「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

スレ違いだったらすいません。みなさんから知恵を分けていただきたいのですが

中古マンションを検討しており、気に入ったので購入を検討しているのですが、一つだけネックなところがあります。修繕積立金が23000円で近隣や似たような物件と比較し高額に思えることです。

築24年 7階建て最上階　80平米3SLDK　28戸　平置き駐車場のみ　積立金6000万
来年大規模修繕（過去は2007年外壁防水周り、去年インターホン総取り換え）　値上げ予定なし一時金徴収なし　滞納世帯なし

もちろん仕方がないと思うのですが、、これを良く捉えて良いのか悪く捉えるべきか私素人にはわかりません。。どなたか教えてください。

私は一般の中古物件を購入するときは管理費＋修繕積立金＝２００円/㎡
以下を基準にして、それ等よりも多額になれば購入しません。

これを超えるマンションは管理費等の無駄使いが懸念されると判断します。
この金額で適切に管理されているマンションは組合員の管理意識が旺盛で
組合は管理会社を有効に利用しています。

３０２１さんの投稿文では詳細は理解できませんが、少々高いと思います。

>>3021さん
23,000円は管理費を除く修繕積立金だけの金額ですよね。
築２４年で積立金の残が６，０００万円しか残っていないのですか。
大規模修繕工事費だけでしたら、それで充分でしょうが、築２０年を
経過してきますと、大規模修繕工事だけでなく、これからは大型設備の
更新工事費が必要となってきます。
大型設備とは、エレベーター、高置水槽、各戸の玄関扉、給排水管、
サッシや網戸、インターホン、メールボックスとかの交換費用とかが
必要となります。
また、専有部分の給排水管の更新工事を管理組合として計画することも
必要となるかもしれません。
積立金は読んで字の如く、みんなの積立金です。
管理費はマンションを管理していくために必要なものであり、毎年消費
されますが、積立金はみんなのものです。その積立金を正当に使えば
マンションの資産価値の確保につながるものです。
考え方としては、積立金は高いほうがいいマンションといえるのでは
ないでしょうか。
積立金のないマンションはかわいそうですよ。どんどんスラム化していきます。

管理費等が高い方が良い管理をしているとは一言で言えません。
２４年分の総会議案書、委託契約書、等を精査して見てください。

マンションは鉄筋で作られていますので、お金をかければかけるほど
きれいになりますし、分譲時の状態に近くなります。
例えば専有部分であれば、３００万円から４００万円かければ、殆ど
新築状態まで回復します。
壁紙やふすま、畳の交換、フローリングやキッチン、洗面所、トイレ、
サッシや網戸まで交換ができます。
当然床下の給排水管まで交換できます。
共用部分も同じことでお金をかければかけれるほど、分譲時の状態
まで回復し、資産価値も大幅に上がります。
そのためには、積立金が必要となります。どこまできれいにするかはその
マンションの積立金次第です。
積立金があれば工事費が搾取されるとか、無駄な工事をされるというのは
論外です。
まともな工事ができればのことですが、そのためには住民の知識や情報、
工事に対する認識等が要求されます。
技術的なことはプロに任せますが、住民も基本的なことは勉強すべきです。

>>3024さん
管理費等という表現はだめですね。
管理費と積立金は明確に分けるべきです。
管理費はそこのマンションによって管理の仕方が違うので、高い安いは
当然あります。
管理員が２４時間体制であったり、コンシェルジュがいたり、清掃が
頻繁におこなわれたりで管理費は大きくちがってきます。
大規模修繕工事でも、解放廊下のシートの張替えを行うとか、ベランダの
防水、敷地床面の補修工事とかバリアフリー化を行うとかによっても工事費が
ちがってきます。

>>3021さん
第１回目の大規模修繕工事での工事個所が非常に少ないようですので、
その分の工事費のために積立金が高くなったのと違いますか。
積立金の額は、高いともいえないと思います。

皆さま様々なご意見ありがとうございます。
修繕積立金が23000円上がったところで
、これからはこれ以上は上げずに積立金でやれる範囲での修繕を繰り返していこうというのが住民の総意だそうです。

大規模と小規模のメリットデメリットは勉強してきましたが、小規模はやはり負担も大きいですね。。悩みます。

実務経験のあるマンション管理士に相談されたらどうでしょう。
特に会計報告はチェックした方が良いでしょう。

因みに私のマンションの規約では、管理費等は管理費・修繕積立金・駐車場使用料・専用庭使用料・バルコニー使用料・コインパーキング使用料・集会室等使用料・その他施設使用料　と規定されています。

修繕積立金は特別会計。管理費・駐車場使用料・専用庭使用料・バルコニー使用料・コインパーキング使用料・集会室使用料・その他施設使用料は一般会計（管理費会計とも言う。）で処理します。

一般会計に余剰が生じたときは修繕積立金に繰り入れます。管理費＋修繕積立金２００円/㎡以下ですが資金は豊富で２回目の大規模修膳は充分賄えます。

築２５年、２８戸の法人マンションです。現在剰余金は１。５億円を超えています。

管理費は通常の管理に要する費用に充当されるものです。
使用料は、標準管理規約ではそれらの管理に要する費用を除いた金額は
修繕積立金に充当するとなっていますが、それはそれぞれのマンション
の規約で決めてもいいと思います。
修繕工事は大規模修繕工事だけではありません。
大規模修繕工事は１２年から１３年周期でやられるところが多いと思いますが、
それ以外の大型設備の工事が途中で入ってきますので、その分も含めた長期
修繕計画書の作成が必要となります。
それを基に１個当たり月の必要修繕積立金の額を算出されたらいいと思います。
管理費については、毎年費消されるものです。もし、管理費に余剰が出てきたら
たまった時点で積立金会計に振替ればいいと思いますよ。当然総会決議が必要
となります。

