「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

過去の収支報告書、修繕履歴、管理費から無駄や暴利食われてるのを診断してくれるとこってありませんか？

簡単な修繕については、合い見積もりや要綱書等もなく、どのメーカーの
どの品番の材料を使っているのかもわからないので、その工事費が高い
とか安いとかの判断は難しいですよ。
修繕履歴や収支報告書でその工事費の判断はできません。

管理会社経由で工事をすれば間違いなくバックリベートというか
協力金がとられます。
それが嫌なら理事会で業者に発注すべきです。総合管理ではなく、
部分管理にするのも一法でしょう。

理事会が業者に発注しても管理会社はリベートを取っています。

>>3064さん
理事会が業者を探して発注したのに、管理会社がリベートを
取るんですか。
例えば塗装工事会社にしても数多くありますよ。何もタッチしてないのに
その業者が管理会社にリベートをやることはないでしょう。
工事価格を理事会が交渉した後に、管理会社がその業者に働きかけても
リベートをなんといってもらうんですか。
業者に理事会が発注することさえ管理会社は知らないでしょうからね。
工事をする日になって初めて管理会社はしることになるでしょうからね。

マンション計画修繕施工協会、大規模修繕ビジネスの「闇」を語る
マンション計画修繕施工協会 坂倉徹会長
https://www.reform-online.jp/interview/10546.php

"みかじめ料"を求める管理会社

ましてやですよ、これは大手の管理会社にもあることなんですが、自分は大規模修繕にまったく絡んでいないのに、我々のような工事会社に対して「手数料として契約金額の3％を裏で寄越せ」って言ってくることもあるんですよ。

うちの場合は、業者に対して今回は管理会社経由なしですので、
見積はそれを勘案してだしてくださいと念をおしています。

大手の管理会社にも悪いところはあるとかいう前に
理事会主導でマンション管理をしていないので弊害が
出ていると思います。

管理会社はバッリベートをいくらもらっているとはいわないだろうが、
業者が組合に対してバックリベート分がこれだけ必要だから工事費に
上乗せしてますとはいえないでしょうね。

3061です。中古マンションを購入しました。修繕積立金を払うことに対しては何の疑問はありませんが、小規模なので毎月が高く、きちんと適正、相場な価格で工事が行われているか心配になってしまいました。

>>3070さん
管理費の支出明細については、総会の議案書に経費明細表があると
思いますので、それをみればなんにどれくらいの経費を支出したかは
簡単にわかります。しかし、それをみても補修工事費が高いのか安い
のかの判断はできません。

大規模修繕工事費については、確かに小規模マンションの場合は割高
にはなります。
しかし、極端に変わるわけではありません。
平均的な規模のマンションであれば、大規模修繕工事費は、１戸当たり
１００万円前後でしょうから、それより３０戸から５０戸程度のマンション
であれば、１２０万円程度あればいいと思います。
Ｐ場使用料込みの積立金の額としては、１５，０００円程度あれば普通に
工事はできますよ。
小規模として試算すれば２割増として１８，０００円程度ということになります。

大規模修繕工事のときには、合い見積もりは同じ条件で
取ることが必要なんですが、素人ではそれができません。

エレベーターの基盤の交換日数はどれぐらいかかりますか。
教えてください。

>>3072
例え管理会社が作る金額のみを消した見積りを円も縁もないところへ出した所で平米のみに水増しされてたら？それ位は管理会社も想定に織り込み済みです。

マンションの管理の現場にはあらゆる利権の集団が入り込みます。
大型マンションになればなるほどそこは政争の場です、
適正化法はそれ等を予防する為の法律でしょうが、肝心な管理会社等
が裏社会と結んで心ある組合員を排除している、
管理会社１０９などはその代表的な管理会社です。
頼りにしたいマンション管理士等のだらしなさは目に余ります。

