「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

数量計算書
　　設計図面から材料の使用量と労務数量をプラスし、それに単価を掛けて工事金額を決めて
　いきます。工事金額を求める作業全体を見積もりといい、図面から数量を求める作業を積算
　といいます。
　　この積算根拠をまとめたものが数量計算書です。長期修繕計画の洗い直し時にも活用します。
　　相見積を取る場合は同じ条件の中で見積もり金額を出してもらわないと比較ができませんの
　で金ヌキ計算書と並行して使用すべきです。

共通仕様書（仕様書、見積内訳書、見積要項書）
　　見積もり参加業者に同一条件で見積書を出してもらうためのもの。
　仕様書
　　　工事を行うにあたり図面だけでは表現できない材料の品質や製造メーカー、施工の手順な
　　　どの規定事項を文章や数値などで表現し施行者に指示する図書。
　見積内訳書・・・工事別補修ヶ所の数や数量が入ったもの
　要項書・・・工期、見積もり提出期限などの約束事、アフターメンテナンス条項等
工事業者が見積もりを作成する際の注意事項、条項等を記述した文書のこと。

設計監理士とは
　　私たちに代わって工事が設計図書通り行われているかをプロの目線でチェックをしてくれま
　す。設計コンサルタントともいわれています。
　　建築士や建築施工管理技士の資格が必要です。

　設計図面から材料の使用量と労務数量を求め、それに単価を掛けて工事金額を決めます。
　工事金額を求める作業全体を見積もりといい、図面から数量を求める作業を積算といいま
す。又、積算根拠をまとめたものが数量計算書です。

排水に使用されるビニル管は４０年以上もつ、但し熱水仕様のばあいには伸縮による破損がある。
土中のビニル管は、異常な力が加えられたり、大きくたわんで亀裂する場合がある。
給水に使用されるビニル管は４５年以上もつ。
塩ビ管は、コア内臓継手を使用していないものは、２５年前後から赤錆が出たりする。３０年以上
経過すると漏水が出てくる。

建物設備の維持保全と積立金について

　今後益々建物や設備の経年劣化が進んでいく中で、それに対する取り組みや届出の制度
を明確にしていくことが大切です。そして、だれが理事になっても基本は同じというシステム作
りが必要となってきます。
　現在建替えられているマンションは、築５０年以上経過しているもので、その建物は耐震基
準の適用外の建物であり、その対応をするためには莫大な費用が必要となるのと、その当時
のコンクリートには海砂が使われていたので品質の低下を招き、大規模修繕工事では対応で
きず、スラム化するまで住み続けるか、建て替えをするかの決断しか選択肢がなく、又建替え
に踏み切ったマンションは容積率が大きく、戸数を増やしその増えた戸数分を資金に充てるこ
とができたごく少数のマンションでした。
　適正なタイミングで十分な修繕等を実施できれば、マンションの資産価値は落ちませんが、
積立金が不足しているために工事を先延ばししていると建物の傷みが進み必要以上に工事
費が嵩んできます。だからこそ、計画的な建物設備の維持保全工事が必要なのです。
　これからのマンションは２極化がより明確になってきます。建物の維持保全が十分できるマ
ンションとできないマンションがあります。

＞＞10298 匿名さん Ｐart2より どっちが正しいの？

> 2925　匿名さん　2019/10/25 08:32:19
>塩ビ管は、コア内臓継手を使用していないものは、２５年前後から赤錆が出たりする。
>３０年以上 経過すると漏水が出てくる。

「塩ビ管」と「塩化ビニル（塩ビ）ライニング鋼管」の違いを理解していないから、こんな意味不明なことを書くのでしょう。
また、「内臓」ではなく「内蔵」が正しいですね。

>>2706

負けました

>>2706

管理規約で、管理費を支払うべき管理の中に入っていないと思いますから、無効と考えるのが妥当。
管理組合から費用を戻させるとともに、善管注意義務違反で管理組合へ管理会社から賠償させるのが良いでしょう。

