「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

>>2940さん
規約や細則をそんな見方をしたらいけませんよ。
管理規約は基本的には、標準管理規約をひな形として作成
されていますので、全国的にみてもそんなに変わりがありません。
管理組合にとって都合のいい規定ではないでしょう。
集合住宅ですので、ある程度の決まりごとがなければマンションの
管理はできないできませんからね。

全国のマンションでは、常識では考えられないマンション管理が
行われているところも多々あるんでしょうね。
理事とか管理会社とか、難しい問題があるんでしょうね。

>>2941さん
私のマンションの管理組合で実現した規約・細則全面改正は、
大規模修繕工事と同一の方式、同じプロセスをたどりました。
内容のほぼ１００％が専門業者に有料で丸投げも同然なので
住民はラクチンでした。表向きは理事会の下に専門委員会が
結成されてほぼ１００％そこが目を通したことにされました。
マンションの住民自治を装って特定業者の意向が法的に埋め
込まれたのが当マンション新管理規約並びに細則の案でした。

任せた組合と任された会社で確かにウィンウィンの関係です。
しかしその結晶である新管理規約・新細則の欠陥を指摘する
人こそが内部の貴重な「法の番人」のはずですが、無力です。
組合と会社は、法と正論を無効にするやり方を心得ています。

組合員の資格で組合理事長を提訴した稀有なマンションから
大手管理会社は手を引き、契約非更新の方針を通告しました。
そんな管理組合員が１人もいないマンションは多数あります。
過酷な裁判以外に個人の権利の保護がろくにない現状に関し、
納得していないマンションの住人はけっこういると思います。

>>2942さん、おっしゃる通り。

本当にひどいマンションは書かれることがほとんどないですが、
知らせても知らないことにされるという点が根深いと思います。

無関心は敗北とよくいわれますよね。
マンションの住民で改革心のある方がおられれば
管理会社や業者に左右されないマンションのためになる
管理ができるのですが、知識、時間、関心がないのでしょうね。
それができない住民ばかりですと、管理会社等のいいなりに
ならざるをえないでしょう。
組合員は、ただお金をだすだけの存在しかありません。

告発したいのですが、告発先を教えて下さい

「マンションの管理の適正化の推進に関する法律施行規則の一部を改正する省令」について　が平成２２年１０月から施行されたが、当管理組合（管理組合設立は平成２１年）と管理会社との重要事項説明書・管理委託契約書（管理仕様書）の内容には適用されていない。
　改正内容は分別管理方式が改正され「前」と「後」で大幅に変わった
改正点
　①収納口座と保管口座の分離による安全措置
　　収納口座から毎月分の支払いを実施後１ｹ月以内に保管口座に残額を移管するとある。
　　しかし管理会社との契約では保管口座への移管は管理組合の指示により適宜移管するとなっている。
　　これは管理会社が責任を負わない為の方策と考える。

告発しようと思ったのはマンション管理で「処分を受けた業者一覧」を検索し入手した記載内容で処分内容、処分日、商号、処分理由（法違反行為）等が纏められている資料。で上記に該当するものが存在したため。

　②月次報告の義務化
　　電磁的方法を採用するがこれによる損害を管理組合が受けても管理会社は免責に関する事項で責任を負わないと記載。
　　これはまだ情報収集不足につき今回は保留する。

以上よろしくお願いします。

管理会社に対しての告発先は、地方整備局が担当します。
マンション管理業協会も管理会社の上部団体ですが、両方に
相談されたらいいと思います。

管理会社や業者とのトラブルが起きる要因としては、殆どが
積立金が絡んできます。
そのシステムづくりができあがっていないのが大きな原因と
いえます。
まず、大規模修繕工事でいえば専門委員会が独自で機能できな
ければならないでしょう。
決定事項については、管理会社や業者がタッチできないように
しなければならないでしょう。

>>2946　より
2947 匿名さん 情報ありがとうございます
地方整備局で相談したいと思います
ここを検索したところ　処分を受けた業者　の個別内容がわかる記載がありましたので。

