「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

>>2979さん
地震保険は各社の火災保険と一緒でないと単独では掛けられません。
屋上、塀、バルコニー、給排水設備、付属建物も支払い対象になり
ますが、主要構造部（柱、壁、梁等）に該当しない部分のみの損害に
対しては保険金の支払いはありません。

地震保険でいう「主要構造部」とは、建築基準法施行令第1 条第3 号（※）に掲げる構造耐力上主要な部分をいい、損害調査においては、建物の機能を確保する部位で、損害が外観上発生することが多い箇所を着目点としています。
「外壁」は、地震保険の補償対象ではありますが、鉄筋コンクリート造のマンションにおける「外壁」は、「建築物の自重若しくは積載荷重、積雪荷重、風圧、土圧若しくは水圧又は地震その他の震動若しくは衝撃を支えるもの」ではない（→主要構造部ではない→着目点ではない）ので、たとえ「外壁」に被害を受けていたとしても物理的損傷割合には算入されません。

※　建築基準法施行令第1条第3号
三　構造耐力上主要な部分　基礎、基礎ぐい、壁、柱、小屋組、土台、斜材（筋かい、方づえ、火打材その他これらに類するものをいう。）、床版、屋根版又は横架材（はり、けたその他これらに類するものをいう。）で、建築物の自重若しくは積載荷重、積雪荷重、風圧、土圧若しくは水圧又は地震その他の震動若しくは衝撃を支えるものをいう。

＜参考＞
【地震保険　ご契約のしおり】
http://www.sonpo.or.jp/insurance/commentary/jishin/pdf/reference/jishi...
Ⅱ　損害の認定基準（P.3～8）

地震保険において、居住用建物については主要構造部の損害の程度（「全損」、「大半損」、「小半損」または「一部損」）に応じて支払い保険金の割合が決まっています。
主要構造部の損害割合（％）は、主要構造部の被害の程度（物理的損傷割合）の調査から、地震保険の損害認定処理を迅速・的確・公平に行うために（一般社団法人）日本損害保険協会が制定した「地震保険損害認定基準」に従って認定されます。

鉄筋コンクリート造のマンションにおける「地震保険損害認定基準」は、P.6 に記載されていますが、鉄筋コンクリート造のマンションにおける「外壁」は着目点ではないので、たとえ被害を受けていたとしても物理的損傷割合には影響しません。

【P.6 からの抜粋】
※すべての構造について損傷の最も大きい階に着目します。（ただし、最上階は除く。）
※壁式構造、壁式プレキャスト構造、中高層壁式ラーメン構造については、建物の長辺方向、短辺方向のうち損傷の大きい方向がわかる場合には、損傷の大きい方向に着目し、物理的損傷割合の調査を行います。
※ラーメン構造、壁式構造、壁式プレキャスト構造、中高層壁式ラーメン構造についてそれぞれ以下の着目点における物理的損傷割合を調査し、認定基準表から損害割合を求め、最も大きいものを部分的被害の損害割合とします。それに建物の沈下・傾斜による損害割合を加えて建物全体の損害割合を求め、損害認定を行います。
〇ラーメン構造：柱（柱はり接合部を含む）、はり
〇壁式構造：外部耐力壁、外部壁ばり
〇壁式プレキャスト構造：外部耐力壁、外部壁ばり、プレキャスト鉛直接合部、プレキャスト水平接合部
〇中高層壁式ラーメン構造：長辺方向は、柱（柱はり接合部を含む）、はり、短辺方向は外部耐力壁、外部壁ばり

保険については、殆どが管理会社が代理店をしている
でしょうから、管理会社を通して保険会社に詳細を
質問すればすぐ答えてくれますよ。
保険会社と代理店は違いますからね。

専門的なことでわからなければ、保険会社に電話なりして
確認するのがいいでしょうね。
匿名掲示板で素人が答えるのには限界がありますから。
個人の判断で処理できる問題でなければ保険会社に確認する
しかありません。
本当に保険の問題で困っているのなら、匿名掲示板に頼らないことです。