>>3029さん
管理費等として使われているのは、総体をいう場合ですよね。
管理費と修繕積立金、使用料は明確に分けてあると思いますよ。
使用料は一端管理費会計に計上されていると思います。そしてそれらの
管理に要する費用については、管理費会計から支出されます。
その残額については、修繕積立金に振り替えているところが多いとは
思いますが、管理費会計に一部を充当しているところもあるでしょう。
管理費会計に余剰がでたら積立金会計に自動的に振り替えられるものでは
ありません。
いくら振り替えるかは総会の議案として提案し、承認を得なければなりません。
もちろん毎期振り替えるものでもないでしょう。

単なる管理費等の等の説明だけでしょう。

あるマンションの話。

駐車場利用料の半分は、規約上、修繕積立金に入れることになっています。

管理費会計の残金の一部は、総会での承認を経て、修繕積立金に繰り入れ
してきましたが、近年は有料で見直してもらった長期修繕計画に従って、
管理費のうちの一定額が修繕積立金に振り替えられることになっています。

少しでも多く修繕積立金に、という管理組合の会計のやり方に意見したら、
他の組合員からその場で怒鳴られました。「規約でそうなっている！！」。

はい、確かに。専門業者が手を入れてこのやり方になっているのですから、
単なる組合員がそれと異なる意見を出しても勝てないし間違いもあります。

でもね、専門業者を信じて支持する組合員のみなさんは、今までの会計の
明らかな不整合を、私がいくら指摘し質問しても「守っている」のですよ。
答えない、調べない、応じないでおいて、「規約でそうなっている！！」。

どういうことか分かりますか？　私が何を言いたいのか？

>>3033さん
長期修繕計画の洗い直しをやった結果積立金が不足しているので
資金計画として管理費からの充当がされているのだと思います。
管理費はほとんど毎年支出額が決まっています。
それが毎年管理費が余るということは、もともと管理費の徴収額が
多いのだと思います。
管理費は余るけど積立金は不足しているということではないんでしょうか。
マンションの修繕工事として、どこまでをやるかを検討して、その工事費から
積立金の額を算出すべきです。
おたくのマンションの長期修繕計画書の工事費の金額が正当なものかどうかの
判断をすべきです。
積立金がたりないのか、工事費が余計に計画されているのかも分かりませんので。

標準管理規約では、使用料はそれらの管理に要する費用に充当するほか、
残額は修繕積立金に繰り入れるとなっています。
機械式駐車場でもない限り、駐車場使用料は余ると思いますので、積立金に
充当することにより、１戸当たり月の積立金の額を減らすことができます。
専門業者を信じるとか信じないとかの問題ではないんじゃないですか。
長期修繕計画書自体は、どこのマンションでも２割程度多めに組みます。
それをどう斟酌するかです。
工事は長期修繕計画書を作成した業者がやるわけではないんでしょう。

長期修繕計画書のそれぞれの工事費は、あくまで平均的な工事費で
計画します。
後は、それぞれのマンションのグレードによって材料や仕様、工事個所等
が違ってきますので、それで判断すべきです。
多分、専門業者が作成した長期修繕計画書は、標準的なソフトに則って作成
されていると思います。
それに基づいて資金計画で収入と支出が計画されていると思います。
国交省が計画している望ましい修繕積立金の額としては、１戸あたり月
１７，５００円としています。もちろん専有部分の給排水管の更新工事費は
含まれていません。
この１７，５００円には使用料充当分も含まれています。使用料の充当分が
少なければ、当然積立金の徴収額が大きくなります。

一体修繕積立金の額はいくらなんだろう。

１戸当たり月の必要修繕積立金の額については、諸説ありますが、
一番いいのは、長期修繕計画にやらなければならない工事のすべてを
網羅して、総工事費から各戸の月当たりの積立金の額を算出するやり方が
一番理に適っているのではないでしょうか。

住民の中で何人マンション管理に関心をもって
いるものがいるんだろう。

>>2706　　投稿者です　そして「負けました」　の投稿者です
さて下記のようなマンション管理において過去の常識を覆す判決が下されたことは衝撃でもあります。
私の投稿内容は専有部分について「安心サポートサービス」であり下記判決の内容から考えると総会決議は無効とも受け取れると思いますが、プロの皆様のご意見をお聞かせ願います。今後専有部分について管理費、修繕費からの出費決議が多数提起されることが予想されます。無論全戸（全区分所有者）の賛成であればよいのですが。よろしくお願いします。
総会でいくら説明しても無駄。会場出席者が少ない（20％未満）、議長（理事長）委任、議決権行使賛成が多い。

>マンション全住民電気一括契約　
>管理組合決議は無効 　　　２０１９年３月５日　最高裁判決

>低額の電気供給サービスを一括導入するために、個別の電気契約を解除するよう全住民にに義務付けた決議の有効性が争われた訴訟の上告判決で 、最高裁は決議は共用部分の変更や管理にしか認められず、専有部分には及ばないとして「無効」との判断を示した。
＞区分所有法はマンション共用部分の変更や管理は住民が集会で決議すると規定

高圧一括受電に関しては、全員の承認がなければ導入できません。
一人でも未承認者がいれば、共用部分を含めての高圧一括受電は導入できません。
総会決議で承認されてもそれは無効となります。
規約の変更が一部の組合員の権利に特別の影響を及ぼすべきときは、その承認を
得なければならないとなっています。

専有部分への管理費、積立金の充当については、総会決議で承認されればオーケーです。
規約改正が絡むものであれば特別決議、それ以外は普通決議でオーケーです。

共用部分だけを一括受電しているマンションは多いと思います。
それを専有部分まで高圧一括受電するのは、総会決議だけではできません。
全員の承認が必要となります。

高圧一括受電に関しては、別スレを参考にされた方が
詳しい内容がわかりますよ。

>>3040さん
２７０６のレスはどこのスレですか？

２７０６の書き込みはこれですよ。

管理費の使用について教えてください
現在専有部分のいくつかを纏めて「安心サポートサービス」として年間契約で１戸につき＊＊＊円/月として管理費から出費しているがこれは管理組合総会での決議は有効なのか教えてください。私は過去３年間一度も利用したことはない。過去３年間の平均利用者率８％弱。管理会社が暴利を得てると思う。