>>3074さん
同じ条件ということは、平米数も同じでなければ意味がありません。
すべて同じ条件での合い見積もりで判断するのです。

>>3075さん
マンションの管理には利権が伴うのは当たり前です。
業者がむらがってくるのも自然の理です。
競争社会ですから。
それを適正に管理していくのが理事会です。
それができなければ、管理会社も利権にあやかりたいので
当然主導権をとろうとします。
これは管理会社の社員としては業績を上げることが当然の
行為ですのでその努力はしなければならないでしょう。
やはり最終的には組合員に責があるのだと思います。
マン管士云々は関係ないのではないですか。

>3075 に初心者マークが付いて、>3077 には付かない。

マン管士に対する書き込みが時々ありますが、実際マン管士を
雇って相談とかしたことのあるマンションはありますか。
マン管士に相談する場合は当然報酬が伴います。
このスレでのマン管士や弁護士、建築士等の書き込みは単なる
匿名掲示にすぎません。

マンション管理業界がどの程度まで本当に競争社会になっているのか、怪しい点が多々あります。他社が選ばれるのが見え見えのコンペでも、お付き合い的に大手も参加している選考会とか。発注は管理組合だが、地元企業とのコーディネートはほとんど管理会社なのでしょう。

管理会社を弁護する立場の人は、たいていマンションの「理事会」を重視し、尊重する傾向が認められます。なぜか。理事会主導といっても正真正銘の所有者自治ならいいのですが、会社に組合運営のハンドルがしっかり握られてしまっている場合でも理事会主導にはなるのです。偽装に近いですが、組合員の指摘で直るものでもありません。

マンションは不動産の１部門だけあって、まともなことを言うとすぐ「賠償金だ」とか言われて面倒くさい。よくて大半の組合員、ふつうなら全員が事無かれ主義で、味方なんかしてくれません。組合員を黙らせるに等しいことをしておきながら、黙っていた奴に責任があると主張されるのもよく起こることで、とても厄介ですね。

うちのマンションは役員報酬制度ありですが、管理会社への協力（貢献）に対する現金支給の意味があると見ています。会議に出席だけしてくれればいい、署名押印も要請される役職なら金額も少し高いです。会社の立場で逆に言うと、欠席多数で会議不成立だけは困るみたいです。

帳簿閲覧の要求を裁判所では応じておいて、はぐらかした元理事長の組合員には、管理費から防火担当者としての給与が何年も出続けています。法的に巧妙で、防火担当者への報酬を規約の条文として新設し、就任年数の制限は規定しないので、会計帳簿閲覧阻止成功に対する事実上の論功行賞だと考えられます。

組合員たちにはこうした知恵はなく、管理会社やそこから紹介されたマンション管理士による指南を理事会や総会が全面的に受け入れることで、完全無欠に近い管理組合活動ができています。すごいもんです。ほかに、修繕委員会にも年数制限がなく、他方で理事長を始めとする理事会メンバーや監事には制限がばっちり定められています。

理事長、理事会は「対外的お飾り」という位置付けで、組合の支配はそことは別の人を通じて企業がやっているということでしょう。総会までもが八百長的なため、一般の組合員が仮に勇気を出して意見を言っても「ガス抜き」、意見はまず採用されず、議事録にも残りません。

私が個人的に知り合った上記とは別のマンション管理士の資格保持者は、以上のようなやり方を嫌うモラルの持ち主でしたが、途中、組織の広がりと想像以上の恐ろしさにビビって音信不通となりました。しょうがないわな。

私は別に管理会社を擁護するつもりはありません。
あくまでマンション管理は住民主導で行うべきだと思っています。
管理会社にとってマンションは顧客でありお得意様でもあるのです。
マーケッティング理論でもいってますように、お客様は神様です。
組合主導であれば、管理会社を思うように使うこともできます。
また、意に反する行動をするようなら管理会社をリプレイスすることも
できます。
ただ、管理会社も顧客を失うことはしませんのであらゆる行動をとって
くるでしょう。
場合によっては、脅しに近いようなこともやってくるでしょう。理事会
が本気で動けば弁護士を立てて戦うこともできますが、個人であればそれは
ないと思い大胆なこともやります。
だから先に進まないのです。

