「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

>>2880さん
本命会社が他社の見積書を作成してる？
管理会社主導でマンション管理が行われているデベ系のマンション
では、管理組合が工事で主導権は取れないんでしょうね。
設計コンサル料の報酬はいくらかご存知ですか？
例えば、３００戸のマンションで工事費が３億程度であればコンサル料
は、１，５００万円～２，５００万円程度になります。建築士間では
工事費の１０％から１５％ともいわれています。長期修繕計画書では１５％
で予算化してありませんか。
工事期間は１年以内で終わるでしょうから、報酬としては高いと思いませんか。
材料とかの経費はいらないんですからね。
それに、大規模修繕工事は建設ではないんです。補修工事ですから、工事費
はそんなに高くはとれません。談合をして、応募してきた業者５～８社に
対してキックバックを渡すことはできないでしょう。殆どが人件費ですから。

マンションの管理は管理組合が主導権を握って管理していくべきです。
特に、管理規約の全面改正と大規模修繕工事に関しては、管理組合主導
でいくべきで、その中に管理会社を入れないことが大切です。
しかし、デベ系の管理会社の社員としては、親会社以外の建設会社に工事を
もっていかれれば、そこの支店やフロントの立場は悪くなるので、必死に
なって工事の受注に全力を投入してきます。それは当たり前のことです。
だから、管理会社のフロントを建設会社や設計コンサルタントの応募や
業者選定の委員会のメンバー、会議に参加させないようにしなければなり
ません。それができなければ、管理会社主導で業者が選定される可能性は
高くなります。
それができているマンションも数多くあるのですよ。

大規模修繕工事を管理組合主導で行うことに関しては、管理組合と
管理会社との葛藤があり、最終的には管理会社のリプレイスに繋がる
こともあります。
それぐらいの強い気持ちが理事会のメンバーにないと管理会社の力に
押し流されてしまいます。

マンションを建設するには、材料費、人件費等が必要になります。
しかし、補修工事には必要経費は殆どかかりません。
大半は人件費なのです。
私が親の家を解体するときに、解体費用の見積もりを取りましたが、
上は１，３００万円、下は６５０万円でした。以前旅館をしていたので
かなり大きな解体となりました、木造です。
最後は、４００万円になりましたが、その解体業者がいうには、我々は
解体するだけです。その解体の内容が良かろうが悪かろうが内容は同じ
なんです。だから解体費用はどうにでもなります。特に期日を決められ
なければ職人の手がすいているときにやれますので、価格はかなり安く
することができるということでした。

>>2878さん
設計監理方式がベストといっている訳ではないんです。
ただ、同じ条件で相見積を取る場合、要綱書等の作成が
素人ではつくれないですからね。
概算設計書や数量調書の作成は設計コンサルタントで
なければ素人では作れませんので。
同じ建築士でも、図面を中心に仕事をしている者と、設計監理
をやっている者とでは仕事の内容が違いますから。
医者でも外科と内科が違うのと同じことです。

「見える化」できレバいいなあ。

https://premium.toyokeizai.net/articles/-/19382
（週刊東洋経済 2018.12.8）

3Dの建設設計図で「見える化」
BIMは不適切コンサル問題の救世主か

　BIM(ビム=ビルディング・インフォメーション・モデリングの略)と聞いても、建設業界の関係者以外は知らないかもしれない。……　BIMはいわゆる3Dの建築設計図である。
　……
　それは、3DのBIMになると、建物の部材ごとの「数量」がコンピュータで自動計算できることだ。これに部材「単価」を掛ければ「コスト」が出る。つまり「建築コストの透明性」が格段にアップするのである。

"見える化"で水増しを防止

　マンション大規模修繕工事で、設計コンサルタントと施工工事会社などが結託して行う工事費の水増しは、「数量」を改ざんする手口が一般的だといわれる。「単価」は市販の積算資料やインターネットで誰でも調べられるが、平面の図面から部材の「数量」を正確に拾い出すのは素人にはほぼ不可能だからである。
　……
　マンション管理組合自身が正確なBIMの設計データを管理してチェックできるようになれば「数量」を改ざんする手ロは使いにくくなる。さらにBIMデータと維持管理コストを連係すれば、長期修繕計画の自動作成も可能となる。不適切コンサルを排除するだけでなく、マンションを長期にわたって適切に維持管理するための強力な武器になるのだ。
　……