>>2982 匿名さん

すみませんが、M構造です。それでは、台風による外壁の損傷も含まないのですか。現在、関東地区でも、分譲マンションは保険対応されていますが。

>>2982 匿名さん

保険カスタマーではマンションでも、約款に記載されていれば、壁は含むと話していますよ。

このような内容は書かれておりません。
約款に記載されていることが全てではないのでしょうか？？

>>2981 匿名さん

地震による保険は加入しておりますね。

>>2982 匿名さん
近所のマンションですが、鉄筋コンクリートです。一部損認定されています。。クラックとびび割れ程度です。見た目は変わりませんょ。

>>2983 匿名さん

嘘を言う代理店もありますね。

ガラスが台風で割れた場合は、保険の対象になるでしょう。
外壁の損傷と同じですよ。

餅屋は餅屋といいます。
専門的なことは専門家に聞きましょう。

専用使用権のある共用部分の管理は、基本的には各区分所有者の
責任と負担でやることになっているマンションが多いと思いますが、
それにも関わらず、インターホンの補修工事とか熱感知器の修理、
メールボックスのカギの交換、ベランダのドレンの交換、玄関ドア
の蝶番の交換等をいつの間にか管理組合がやっているマンションは
ありませんか。
意図的にやったのではなく、輪番制の理事だと知らないでやってしまう
こともありますからね。
その場合、過去にわたって返済を請求するにしても、所有者が代わって
いた場合、現在の持ち主に請求することはできませんからね。
どう対応したらいいのでしょうか。

管理組合が専用使用権のある共用部分の補修工事をやれば、
それ以降もやらないわけにはいかないでしょうからね。
いままでは間違っていたので、これからは修理は各戸
の責任と負担でやってくださいといえば、不公平になりますからね。

「役員は就任にあたって金品をもらわない旨の誓約書を提出する」との規定を設けるべきだと管理規約・細則等全面改正の際に提案しましたが、すぐ却下されました。工事関係の役職に就くにあたっては「総会」での承認が必須だったところを、「理事会」だけでよいとマンション管理士がこっそり変えていたので、私が見抜いて指摘したら「総会」に戻しました。もし黙っていたら就任のハードルは下がっていたことでしょう。

三回目の大規模修繕を来年に控えて、初回、二回目と同じ設計コンサル会社と理事たちによる会合が、毎月、夜の理事会の前に開かれています。このままいけば、またもや同社の下で数億円の工事。参加している理事たちにとって、これはもう当たり前の路線のようで、他社の検討を求めても聞く耳を持ちません。

私は、このコンサルは当マンションにとって良くないという意見です。数年前にそれを表明したところ、マンション全体（特に管理組合理事会）は逆に「絶対このコンサルを選び続ける」という意思で凝り固まったように見え、理事会も総会もほとんど一糸乱れぬ結果を出し続けています。

それほどにこだわるべき会社でもないと思うんです。「当マンションをよく知ってくれている」「いまさら他社を選択肢に入れている余裕はない」などが、同社を支持する管理組合の古株的住人からよく聞かれた理由です。「その程度の理由なら今後もずっと同社で変更なしになるじゃないですか」と発言しても、知らんぷりされます。

・・・ということで、要は、組合が契約する企業を選ぶところから理事会活動を始める、ということを絶対にやらない（≒許されない）で、「契約する企業は決まっている」のだから、その上で次の工事をどうするかのこまごました検討に住人が参加しているという話なんですね（笑）

専門業者とべったり癒着したマンションの典型なのだろうと思います。関係を断つための規制がマンション管理法制上ないためにこうなるのでしょうから、実はあちこちに似たようなマンションがあるんじゃないでしょうか。

同社支持を公言する組合員はオオカミのようで貪欲、他の何百人の組合員が本当はどう思っているのか知りませんが、どっちにしろヒツジ。オオカミの前では黙って従うのが当然なので、パーフェクトな組合運営ができます。

役員？専門委員？は金品をもらわない旨の誓約書を提出する規定を
設ける？
そんなことを決めなければならないほとせ、役員は業者から金品を
もらっているんですか。また、その証拠はあるんですか。

