「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

スレ違いだったらすいません。みなさんから知恵を分けていただきたいのですが

中古マンションを検討しており、気に入ったので購入を検討しているのですが、一つだけネックなところがあります。修繕積立金が23000円で近隣や似たような物件と比較し高額に思えることです。

築24年 7階建て最上階　80平米3SLDK　28戸　平置き駐車場のみ　積立金6000万
来年大規模修繕（過去は2007年外壁防水周り、去年インターホン総取り換え）　値上げ予定なし一時金徴収なし　滞納世帯なし

もちろん仕方がないと思うのですが、、これを良く捉えて良いのか悪く捉えるべきか私素人にはわかりません。。どなたか教えてください。

私は一般の中古物件を購入するときは管理費＋修繕積立金＝２００円/㎡
以下を基準にして、それ等よりも多額になれば購入しません。

これを超えるマンションは管理費等の無駄使いが懸念されると判断します。
この金額で適切に管理されているマンションは組合員の管理意識が旺盛で
組合は管理会社を有効に利用しています。

３０２１さんの投稿文では詳細は理解できませんが、少々高いと思います。

>>3021さん
23,000円は管理費を除く修繕積立金だけの金額ですよね。
築２４年で積立金の残が６，０００万円しか残っていないのですか。
大規模修繕工事費だけでしたら、それで充分でしょうが、築２０年を
経過してきますと、大規模修繕工事だけでなく、これからは大型設備の
更新工事費が必要となってきます。
大型設備とは、エレベーター、高置水槽、各戸の玄関扉、給排水管、
サッシや網戸、インターホン、メールボックスとかの交換費用とかが
必要となります。
また、専有部分の給排水管の更新工事を管理組合として計画することも
必要となるかもしれません。
積立金は読んで字の如く、みんなの積立金です。
管理費はマンションを管理していくために必要なものであり、毎年消費
されますが、積立金はみんなのものです。その積立金を正当に使えば
マンションの資産価値の確保につながるものです。
考え方としては、積立金は高いほうがいいマンションといえるのでは
ないでしょうか。
積立金のないマンションはかわいそうですよ。どんどんスラム化していきます。

管理費等が高い方が良い管理をしているとは一言で言えません。
２４年分の総会議案書、委託契約書、等を精査して見てください。

マンションは鉄筋で作られていますので、お金をかければかけるほど
きれいになりますし、分譲時の状態に近くなります。
例えば専有部分であれば、３００万円から４００万円かければ、殆ど
新築状態まで回復します。
壁紙やふすま、畳の交換、フローリングやキッチン、洗面所、トイレ、
サッシや網戸まで交換ができます。
当然床下の給排水管まで交換できます。
共用部分も同じことでお金をかければかけれるほど、分譲時の状態
まで回復し、資産価値も大幅に上がります。
そのためには、積立金が必要となります。どこまできれいにするかはその
マンションの積立金次第です。
積立金があれば工事費が搾取されるとか、無駄な工事をされるというのは
論外です。
まともな工事ができればのことですが、そのためには住民の知識や情報、
工事に対する認識等が要求されます。
技術的なことはプロに任せますが、住民も基本的なことは勉強すべきです。

>>3024さん
管理費等という表現はだめですね。
管理費と積立金は明確に分けるべきです。
管理費はそこのマンションによって管理の仕方が違うので、高い安いは
当然あります。
管理員が２４時間体制であったり、コンシェルジュがいたり、清掃が
頻繁におこなわれたりで管理費は大きくちがってきます。
大規模修繕工事でも、解放廊下のシートの張替えを行うとか、ベランダの
防水、敷地床面の補修工事とかバリアフリー化を行うとかによっても工事費が
ちがってきます。

>>3021さん
第１回目の大規模修繕工事での工事個所が非常に少ないようですので、
その分の工事費のために積立金が高くなったのと違いますか。
積立金の額は、高いともいえないと思います。

皆さま様々なご意見ありがとうございます。
修繕積立金が23000円上がったところで
、これからはこれ以上は上げずに積立金でやれる範囲での修繕を繰り返していこうというのが住民の総意だそうです。