数量の改ざんですか。
しかし、設計図面で数値は出してあるんではないですか。
設計図面で平米数とかをだして、相見積を取ります。
各業者は統一してある修繕個所の数値に単価を掛けて見積もり金額
を出すだけでいいんです。

数量が正しいのか素人では分からないから、不適切コンサルが数量を水増しする不正なのでしょう。
が、後々、修繕計画の見直しや次の修繕工事か何かで真っ当な専門家が検証すれば発覚するでしょう。

それとは別に、工事前に数量が確定していない変動要素（外壁タイル補修など）がある。設計監理方式では、コンサルが設定した暫定数量の入札価格で工事契約し、実際の請求額は、工事が始まり、終わってからコンサルが査定した出来高で実数清算する方式が多い。不適切コンサルの暫定数量、査定で不正が行われるおそれがあり、発覚しにくい。

変動要素について、↓の調査結果が分かり易いと思う。

https://www.mankan.or.jp/cms-sys/wp-content/uploads/2019/08/1908_tyous...
マンションの大規模修繕工事における工事中の変動要素の取り扱いに関する調査結果
令和元年８月 東洋大学理工学部建築学科秋山研究室 / マンション管理センター

>>2888さん
数量調書等の作成は、長期修繕計画書の中で作成されるものです。
大規模修繕工事の時に作成するものではありません。
その長期修繕計画書の作成を依頼するときは、積算に強い
建築士に依頼することになりますが、当然公募をして見積もりと
説明会を開催して、管理組合が選定します。
その計画書を依頼する建築士を管理会社の推薦の中から選ぶ
こと自体が間違いのもととなります。
大規模修繕工事の時に、管理会社からの設計監理士であれば、当然
管理会社の親会社が選ばれることになるでしょう。
故に、大規模修繕工事時（業者選定決定まで）には、管理会社の親会社や管理会社の
建築士を専門委員会のメンバーに入れないことが大切です。
マンションを施行した建築会社がそこのマンションのことは詳しい、
良く知っているとかいわれて決めるところもありますが、設計図面は
ありますし、大規模修繕工事は建設ではなく、単なる補修工事ですからね。
そこを誤解してはいけません。補修工事はどこの業者でも同じように
できますよ。

>>2888さん
２８８９は別にあなたに対しての書き込みではありませんでした。
一般論としての書き込みでした。
あなたは良く理解されているようですし、あなたの書き込みは参考になりました。

ひとつ付け加えますと、管理会社推薦の設計監理士や管理会社推薦の建設会社も
管理組合が公募している業者の一角に応募することは認めるべきです。
但し、選定するときは管理会社はその中には絶対いれてはいけません。
あくまで公平に専門委員のメンバーだけで選出すべきです。
業者や建築士が決定したら、管理会社には委託契約に基づき手伝ってもらいましょう。

やはり、予算が許せば設計監理方式がいいんでしょうね。
その選定については慎重にマンションがプラスになるような
業者を選定すべきですが。

>>2891 匿名さん

大規模修繕関連業務が委託契約の中に入っているんでしょうか、その点依頼するなら別途費用ではないですかね。
自力でやるのが一番です。

>>2893さん
委託契約には、管理会社は理事会支援業務、総会支援業務が
ありますから、大規模修繕工事もその範疇に入ります。
しかし、勤務時間外の会議とかに参加すると負担が大きいでしょうから、
その点は考慮して、別途契約をしてもいいのではと思っています。
広報活動は当然理事が行うべきです。

第１回目の大規模修繕工事のときは、管理会社のフロント、管理員が
会議や資料づくり、広報活動を含め一生懸命やってくれました。
しかし、委託費は現状通りでした。
管理会社推薦の建設会社や設計コンサルタントは全く別のところに
決まりましたが、何もいわずに一生懸命やってくれました。
専門委員会や業者との打ち合わせにも、全て出席してくれまして、書記
をつとめてくれました。会議では殆ど発言することもなかったようでした。
２回目の時は、大規模修繕工事じの委託費の契約を見直すことも考えおります。