ここに書き込まれている内容で間違って
いれは知っている方が修正をしてください。

>>2929 匿名さん 6時間前

>>2706 質問

＞管理規約で、管理費を支払うべき管理の中に入っていないと思いますから、無効と考えるのが妥当。
＞管理組合から費用を戻させるとともに、善管注意義務違反で管理組合へ管理会社から賠償させるのが良いでしょう。

ご指摘の通り管理規約には該当するような内容はない。
共用施設への地震、火災保険、漏水、個人賠償等々への保険は良し。
機会を見て解約を提起したいと思います。ありがとうございました。

皆さん方の質問や情報提供を期待します。
そして一緒にマンション管理の適正化を目指していきましょう。

自治会と理事会が混同されてマンション管理が
運営されてませんか。

民法より区分所有法、そして法律に別段の規約が
なければ規約、総会が優先されます。

別段の規約がされているかどうかがわかりずらい。

>わかりずらい。

わかり「づ」らい。

>>2936さん
わかりづらいですね。
有難うございます。

管理規約と各種細則の全面改正をするということは
大変な労力がいります。
いかに理事会や総会で効率よく説明できる議案書が
作成できるかにかかっています。
臨時総会を開催するにしても、説明と質問時間で２時間以内に
納めなければならないでしょうから。

規約の全面改正をするときは、標準管理規約に基づいてやるだけ
だから簡単といっている者もいるけど、甘いね。
特に各種細則は、ひな形通りにはいかないからね。

管理規約や細則などについては、法廷闘争・裁判沙汰にでもしない限り、肝心の箇所がぜんぜん使えません。管理会社や管理組合にとって都合のいい規定なら遵守され利用されています。会社や組合が痛いと感じる条文であればあるほど、実際には役に立たない「お飾り」みたいだということです。

「法」なのですから、大事なのは、会社にも組合にも不都合な規定だという場合でもきちんと適用されなければならないはずですが、そんな正義の実現に積極的な住民がそろったマンションなんてめったにないでしょう。監事か誰かのきちんとした発言に全出席者がシラケて退席したら、法の効力なんてどこへやらです。

「規約をバカ正直に履行したらマンションのコミュニティーがガタガタに崩れてしまう」、つまり適用の結果としてマンションの資産価値が落ちると思われる局面なら、ほとんどの管理組合は規約を上手に破る道を進むでしょう。もちろん、破っておいて「遵守している」と言い張ります。残念ですが、理事会や総会は「遵守」を装う恰好のツールとして使われています。

企業と同じく、マンションだって法の適用が自滅をもたらすくらいならウソもつくし、法の遵守も上っ面だけのものにして留めます。これは、善悪の問題というより組織の生理現象だと思います。

>>2940さん
規約や細則をそんな見方をしたらいけませんよ。
管理規約は基本的には、標準管理規約をひな形として作成
されていますので、全国的にみてもそんなに変わりがありません。
管理組合にとって都合のいい規定ではないでしょう。
集合住宅ですので、ある程度の決まりごとがなければマンションの
管理はできないできませんからね。

全国のマンションでは、常識では考えられないマンション管理が
行われているところも多々あるんでしょうね。
理事とか管理会社とか、難しい問題があるんでしょうね。

>>2941さん
私のマンションの管理組合で実現した規約・細則全面改正は、
大規模修繕工事と同一の方式、同じプロセスをたどりました。
内容のほぼ１００％が専門業者に有料で丸投げも同然なので
住民はラクチンでした。表向きは理事会の下に専門委員会が
結成されてほぼ１００％そこが目を通したことにされました。
マンションの住民自治を装って特定業者の意向が法的に埋め
込まれたのが当マンション新管理規約並びに細則の案でした。