>>2949さん
地方整備局に相談されたら、管理会社への注意や罰則等も
してくれますから、頑張ってください。

マンション管理をしていくのに必要なのは、
one　for　all，all　for　oneの精神が必要です。
一人はみんなのために、みんなはひとつの目的のために。

マンションの住民の中にはいろんな方がおられますからね。
自分さえよければいいと思っている方が多いマンションは
大変でしようね。

皆さん方のマンションで修繕積立金の額は足りていますか。
修繕工事には専有部分の配管は計画されていますか。
当然エレベーター、玄関扉、サッシや網戸の滑車の交換等は
計画に入っていますか。

>>2947 さんは下記の通りお書きになりました。
>管理会社に対しての告発先は、地方整備局が担当します。
>マンション管理業協会も管理会社の上部団体ですが、両方に
>相談されたらいいと思います。

私もアポをとって地方整備局を訪問し、話をしましたがダメでした。
ほぼ全て、当マンションの管理組合の質が高ければ解決するのです。
しかし、組合の質を今さら高めるなんて雲をつかむようで非現実的。
努力は放棄していませんが８年間続けても住人の質は全然高まらず。

管理会社とか業者の利害に管理組合の思考と判断が一致するように
全会議とも社員関与で、組合は慣れきっていますから手が出ません。
同時に「そうしないと恐ろしい目に会う」という支配もされてます。

ずっと同じ管理会社と同じ大規模修繕専門業者でやってきたこの
マンション管理組合が、もし工事等で事後に欠陥が見つかった時、
他のマンションのように「組合 VS. 業者」の構図で対立するのか。

対立はできない、立ち上がれないんじゃないかと想像しています。

今のところ、そんなことが起こる可能性なんて頭にないようです。
そんなことが起きないよう、起きた場合のことも考えての発言も
聞く耳は一切持ってもらえません。２社を変更する必要はないし、
その必要を示す事実に向き合って直視するということがないです。

この点は確かに組合の問題です。しかし、組合がこんなであって
くれることからくる業者のメリットたるや絶大なものがあります。
すなわち、規約も細則もこの点を念頭に置いて会社は起案します。
組合はそれを見抜いて採決前に手を入れるべきですが、現実は逆。
私は具体的に論点を挙げて全戸に届けましたが、敵視されました。
業民一体型の管理に慣れた分譲マンションは、手に負えましぇん。

高齢・賃貸化がすすむ築古マンションで、理事長をやることと引き換えに自身の関連会社の工事をやらせてほしいという人物が、大規模修繕を（管理会社に自身の関与を伏せさせて）工事を行った場合、どうすればよいのでしょうか。（例えば理事長を解任し、第三者に管理者を一任するとか？

>>2954さん
地方整備局に何を相談にいかれたのか分かりませんが、適正化法に
違反しているのなら整備局が対応してくれると思います。
ただ、組合員の質や知識、モラルとかになるとそのマンションの
問題となります。
理事会のパワーアップと関心度が必要です。
脱管理会社ですね。

>>2955さん
大規模修繕工事を管理会社と同じ業者でやってきたということですが、
多分デベ系の管理会社に管理を委託されているんでしょうね。
ということは、業者間の相見積もりや競争はないのですね。
管理会社としては、親会社の建設会社に対して、工事が受注できない
となると大変ですからね。
当然工事費も相手に自由に操られていると思います。
工事業者は公募で行い、合い見積もり書の保管や工事業者決定時の会議には
管理会社や業者を入れないでやらないとだめでしょう。

>>2956さん
理事長の成りて不足は築古マンションに限らず全国のマンションで
普通に起きていますよ。
しかし、そういうことを条件に理事長を引き受けるという住民が
理事長になること自体が問題ではありませんか。
それに、マンション管理は工事だけではありませんからね。
理事長の解任は理事の互選ですから、理事会で解任はできますが、
工事は理事会や総会で承認を得ているのですから、何の問題もないのでは
ないでしょうか。
要は、業者は公募で行い、同じ条件で合い見積もりを取り、業者の説明会で
委員が評価点をつけて選定する方法をとるべきでしょう。