時代は変わっていますね。
標準管理委託契約書でも大規模修繕工事に関する企画や調整は別になっています。
議事録作成や広報などは、普通は内容を知っている設計会社や施工会社が作ることになりますね。

委託契約では、大規模修繕工事については規定されていませんので、
基本的には管理会社への別途支払いは発生しません。
広報については、資料は施行会社が提供しますけど、それをまとめて
作り直すのは理事会で行いました。
工事の工程表はエントランスに掲示しますけど、それは施工会社が行います。

最新の標準管理委託契約書でも、大規模修繕工事の委託費用を
管理会社と別途契約を結ぶようにはなっていません。
それは、長期修繕計画書の洗い直し費用ですよね。
以前は管理会社のフロントがパソコンで簡単な長期修繕計画書を
無料で作成していましたが、それを有償化するほど価値のあるものでは
ありません。
長期修繕計画書を作成するには、その元となる数量調書等がなければ
役にたちませんからね。
それは積算に強い建築士に依頼して作成すべきです。設計図面がありますので
それに基づいて正確なものを作成しなければ、相見積をとるときの要綱書
づくりに役に立ちません。

そりゃ当然設計士の仕事でしょう。
要綱ただで作れる訳もありませんから。

管理会社は仕事をしないでしょうねってだけです。

以前の管理会社が作成していたのは、パソコンソフトに
データを打ち込むだけの簡易なものでした。
それは素人の管理会社のフロントは誰でも作成できるものです。
単なる工事金額と周期の目安だけのものでした。

勘違いしてますけど、大規模修繕についての企画と調整なので、長期修繕計画とは違いますよ。

管理業務の基幹事務とは、管理組合の会計の収入および支出の調停及び出納
並びにマンションの維持又は修繕に関する企画又は実施の調整ですよね。
大規模修繕工事のことはいってないと思いますけど。

設計監理方式が正しく運用されれば一番いい方法には
違いないのですが、費用がかかります。
小規模マンションではこの方式は難しいと思います。
デベ系のマンションであっても、設計コンサルタントは
つきますが、それは施工会社がつけるものですからね。
設計コンサルタントは、施工が要綱書通り実施されているか、
手抜きはないか等をチェックするものですから、施工会社が
つける設計コンサルタントでは不安ですね。

施行会社がつける設計コンサルタントは、施工会社の指示通り
工事をしなさいと指導するものですからね。
材料が変更されていたり、仕様がかわっていても住民はチェック
できませんからね。

同じ条件で相見積が取れればいいんですがね。
業者を一堂に集めて、口頭で工事個所や使用材料等を
伝えるのはいいんだけど、どんな材料を使えばいいかが
分らないし。

大規模修繕工事で、設計監理方式が採用できるマンションの
住民の皆さんは幸せですね。
建物設備の管理が行き届いているマンションでしょうから、
資産価値はそんなに落ちないですよ。

そもそも長期修繕計画書の数量調書等から積み上げられたものを
見られた方はいますか、５０～１００ページはありますよ。
殆どのマンションの住民の皆さんは見たこともないと思います。
設計図面しかりでしょう。
理事はおろか理事長もみたことはないと思いますよ。
それから、管理会社との委託契約書をみたことのある理事や理事長も
殆どいないのではないでしょうか。
残念ながら実態はそれぐらいのものです。

そもそも、概算設計書と数量調書から積み上げた長期修繕計画表を
作成しているマンションが殆どないということです。
長期修繕計画表があっても、数枚程度の内訳表があるぐらいのもの
ではないですか。その内訳表では、工事概算額の把握はできないでしょう。
それでは、大規模修繕工事時に相見積をとるときの参考にはなりません。
しっかりした長期修繕計画表があれば、工事金額は凡そ把握できますし、
（ただし、１０％程度の余裕はみています。）周期についても理事会の
判断材料になります。
勿論、修繕積立金の必要金額や資金計画も把握できると思います。

