書）での見積もり書の作成と出てきた見積もりの数量チェック
　や見落とし等を確認し、応募業者比較一覧表を作成してもらいます。
＊劣化診断結果に基づき打ち合わせを行い工事の概要を把握します。（修繕箇所、修繕
　　仕様、材料、グレード等）　　改修仕様書の作成　　概算工事費の算出
＊仕様書通り工事がされているか、又手抜き工事はないかをプロの目線で我々に代わっ
　　てチェックをしてもらいます。具体的なチェック方法と結果報告書の提出。
　　現場監督や業者に対して工事に関する注意事項を指示し、協議・確認をします。
＊工事監理報告書の作成や竣工図書のチェック、工事終了後の年次ごとのメンテナンス
　　の立ち会いをしてもらいます。

＊長期修繕計画の洗い直しをしてもらいます。

>>3244さん
ヘアークラックは0.3mm以下のひびのことをいいまして、特に構造には
影響しないので補修する必要はないといわれてはいます。
築浅のマンションですので経年劣化は考えられませんが、人件費の削減の
ために、塗装の間隔を短くするとこういう状況が発生します。
雨が降ればベランダの床部分に白い跡が残るとのことですが、問題はないと
思いますが、修理は早めにしてもいいとは思います。
シーリング材による穴埋めと弾性系塗料で対応できますし、費用もそんなには
かかりません。
しかし、やらなくても別に問題はないようですので、しばらく様子をみられたら
いかがですか。

>>3245 匿名さん

なるほど。
特に「施工業者とは相対立する存在でなければなりません。」が勉強になりました。
しっかり記憶しておきます。
前回の工事の後の定期総会では設計業者と施工業者が管理組合の役員席に多人数で
同席し、数十名の出席組合員たちを圧倒していて違和感がありました。

もともと大多数の管理組合員に設計コンサルを変更する気がないだけではなく、
「管理組合運営コンサルタント業務」の委託契約も毎期連続締結しているため、
理事会が問題意識を持って重い腰を上げないと、大規模修繕の設計監理は常に
同社（＝設計コンサル）の手に落ちるという結果になっています。

コンサルが同席する「分科会」で決定　→理事会承認　→総会可決　で落着。

いくら啓発しても組合に変化の兆しは生まれませんが、「独占」の側面がある
以上、お互いの強固な関係が自壊する可能性も生まれるのかもしれません。

ありがとうございました。

>>3246さん

ご回答、ありがとうございます。
さきほど、市が設置している無料電話でも相談してみましたが、
修繕してもらうのは難しいだろう、とのことでした。

残念ですが、これ以上の被害がでないか、
様子見しようと思います。

>>3248さん
マンションの住民のなかにあなたみたいにマンション管理に関心を抱いている
者がいるところは、理事会や管理会社も無茶苦茶な管理はできないと思いますので
重石役として監視をしていってください。

大規模修繕工事では設計監理方式が一番いい方法ではあります。
経費的にはかかりますが、仕様書通りの工事をするためには必要でしょう。
設計監理士を採用しなくても、施工会社は下請けがちゃんと仕事をしているかの
チェックはしますが、なれ合いがありますからね。
それに、施工会社も設計監理業務の経費は当然請求しますので、それを勘案すれば
そんなに割高とも思えません。

大規模修繕工事の方法で一番だめなのが責任施工方式です。
いわゆるおまかせ方式です。

設計監理方式を採用するマンションは、ある程度
大規模マンションでないと経費的には難しいかも
しれません。
小規模マンションの場合は、責任施工方式も仕方
ありませんが、いかに良心的な施工会社に依頼できる
かにかかっています。

第一次大規模修繕「設計業務」・・・Ａ社
第二次大規模修繕「設計業務」・・・Ｂ社
第三次大規模修繕「設計業務」・・・Ｃ社

↑このようなマンションてありますか？

↓当マンション
第一次大規模修繕「設計業務」・・・Ａ社
サッシ交換「設計業務」・・・Ａ社
第二次大規模修繕「設計業務」・・・Ａ社
給排水管交換「設計業務」・・・Ａ社
第三次大規模修繕「設計業務」・・・Ａ社