防火管理者に対しては、うちの場合は理事や住民の中で有資格者に
名前を貸してもらい、防火管理者になってもらっています。
当然報酬はありません。
防火管理者の責任は病院や企業等と違って、何かあったときに責任を
問われることはありません。
消防署に防火訓練等の書類は提出しますが、その中身をチェックされる
ことはありません。
近くのマンションの管理員が防火管理者になっていんですが、５～６年前
にやめていたのに、名簿はそのまま防火管理者として提出されていました。
他のマンションの住民がおかしいといって消防署に指摘したのですが、なんの
おとがめもありませんでした。
当然、次の防火管理者は他のものに変更になったみたいです。

＞＞3078 矛盾
矛盾してますね。

しかし、管理会社に翻弄されているマンションは大変ですね。
私どものマンションでは、完全に理事会主導で工事等が管理
されているのでそんな心配とかしたこともないので、その点
に関してはラッキーなマンションといえるんでしょうね。

マンション管理の勉強をしましょう。
一番いい方法は、マン管士の資格を取ることです。
もし取得できなくても、実力はつきます。

マンションで共用部分や専有部分を特別管理にし特別管理となった物に管理費、修繕費は総会の決議を得れば個人が出費を拒むことができないと規約にあるが、この特別管理に指定するにはこの物を特別管理にすると決定する必要はないのですか。（総会で過半数超の賛成or3/4以上の賛成）を得る）

例えば排水管専有部分が壊れた時の修理代。トイレの詰まり修理、室内ドアーの取っ手が壊れたので修理する等々。特別管理に指定すれば永久指定になるのですか。総会で解除を事案として上程すれば採決を得て特別管理から除外できるものですか。

特別管理の意味を教えて下さい。規約にはなになにを特別管理にするとは記載がありません。よろしくお願いします。

専用使用権のある共用部分の管理については、基本的にはそこの
区分所有者の負担と責任でやらなければなりません。
この管理を管理組合がやるときは、規約で具体的な補修工事名をあげて
規約に明記する必要があります。

それから、専有部分の補修工事については、規約に規定がなければ当然
各戸負担で工事をしなければなりません。
管理費の使用については規約に規定があると思います。
規約に特別に規定がされていればその分については管理費からの出費は
可能ですが、それが規定されていなければ管理費から専有部分への支出は
できません。
ただ、管理組合として一斉に専有部分（例えば専有部分の給排水管）の工事を
修繕積立金を使ってやるときには、規約で規定しておけばできます。

マンションの管理については、すべて規約で物事はすすめられていきますので、
まず規約で規定することが必要でしょう。

私どものマンションでも、インターホンの補修工事やメールボックスの
鍵の交換、熱感知器の補修工事等について、管理組合が管理費の中から
支出されていました。これは歴代の理事長が規約をしらなかったことにより
以前から管理組合としてやってきたので現在も仕方なく続けられてきました。
これについても、現在その分については今後も管理組合として補修工事
をする旨の規約を規定することにしました。
玄関扉の蝶番の交換については、各戸でやることを明確化しました。
サッシが重くなったので滑車の交換等は検討していません。各戸負担でしょう。

＞＞3090 匿名さん
前任の理事長が規約を知らなかったので事故等を未然に防げて良かったです。

>>3088さん
特別管理という言葉自体はマンションの規約の中ではでてきませんが、
管理規約と同義語と考えられます。
ということは当然規約の改正とかに該当しますので総会の特別決議が
必要となります。
この規約が承認されればその部分の補修工事については管理組合の経費で
おこなうことができます。
今まで専有部分の補修工事を管理組合としてやってきたものを、今日からは
個人負担でやってくださいと規約で決めた場合、今まで組合が負担してやった
場合と、これからやる場合では不公平が生じてきます。
だからといって、今までの分は間違っていたので返済してくださいというのも
無理があります。
規約でその分は管理組合としてやるということを明確にしておくべきでしょう。

>>3089 >>3092 匿名さん そうそうの回答ありがとうがざいます。

専有部分の特別管理　として　第＊＊条として設けられています。
２００９年７月完成時から管理規約として運用されているものと思います
私の入居は約１年遅れ。　管理会社にいいように扱われているのか。特別管理の条文をもう少し考え,そして皆様の意見と照らし合わせて結論を出す？