大規模と小規模のメリットデメリットは勉強してきましたが、小規模はやはり負担も大きいですね。。悩みます。

実務経験のあるマンション管理士に相談されたらどうでしょう。
特に会計報告はチェックした方が良いでしょう。

因みに私のマンションの規約では、管理費等は管理費・修繕積立金・駐車場使用料・専用庭使用料・バルコニー使用料・コインパーキング使用料・集会室等使用料・その他施設使用料　と規定されています。

修繕積立金は特別会計。管理費・駐車場使用料・専用庭使用料・バルコニー使用料・コインパーキング使用料・集会室使用料・その他施設使用料は一般会計（管理費会計とも言う。）で処理します。

一般会計に余剰が生じたときは修繕積立金に繰り入れます。管理費＋修繕積立金２００円/㎡以下ですが資金は豊富で２回目の大規模修膳は充分賄えます。

築２５年、２８戸の法人マンションです。現在剰余金は１。５億円を超えています。

管理費は通常の管理に要する費用に充当されるものです。
使用料は、標準管理規約ではそれらの管理に要する費用を除いた金額は
修繕積立金に充当するとなっていますが、それはそれぞれのマンション
の規約で決めてもいいと思います。
修繕工事は大規模修繕工事だけではありません。
大規模修繕工事は１２年から１３年周期でやられるところが多いと思いますが、
それ以外の大型設備の工事が途中で入ってきますので、その分も含めた長期
修繕計画書の作成が必要となります。
それを基に１個当たり月の必要修繕積立金の額を算出されたらいいと思います。
管理費については、毎年費消されるものです。もし、管理費に余剰が出てきたら
たまった時点で積立金会計に振替ればいいと思いますよ。当然総会決議が必要
となります。

>>3029さん
管理費等として使われているのは、総体をいう場合ですよね。
管理費と修繕積立金、使用料は明確に分けてあると思いますよ。
使用料は一端管理費会計に計上されていると思います。そしてそれらの
管理に要する費用については、管理費会計から支出されます。
その残額については、修繕積立金に振り替えているところが多いとは
思いますが、管理費会計に一部を充当しているところもあるでしょう。
管理費会計に余剰がでたら積立金会計に自動的に振り替えられるものでは
ありません。
いくら振り替えるかは総会の議案として提案し、承認を得なければなりません。
もちろん毎期振り替えるものでもないでしょう。

単なる管理費等の等の説明だけでしょう。

あるマンションの話。

駐車場利用料の半分は、規約上、修繕積立金に入れることになっています。

管理費会計の残金の一部は、総会での承認を経て、修繕積立金に繰り入れ
してきましたが、近年は有料で見直してもらった長期修繕計画に従って、
管理費のうちの一定額が修繕積立金に振り替えられることになっています。

少しでも多く修繕積立金に、という管理組合の会計のやり方に意見したら、
他の組合員からその場で怒鳴られました。「規約でそうなっている！！」。

はい、確かに。専門業者が手を入れてこのやり方になっているのですから、
単なる組合員がそれと異なる意見を出しても勝てないし間違いもあります。

でもね、専門業者を信じて支持する組合員のみなさんは、今までの会計の
明らかな不整合を、私がいくら指摘し質問しても「守っている」のですよ。
答えない、調べない、応じないでおいて、「規約でそうなっている！！」。

どういうことか分かりますか？　私が何を言いたいのか？

>>3033さん
長期修繕計画の洗い直しをやった結果積立金が不足しているので
資金計画として管理費からの充当がされているのだと思います。
管理費はほとんど毎年支出額が決まっています。
それが毎年管理費が余るということは、もともと管理費の徴収額が
多いのだと思います。
管理費は余るけど積立金は不足しているということではないんでしょうか。
マンションの修繕工事として、どこまでをやるかを検討して、その工事費から
積立金の額を算出すべきです。
おたくのマンションの長期修繕計画書の工事費の金額が正当なものかどうかの
判断をすべきです。
積立金がたりないのか、工事費が余計に計画されているのかも分かりませんので。