マンション管理を理事会主導でできないマンションは
頑張らないといけませんね。
ただし、小規模マンションでは人材不足もあり大変だとは
思いますが、それは理事長の長期政権でクリアできます。

大規模修繕工事のときに、専門委員会を設置するマンションは
多いと思いますが、形式的で本質は管理会社主導で工事の計画
が進められていませんか。
工事のことはわからないで済ませるのではなく、分からなければ
管理会社と関係のない設計コンサルタントを選定し、専門委員と
一緒に工事に取り組んでいけばいいと思いますよ。

建築の専門的なことはわからなくていいんです。
それはお金を払ってプロの建築士を雇えばいいんです。
ただ、基本的な知識は勉強する必要があります。

工事のことはプロに聞けばいいんです。
管理会社のフロントに聞くからおかしくなるんですよ。

設計監理方式を採用すれば、プロの建築士が
住民の代表として、建設会社と対応してくれます。
そしてわからないことはなんでも聞けばいいのです。

パート２より。起点はパート３なので転記

> 2947　匿名さん　2019/11/01 20:41:43
>管理会社に対しての告発先は、地方整備局が担当します。
>マンション管理業協会も管理会社の上部団体ですが、両方に
>相談されたらいいと思います。

本物のマン管士なら、こんな話ではなく、「マンションの管理の適正化の推進に関する法律施行規則の一部を改正する省令の施行等について（平成21年9月9日 国総動第47号）」の説明をすると思います。


10302 匿名さん 2日前

マンションの管理の適正化の推進に関する法律施行規則の一部を改正する省令の施行等について（平成21年9月9日 国総動第47号）
https://www.mlit.go.jp/common/000049270.pdf

第一　一部改正省令関係
２ 財産の分別管理について
（１）規則第８７条第２項第１号関係
② 修繕積立金等金銭又は第１項に規定する財産を収納口座に預入する場合において、規則第８７条第３項各号のいずれにも該当し、かつ、その月分として徴収された修繕積立金等金銭又は第１項に規定する財産から当該月中の管理事務に要した費用を控除した残額を引き続き当該収納口座において管理することを管理組合等が承認している場合には、同条第２項第１号イ又はロに規定する方法としてその月分として徴収された修繕積立金等金銭又は第１項に規定する財産から当該月中の管理事務に要した費用を控除した残額を、翌月末日までに収納口座から保管口座に移し換え、当該保管口座において預貯金として管理しているものと解して差し支えない。

【この場合におけるマンション標準管理委託契約書コメントの記載例】
（記載例）
三 甲の組合員の管理費等の収納は、甲の管理規約第○条に定める預金口座振替の方法によるものとし、毎月○日（当該日が金融機関の休業日に当たる場合はその翌営業日。）に、甲の組合員の口座から甲の収納口座に振り替えし、④の事務を行った後その残額を、引き続き甲の収納口座において管理する。
収納口座 ○○銀行○○支店
保管口座 ○○銀行○○支店

>>10302 は、【保証契約を締結する必要がないとき（※）】に管理組合の収納口座と管理組合の保管口座を設ける場合です。

※【保証契約を締結する必要がないとき】とは、次のいずれにも該当する場合です。
一　修繕積立金等金銭若しくは第１項に規定する財産がマンションの区分所有者等からマンション管理業者が受託契約を締結した管理組合若しくはその管理者等（以下この条において「管理組合等」という。）を名義人とする収納口座に直接預入される場合又はマンション管理業者若しくはマンション管理業者から委託を受けた者がマンションの区分所有者等から修繕積立金等金銭若しくは第１項に規定する財産を徴収しない場合
二　マンション管理業者が、管理組合等を名義人とする収納口座に係る当該管理組合等の印鑑、預貯金の引出用のカードその他これらに類するものを管理しない場合

パート２に関しては、もう半年ぐらい一度もみてないし、
そこのスレの問題であれば、そこで解決してください。

>>2967 匿名さんへ

パート３のスレから派生した問題です　　確認したほうがいいですよ。
パート２とパート３での問題解決策でどちらが優れているか比較するのもの良いですね。
いちいち取り上げる（投稿）こともないと思いますよ。