専有部分の個々として管球交換、室内建具の修繕（扉の取ってガタつき修正、他）、水周りのトラブル（蛇口の先から水がボタボタ垂れる修繕、他）、玄関のトラブル（開錠、破錠）、電気設備のトラブル（ＳＷを入れても点かない、コンセントカバーのガタつき修正等）等々。作業時間は３０分以内無料。３０分超えは作業代費支払い。部品交換時は部品代を支払う。
業務内容から判断すると区分所有者の専有部分につき管理組合の総会決議は無効と思いますが実際はどうなんでしょか。よろしくお願いします。

>過去３年間の平均利用者率８％弱
こんなに利用率が低いのであれば解約すべきでしょう。
管理会社経由なんでしょうが、断るのが難しいのでしょう。
修理とかについては、管理組合が優良店を紹介すればいいでしょう。
うちのマンションでも、壁紙交換や畳の交換、網戸の張替え等の場合は
管組合が業者を紹介してますよ。
当然紹介料は取りません。

大規模修繕工事の周期は１３年前後が普通でしょう。

3046 匿名さん　貴重な情報ありがとうございます。
＞管理会社経由なんでしょうが、断るのが難しいのでしょう。
ご指摘のとうりです。総会の時今は利用者が少ないが将来は増える（高齢者が増える）のでこのまま継続すれば少ない費用で賄えると考えているようです。利用者が増えれば単価アップになるとは思っていないようです。

　総会後自治体関連で公益法人シルバー人材センターで高齢者住宅にワンコイン（１００円、５００円、１０分作業、３０分作業）、他での作業を実施している情報を得ましたので中身を吟味し理事会に提起しようと考えています。管理組合での独自作業店の開発も提起したいと思います。

　私ども同様のサービスを採用している管理組合があればご意見願います。これは会社四季報の株式コメントで多数の加入（数年前）を得て利益を得ていると記載あり。

補修工事会社については、それぞれ工事の種類ごとに
業者をまとめて（各項目ごとに２～３社）一覧にして
各戸配布したらどうでしょう。
その業者については、マンション管理士会やＮＰＯ管理組合連合会に
申し出れば紹介してくれますよ。
例えば、壁紙の張替え業者とかインターホンの補修工事とか畳の張替え等
の業者名と電話番号を記載してあればいいと思います。
パソコンとかが使えれば、近くの業者をネットで検索もできますけどね。

＞3043 匿名さん 　高圧一括受電に関しては、別スレを参考にされた方が 詳しい内容がわかりますよ。

高圧一括受電を実施するか、しないかの 問題ではないです。
マンション全住民電気一括契約の管理組合決議について、最高裁は決議は共用部分の変更や管理にしか認められず、専有部分には及ばないとして「無効」との判断を示した。
　そして区分所有法はマンション共用部分の変更や管理は住民が集会で決議すると規定 。していると判決した。

この判決を受けて各マンション管理組合は専有部分の修理は基本個人負担となったのか、相変わらず賛成が過半数以上であれば管理費、修繕積立金から出費しているのかをお聞きしている次第です。

まず専用使用権のある共用部分の管理については、基本的には各戸で行うべきです。
ただ、これに関しても規約で、例えばインターホンとか熱感知器の修理に関しては
管理組合の負担で行うと決めればそれに従うべきです。

専有部分の補修、考えられるのが給排水管がありますが、これに関しては総会決議
で決めることができるでしょう。
民法より特別法である区分所有法が優先され、区分所有法より規約が優先されます。
もちろん法に別段の規定がない場合（任意規定）です。

高圧一括受電については、専有部分の契約までを総会決議でやることはできないと
最高裁もいっていますね。
それこそ、規約の変更が一部の組合員の権利に特別の影響を及ぼすべきときは、その
承諾を得なければならないといっています。
専有部分の給排水管の更新工事は、一部の組合員の権利に特別の影響を及ぼすものでは
ありませんから、区別して考えるべきでしょう。

各戸の玄関ドアの蝶つがいが悪くなったので
交換してくれといってきたので、過去には管理組合として
交換したこともありました。

専用使用権のある共用部分の管理で、インターホン、熱感知器、ベランダのドレン、
玄関扉の不具合、メールボックスのカギの不具合等の補修をする場合、管理組合が
やっているところはありませんか。

中には、サッシが重くなったので滑車の交換をしている
ところもあるかもしれませんね。
すべて理事会の無知からスタートします。

まさか玄関扉の鍵の交換もしているかもしれませんね。

専有部分の専用使用権のある共用部分の管理を、以前から知らずに
管理組合が補修工事をしていたら、遡って修理をした各戸に返還請求を
してもいいんですが、中古物件として購入した者には請求できません。
それに個人でやらなければならないといったらやらなかったという者も
いるでしょうしね。

そんなことはどこのマンションでもあること。

分譲マンションは規約に規定されていても管理が杜撰だと見えない個所を勝手に工事をされている場合が結構多いです。
特に住民の性質の良否によって顕著である。評判の良い管理会社程気を付けられた法が良いでしょう。

規約に規定されていても管理がずさんという意味が分かりません。
工事をする場合は、理事会が判断して、修繕積立金が絡むものは
総会の承認が必要なんですよね。
発注するのも組合員ですよ。業者がタッチできる分野でありません。
管理会社は工事が伴えば、協力金とかの名目で業者からバックリベート
を取っているので、工事は増やしたいでしょうが。
マンションは工事をすることによってきれいになったり、改善できたり
して快適になるとともに、資産価値もあがります。
理事会によっては、管理会社の話をすぐ受け入れ工事をしようとする
者もいますけどね。