標準管理規約では、使用料はそれらの管理に要する費用に充当するほか、
残額は修繕積立金に繰り入れるとなっています。
機械式駐車場でもない限り、駐車場使用料は余ると思いますので、積立金に
充当することにより、１戸当たり月の積立金の額を減らすことができます。
専門業者を信じるとか信じないとかの問題ではないんじゃないですか。
長期修繕計画書自体は、どこのマンションでも２割程度多めに組みます。
それをどう斟酌するかです。
工事は長期修繕計画書を作成した業者がやるわけではないんでしょう。

長期修繕計画書のそれぞれの工事費は、あくまで平均的な工事費で
計画します。
後は、それぞれのマンションのグレードによって材料や仕様、工事個所等
が違ってきますので、それで判断すべきです。
多分、専門業者が作成した長期修繕計画書は、標準的なソフトに則って作成
されていると思います。
それに基づいて資金計画で収入と支出が計画されていると思います。
国交省が計画している望ましい修繕積立金の額としては、１戸あたり月
１７，５００円としています。もちろん専有部分の給排水管の更新工事費は
含まれていません。
この１７，５００円には使用料充当分も含まれています。使用料の充当分が
少なければ、当然積立金の徴収額が大きくなります。

一体修繕積立金の額はいくらなんだろう。

１戸当たり月の必要修繕積立金の額については、諸説ありますが、
一番いいのは、長期修繕計画にやらなければならない工事のすべてを
網羅して、総工事費から各戸の月当たりの積立金の額を算出するやり方が
一番理に適っているのではないでしょうか。

住民の中で何人マンション管理に関心をもって
いるものがいるんだろう。

>>2706　　投稿者です　そして「負けました」　の投稿者です
さて下記のようなマンション管理において過去の常識を覆す判決が下されたことは衝撃でもあります。
私の投稿内容は専有部分について「安心サポートサービス」であり下記判決の内容から考えると総会決議は無効とも受け取れると思いますが、プロの皆様のご意見をお聞かせ願います。今後専有部分について管理費、修繕費からの出費決議が多数提起されることが予想されます。無論全戸（全区分所有者）の賛成であればよいのですが。よろしくお願いします。
総会でいくら説明しても無駄。会場出席者が少ない（20％未満）、議長（理事長）委任、議決権行使賛成が多い。

>マンション全住民電気一括契約　
>管理組合決議は無効 　　　２０１９年３月５日　最高裁判決

>低額の電気供給サービスを一括導入するために、個別の電気契約を解除するよう全住民にに義務付けた決議の有効性が争われた訴訟の上告判決で 、最高裁は決議は共用部分の変更や管理にしか認められず、専有部分には及ばないとして「無効」との判断を示した。
＞区分所有法はマンション共用部分の変更や管理は住民が集会で決議すると規定

高圧一括受電に関しては、全員の承認がなければ導入できません。
一人でも未承認者がいれば、共用部分を含めての高圧一括受電は導入できません。
総会決議で承認されてもそれは無効となります。
規約の変更が一部の組合員の権利に特別の影響を及ぼすべきときは、その承認を
得なければならないとなっています。

専有部分への管理費、積立金の充当については、総会決議で承認されればオーケーです。
規約改正が絡むものであれば特別決議、それ以外は普通決議でオーケーです。

共用部分だけを一括受電しているマンションは多いと思います。
それを専有部分まで高圧一括受電するのは、総会決議だけではできません。
全員の承認が必要となります。

高圧一括受電に関しては、別スレを参考にされた方が
詳しい内容がわかりますよ。

>>3040さん
２７０６のレスはどこのスレですか？

２７０６の書き込みはこれですよ。

管理費の使用について教えてください
現在専有部分のいくつかを纏めて「安心サポートサービス」として年間契約で１戸につき＊＊＊円/月として管理費から出費しているがこれは管理組合総会での決議は有効なのか教えてください。私は過去３年間一度も利用したことはない。過去３年間の平均利用者率８％弱。管理会社が暴利を得てると思う。