ＰＡＲＴ２について、今後も見るつもりはありません。
批判だけのスレになってしまいましたから。

設計管理方式は小規模マンションでは採用するのが
難しいでしょうね。
やはりそれなりの経費がかかりますからね。
しかし、丸まるその分がプラスになるわけではないのですが。
設計監理方式でなくても、だれかがその役割を果たさなければ
ならないわけですから。建設会社が兼用でやればその分が上乗せ
されるでしょうからね。

設計監理方式の字が間違っていました。
なぜ設計監理業者を採用するかといいますと、元受業者選定に
当たって、平等な合い見積もりを取るための要綱所等の作成と
工事期間中仕様書通りの工事がされているか、正しい材料が仕様
通り使用されているか等をチェックするためです。

専有部分の給排水管の更新工事を管理組合の責任と負担で行うように
規定しているマンションはありますか。
殆どが塩ビ管を使用しているでしょうから、継手部分の交換となるでしょうが。
しかし、いくら継手部分だけといっても、在宅や水の使用制限、トイレの使用制限
等があり大変でしょうね。

町内会費を半年に１回、管理費と同時に徴収していますがこれは違法ですか。（管理費＊＊＊＊円、町内会費＊＊＊＊円）
我が管理規約には町内会費を徴収するという文言はない。

平成２８年３月に国土交通省より新しい標準管理規約が公表されました。
このなかに自治会費または町内会費等を管理費等と一体で徴収している場合には
ア自治会または町内会等への加入を強制するものとならないようにすること。
イ自治会または町内会等への加入を希望しない者から自治会費または町内会費等の徴収を行わないこと。
ウ自治会費または町内会費等を管理費とは区分経理すること。
と記載されている。

　以上から考えると自治会または町内会等への加入を希望する者の承認を
得て徴収する必要があると思いますが　平成２８年３月に国土交通省より新しい標準管理規約は考慮せず従来どうり徴収しても問題はないのでしょうか。
　今後新たに入居した人が加入を希望しない（前マンションでは加入する、しない、は入居者任せと主張）ので支払い拒否した時、どう対応すべきか。
　規約の改訂を速やかに実施すべきか。
教えて下さい。

うちのマンションでも管理費等と一緒に自治会費を口座引き落としをしています。
といいますのも、当マンションは全員加入していますので、自治会費を徴収する
手間を省くために行っています。
当然、管理組合と自治会の会計は完全に分かれています。
ただ、問題なのは年間分をまとめて期首に自治会にふりこんでいるところです。
自治会への強制加入とかもありませんし、退会も自由なんですが、なぜか誰も
退会したことはありません。
賃借人は一応自治会員扱いですが、自治会費は区分所有者からの口座引き落とし
となっており、その費用を賃借人か賃貸人が徴収しているかどうかは分かりません。
理事会と自治会の交流はほとんどありません。それぞれが活動をしています。
自治会への加入は任意ですので、途中入居者が自治会への入会を拒否したら当然
それはみとめなければならないでしょう。規約はそのマンションの規範ですから、
法に触れなければ（任意規定であれば）そこのマンションで自由に決めることはできます。
自治会への入退会は自治会法で決められていますのでそれに従うべきです。

自治会法をキーに検索したところ

マンションの町会加入、司法の判断は
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　2019.9.3 20:38|産経WEST
　住民の高齢化が進み、災害時の安否確認などの対策が急務となった都市部のマンション。この課題に対応しようと、マンションの管理組合が地域の町会（自治会・町内会）に加入したところ、加入を望まない住民との間で訴訟に発展した。大阪地裁は８月、ある理由から町会加入に「待った」をかける判決を言い渡した。何が問題だったのか。取材を進めると管理組合の「限界」が浮き彫りになった。（杉侑里香）

町会加入に反対の声

　判決などによると、舞台は大阪市西区にある総戸数約２３０戸のマンション。築３０年以上となり、６５歳以上の住民が８０人を超え、高齢化や単身者の増加が目立つようになった。