それは別途費用のかかる長期修繕計画ですね

以前は管理会社のフロントがパソコンソフトにマンションのデータを
打ち込んで作成する長期修繕計画表だけでしたが、現在はそれでも
別途費用がかかるようになりました。
しっかりした長期修繕計画表を作成するには、建築士に依頼して設計図面
を参照して、概算設計書と数量調書から工事金額を算出するやり方で作成
した長期修繕計画表の作成が必要です。
その際、専門委員会で建築士と検討して、周期や工事材料のグレード、修繕
個所の仕様等を話し合って作成すべきです。
又、資金計画では、工事費についてはモデレートな工事で計画をしますが、
それでも余裕をみて計画されていますので、現実にあわせて１０％～２０％
差し引いた工事費で計画してもらうことです。尚、設計監理費用については
建築士間では１５％程度となっているようですが、マンションの規模にもよりますが
１５０戸以上のマンションであれば、総工事費の５～６％程度で収まることもあります。
工事費総額から1戸当り月の必要修繕積立金の額を算出すればいいと思います。
長期修繕計画表には、専有部分の給排水管の更新工事費やサッシの交換費用（
これはむずかしいので滑車だけの交換でもいいと思われます。）玄関扉の
工法等とかも考慮して計画されたらいいと思います。

長期修繕計画表は建物設備の維持保全をしていくには
必要なものでしょうね。

我がマンションは中規模マンション（１００戸未満）に該当し
長期修繕計画表（案）は１００ページ超、作成費は４５万円以上、次回は５０万円超か？

読むのもコストかかりそうですね。

>>2912さん
長期修繕計画表は１回目にしっかりしたものを作成すれば、
次回は大規模修繕工事の時に、それをもとに新しい計画表を
建築士が作成してくれるはずです。
長期修繕計画表の洗い直しは、５年ごとにやる必要は全く
ありません。
大規模修繕工事のときにあたらしいのを作成すればいいでしょう。
計画表を読み込むのは確かに大変な労力が入ります。
しかし、それは工事時に建築士が読み込んでくれますよ。

そうですよね。長期修繕計画の洗い直しを
５年ごとに行うよう、国交省はいってますが
やっても意味がないでしょう。

長期修繕計画の洗い直しは、大規模修繕工事の後が
一番効率的です。
想定される工事は決まっている訳ですから、後は景気の
状態や消費税とかを勘案して修正するだけですから。

いろんな工事をすれば予定とちがってきますからね、
それが洗い直しなんですが、１つ２つ工事をしても大勢に影響を
与えることはないでしょうから、大規模修繕工事のときに洗い直し
をすればいいでしょう。

業者選定方法
　イ）見積もり合わせ方式 見積は金ヌキ積算方式でとるのがベターです。
　　　　元請会社を数社選んで、設計図書を渡して見積もりを提出させる方式。見積もりが
　　　最低価格の会社が選ばれるとは限らず総合的に評価して決定します。
　　　　総合的に判断するのは誰がどのようにして決めるのかが問題です。
　ロ）入札方式 　見積もりが最低価格の会社を選定することになります。
　　　　　但し、同条件での相見積を取るためには共通仕様書等の作成が必要となります。
　ハ）随意契約 　最初から１社に絞って工事金額を交渉し契約する方式です。
　　　　小規模マンションとかゼネコン系の管理会社に管理を委託しているマンションに多
　　　い方式です。

金抜き積算方式って知ってますか？

金ヌキ計算書（金ヌキ積算書、金ヌキ明細書）
　　金ヌキ計算書とは、見積書を作る時工事内容、材料、数量までを記載し、単価や金額を表記
　しないもののこと。相見積を取る時に使用します。

数量計算書
　　設計図面から材料の使用量と労務数量をプラスし、それに単価を掛けて工事金額を決めて
　いきます。工事金額を求める作業全体を見積もりといい、図面から数量を求める作業を積算
　といいます。
　　この積算根拠をまとめたものが数量計算書です。長期修繕計画の洗い直し時にも活用します。
　　相見積を取る場合は同じ条件の中で見積もり金額を出してもらわないと比較ができませんの
　で金ヌキ計算書と並行して使用すべきです。