任せた組合と任された会社で確かにウィンウィンの関係です。
しかしその結晶である新管理規約・新細則の欠陥を指摘する
人こそが内部の貴重な「法の番人」のはずですが、無力です。
組合と会社は、法と正論を無効にするやり方を心得ています。

組合員の資格で組合理事長を提訴した稀有なマンションから
大手管理会社は手を引き、契約非更新の方針を通告しました。
そんな管理組合員が１人もいないマンションは多数あります。
過酷な裁判以外に個人の権利の保護がろくにない現状に関し、
納得していないマンションの住人はけっこういると思います。

>>2942さん、おっしゃる通り。

本当にひどいマンションは書かれることがほとんどないですが、
知らせても知らないことにされるという点が根深いと思います。

無関心は敗北とよくいわれますよね。
マンションの住民で改革心のある方がおられれば
管理会社や業者に左右されないマンションのためになる
管理ができるのですが、知識、時間、関心がないのでしょうね。
それができない住民ばかりですと、管理会社等のいいなりに
ならざるをえないでしょう。
組合員は、ただお金をだすだけの存在しかありません。

告発したいのですが、告発先を教えて下さい

「マンションの管理の適正化の推進に関する法律施行規則の一部を改正する省令」について　が平成２２年１０月から施行されたが、当管理組合（管理組合設立は平成２１年）と管理会社との重要事項説明書・管理委託契約書（管理仕様書）の内容には適用されていない。
　改正内容は分別管理方式が改正され「前」と「後」で大幅に変わった
改正点
　①収納口座と保管口座の分離による安全措置
　　収納口座から毎月分の支払いを実施後１ｹ月以内に保管口座に残額を移管するとある。
　　しかし管理会社との契約では保管口座への移管は管理組合の指示により適宜移管するとなっている。
　　これは管理会社が責任を負わない為の方策と考える。

告発しようと思ったのはマンション管理で「処分を受けた業者一覧」を検索し入手した記載内容で処分内容、処分日、商号、処分理由（法違反行為）等が纏められている資料。で上記に該当するものが存在したため。

　②月次報告の義務化
　　電磁的方法を採用するがこれによる損害を管理組合が受けても管理会社は免責に関する事項で責任を負わないと記載。
　　これはまだ情報収集不足につき今回は保留する。

以上よろしくお願いします。

管理会社に対しての告発先は、地方整備局が担当します。
マンション管理業協会も管理会社の上部団体ですが、両方に
相談されたらいいと思います。

管理会社や業者とのトラブルが起きる要因としては、殆どが
積立金が絡んできます。
そのシステムづくりができあがっていないのが大きな原因と
いえます。
まず、大規模修繕工事でいえば専門委員会が独自で機能できな
ければならないでしょう。
決定事項については、管理会社や業者がタッチできないように
しなければならないでしょう。

>>2946　より
2947 匿名さん 情報ありがとうございます
地方整備局で相談したいと思います
ここを検索したところ　処分を受けた業者　の個別内容がわかる記載がありましたので。

>>2949さん
地方整備局に相談されたら、管理会社への注意や罰則等も
してくれますから、頑張ってください。

マンション管理をしていくのに必要なのは、
one　for　all，all　for　oneの精神が必要です。
一人はみんなのために、みんなはひとつの目的のために。

マンションの住民の中にはいろんな方がおられますからね。
自分さえよければいいと思っている方が多いマンションは
大変でしようね。

皆さん方のマンションで修繕積立金の額は足りていますか。
修繕工事には専有部分の配管は計画されていますか。
当然エレベーター、玄関扉、サッシや網戸の滑車の交換等は
計画に入っていますか。

>>2947 さんは下記の通りお書きになりました。
>管理会社に対しての告発先は、地方整備局が担当します。
>マンション管理業協会も管理会社の上部団体ですが、両方に
>相談されたらいいと思います。