どちらにしても、理事がしっかりしていれば
マンション管理はうまくいきます。

過去の収支報告書、修繕履歴、管理費から無駄や暴利食われてるのを診断してくれるとこってありませんか？

簡単な修繕については、合い見積もりや要綱書等もなく、どのメーカーの
どの品番の材料を使っているのかもわからないので、その工事費が高い
とか安いとかの判断は難しいですよ。
修繕履歴や収支報告書でその工事費の判断はできません。

管理会社経由で工事をすれば間違いなくバックリベートというか
協力金がとられます。
それが嫌なら理事会で業者に発注すべきです。総合管理ではなく、
部分管理にするのも一法でしょう。

理事会が業者に発注しても管理会社はリベートを取っています。

>>3064さん
理事会が業者を探して発注したのに、管理会社がリベートを
取るんですか。
例えば塗装工事会社にしても数多くありますよ。何もタッチしてないのに
その業者が管理会社にリベートをやることはないでしょう。
工事価格を理事会が交渉した後に、管理会社がその業者に働きかけても
リベートをなんといってもらうんですか。
業者に理事会が発注することさえ管理会社は知らないでしょうからね。
工事をする日になって初めて管理会社はしることになるでしょうからね。

マンション計画修繕施工協会、大規模修繕ビジネスの「闇」を語る
マンション計画修繕施工協会 坂倉徹会長
https://www.reform-online.jp/interview/10546.php

"みかじめ料"を求める管理会社

ましてやですよ、これは大手の管理会社にもあることなんですが、自分は大規模修繕にまったく絡んでいないのに、我々のような工事会社に対して「手数料として契約金額の3％を裏で寄越せ」って言ってくることもあるんですよ。

うちの場合は、業者に対して今回は管理会社経由なしですので、
見積はそれを勘案してだしてくださいと念をおしています。

大手の管理会社にも悪いところはあるとかいう前に
理事会主導でマンション管理をしていないので弊害が
出ていると思います。

管理会社はバッリベートをいくらもらっているとはいわないだろうが、
業者が組合に対してバックリベート分がこれだけ必要だから工事費に
上乗せしてますとはいえないでしょうね。

3061です。中古マンションを購入しました。修繕積立金を払うことに対しては何の疑問はありませんが、小規模なので毎月が高く、きちんと適正、相場な価格で工事が行われているか心配になってしまいました。

>>3070さん
管理費の支出明細については、総会の議案書に経費明細表があると
思いますので、それをみればなんにどれくらいの経費を支出したかは
簡単にわかります。しかし、それをみても補修工事費が高いのか安い
のかの判断はできません。

大規模修繕工事費については、確かに小規模マンションの場合は割高
にはなります。
しかし、極端に変わるわけではありません。
平均的な規模のマンションであれば、大規模修繕工事費は、１戸当たり
１００万円前後でしょうから、それより３０戸から５０戸程度のマンション
であれば、１２０万円程度あればいいと思います。
Ｐ場使用料込みの積立金の額としては、１５，０００円程度あれば普通に
工事はできますよ。
小規模として試算すれば２割増として１８，０００円程度ということになります。

大規模修繕工事のときには、合い見積もりは同じ条件で
取ることが必要なんですが、素人ではそれができません。

エレベーターの基盤の交換日数はどれぐらいかかりますか。
教えてください。

>>3072
例え管理会社が作る金額のみを消した見積りを円も縁もないところへ出した所で平米のみに水増しされてたら？それ位は管理会社も想定に織り込み済みです。

マンションの管理の現場にはあらゆる利権の集団が入り込みます。
大型マンションになればなるほどそこは政争の場です、
適正化法はそれ等を予防する為の法律でしょうが、肝心な管理会社等
が裏社会と結んで心ある組合員を排除している、
管理会社１０９などはその代表的な管理会社です。
頼りにしたいマンション管理士等のだらしなさは目に余ります。

>>3074さん
同じ条件ということは、平米数も同じでなければ意味がありません。
すべて同じ条件での合い見積もりで判断するのです。

>>3075さん
マンションの管理には利権が伴うのは当たり前です。
業者がむらがってくるのも自然の理です。
競争社会ですから。
それを適正に管理していくのが理事会です。
それができなければ、管理会社も利権にあやかりたいので
当然主導権をとろうとします。
これは管理会社の社員としては業績を上げることが当然の
行為ですのでその努力はしなければならないでしょう。
やはり最終的には組合員に責があるのだと思います。
マン管士云々は関係ないのではないですか。

>3075 に初心者マークが付いて、>3077 には付かない。

マン管士に対する書き込みが時々ありますが、実際マン管士を
雇って相談とかしたことのあるマンションはありますか。
マン管士に相談する場合は当然報酬が伴います。
このスレでのマン管士や弁護士、建築士等の書き込みは単なる
匿名掲示にすぎません。

マンション管理業界がどの程度まで本当に競争社会になっているのか、怪しい点が多々あります。他社が選ばれるのが見え見えのコンペでも、お付き合い的に大手も参加している選考会とか。発注は管理組合だが、地元企業とのコーディネートはほとんど管理会社なのでしょう。

管理会社を弁護する立場の人は、たいていマンションの「理事会」を重視し、尊重する傾向が認められます。なぜか。理事会主導といっても正真正銘の所有者自治ならいいのですが、会社に組合運営のハンドルがしっかり握られてしまっている場合でも理事会主導にはなるのです。偽装に近いですが、組合員の指摘で直るものでもありません。