専有部分の個々として管球交換、室内建具の修繕（扉の取ってガタつき修正、他）、水周りのトラブル（蛇口の先から水がボタボタ垂れる修繕、他）、玄関のトラブル（開錠、破錠）、電気設備のトラブル（ＳＷを入れても点かない、コンセントカバーのガタつき修正等）等々。作業時間は３０分以内無料。３０分超えは作業代費支払い。部品交換時は部品代を支払う。
業務内容から判断すると区分所有者の専有部分につき管理組合の総会決議は無効と思いますが実際はどうなんでしょか。よろしくお願いします。

>過去３年間の平均利用者率８％弱
こんなに利用率が低いのであれば解約すべきでしょう。
管理会社経由なんでしょうが、断るのが難しいのでしょう。
修理とかについては、管理組合が優良店を紹介すればいいでしょう。
うちのマンションでも、壁紙交換や畳の交換、網戸の張替え等の場合は
管組合が業者を紹介してますよ。
当然紹介料は取りません。

大規模修繕工事の周期は１３年前後が普通でしょう。

3046 匿名さん　貴重な情報ありがとうございます。
＞管理会社経由なんでしょうが、断るのが難しいのでしょう。
ご指摘のとうりです。総会の時今は利用者が少ないが将来は増える（高齢者が増える）のでこのまま継続すれば少ない費用で賄えると考えているようです。利用者が増えれば単価アップになるとは思っていないようです。

　総会後自治体関連で公益法人シルバー人材センターで高齢者住宅にワンコイン（１００円、５００円、１０分作業、３０分作業）、他での作業を実施している情報を得ましたので中身を吟味し理事会に提起しようと考えています。管理組合での独自作業店の開発も提起したいと思います。

　私ども同様のサービスを採用している管理組合があればご意見願います。これは会社四季報の株式コメントで多数の加入（数年前）を得て利益を得ていると記載あり。

補修工事会社については、それぞれ工事の種類ごとに
業者をまとめて（各項目ごとに２～３社）一覧にして
各戸配布したらどうでしょう。
その業者については、マンション管理士会やＮＰＯ管理組合連合会に
申し出れば紹介してくれますよ。
例えば、壁紙の張替え業者とかインターホンの補修工事とか畳の張替え等
の業者名と電話番号を記載してあればいいと思います。
パソコンとかが使えれば、近くの業者をネットで検索もできますけどね。

＞3043 匿名さん 　高圧一括受電に関しては、別スレを参考にされた方が 詳しい内容がわかりますよ。

高圧一括受電を実施するか、しないかの 問題ではないです。
マンション全住民電気一括契約の管理組合決議について、最高裁は決議は共用部分の変更や管理にしか認められず、専有部分には及ばないとして「無効」との判断を示した。
　そして区分所有法はマンション共用部分の変更や管理は住民が集会で決議すると規定 。していると判決した。

この判決を受けて各マンション管理組合は専有部分の修理は基本個人負担となったのか、相変わらず賛成が過半数以上であれば管理費、修繕積立金から出費しているのかをお聞きしている次第です。

まず専用使用権のある共用部分の管理については、基本的には各戸で行うべきです。
ただ、これに関しても規約で、例えばインターホンとか熱感知器の修理に関しては
管理組合の負担で行うと決めればそれに従うべきです。

専有部分の補修、考えられるのが給排水管がありますが、これに関しては総会決議
で決めることができるでしょう。
民法より特別法である区分所有法が優先され、区分所有法より規約が優先されます。
もちろん法に別段の規定がない場合（任意規定）です。

高圧一括受電については、専有部分の契約までを総会決議でやることはできないと
最高裁もいっていますね。
それこそ、規約の変更が一部の組合員の権利に特別の影響を及ぼすべきときは、その
承諾を得なければならないといっています。
専有部分の給排水管の更新工事は、一部の組合員の権利に特別の影響を及ぼすものでは
ありませんから、区別して考えるべきでしょう。