私もアポをとって地方整備局を訪問し、話をしましたがダメでした。
ほぼ全て、当マンションの管理組合の質が高ければ解決するのです。
しかし、組合の質を今さら高めるなんて雲をつかむようで非現実的。
努力は放棄していませんが８年間続けても住人の質は全然高まらず。

管理会社とか業者の利害に管理組合の思考と判断が一致するように
全会議とも社員関与で、組合は慣れきっていますから手が出ません。
同時に「そうしないと恐ろしい目に会う」という支配もされてます。

ずっと同じ管理会社と同じ大規模修繕専門業者でやってきたこの
マンション管理組合が、もし工事等で事後に欠陥が見つかった時、
他のマンションのように「組合 VS. 業者」の構図で対立するのか。

対立はできない、立ち上がれないんじゃないかと想像しています。

今のところ、そんなことが起こる可能性なんて頭にないようです。
そんなことが起きないよう、起きた場合のことも考えての発言も
聞く耳は一切持ってもらえません。２社を変更する必要はないし、
その必要を示す事実に向き合って直視するということがないです。

この点は確かに組合の問題です。しかし、組合がこんなであって
くれることからくる業者のメリットたるや絶大なものがあります。
すなわち、規約も細則もこの点を念頭に置いて会社は起案します。
組合はそれを見抜いて採決前に手を入れるべきですが、現実は逆。
私は具体的に論点を挙げて全戸に届けましたが、敵視されました。
業民一体型の管理に慣れた分譲マンションは、手に負えましぇん。

高齢・賃貸化がすすむ築古マンションで、理事長をやることと引き換えに自身の関連会社の工事をやらせてほしいという人物が、大規模修繕を（管理会社に自身の関与を伏せさせて）工事を行った場合、どうすればよいのでしょうか。（例えば理事長を解任し、第三者に管理者を一任するとか？

>>2954さん
地方整備局に何を相談にいかれたのか分かりませんが、適正化法に
違反しているのなら整備局が対応してくれると思います。
ただ、組合員の質や知識、モラルとかになるとそのマンションの
問題となります。
理事会のパワーアップと関心度が必要です。
脱管理会社ですね。

>>2955さん
大規模修繕工事を管理会社と同じ業者でやってきたということですが、
多分デベ系の管理会社に管理を委託されているんでしょうね。
ということは、業者間の相見積もりや競争はないのですね。
管理会社としては、親会社の建設会社に対して、工事が受注できない
となると大変ですからね。
当然工事費も相手に自由に操られていると思います。
工事業者は公募で行い、合い見積もり書の保管や工事業者決定時の会議には
管理会社や業者を入れないでやらないとだめでしょう。

>>2956さん
理事長の成りて不足は築古マンションに限らず全国のマンションで
普通に起きていますよ。
しかし、そういうことを条件に理事長を引き受けるという住民が
理事長になること自体が問題ではありませんか。
それに、マンション管理は工事だけではありませんからね。
理事長の解任は理事の互選ですから、理事会で解任はできますが、
工事は理事会や総会で承認を得ているのですから、何の問題もないのでは
ないでしょうか。
要は、業者は公募で行い、同じ条件で合い見積もりを取り、業者の説明会で
委員が評価点をつけて選定する方法をとるべきでしょう。

マンション管理を理事会主導でできないマンションは
頑張らないといけませんね。
ただし、小規模マンションでは人材不足もあり大変だとは
思いますが、それは理事長の長期政権でクリアできます。

大規模修繕工事のときに、専門委員会を設置するマンションは
多いと思いますが、形式的で本質は管理会社主導で工事の計画
が進められていませんか。
工事のことはわからないで済ませるのではなく、分からなければ
管理会社と関係のない設計コンサルタントを選定し、専門委員と
一緒に工事に取り組んでいけばいいと思いますよ。