マンションは不動産の１部門だけあって、まともなことを言うとすぐ「賠償金だ」とか言われて面倒くさい。よくて大半の組合員、ふつうなら全員が事無かれ主義で、味方なんかしてくれません。組合員を黙らせるに等しいことをしておきながら、黙っていた奴に責任があると主張されるのもよく起こることで、とても厄介ですね。

うちのマンションは役員報酬制度ありですが、管理会社への協力（貢献）に対する現金支給の意味があると見ています。会議に出席だけしてくれればいい、署名押印も要請される役職なら金額も少し高いです。会社の立場で逆に言うと、欠席多数で会議不成立だけは困るみたいです。

帳簿閲覧の要求を裁判所では応じておいて、はぐらかした元理事長の組合員には、管理費から防火担当者としての給与が何年も出続けています。法的に巧妙で、防火担当者への報酬を規約の条文として新設し、就任年数の制限は規定しないので、会計帳簿閲覧阻止成功に対する事実上の論功行賞だと考えられます。

組合員たちにはこうした知恵はなく、管理会社やそこから紹介されたマンション管理士による指南を理事会や総会が全面的に受け入れることで、完全無欠に近い管理組合活動ができています。すごいもんです。ほかに、修繕委員会にも年数制限がなく、他方で理事長を始めとする理事会メンバーや監事には制限がばっちり定められています。

理事長、理事会は「対外的お飾り」という位置付けで、組合の支配はそことは別の人を通じて企業がやっているということでしょう。総会までもが八百長的なため、一般の組合員が仮に勇気を出して意見を言っても「ガス抜き」、意見はまず採用されず、議事録にも残りません。

私が個人的に知り合った上記とは別のマンション管理士の資格保持者は、以上のようなやり方を嫌うモラルの持ち主でしたが、途中、組織の広がりと想像以上の恐ろしさにビビって音信不通となりました。しょうがないわな。

私は別に管理会社を擁護するつもりはありません。
あくまでマンション管理は住民主導で行うべきだと思っています。
管理会社にとってマンションは顧客でありお得意様でもあるのです。
マーケッティング理論でもいってますように、お客様は神様です。
組合主導であれば、管理会社を思うように使うこともできます。
また、意に反する行動をするようなら管理会社をリプレイスすることも
できます。
ただ、管理会社も顧客を失うことはしませんのであらゆる行動をとって
くるでしょう。
場合によっては、脅しに近いようなこともやってくるでしょう。理事会
が本気で動けば弁護士を立てて戦うこともできますが、個人であればそれは
ないと思い大胆なこともやります。
だから先に進まないのです。

防火管理者に対しては、うちの場合は理事や住民の中で有資格者に
名前を貸してもらい、防火管理者になってもらっています。
当然報酬はありません。
防火管理者の責任は病院や企業等と違って、何かあったときに責任を
問われることはありません。
消防署に防火訓練等の書類は提出しますが、その中身をチェックされる
ことはありません。
近くのマンションの管理員が防火管理者になっていんですが、５～６年前
にやめていたのに、名簿はそのまま防火管理者として提出されていました。
他のマンションの住民がおかしいといって消防署に指摘したのですが、なんの
おとがめもありませんでした。
当然、次の防火管理者は他のものに変更になったみたいです。

＞＞3078 矛盾
矛盾してますね。

しかし、管理会社に翻弄されているマンションは大変ですね。
私どものマンションでは、完全に理事会主導で工事等が管理
されているのでそんな心配とかしたこともないので、その点
に関してはラッキーなマンションといえるんでしょうね。

マンション管理の勉強をしましょう。
一番いい方法は、マン管士の資格を取ることです。
もし取得できなくても、実力はつきます。

マンションで共用部分や専有部分を特別管理にし特別管理となった物に管理費、修繕費は総会の決議を得れば個人が出費を拒むことができないと規約にあるが、この特別管理に指定するにはこの物を特別管理にすると決定する必要はないのですか。（総会で過半数超の賛成or3/4以上の賛成）を得る）

例えば排水管専有部分が壊れた時の修理代。トイレの詰まり修理、室内ドアーの取っ手が壊れたので修理する等々。特別管理に指定すれば永久指定になるのですか。総会で解除を事案として上程すれば採決を得て特別管理から除外できるものですか。

特別管理の意味を教えて下さい。規約にはなになにを特別管理にするとは記載がありません。よろしくお願いします。

専用使用権のある共用部分の管理については、基本的にはそこの
区分所有者の負担と責任でやらなければなりません。
この管理を管理組合がやるときは、規約で具体的な補修工事名をあげて
規約に明記する必要があります。

それから、専有部分の補修工事については、規約に規定がなければ当然
各戸負担で工事をしなければなりません。
管理費の使用については規約に規定があると思います。
規約に特別に規定がされていればその分については管理費からの出費は
可能ですが、それが規定されていなければ管理費から専有部分への支出は
できません。
ただ、管理組合として一斉に専有部分（例えば専有部分の給排水管）の工事を
修繕積立金を使ってやるときには、規約で規定しておけばできます。

マンションの管理については、すべて規約で物事はすすめられていきますので、
まず規約で規定することが必要でしょう。

私どものマンションでも、インターホンの補修工事やメールボックスの
鍵の交換、熱感知器の補修工事等について、管理組合が管理費の中から
支出されていました。これは歴代の理事長が規約をしらなかったことにより
以前から管理組合としてやってきたので現在も仕方なく続けられてきました。
これについても、現在その分については今後も管理組合として補修工事
をする旨の規約を規定することにしました。
玄関扉の蝶番の交換については、各戸でやることを明確化しました。
サッシが重くなったので滑車の交換等は検討していません。各戸負担でしょう。