特別管理とかは分譲マンション管理の用語では見つかりませんが。
もっと勉強して投稿された方が良いでしょう。

区分所有法。標準管理規約、標準管理委託契約書等には見当たりません。
自分のマンションの管理の相談投稿で有れば、
自分のマンションの管理規約、管理委託契約書の条文、及びマンション
の規模等を明記して下さい。

場を読むような表現に対する解答は、真面目に読んでいる者に混乱を招きます。

もっとまともな相談投稿と、まともな回答を求めています。

特別管理が規約に明記されているのであれば、それは順守すべきです。
民法より特別法、特別法より管理規約が法より優先されます。
専有部分の管理を管理組合としてやるのが規約で規定されているので
あれば、その通りにすべきです。
規約で決めればその通りにすればいいだけです。また、改定するときは
総会の特別決議で承認されればその通りになります。すべて規約に基づいて
行動すべきです。

特別管理が規約にどのように規定されているのでしょうか。
規約に規定しても区分所有法の強行規定に反すれば無効となります。
規約による特別管理の規定を公表して下さい。推測で回答しないでください。
専有部分の管理を特別管理との規定は何処にも見当たりませんが。

まじめに相談してますよ。説明がいたらない点はお詫びします。
内容は
第５章管理
第１節総則
（区分所有者の責務）
第＊＊条　区分所有者は・・・・・・・・・・
（対象物件の管理）
第＊＊条　敷地および共用部分等の管理については管理組合が・・・・
　２　第＊＊条（専有部分の範囲）第＊項に基づく別表第＊（専有部分の専用に供される設備の帰属）第＊号及び第＊に掲げる・・・・専有者の責任と負担において・・・・・・・・
　３　バルコニー等について・・・・・・・・その責任と負担においてこれを賠償・・・・・・・
（窓ガラス等の改良）
第＊＊条　共用部分のうち各戸に付属する・・・・・・・・・・

（専有部分の特別管理）
第＊＊条　次の各号に掲げる専有部分に帰属する設備等の管理（以下「専有部分の特別管理」という）について、敷地及び共用部分等の管理と一体として行う必要があるとき、または専有部分の全部を対象として行う必要があるときは、総会の決議を経て管理組合がこれを行うことができる。
　一　保守維持、清掃並びにごみ処理そのたこれらに準ずる管理
　二　経常的な補修
　三　一定年数の経過ごとに計画的に行う修繕
　四　不測の事故その他特別の事由により必要となる修繕
　五　撤去、改造、取り替え等の変更
　六　その他専有部分の管理に関し、区分所有者の全体の利益のために特別に必要となる管理

２　専有部分の特別管理に要する費用について前項第一、第二の場合には管理費、前項三、四、五、六の場合には修繕積立金をもって支払いに充てる事ができるものとし・・・・・・・・・・・

３　区分所有者は、正当な理由がなければ管理組合が専有部分の特別管理を拒否することができない。・・・・・・・・・・・・

４　専有部分の特別管理を行うため、管理組合が（管理費の過不足）・・・・・区分所有者に必要な金額を求めた場合には・・・・・
拒否することができない。
（必要個所への立ち入り）

--------------------------------------------------　
追記
トイレの詰まり修理、室内ドアーの取っ手が壊れたので修理する、コンセントが壊れた、電灯ＳＷの不具合等々。を一纏めにして＊＊＊円/戸・月負担出費（＊＊戸×＊＊＊円）することになっている。利用した、しなかったに関係なく。
----------------------------------------------
総会後の議事録で特別管理（数年前）として承認を得たと記載。事案提起の時、特別管理の承認とするの文言はなし。
色々問題点を提起したので特別管理を持ち出したものと思われる。

>>3097 3088さん
３０９６です。
個別のマンションの管理規約（管理委託契約書？）に専有部分についての特別管理と言う名目を設定した規約（管理委託契約書？）を見たのは初めてです。
言わんとする事が大体理解できました。この規約を設定した議案書と議事録をもつてマンション管理士若しくは弁護士に相談してみてください。貴方の勘は妥当なように思えます。