問題提起している方のマンションは、おそらくデベ系の管理会社に
管理を委託しているんでしょう。
親会社が建設会社等にある管理会社であれば、当然そこに工事は委託
したくなるでしようし、それをやらないと親会社ににらまれるので
管理会社の上司も工事の受注に対しては必至なんです。
工事業者とべったりというより、そこ以外には検討対象が許されないの
でしょう。

この問題を解決するには、開拓者が理事のメンバーにならなければ前
にすすみません。
同調者を誘って、仲間をできるだけ多くしてまず理事のメンバーに
なれるよう努力してください。

自分たちのマンションなんだから、好きなように住民が
住民のための管理ができないのかね。
管理会社や業者にはお金を払って委託するんでしょう。
マンションの住民はお客様ですよ。
マーケッティングの基本がわかっていないですね。

兎角デベ系の管理会社に管理を委託するのはやっかいだ。

私のマンションの管理組合は、腹話術のオンパレードじゃないかと感じる時がよくあります。手軽に遂行できてアシもつかない腹話術は、ワル企みをする人たちには便利な道具です。組合員への案内文書や総会議案書などのフォーマットは管理会社作成ですでにできていて、理事長の氏名だけが期ごとに変わるといった感じです。

こんな（ある意味で些細な、また別の意味で重大な）こと１つさえ、改善できずに８年です。一時は組合の役員の名と押印のもとに管理員がほぼすべて書いていたと推測されます。いわゆる文責は組合員で、アイデアと文面は別人が無責任に展開でき、疑う人が出てきたら黙秘かウソをつき通せば問題なし。

さらに恐ろしいのは、それでもめげずに質問し続けたりすると、「迷惑」呼ばわりされ、あげくの果てに「組合員の名誉を傷つけた」と理事会で言われ始めることです。正確には、理事会より先に管理事務所にてそんな動きが準備される。

議事録や総会の議案書のたたき台は管理会社が作成しますが、
そのときは理事長と細かな打ち合わせが必要で、出来上がったもの
は理事会で再検討して最終の修正をするのが普通ですよ。
管理会社に理事会がなめられているんですよ。
どうせ何もわからないのですべて管理会社が作成しますというスタンス
なんでしょう。

信じられないのかもしれないですが、仲間を増やすなんて絶対無理なマンションがあるんです。管理の専門知識や関連法規を駆使すれば、巧妙にやってのけられるでしょう。

この板のスレ主さんは、知識や経験があっても上記のような「悪意」は持っていないから私の書き込み報告が理解できないというだけなのだと思います。

１つのマンションの全体、理事会を中心とした管理組合の総体で「悪意」を隠して逆に「善意」で装えば、本当に「善意」から組合や管理会社の「悪意」を指摘する１人を「悪人」に仕立て上げることができます。エレガントな村八分です。

これを見破って組合ではなく１人の組合員に軍配を上げるのは、正真正銘の裁判官でも難しいかもしれません。

管理会社になめられている、とはその通りでしょう。

ですが、愚かゆえにただ言いなりになっているとか、
操られている、というのとも違います。そういう人
はもちろんいます。大規模修繕以外の「平時」の理
事長がだいたいそうです。

タチの悪い組合員はもっと能動的、積極的なのです。
自分らの不都合が暴かれないためなら、暴こうとす
る数名が冤罪で死刑になっても全然構わない感じ。

企業製の管理組合の議事録は、どの回を見ても、
住環境の向上、資産価値の維持、共同の利益に尽く
す理事長たちの活動が記載されています。その頂点
が大規模修繕工事だというのが物語の組み立てです。
したがって、批判や疑いを言ったらそれら諸価値に
害をもたらす悪しき組合員にされてしまうのです。

マスコミの論調や公的機関の対応から、住人不参加
で「スラム化」「管理不全」になるマンションを思
えば、金品等の魅力があって組合が活性化すること
で住まいが維持されるなら構わない、「問うな」が
社会の基調かと思います。ならば仕方ありません。