＞＞3090 匿名さん
前任の理事長が規約を知らなかったので事故等を未然に防げて良かったです。

>>3088さん
特別管理という言葉自体はマンションの規約の中ではでてきませんが、
管理規約と同義語と考えられます。
ということは当然規約の改正とかに該当しますので総会の特別決議が
必要となります。
この規約が承認されればその部分の補修工事については管理組合の経費で
おこなうことができます。
今まで専有部分の補修工事を管理組合としてやってきたものを、今日からは
個人負担でやってくださいと規約で決めた場合、今まで組合が負担してやった
場合と、これからやる場合では不公平が生じてきます。
だからといって、今までの分は間違っていたので返済してくださいというのも
無理があります。
規約でその分は管理組合としてやるということを明確にしておくべきでしょう。

>>3089 >>3092 匿名さん そうそうの回答ありがとうがざいます。

専有部分の特別管理　として　第＊＊条として設けられています。
２００９年７月完成時から管理規約として運用されているものと思います
私の入居は約１年遅れ。　管理会社にいいように扱われているのか。特別管理の条文をもう少し考え,そして皆様の意見と照らし合わせて結論を出す？

特別管理とかは分譲マンション管理の用語では見つかりませんが。
もっと勉強して投稿された方が良いでしょう。

区分所有法。標準管理規約、標準管理委託契約書等には見当たりません。
自分のマンションの管理の相談投稿で有れば、
自分のマンションの管理規約、管理委託契約書の条文、及びマンション
の規模等を明記して下さい。

場を読むような表現に対する解答は、真面目に読んでいる者に混乱を招きます。

もっとまともな相談投稿と、まともな回答を求めています。

特別管理が規約に明記されているのであれば、それは順守すべきです。
民法より特別法、特別法より管理規約が法より優先されます。
専有部分の管理を管理組合としてやるのが規約で規定されているので
あれば、その通りにすべきです。
規約で決めればその通りにすればいいだけです。また、改定するときは
総会の特別決議で承認されればその通りになります。すべて規約に基づいて
行動すべきです。

特別管理が規約にどのように規定されているのでしょうか。
規約に規定しても区分所有法の強行規定に反すれば無効となります。
規約による特別管理の規定を公表して下さい。推測で回答しないでください。
専有部分の管理を特別管理との規定は何処にも見当たりませんが。

まじめに相談してますよ。説明がいたらない点はお詫びします。
内容は
第５章管理
第１節総則
（区分所有者の責務）
第＊＊条　区分所有者は・・・・・・・・・・
（対象物件の管理）
第＊＊条　敷地および共用部分等の管理については管理組合が・・・・
　２　第＊＊条（専有部分の範囲）第＊項に基づく別表第＊（専有部分の専用に供される設備の帰属）第＊号及び第＊に掲げる・・・・専有者の責任と負担において・・・・・・・・
　３　バルコニー等について・・・・・・・・その責任と負担においてこれを賠償・・・・・・・
（窓ガラス等の改良）
第＊＊条　共用部分のうち各戸に付属する・・・・・・・・・・

（専有部分の特別管理）
第＊＊条　次の各号に掲げる専有部分に帰属する設備等の管理（以下「専有部分の特別管理」という）について、敷地及び共用部分等の管理と一体として行う必要があるとき、または専有部分の全部を対象として行う必要があるときは、総会の決議を経て管理組合がこれを行うことができる。
　一　保守維持、清掃並びにごみ処理そのたこれらに準ずる管理
　二　経常的な補修
　三　一定年数の経過ごとに計画的に行う修繕
　四　不測の事故その他特別の事由により必要となる修繕
　五　撤去、改造、取り替え等の変更
　六　その他専有部分の管理に関し、区分所有者の全体の利益のために特別に必要となる管理

２　専有部分の特別管理に要する費用について前項第一、第二の場合には管理費、前項三、四、五、六の場合には修繕積立金をもって支払いに充てる事ができるものとし・・・・・・・・・・・

３　区分所有者は、正当な理由がなければ管理組合が専有部分の特別管理を拒否することができない。・・・・・・・・・・・・

４　専有部分の特別管理を行うため、管理組合が（管理費の過不足）・・・・・区分所有者に必要な金額を求めた場合には・・・・・
拒否することができない。
（必要個所への立ち入り）

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追記
トイレの詰まり修理、室内ドアーの取っ手が壊れたので修理する、コンセントが壊れた、電灯ＳＷの不具合等々。を一纏めにして＊＊＊円/戸・月負担出費（＊＊戸×＊＊＊円）することになっている。利用した、しなかったに関係なく。
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総会後の議事録で特別管理（数年前）として承認を得たと記載。事案提起の時、特別管理の承認とするの文言はなし。
色々問題点を提起したので特別管理を持ち出したものと思われる。

>>3097 3088さん
３０９６です。
個別のマンションの管理規約（管理委託契約書？）に専有部分についての特別管理と言う名目を設定した規約（管理委託契約書？）を見たのは初めてです。
言わんとする事が大体理解できました。この規約を設定した議案書と議事録をもつてマンション管理士若しくは弁護士に相談してみてください。貴方の勘は妥当なように思えます。

追記のトイレの詰まり、室内ドアの取っ手が壊れたので修理、コンセントが壊れた。電灯SWの不具合等々。を一纏めにして＊＊＊円／戸・月負担出費（＊＊戸×＊＊＊円すること。利用した、しなかったに関係なく。

は個別の区分所有者の権利を侵害する法令違反になりそうです。全員が賛成するのであれば有効です。

築古マンションで漏水等のトラブル等が頻発しているようであればこの規約は組合員にとっては役に立ちます。

私のマンションでは専有部分等からの漏水等でのトラブルが頻発しましたので規約に組合の管理対象部分に規定して保険等で対応し、被害者の救済をしています。個別負担は避けました。

※ご存じと思いますが、規約の設定、変更、廃止は区分所有法３１条の強行規定です。

>>3096さん
特別管理という言葉をつかっているだけのことであり、それはマンション
によっていろんな使い方をしても問題はないでしょう。
ただ、強行規定であれば当然規約に規定してもそれは無効になりますが、
それは具体的に書いてないので、一般論を述べただけのことです。