共通仕様書（仕様書、見積内訳書、見積要項書）
　　見積もり参加業者に同一条件で見積書を出してもらうためのもの。
　仕様書
　　　工事を行うにあたり図面だけでは表現できない材料の品質や製造メーカー、施工の手順な
　　　どの規定事項を文章や数値などで表現し施行者に指示する図書。
　見積内訳書・・・工事別補修ヶ所の数や数量が入ったもの
　要項書・・・工期、見積もり提出期限などの約束事、アフターメンテナンス条項等
工事業者が見積もりを作成する際の注意事項、条項等を記述した文書のこと。

設計監理士とは
　　私たちに代わって工事が設計図書通り行われているかをプロの目線でチェックをしてくれま
　す。設計コンサルタントともいわれています。
　　建築士や建築施工管理技士の資格が必要です。

　設計図面から材料の使用量と労務数量を求め、それに単価を掛けて工事金額を決めます。
　工事金額を求める作業全体を見積もりといい、図面から数量を求める作業を積算といいま
す。又、積算根拠をまとめたものが数量計算書です。

排水に使用されるビニル管は４０年以上もつ、但し熱水仕様のばあいには伸縮による破損がある。
土中のビニル管は、異常な力が加えられたり、大きくたわんで亀裂する場合がある。
給水に使用されるビニル管は４５年以上もつ。
塩ビ管は、コア内臓継手を使用していないものは、２５年前後から赤錆が出たりする。３０年以上
経過すると漏水が出てくる。

建物設備の維持保全と積立金について

　今後益々建物や設備の経年劣化が進んでいく中で、それに対する取り組みや届出の制度
を明確にしていくことが大切です。そして、だれが理事になっても基本は同じというシステム作
りが必要となってきます。
　現在建替えられているマンションは、築５０年以上経過しているもので、その建物は耐震基
準の適用外の建物であり、その対応をするためには莫大な費用が必要となるのと、その当時
のコンクリートには海砂が使われていたので品質の低下を招き、大規模修繕工事では対応で
きず、スラム化するまで住み続けるか、建て替えをするかの決断しか選択肢がなく、又建替え
に踏み切ったマンションは容積率が大きく、戸数を増やしその増えた戸数分を資金に充てるこ
とができたごく少数のマンションでした。
　適正なタイミングで十分な修繕等を実施できれば、マンションの資産価値は落ちませんが、
積立金が不足しているために工事を先延ばししていると建物の傷みが進み必要以上に工事
費が嵩んできます。だからこそ、計画的な建物設備の維持保全工事が必要なのです。
　これからのマンションは２極化がより明確になってきます。建物の維持保全が十分できるマ
ンションとできないマンションがあります。

＞＞10298 匿名さん Ｐart2より どっちが正しいの？

> 2925　匿名さん　2019/10/25 08:32:19
>塩ビ管は、コア内臓継手を使用していないものは、２５年前後から赤錆が出たりする。
>３０年以上 経過すると漏水が出てくる。

「塩ビ管」と「塩化ビニル（塩ビ）ライニング鋼管」の違いを理解していないから、こんな意味不明なことを書くのでしょう。
また、「内臓」ではなく「内蔵」が正しいですね。

>>2706

負けました

>>2706

管理規約で、管理費を支払うべき管理の中に入っていないと思いますから、無効と考えるのが妥当。
管理組合から費用を戻させるとともに、善管注意義務違反で管理組合へ管理会社から賠償させるのが良いでしょう。

ここに書き込まれている内容で間違って
いれは知っている方が修正をしてください。

>>2929 匿名さん 6時間前

>>2706 質問

＞管理規約で、管理費を支払うべき管理の中に入っていないと思いますから、無効と考えるのが妥当。
＞管理組合から費用を戻させるとともに、善管注意義務違反で管理組合へ管理会社から賠償させるのが良いでしょう。

ご指摘の通り管理規約には該当するような内容はない。
共用施設への地震、火災保険、漏水、個人賠償等々への保険は良し。
機会を見て解約を提起したいと思います。ありがとうございました。