やはり仲間を増やすことを考えるべきです。
飲み仲間、ゴルフ仲間、子供とのつながり、趣味の仲間、仕事の関係、
いろいろあると思いますが、そういったコネクションから仲間をつくるべきです。
同じフロア、となり近所でもいいでしょう。
仲間の輪が広がると意外と簡単に問題が解決するかもしれませんよ。
管理会社のフロントやその範疇にある理事の人数は限られているでしょう。

分譲マンションの管理において自治会的親睦会の発想は危険でしょう。
マンション管理士等で有れば管理規約は何のためにあるのかを考えてください。
３００３さんの発想は、規約や法令を重要視する少数の組合員を排除する方向
に向かうと危険です。

別に自治会的な発想をいっているんではないですよ。
マンションの管理が正常に動いていなければ、それを正すことが必要でしょう。
それに、管理組合を憂えているのなら、それなりの勉強をしてマンション管理の
規約、法令等に精通することも必要なことです。
マンション管理士の資格を取ることも一つの手法です。

それからマン管士の資格ですが、そんなに難しい資格でありません。
基本書を５～６回、最初はわからなくてもいいからとにかく読む。
それを繰り返すことによって、理解度は確実にあがってきます。
そして、問題集を徹底してやれば合格できる実力がつきます。
問題集も正解を出すために考えすぎるのはいけません。
分からなければ答えを先にみてもいいんです。
そしてその問題でなぜ正解なのか間違っているかを理解するだけで
いいんですよ。
問題集を徹底的にやれば合格できますよ。
私は頭が悪かったので８ケ月間、毎日４時間ぐらい勉強してぎりぎりで
なんとか合格できました。
有資格者となれば自己研鑽をしなければと思うようになるので、資格は
ないよりあったほうがいいでしょうね。

３００４ですが、３００６さんに同意します。
分譲マンションに住むうえでは必要な常識的知識です。
理事の順番がきたときには役に立つでしょう。

※修繕積立金の額の目安
１）長期修繕計画があれば、工事費総額から１戸当り月の修繕積立金を算出します。
　　　（工事費総額-現在修繕積立金の残額）÷年数÷戸数÷１２ヶ月
２）計画書がない場合
専有床面積から算出します。
　　　　５，０００㎡未満（５０戸未満）
　　　　５，０００㎡～１０，０００㎡
　　　　１０，０００㎡超（１００戸超）
　　例えば、７０㎡の場合は、７０×２０２円＝１４，１４０円が必要修繕積立金の額です。
　　全国平均でみても、現在は１４，０００円程度の修繕積立金は必要といわれています。
　　この金額の中には、当然駐車場使用料の修繕積立金充当分も含まれます。
　　それから、専有部分の給排水管の補修工事等を管理組合としてやればさらにこの金額は
　　大きくなります。

専有床面積から算出します。
　　　　５，０００㎡未満（５０戸未満） ２１８円/㎡　　月
５，０００㎡～１０，０００㎡ 　 202円/㎡　　月
　　　　１０，０００㎡超（１００戸超）　　１７８円/㎡　月

知識や学力、財力はないよりあったほうがいいですよね。
別に邪魔になるものじゃないですから。
彼を選ぶときは何を基準にするのかをよく質問することがあります。
若いこは、身長、顔、やさしや等を条件とするものが多いのですが、
私はまず第一条件としては、財力にしなさいといっています。
財力とは現在の収入だけでなく、将来性、つまり高学歴や一流企業を
さします。
それを第一として、次に身長ややさしさ等で選びなさいといっています。
高学歴や高収入、一流企業の男性にも、やさしさ、イケメン等がいますから。

やはり最後は財力がものをいいますね。

＊念書は、通常の念書であれば法的効力はありませんが、公正証書を作成しておけば、強制
　執行手続きがとれることになります。
そのためには、公証人役場に行き、「公正証書」という書類に仕上げておく必要があります。
　 経費は１通２５０円ですが、当人の印鑑証明書が必要となります。
　公正証書の作成を公証人に依頼すれば、１００万円までは、５，０００円です。