各戸の玄関ドアの蝶つがいが悪くなったので
交換してくれといってきたので、過去には管理組合として
交換したこともありました。

専用使用権のある共用部分の管理で、インターホン、熱感知器、ベランダのドレン、
玄関扉の不具合、メールボックスのカギの不具合等の補修をする場合、管理組合が
やっているところはありませんか。

中には、サッシが重くなったので滑車の交換をしている
ところもあるかもしれませんね。
すべて理事会の無知からスタートします。

まさか玄関扉の鍵の交換もしているかもしれませんね。

専有部分の専用使用権のある共用部分の管理を、以前から知らずに
管理組合が補修工事をしていたら、遡って修理をした各戸に返還請求を
してもいいんですが、中古物件として購入した者には請求できません。
それに個人でやらなければならないといったらやらなかったという者も
いるでしょうしね。

そんなことはどこのマンションでもあること。

分譲マンションは規約に規定されていても管理が杜撰だと見えない個所を勝手に工事をされている場合が結構多いです。
特に住民の性質の良否によって顕著である。評判の良い管理会社程気を付けられた法が良いでしょう。

規約に規定されていても管理がずさんという意味が分かりません。
工事をする場合は、理事会が判断して、修繕積立金が絡むものは
総会の承認が必要なんですよね。
発注するのも組合員ですよ。業者がタッチできる分野でありません。
管理会社は工事が伴えば、協力金とかの名目で業者からバックリベート
を取っているので、工事は増やしたいでしょうが。
マンションは工事をすることによってきれいになったり、改善できたり
して快適になるとともに、資産価値もあがります。
理事会によっては、管理会社の話をすぐ受け入れ工事をしようとする
者もいますけどね。

どちらにしても、理事がしっかりしていれば
マンション管理はうまくいきます。

過去の収支報告書、修繕履歴、管理費から無駄や暴利食われてるのを診断してくれるとこってありませんか？

簡単な修繕については、合い見積もりや要綱書等もなく、どのメーカーの
どの品番の材料を使っているのかもわからないので、その工事費が高い
とか安いとかの判断は難しいですよ。
修繕履歴や収支報告書でその工事費の判断はできません。

管理会社経由で工事をすれば間違いなくバックリベートというか
協力金がとられます。
それが嫌なら理事会で業者に発注すべきです。総合管理ではなく、
部分管理にするのも一法でしょう。

理事会が業者に発注しても管理会社はリベートを取っています。

>>3064さん
理事会が業者を探して発注したのに、管理会社がリベートを
取るんですか。
例えば塗装工事会社にしても数多くありますよ。何もタッチしてないのに
その業者が管理会社にリベートをやることはないでしょう。
工事価格を理事会が交渉した後に、管理会社がその業者に働きかけても
リベートをなんといってもらうんですか。
業者に理事会が発注することさえ管理会社は知らないでしょうからね。
工事をする日になって初めて管理会社はしることになるでしょうからね。

マンション計画修繕施工協会、大規模修繕ビジネスの「闇」を語る
マンション計画修繕施工協会 坂倉徹会長
https://www.reform-online.jp/interview/10546.php

"みかじめ料"を求める管理会社

ましてやですよ、これは大手の管理会社にもあることなんですが、自分は大規模修繕にまったく絡んでいないのに、我々のような工事会社に対して「手数料として契約金額の3％を裏で寄越せ」って言ってくることもあるんですよ。

うちの場合は、業者に対して今回は管理会社経由なしですので、
見積はそれを勘案してだしてくださいと念をおしています。

大手の管理会社にも悪いところはあるとかいう前に
理事会主導でマンション管理をしていないので弊害が
出ていると思います。

管理会社はバッリベートをいくらもらっているとはいわないだろうが、
業者が組合に対してバックリベート分がこれだけ必要だから工事費に
上乗せしてますとはいえないでしょうね。

3061です。中古マンションを購入しました。修繕積立金を払うことに対しては何の疑問はありませんが、小規模なので毎月が高く、きちんと適正、相場な価格で工事が行われているか心配になってしまいました。