皆さん方の質問や情報提供を期待します。
そして一緒にマンション管理の適正化を目指していきましょう。

自治会と理事会が混同されてマンション管理が
運営されてませんか。

民法より区分所有法、そして法律に別段の規約が
なければ規約、総会が優先されます。

別段の規約がされているかどうかがわかりずらい。

>わかりずらい。

わかり「づ」らい。

>>2936さん
わかりづらいですね。
有難うございます。

管理規約と各種細則の全面改正をするということは
大変な労力がいります。
いかに理事会や総会で効率よく説明できる議案書が
作成できるかにかかっています。
臨時総会を開催するにしても、説明と質問時間で２時間以内に
納めなければならないでしょうから。

規約の全面改正をするときは、標準管理規約に基づいてやるだけ
だから簡単といっている者もいるけど、甘いね。
特に各種細則は、ひな形通りにはいかないからね。

管理規約や細則などについては、法廷闘争・裁判沙汰にでもしない限り、肝心の箇所がぜんぜん使えません。管理会社や管理組合にとって都合のいい規定なら遵守され利用されています。会社や組合が痛いと感じる条文であればあるほど、実際には役に立たない「お飾り」みたいだということです。

「法」なのですから、大事なのは、会社にも組合にも不都合な規定だという場合でもきちんと適用されなければならないはずですが、そんな正義の実現に積極的な住民がそろったマンションなんてめったにないでしょう。監事か誰かのきちんとした発言に全出席者がシラケて退席したら、法の効力なんてどこへやらです。

「規約をバカ正直に履行したらマンションのコミュニティーがガタガタに崩れてしまう」、つまり適用の結果としてマンションの資産価値が落ちると思われる局面なら、ほとんどの管理組合は規約を上手に破る道を進むでしょう。もちろん、破っておいて「遵守している」と言い張ります。残念ですが、理事会や総会は「遵守」を装う恰好のツールとして使われています。

企業と同じく、マンションだって法の適用が自滅をもたらすくらいならウソもつくし、法の遵守も上っ面だけのものにして留めます。これは、善悪の問題というより組織の生理現象だと思います。

>>2940さん
規約や細則をそんな見方をしたらいけませんよ。
管理規約は基本的には、標準管理規約をひな形として作成
されていますので、全国的にみてもそんなに変わりがありません。
管理組合にとって都合のいい規定ではないでしょう。
集合住宅ですので、ある程度の決まりごとがなければマンションの
管理はできないできませんからね。

全国のマンションでは、常識では考えられないマンション管理が
行われているところも多々あるんでしょうね。
理事とか管理会社とか、難しい問題があるんでしょうね。

>>2941さん
私のマンションの管理組合で実現した規約・細則全面改正は、
大規模修繕工事と同一の方式、同じプロセスをたどりました。
内容のほぼ１００％が専門業者に有料で丸投げも同然なので
住民はラクチンでした。表向きは理事会の下に専門委員会が
結成されてほぼ１００％そこが目を通したことにされました。
マンションの住民自治を装って特定業者の意向が法的に埋め
込まれたのが当マンション新管理規約並びに細則の案でした。

任せた組合と任された会社で確かにウィンウィンの関係です。
しかしその結晶である新管理規約・新細則の欠陥を指摘する
人こそが内部の貴重な「法の番人」のはずですが、無力です。
組合と会社は、法と正論を無効にするやり方を心得ています。

組合員の資格で組合理事長を提訴した稀有なマンションから
大手管理会社は手を引き、契約非更新の方針を通告しました。
そんな管理組合員が１人もいないマンションは多数あります。
過酷な裁判以外に個人の権利の保護がろくにない現状に関し、
納得していないマンションの住人はけっこういると思います。

>>2942さん、おっしゃる通り。

本当にひどいマンションは書かれることがほとんどないですが、
知らせても知らないことにされるという点が根深いと思います。

無関心は敗北とよくいわれますよね。
マンションの住民で改革心のある方がおられれば
管理会社や業者に左右されないマンションのためになる
管理ができるのですが、知識、時間、関心がないのでしょうね。
それができない住民ばかりですと、管理会社等のいいなりに
ならざるをえないでしょう。
組合員は、ただお金をだすだけの存在しかありません。