>>3097さん
専有部分の特別管理に関してはその都度総会決議が必要なんですね。
清掃並びにごみ処理までと規定されてますが、特別な事情があった場合
総会決議をすることなんでしょうが、追記にあります内容については、
各区分所有者がやるべきことであり、そこまで規定するのは行き過ぎだと
思われます。
第××条４項の場合、例えば専有部分の給排水管の更新工事を総会決議で
一斉に管理組合としてやることが決定し、一部各戸負担と決まったのに、
その工事を拒否したものが、裁判で敗訴し〇〇万円を支払えという判決が
でたことがありますので、これは規約で決めてもいいと思います。

＜Ｈ．３．１１．２９　東京地裁　判時1431-138＞
原告　　　Ｘマンション管理組合
被告　　　○○　○○　（総会決議に従わなかった区分所有者）
　主文
　　１．被告は、原告がＡ株式会社に依頼して、別紙物件目録（２）ないし（４）の各部屋の雑排水管
　　　　取替工事をするについて協力する義務があることを確認する。
　　２．被告は、上株式会社が前項の各部屋に入室して雑排水管取替工事をするのを妨害しては
　　　　ならない。
　　３．被告は、上株式会社による第１項の雑排水管取替工事が完了したときは、原告が管理費か
　　　　ら金２０万円の工事費を支払うことに同意し、かつ被告が原告に対し、２０万円を超える工事
　　　　費（自己負担金）を支払う義務を有することを確認する。
　　４．被告は、原告に対し、金４５万円を支払え
　　５．原告のその余の請求を棄却する。
　　６．訴訟費用は被告の負担とする。

　※本件は、臨時総会において、雑排水管の取替工事をＡ株式会社に依頼し、工事代金については、
　　１戸当り２０万円を原告の管理費から支出し、２０万円を超える部分は、各区分所有者が原告に支
　　払う旨決議された。
　　雑排水管は、維持管理の面からは、むしろ本件マンション全体への付属物というべきであり、法
　２条４項から除外される専有部分に属する建物の付属物とはいえず、法２条４項の専有部分に属し
　ない付属物に該当すると解するのが合理的である。又、専有部分の枝管の雑排水管の高圧洗浄
　は、管理組合が管理費の中から実施している。
　　よって、総会決議（管理規約）に従うべきであるとの結論に至りました。

　＜東京高裁判例＞　　平成２３年９月２３日付　判決
　＊事件の経緯
　　　　渋谷区のマンションの総会で、「給排水管の老朽化に伴う改修工事を、共用部分だけでな
　　　く、専有部分の給排水設備についても管理組合が改修工事を行い、その費用は全額修繕積
　　　立金から支出する」と決議しました。
　　　　その後の臨時総会で、「すでに改修工事を完了している住戸については、その費用を返還
　　　する。」、返還金額は、組合が行う工事費の戸当たり平均値を基準とする。尚、返還額は一律
　　　とする。」と決議しました。そして、改修工事を完了している各戸に３８万円を返還しました。
　　　　この総会決議をみて、既に完了工事をおこなっている者が東京高裁に提訴しました。

　＊訴訟内容
　　　１．改修工事が終わっていない一部の区分所有者のみ、管理組合が実施しているが、組合の
　　　　　権限外の工事であり無効である。既に、工事を完了している者に対しても専有部分の工事
　　　　　費相当額の支払いを求めた。
　　　２．仮に、総会決議が無効でないとしても、先行工事者が工事に使用した費用の適切な支払
　　　　　いを求める。
　＊判決
　　　１．一部の区分所有者のみが給排水管工事を行い、不均衡を生じたからといって、それだけ
　　　　で管理組合に委任契約に基づき費用を返還せよとの請求権は発生しない。
　　　２．２１条２項の規定はあるが、本工事は、管理上一体として行う必要が相当高いので、総会
　　　　決議は有効である。
　　　　先行工事を行った者には、その補償は適切に行うべきであり、不合理な取り扱いは無効。
　　　　先行工事者に対する補償額は、総会決議基準に伴い、約７２万円を支払えとの命令がでた。

３０９７さんのマンションで規約できめられていることは
強行規定ではありませんので、マンションの総会で決議承認された
ものは有効です。
区分所有法の強行規定は少ないですからね。
規約の改正、組合の法人化、建て替え決議等限定されています。
殆どは任意規定ですので、それぞれのマンションで決めればいいと
思います。

　専有部分について規約で定められる「他の専有部分や共用部分に影響」の条件が３月５日の最高裁判決のなかで示されたと理解します。

他の専有部分や共用部分に波及する、漏水のおそれを予防するための専有部分の排水管工事のような案件を想定している、3097さんの「特別管理」の規約は、有効だと思います。

個々の案件について総会決議で「特別管理」に該当する、しないの決議ではなく、規約変更の決議で規約に定めなければならない。通常の総会決議は、共用部分の変更、共用部分の管理の決議なので、専有部分については、規約で定めなければならない。

　一方、3097さんの専有部分向けサービスのような個々の専有部分で閉じていることで、他の専有部分や共用部分に影響しないことを規約に定めても無効だと思います。

　専有部分向けサービス料金の管理費から一括支払いは、分譲時に分譲会社が全員から書面同意を得ていれば、できると思います。専有部分の転売の際に購入者から同意を得る必要があるのかもしれない。

途中で入居してくるものは、それを承知した中で
購入するのでしょうから、同意の必要はありません。
そうしないと一人反対すればすべて規約の変更から
やり直さなければなりませんから。

専有部分の給排水管もいずれ交換しなければならない時期が
必ずやってきます。
塩ビ管を使用しているからその必要はないという方もおられますが、
継手部分からの漏水は考えられます。
継手部分の交換だけでもかなりの経費と労力、住民の協力が必要と
なります。
その前に規約で専有部分の給排水管の補修工事を管理組合としてやる
ように規約を規定しておくべきです。