建築の専門的なことはわからなくていいんです。
それはお金を払ってプロの建築士を雇えばいいんです。
ただ、基本的な知識は勉強する必要があります。

工事のことはプロに聞けばいいんです。
管理会社のフロントに聞くからおかしくなるんですよ。

設計監理方式を採用すれば、プロの建築士が
住民の代表として、建設会社と対応してくれます。
そしてわからないことはなんでも聞けばいいのです。

パート２より。起点はパート３なので転記

> 2947　匿名さん　2019/11/01 20:41:43
>管理会社に対しての告発先は、地方整備局が担当します。
>マンション管理業協会も管理会社の上部団体ですが、両方に
>相談されたらいいと思います。

本物のマン管士なら、こんな話ではなく、「マンションの管理の適正化の推進に関する法律施行規則の一部を改正する省令の施行等について（平成21年9月9日 国総動第47号）」の説明をすると思います。


10302 匿名さん 2日前

マンションの管理の適正化の推進に関する法律施行規則の一部を改正する省令の施行等について（平成21年9月9日 国総動第47号）
https://www.mlit.go.jp/common/000049270.pdf

第一　一部改正省令関係
２ 財産の分別管理について
（１）規則第８７条第２項第１号関係
② 修繕積立金等金銭又は第１項に規定する財産を収納口座に預入する場合において、規則第８７条第３項各号のいずれにも該当し、かつ、その月分として徴収された修繕積立金等金銭又は第１項に規定する財産から当該月中の管理事務に要した費用を控除した残額を引き続き当該収納口座において管理することを管理組合等が承認している場合には、同条第２項第１号イ又はロに規定する方法としてその月分として徴収された修繕積立金等金銭又は第１項に規定する財産から当該月中の管理事務に要した費用を控除した残額を、翌月末日までに収納口座から保管口座に移し換え、当該保管口座において預貯金として管理しているものと解して差し支えない。

【この場合におけるマンション標準管理委託契約書コメントの記載例】
（記載例）
三 甲の組合員の管理費等の収納は、甲の管理規約第○条に定める預金口座振替の方法によるものとし、毎月○日（当該日が金融機関の休業日に当たる場合はその翌営業日。）に、甲の組合員の口座から甲の収納口座に振り替えし、④の事務を行った後その残額を、引き続き甲の収納口座において管理する。
収納口座 ○○銀行○○支店
保管口座 ○○銀行○○支店

>>10302 は、【保証契約を締結する必要がないとき（※）】に管理組合の収納口座と管理組合の保管口座を設ける場合です。

※【保証契約を締結する必要がないとき】とは、次のいずれにも該当する場合です。
一　修繕積立金等金銭若しくは第１項に規定する財産がマンションの区分所有者等からマンション管理業者が受託契約を締結した管理組合若しくはその管理者等（以下この条において「管理組合等」という。）を名義人とする収納口座に直接預入される場合又はマンション管理業者若しくはマンション管理業者から委託を受けた者がマンションの区分所有者等から修繕積立金等金銭若しくは第１項に規定する財産を徴収しない場合
二　マンション管理業者が、管理組合等を名義人とする収納口座に係る当該管理組合等の印鑑、預貯金の引出用のカードその他これらに類するものを管理しない場合

パート２に関しては、もう半年ぐらい一度もみてないし、
そこのスレの問題であれば、そこで解決してください。

>>2967 匿名さんへ

パート３のスレから派生した問題です　　確認したほうがいいですよ。
パート２とパート３での問題解決策でどちらが優れているか比較するのもの良いですね。
いちいち取り上げる（投稿）こともないと思いますよ。

ＰＡＲＴ２について、今後も見るつもりはありません。
批判だけのスレになってしまいましたから。

設計管理方式は小規模マンションでは採用するのが
難しいでしょうね。
やはりそれなりの経費がかかりますからね。
しかし、丸まるその分がプラスになるわけではないのですが。
設計監理方式でなくても、だれかがその役割を果たさなければ
ならないわけですから。建設会社が兼用でやればその分が上乗せ
されるでしょうからね。