皆さんは、遺産分割をする場合、司法書士等に
してもらいしますか、それとも自分ですべてやりますか。

法務局への登記等の手続については、ネットで検索をし、
書類を作り、それを法務局の窓口にもっていけばいろいろ
教えてくれますよ。簡単です。

遺産分割をするときに、協議依頼書を作成した
ことはありますか。
簡単ですから、自分でやってみてください。

自治会と理事会の役員が同じだと、どうしても混同してしまう。
理事の役員からは、自治会の役員は外すべきと思いませんか。

しかし、自治会とは協調してやっていったほうがいいよ。
会計の完全分離と理事会と自治会を完全に分離していれば。

＊設計・監理業者を導入するメリット
　　　設計図書による統一された内容で見積もりがとれるので、比較が簡単である。
　　　同じ修繕箇所、同じ仕様、同じ材料での比較ができるようになる。
　　　見積もりの中で、数量落ち等で極端に安くなっている見積もりの修正ができる。
　　　手抜き工事防止等を設計コンサルタントがやることになる。
　　　元請会社は大手でも、工事をするのは下請け、孫請け業者です。
　　　竣工時の不都合が顕在化できる。

応募業者に対しては、設計図書、見積要綱書と見積明細書を送付します。
　　見積書は、部位・仕様・数量を記し、それに単価と見積金額を記入する書式で行います。
　尚、これに関しては、設計コンサルタントが準備します。
　　条件を同じにして、相見積をとることが絶対条件です。尚、見積書は開封しないで、後日
　複数の委員の立ち会いのもと開封します。
　　見積もりを取る場合は、金額だけでなく、施行中の管理体制、施工後のアフターサービス
　体制が完備しているかの確認も必要です。
　　又、瑕疵担保責任保険に加入してもらうことも、業者倒産対策としては必要です。
応募業者の中から数社選定し、後日説明会を開催します。
　　その間、設計コンサルタントが見積もり内容のチェックを行います。
　　　　見積書の内容確認、数量見積もり落ち、異常に安い単価等のチェック等
　　説明会には修繕委員、設計コンサルタント、業者、現場監督が参加します。

管理会社に影響を受けないで設計監理方式が採用
できるマンションはいいですね。
中にはデベ系の管理会社に管理を委託しているマンション
では、設計コンサルルタントが管理会社から派遣されており
仲間内で工事が計画されているところもありますからね。

スレ違いだったらすいません。みなさんから知恵を分けていただきたいのですが

中古マンションを検討しており、気に入ったので購入を検討しているのですが、一つだけネックなところがあります。修繕積立金が23000円で近隣や似たような物件と比較し高額に思えることです。

築24年 7階建て最上階　80平米3SLDK　28戸　平置き駐車場のみ　積立金6000万
来年大規模修繕（過去は2007年外壁防水周り、去年インターホン総取り換え）　値上げ予定なし一時金徴収なし　滞納世帯なし

もちろん仕方がないと思うのですが、、これを良く捉えて良いのか悪く捉えるべきか私素人にはわかりません。。どなたか教えてください。

私は一般の中古物件を購入するときは管理費＋修繕積立金＝２００円/㎡
以下を基準にして、それ等よりも多額になれば購入しません。

これを超えるマンションは管理費等の無駄使いが懸念されると判断します。
この金額で適切に管理されているマンションは組合員の管理意識が旺盛で
組合は管理会社を有効に利用しています。

３０２１さんの投稿文では詳細は理解できませんが、少々高いと思います。

>>3021さん
23,000円は管理費を除く修繕積立金だけの金額ですよね。
築２４年で積立金の残が６，０００万円しか残っていないのですか。
大規模修繕工事費だけでしたら、それで充分でしょうが、築２０年を
経過してきますと、大規模修繕工事だけでなく、これからは大型設備の
更新工事費が必要となってきます。
大型設備とは、エレベーター、高置水槽、各戸の玄関扉、給排水管、
サッシや網戸、インターホン、メールボックスとかの交換費用とかが
必要となります。
また、専有部分の給排水管の更新工事を管理組合として計画することも
必要となるかもしれません。
積立金は読んで字の如く、みんなの積立金です。
管理費はマンションを管理していくために必要なものであり、毎年消費
されますが、積立金はみんなのものです。その積立金を正当に使えば
マンションの資産価値の確保につながるものです。
考え方としては、積立金は高いほうがいいマンションといえるのでは
ないでしょうか。
積立金のないマンションはかわいそうですよ。どんどんスラム化していきます。