追記のトイレの詰まり、室内ドアの取っ手が壊れたので修理、コンセントが壊れた。電灯SWの不具合等々。を一纏めにして＊＊＊円／戸・月負担出費（＊＊戸×＊＊＊円すること。利用した、しなかったに関係なく。

は個別の区分所有者の権利を侵害する法令違反になりそうです。全員が賛成するのであれば有効です。

築古マンションで漏水等のトラブル等が頻発しているようであればこの規約は組合員にとっては役に立ちます。

私のマンションでは専有部分等からの漏水等でのトラブルが頻発しましたので規約に組合の管理対象部分に規定して保険等で対応し、被害者の救済をしています。個別負担は避けました。

※ご存じと思いますが、規約の設定、変更、廃止は区分所有法３１条の強行規定です。

>>3096さん
特別管理という言葉をつかっているだけのことであり、それはマンション
によっていろんな使い方をしても問題はないでしょう。
ただ、強行規定であれば当然規約に規定してもそれは無効になりますが、
それは具体的に書いてないので、一般論を述べただけのことです。

>>3097さん
専有部分の特別管理に関してはその都度総会決議が必要なんですね。
清掃並びにごみ処理までと規定されてますが、特別な事情があった場合
総会決議をすることなんでしょうが、追記にあります内容については、
各区分所有者がやるべきことであり、そこまで規定するのは行き過ぎだと
思われます。
第××条４項の場合、例えば専有部分の給排水管の更新工事を総会決議で
一斉に管理組合としてやることが決定し、一部各戸負担と決まったのに、
その工事を拒否したものが、裁判で敗訴し〇〇万円を支払えという判決が
でたことがありますので、これは規約で決めてもいいと思います。

＜Ｈ．３．１１．２９　東京地裁　判時1431-138＞
原告　　　Ｘマンション管理組合
被告　　　○○　○○　（総会決議に従わなかった区分所有者）
　主文
　　１．被告は、原告がＡ株式会社に依頼して、別紙物件目録（２）ないし（４）の各部屋の雑排水管
　　　　取替工事をするについて協力する義務があることを確認する。
　　２．被告は、上株式会社が前項の各部屋に入室して雑排水管取替工事をするのを妨害しては
　　　　ならない。
　　３．被告は、上株式会社による第１項の雑排水管取替工事が完了したときは、原告が管理費か
　　　　ら金２０万円の工事費を支払うことに同意し、かつ被告が原告に対し、２０万円を超える工事
　　　　費（自己負担金）を支払う義務を有することを確認する。
　　４．被告は、原告に対し、金４５万円を支払え
　　５．原告のその余の請求を棄却する。
　　６．訴訟費用は被告の負担とする。

　※本件は、臨時総会において、雑排水管の取替工事をＡ株式会社に依頼し、工事代金については、
　　１戸当り２０万円を原告の管理費から支出し、２０万円を超える部分は、各区分所有者が原告に支
　　払う旨決議された。
　　雑排水管は、維持管理の面からは、むしろ本件マンション全体への付属物というべきであり、法
　２条４項から除外される専有部分に属する建物の付属物とはいえず、法２条４項の専有部分に属し
　ない付属物に該当すると解するのが合理的である。又、専有部分の枝管の雑排水管の高圧洗浄
　は、管理組合が管理費の中から実施している。
　　よって、総会決議（管理規約）に従うべきであるとの結論に至りました。

　＜東京高裁判例＞　　平成２３年９月２３日付　判決
　＊事件の経緯
　　　　渋谷区のマンションの総会で、「給排水管の老朽化に伴う改修工事を、共用部分だけでな
　　　く、専有部分の給排水設備についても管理組合が改修工事を行い、その費用は全額修繕積
　　　立金から支出する」と決議しました。
　　　　その後の臨時総会で、「すでに改修工事を完了している住戸については、その費用を返還
　　　する。」、返還金額は、組合が行う工事費の戸当たり平均値を基準とする。尚、返還額は一律
　　　とする。」と決議しました。そして、改修工事を完了している各戸に３８万円を返還しました。
　　　　この総会決議をみて、既に完了工事をおこなっている者が東京高裁に提訴しました。