ひとつのマンションしか知らないと判断・比較ができず、
自分のところが「普通」と思うようになります。

設計業務というのは、設計監理業務であり設計コンサルタントつまり
１級建築士がおこなっているものですか。
設計監理士と施工会社（建築会社）は別物です。
単なる工事業者と設計監理業者とは違いますよね。
サッシ交換や給排水管更新工事は大規模修繕工事とはいいませんし、
設計監理士は不要ですからね。
ごっちゃになっていませんか？

設計監理士の仕事としては、設計業務と監理業務があります。
４対６程度で監理業務の方が多いようです。
元々大規模修繕工事ですから、設計の仕事は少ないでしょうからね。
工事業者の相見積もりをとるときの金抜き計算書等の要綱書の作成と
工事期間中の仕様書通り工事がおこなわれているかどうかのチェック
が主な仕事です。

>設計業務というのは、設計監理業務であり設計コンサルタントつまり１級建築士がおこなっているものですか。

ＹＥＳ。
第２回と第３回の大規模修繕の間の時期に「給排水管交換」が行われました。
「施工監理」という用語があるのでしたら「設計監理」と混同しているかも。

施工会社のほうは”毎回同じ”ではありません。
第１回、第２回、第３回、及びサッシ交換、管更新など「大きな工事」なら
必ず「設計コンサルタントＡ社」が受注してきました。事実上、組合の顧問。

組合が契約を続けている管理会社とは別に、Ａ社は組合運営コンサルとして
ずーーーーーっと連続契約。
両社とも、当マンションに食らいついて数十年離れません。
組合も両社から離れようとはしません。

サッシの交換で設計監理士を雇う必要はないでしょう。
コンサルタントが工事の状況を監視することはないですからね。
工事業者がきめられたサッシを取り付けるだけのことですから。
コンサルタントには、工事費の１０％とかの報酬を支払わなければ
なりませんからね。

平たく言えば、当マンションの大きめの工事はすべて、同じ「設計コンサル」１社の指揮のもとで管理組合運営（会議同席、「分科会」の設置・運営）から一貫して遂行されてきたということです。これとは別に、大手の管理会社が４０年前から離れることなく管理委託を受け続けています。

理事会を始めとする組合は、両社の要求や提案を（不利益になると私が指摘しても）受け入れて賛成し可決し続けてきました。不利益を受け入れても両社とともに歩んでいくことが利益になるという、ちょっと理解しがたい経営理念みたいなものがあるような。

大規模修繕工事とは別のサッシや玄関扉、高置水槽等の単独の工事は
理事会が業者を選べばちゃんと仕事をしてくれますよ。
そこに手抜きとかは発生しませんし、やりようがありません。
いつやるかの判断は住民とかの声を聴きながら判断すればいいだけです。
そこにお金を払って設計コンサルタントを入れるのは意味がないように
思えます。
同じ管理会社と一貫して長期に契約しているマンションは多いですよ。
大規模修繕工事では、設計監理士の報酬も1,500万円（３５０戸）程度
の金額になりますので、相見積もりを取り説明会を開催して一番熱心な
コンサルタントを選ぶところが多いですよ。
顧問とかにしていると、そのコンサルタントにしなければならなくなりますから。
よそのコンサルタントとの比較ができないので、報酬や仕事の内容がそんなもの
と思われますよね。

外壁塗装工事は大規模修繕工事の中で一番割高な工事になる。
しかし、工事の専門性はそれほど高度な技術ではない。
なのに、わざわざ、コンサル等を導入したがるのでしょう。
この工事は数社に相見積もりを取り、一社に責任施工方式のほうが安心。
特にマンション管理士等のアドバイスは設計管理方式を提案する下心は理解できる。