管理費等が高い方が良い管理をしているとは一言で言えません。
２４年分の総会議案書、委託契約書、等を精査して見てください。

マンションは鉄筋で作られていますので、お金をかければかけるほど
きれいになりますし、分譲時の状態に近くなります。
例えば専有部分であれば、３００万円から４００万円かければ、殆ど
新築状態まで回復します。
壁紙やふすま、畳の交換、フローリングやキッチン、洗面所、トイレ、
サッシや網戸まで交換ができます。
当然床下の給排水管まで交換できます。
共用部分も同じことでお金をかければかけれるほど、分譲時の状態
まで回復し、資産価値も大幅に上がります。
そのためには、積立金が必要となります。どこまできれいにするかはその
マンションの積立金次第です。
積立金があれば工事費が搾取されるとか、無駄な工事をされるというのは
論外です。
まともな工事ができればのことですが、そのためには住民の知識や情報、
工事に対する認識等が要求されます。
技術的なことはプロに任せますが、住民も基本的なことは勉強すべきです。

>>3024さん
管理費等という表現はだめですね。
管理費と積立金は明確に分けるべきです。
管理費はそこのマンションによって管理の仕方が違うので、高い安いは
当然あります。
管理員が２４時間体制であったり、コンシェルジュがいたり、清掃が
頻繁におこなわれたりで管理費は大きくちがってきます。
大規模修繕工事でも、解放廊下のシートの張替えを行うとか、ベランダの
防水、敷地床面の補修工事とかバリアフリー化を行うとかによっても工事費が
ちがってきます。

>>3021さん
第１回目の大規模修繕工事での工事個所が非常に少ないようですので、
その分の工事費のために積立金が高くなったのと違いますか。
積立金の額は、高いともいえないと思います。

皆さま様々なご意見ありがとうございます。
修繕積立金が23000円上がったところで
、これからはこれ以上は上げずに積立金でやれる範囲での修繕を繰り返していこうというのが住民の総意だそうです。

大規模と小規模のメリットデメリットは勉強してきましたが、小規模はやはり負担も大きいですね。。悩みます。

実務経験のあるマンション管理士に相談されたらどうでしょう。
特に会計報告はチェックした方が良いでしょう。

因みに私のマンションの規約では、管理費等は管理費・修繕積立金・駐車場使用料・専用庭使用料・バルコニー使用料・コインパーキング使用料・集会室等使用料・その他施設使用料　と規定されています。

修繕積立金は特別会計。管理費・駐車場使用料・専用庭使用料・バルコニー使用料・コインパーキング使用料・集会室使用料・その他施設使用料は一般会計（管理費会計とも言う。）で処理します。

一般会計に余剰が生じたときは修繕積立金に繰り入れます。管理費＋修繕積立金２００円/㎡以下ですが資金は豊富で２回目の大規模修膳は充分賄えます。

築２５年、２８戸の法人マンションです。現在剰余金は１。５億円を超えています。

管理費は通常の管理に要する費用に充当されるものです。
使用料は、標準管理規約ではそれらの管理に要する費用を除いた金額は
修繕積立金に充当するとなっていますが、それはそれぞれのマンション
の規約で決めてもいいと思います。
修繕工事は大規模修繕工事だけではありません。
大規模修繕工事は１２年から１３年周期でやられるところが多いと思いますが、
それ以外の大型設備の工事が途中で入ってきますので、その分も含めた長期
修繕計画書の作成が必要となります。
それを基に１個当たり月の必要修繕積立金の額を算出されたらいいと思います。
管理費については、毎年費消されるものです。もし、管理費に余剰が出てきたら
たまった時点で積立金会計に振替ればいいと思いますよ。当然総会決議が必要
となります。