　＊訴訟内容
　　　１．改修工事が終わっていない一部の区分所有者のみ、管理組合が実施しているが、組合の
　　　　　権限外の工事であり無効である。既に、工事を完了している者に対しても専有部分の工事
　　　　　費相当額の支払いを求めた。
　　　２．仮に、総会決議が無効でないとしても、先行工事者が工事に使用した費用の適切な支払
　　　　　いを求める。
　＊判決
　　　１．一部の区分所有者のみが給排水管工事を行い、不均衡を生じたからといって、それだけ
　　　　で管理組合に委任契約に基づき費用を返還せよとの請求権は発生しない。
　　　２．２１条２項の規定はあるが、本工事は、管理上一体として行う必要が相当高いので、総会
　　　　決議は有効である。
　　　　先行工事を行った者には、その補償は適切に行うべきであり、不合理な取り扱いは無効。
　　　　先行工事者に対する補償額は、総会決議基準に伴い、約７２万円を支払えとの命令がでた。

３０９７さんのマンションで規約できめられていることは
強行規定ではありませんので、マンションの総会で決議承認された
ものは有効です。
区分所有法の強行規定は少ないですからね。
規約の改正、組合の法人化、建て替え決議等限定されています。
殆どは任意規定ですので、それぞれのマンションで決めればいいと
思います。

　専有部分について規約で定められる「他の専有部分や共用部分に影響」の条件が３月５日の最高裁判決のなかで示されたと理解します。

他の専有部分や共用部分に波及する、漏水のおそれを予防するための専有部分の排水管工事のような案件を想定している、3097さんの「特別管理」の規約は、有効だと思います。

個々の案件について総会決議で「特別管理」に該当する、しないの決議ではなく、規約変更の決議で規約に定めなければならない。通常の総会決議は、共用部分の変更、共用部分の管理の決議なので、専有部分については、規約で定めなければならない。

　一方、3097さんの専有部分向けサービスのような個々の専有部分で閉じていることで、他の専有部分や共用部分に影響しないことを規約に定めても無効だと思います。

　専有部分向けサービス料金の管理費から一括支払いは、分譲時に分譲会社が全員から書面同意を得ていれば、できると思います。専有部分の転売の際に購入者から同意を得る必要があるのかもしれない。

途中で入居してくるものは、それを承知した中で
購入するのでしょうから、同意の必要はありません。
そうしないと一人反対すればすべて規約の変更から
やり直さなければなりませんから。

専有部分の給排水管もいずれ交換しなければならない時期が
必ずやってきます。
塩ビ管を使用しているからその必要はないという方もおられますが、
継手部分からの漏水は考えられます。
継手部分の交換だけでもかなりの経費と労力、住民の協力が必要と
なります。
その前に規約で専有部分の給排水管の補修工事を管理組合としてやる
ように規約を規定しておくべきです。

中古のマンションを購入したので教えていただきたいのですが、
専有部分の水道、排水管が損傷し漏水が起きた場合、

※我が家の修理費用（排水管、家財）は何で補償されますか、火災保険の漏れ水でしょうか
※階下への損傷は何で補償できますか（天井、クロス、家財）、火災保険の特約個人賠償責任保険でしょうか

管理組合が総合保険に加入していれば、個賠で保証されます。
また、個人で加入している保険があれば有利な法を使えば
いいでしょう。
ただし、特約がなければ、階下の損害賠償は保険が適用されますが、
加害元には保険は適用されません。

加害元の保険適用の特約を教えてください。どんな特約ですか。？

自然災害については、予見可能性または結果回避可能性がない不可抗力として
法律上の賠償責任自体が生じないのが一般的です。
漏水の場合は、階下の損害賠償については適用されますが、加害元の損害に
ついては基本的には適用されません。
加害元の保険の適用については、特約が必要となりますが、それは損保会社
で違います。
私も保険については素人ですので、保険の代理店である管理会社に調べて報告
してもらったらいいと思います。
すぐ対応してくれますよ。