中古のマンションを購入したので教えていただきたいのですが、
専有部分の水道、排水管が損傷し漏水が起きた場合、

※我が家の修理費用（排水管、家財）は何で補償されますか、火災保険の漏れ水でしょうか
※階下への損傷は何で補償できますか（天井、クロス、家財）、火災保険の特約個人賠償責任保険でしょうか

管理組合が総合保険に加入していれば、個賠で保証されます。
また、個人で加入している保険があれば有利な法を使えば
いいでしょう。
ただし、特約がなければ、階下の損害賠償は保険が適用されますが、
加害元には保険は適用されません。

加害元の保険適用の特約を教えてください。どんな特約ですか。？

自然災害については、予見可能性または結果回避可能性がない不可抗力として
法律上の賠償責任自体が生じないのが一般的です。
漏水の場合は、階下の損害賠償については適用されますが、加害元の損害に
ついては基本的には適用されません。
加害元の保険の適用については、特約が必要となりますが、それは損保会社
で違います。
私も保険については素人ですので、保険の代理店である管理会社に調べて報告
してもらったらいいと思います。
すぐ対応してくれますよ。

＊ＡＥＤ（自動体外除細動器）

　もし家族の一員が心肺停止になったら、その時ＡＥＤがあり、うまく使えれば助かる確率は
高くなります。
　しかし、心肺停止が起こった時の行動順位としては、下記順位になります。

　　　１）救急車を呼ぶ
　　　２）心臓マッサージ 心臓マッサージをやり続けることが大切
　　　３）人工呼吸 人口呼吸を途中でやると心臓に酸素を送るのが中断される。
　　　４）ＡＥＤの使用 一番いい方法は、ＡＥＤと心臓マッサージの併用が一番いい
とのこと。

問題点
　　　１）ひとり暮らし又はひとりでいる時は使えない。
　　　２）ＡＥＤの保管場所に取りに行くまで時間がかかる。
　　　　　　警報機つきの収納庫で保管されている。
　　　　　　消火器みたいに、各階にあるのがベストだが、費用がかかる。
　　　３）全員が使えるように訓練をする必要がある。
　　　４）心室細胞の者に使用、脳卒中には使えない。
　　　５）隣の者に助けをもらう場合も、動ける者が二人はいなければできない。
　　　　　一人は、心臓マッサージ、そしてもう一人が救急車を呼ぶ、そしてＡＥＤを取りに行って
　　　　　使用する。
　　　　　　管理員がいる時は、管理員室に電話してもってきてもらって使用する方法もあるが、
　　　　　管理会社は責任の問題もあり契約を嫌がると思われます。
　　　　　各専有部分には、夫婦二人、夫婦と子供というのが殆どであり、実際その場面に直面
　　　　したら、動ける者がいない、いても子供にお願いするということになります。
　　　　　隣りとのコミュニケが大切になってきます。
　　　（６）一度導入すれば、もし必要ないとなっても、撤退は万一の責任上できない。

　※必要な時に、誰が持ってきて、誰が使用するか。

　※経費
　　　　　自治体が補助をしている市町村もあります。
　　　　　使用しなくても、取替費用はかかります。

◎ないよりあった方がいいが、全国のマンションでも、それを使用して助かったという事例は
　聞かれていない。ただ、あるという安心感はある。
　一番いい方法は、救急車を呼ぶことと、心臓マッサージをするのがベターと思われる。

　もし、本当に活用することを考慮するならば、エレベーターを使用しないでもいい距離、例
えば、３階ごとに１台の設置も検討する必要があります。

ＡＥＤはマンションのステイタスになるのかな？

それに１台だけでは足りない。
２階で１台は必要でしょうね。

ＡＥＤがあって助かったという話はマンションでは聞いた
ことがない。

内のマンションはAED何処ろか、
赤十字の赤い羽根募金、専有部分サービス、自治会費、町内会費、各種寄付等を組合が管理費から支出している。ご丁寧に、この旨を規約にも設定した。

マンションの町会加入、司法の判断は　　　　　　　　　　2019.9.3 |産経WEST

　住民の高齢化が進み、災害時の安否確認などの対策が急務となった都市部のマンション。この課題に対応しようと、マンションの管理組合が地域の町会（自治会・町内会）に加入したところ、加入を望まない住民との間で訴訟に発展した。大阪地裁は８月、ある理由から町会加入に「待った」をかける判決を言い渡した。何が問題だったのか。取材を進めると管理組合の「限界」が浮き彫りになった。（杉侑里香）

町会加入に反対の声
　判決などによると、舞台は大阪市西区にある総戸数約２３０戸のマンション。築３０年以上となり、６５歳以上の住民が８０人を超え、高齢化や単身者の増加が目立つようになった。

　「住民の交流が少なくなっている。安否確認など災害時の備えも心配だ」。危機感を募らせた管理組合の理事は平成２７年２月、地域の町会に一括加入する考えを総会で住民に明らかにした。
（１）町会費（１世帯あたり１カ月３００円）は住人が収める組合運営費から拠出
（２）清掃や見回りといったボランティア活動を強制しない
（３）プライバシーに配慮し町会に住民名簿を提出しない－などと説明した。

　大多数が賛同し、管理組合は同年５月から町会に加入。しかし、住人の女性が「希望していない」「必要性を感じない」と主張した。女性は約２年分の組合運営費が違法に支出されたとして２９年１０月、組合に損害賠償を求める訴訟を大阪地裁に起こした。上田元和裁判官は今年８月６日の判決で女性の主張を大筋で認め、管理組合側に３５８４円の支払いを命じた。

3119 匿名さん
上告はしないのでしょうか。マンションの事情からすれば組合の対応は正しいと思います。