　「住民の交流が少なくなっている。安否確認など災害時の備えも心配だ」。危機感を募らせた管理組合の理事は平成２７年２月、地域の町会に一括加入する考えを総会で住民に明らかにした。
（１）町会費（１世帯あたり１カ月３００円）は住人が収める組合運営費から拠（２）清掃や見回りといったボランティア活動を強制しない
（３）プライバシーに配慮し町会に住民名簿を提出しない－
などと説明した。

　大多数が賛同し、管理組合は同年５月から町会に加入。しかし、住人の女性が「希望していない」「必要性を感じない」と主張した。女性は約２年分の組合運営費が違法に支出されたとして２９年１０月、組合に損害賠償を求める訴訟を大阪地裁に起こした。上田元和裁判官は今年８月６日の判決で女性の主張を大筋で認め、管理組合側に３５８４円の支払いを命じた。

>>2975 続き

　判決が指摘したのはマンションの管理組合と町会で、目的や法的根拠が大きく異なる点だ。

　管理組合は建物を適切に管理・維持するため、区分所有法上、所有者全員の加入や経費負担を義務づける。これに対し、地域の親睦などを目的とする町会に法的な拘束力はなく、加入や費用の支払いは任意だ。

　管理組合側は、町会加入が良好なコミュニティーの形成につながり「マンションの資産価値の向上につながる」と主張した。上田裁判官はそうした利点を認める一方、「町会の加入や費用支出は管理組合の目的の範囲外であり、無効と言わざるを得ない」と指摘。管理組合としての加入は不適切であり、加入は住民の意思に委ねられるべきと判断した。

　双方とも控訴せず、判決は確定している。

管理組合と自治会は全く別物であり、お互いに干渉しないのが
大切です。
それぞれの目的に対して取り組んでいけばいいのです。

＞2973　です。
貴重な情報ありがとうございます。
今年の総会資料を確認しましたところ貸借対照表（科目内訳）で
未収金（町内会費）１戸分が計上されていました。
早速理事会に管理組合と自治会は別物であり分離した運営（会計）を行うよう提起したいと思います。

ご質問させて下さい。

マンションにかけている保険について。
共用部に、マンションの組合がかけている保険。
地震で外壁にクラックが入りました。
一部損の認定が受けられれば、
専有部分で保険対象外になったベランダの地震による、クラックのひび割れの修理が
地震保険の保険金で間に合うと思うのです。

あいおいニッセイ＊＊損保の保険。
マンション管理組合用の保険です。


お聞きしたいのですが、

この保険
保険の対象となる主要構造部に、

外壁が含まれる事になっていますが、
保険代理店からも、
保険会社からも、
地震では、「外壁は含まれません。」　
と言われたようです。

保険の対象が壁を含むことになっているのに、
地震は含まれないということはありますか？

地震だから、含まれない。

管理組合が自治会の負担を軽減するために、管理費等と一緒に
口座引き落としだけをするのはいいと思うのですが、滞納の場合は
自治会費もそれに含まれますので、そこの点が問題となります。
ただ、口座引落し料がかかりますので、定額の自治会費に口座引落料
を支払うことはできないでしょう。
たいした金額でもないので、それぐらいは認めてやってもいいんで
はないでしょうか。同じ住民どおしのことですから。
共存共栄ですよ。
ただし、会計とか議案とか理事会、自治会は完全に別物としなければ
なりませんが。

>>2979さん
地震保険は各社の火災保険と一緒でないと単独では掛けられません。
屋上、塀、バルコニー、給排水設備、付属建物も支払い対象になり
ますが、主要構造部（柱、壁、梁等）に該当しない部分のみの損害に
対しては保険金の支払いはありません。

地震保険でいう「主要構造部」とは、建築基準法施行令第1 条第3 号（※）に掲げる構造耐力上主要な部分をいい、損害調査においては、建物の機能を確保する部位で、損害が外観上発生することが多い箇所を着目点としています。
「外壁」は、地震保険の補償対象ではありますが、鉄筋コンクリート造のマンションにおける「外壁」は、「建築物の自重若しくは積載荷重、積雪荷重、風圧、土圧若しくは水圧又は地震その他の震動若しくは衝撃を支えるもの」ではない（→主要構造部ではない→着目点ではない）ので、たとえ「外壁」に被害を受けていたとしても物理的損傷割合には算入されません。

※　建築基準法施行令第1条第3号
三　構造耐力上主要な部分　基礎、基礎ぐい、壁、柱、小屋組、土台、斜材（筋かい、方づえ、火打材その他これらに類するものをいう。）、床版、屋根版又は横架材（はり、けたその他これらに類するものをいう。）で、建築物の自重若しくは積載荷重、積雪荷重、風圧、土圧若しくは水圧又は地震その他の震動若しくは衝撃を支えるものをいう。

＜参考＞
【地震保険　ご契約のしおり】
http://www.sonpo.or.jp/insurance/commentary/jishin/pdf/reference/jishi...
Ⅱ　損害の認定基準（P.3～8）

地震保険において、居住用建物については主要構造部の損害の程度（「全損」、「大半損」、「小半損」または「一部損」）に応じて支払い保険金の割合が決まっています。
主要構造部の損害割合（％）は、主要構造部の被害の程度（物理的損傷割合）の調査から、地震保険の損害認定処理を迅速・的確・公平に行うために（一般社団法人）日本損害保険協会が制定した「地震保険損害認定基準」に従って認定されます。

鉄筋コンクリート造のマンションにおける「地震保険損害認定基準」は、P.6 に記載されていますが、鉄筋コンクリート造のマンションにおける「外壁」は着目点ではないので、たとえ被害を受けていたとしても物理的損傷割合には影響しません。

【P.6 からの抜粋】
※すべての構造について損傷の最も大きい階に着目します。（ただし、最上階は除く。）
※壁式構造、壁式プレキャスト構造、中高層壁式ラーメン構造については、建物の長辺方向、短辺方向のうち損傷の大きい方向がわかる場合には、損傷の大きい方向に着目し、物理的損傷割合の調査を行います。
※ラーメン構造、壁式構造、壁式プレキャスト構造、中高層壁式ラーメン構造についてそれぞれ以下の着目点における物理的損傷割合を調査し、認定基準表から損害割合を求め、最も大きいものを部分的被害の損害割合とします。それに建物の沈下・傾斜による損害割合を加えて建物全体の損害割合を求め、損害認定を行います。
〇ラーメン構造：柱（柱はり接合部を含む）、はり
〇壁式構造：外部耐力壁、外部壁ばり
〇壁式プレキャスト構造：外部耐力壁、外部壁ばり、プレキャスト鉛直接合部、プレキャスト水平接合部
〇中高層壁式ラーメン構造：長辺方向は、柱（柱はり接合部を含む）、はり、短辺方向は外部耐力壁、外部壁ばり

保険については、殆どが管理会社が代理店をしている
でしょうから、管理会社を通して保険会社に詳細を
質問すればすぐ答えてくれますよ。
保険会社と代理店は違いますからね。

専門的なことでわからなければ、保険会社に電話なりして
確認するのがいいでしょうね。
匿名掲示板で素人が答えるのには限界がありますから。
個人の判断で処理できる問題でなければ保険会社に確認する
しかありません。
本当に保険の問題で困っているのなら、匿名掲示板に頼らないことです。

>>2982 匿名さん

すみませんが、M構造です。それでは、台風による外壁の損傷も含まないのですか。現在、関東地区でも、分譲マンションは保険対応されていますが。

>>2982 匿名さん

保険カスタマーではマンションでも、約款に記載されていれば、壁は含むと話していますよ。

このような内容は書かれておりません。
約款に記載されていることが全てではないのでしょうか？？

>>2981 匿名さん

地震による保険は加入しておりますね。

>>2982 匿名さん
近所のマンションですが、鉄筋コンクリートです。一部損認定されています。。クラックとびび割れ程度です。見た目は変わりませんょ。

>>2983 匿名さん

嘘を言う代理店もありますね。

ガラスが台風で割れた場合は、保険の対象になるでしょう。
外壁の損傷と同じですよ。