告発したいのですが、告発先を教えて下さい

「マンションの管理の適正化の推進に関する法律施行規則の一部を改正する省令」について　が平成２２年１０月から施行されたが、当管理組合（管理組合設立は平成２１年）と管理会社との重要事項説明書・管理委託契約書（管理仕様書）の内容には適用されていない。
　改正内容は分別管理方式が改正され「前」と「後」で大幅に変わった
改正点
　①収納口座と保管口座の分離による安全措置
　　収納口座から毎月分の支払いを実施後１ｹ月以内に保管口座に残額を移管するとある。
　　しかし管理会社との契約では保管口座への移管は管理組合の指示により適宜移管するとなっている。
　　これは管理会社が責任を負わない為の方策と考える。

告発しようと思ったのはマンション管理で「処分を受けた業者一覧」を検索し入手した記載内容で処分内容、処分日、商号、処分理由（法違反行為）等が纏められている資料。で上記に該当するものが存在したため。

　②月次報告の義務化
　　電磁的方法を採用するがこれによる損害を管理組合が受けても管理会社は免責に関する事項で責任を負わないと記載。
　　これはまだ情報収集不足につき今回は保留する。

以上よろしくお願いします。

管理会社に対しての告発先は、地方整備局が担当します。
マンション管理業協会も管理会社の上部団体ですが、両方に
相談されたらいいと思います。

管理会社や業者とのトラブルが起きる要因としては、殆どが
積立金が絡んできます。
そのシステムづくりができあがっていないのが大きな原因と
いえます。
まず、大規模修繕工事でいえば専門委員会が独自で機能できな
ければならないでしょう。
決定事項については、管理会社や業者がタッチできないように
しなければならないでしょう。

>>2946　より
2947 匿名さん 情報ありがとうございます
地方整備局で相談したいと思います
ここを検索したところ　処分を受けた業者　の個別内容がわかる記載がありましたので。

>>2949さん
地方整備局に相談されたら、管理会社への注意や罰則等も
してくれますから、頑張ってください。

マンション管理をしていくのに必要なのは、
one　for　all，all　for　oneの精神が必要です。
一人はみんなのために、みんなはひとつの目的のために。

マンションの住民の中にはいろんな方がおられますからね。
自分さえよければいいと思っている方が多いマンションは
大変でしようね。

皆さん方のマンションで修繕積立金の額は足りていますか。
修繕工事には専有部分の配管は計画されていますか。
当然エレベーター、玄関扉、サッシや網戸の滑車の交換等は
計画に入っていますか。

>>2947 さんは下記の通りお書きになりました。
>管理会社に対しての告発先は、地方整備局が担当します。
>マンション管理業協会も管理会社の上部団体ですが、両方に
>相談されたらいいと思います。

私もアポをとって地方整備局を訪問し、話をしましたがダメでした。
ほぼ全て、当マンションの管理組合の質が高ければ解決するのです。
しかし、組合の質を今さら高めるなんて雲をつかむようで非現実的。
努力は放棄していませんが８年間続けても住人の質は全然高まらず。

管理会社とか業者の利害に管理組合の思考と判断が一致するように
全会議とも社員関与で、組合は慣れきっていますから手が出ません。
同時に「そうしないと恐ろしい目に会う」という支配もされてます。

ずっと同じ管理会社と同じ大規模修繕専門業者でやってきたこの
マンション管理組合が、もし工事等で事後に欠陥が見つかった時、
他のマンションのように「組合 VS. 業者」の構図で対立するのか。

対立はできない、立ち上がれないんじゃないかと想像しています。

今のところ、そんなことが起こる可能性なんて頭にないようです。
そんなことが起きないよう、起きた場合のことも考えての発言も
聞く耳は一切持ってもらえません。２社を変更する必要はないし、
その必要を示す事実に向き合って直視するということがないです。

この点は確かに組合の問題です。しかし、組合がこんなであって
くれることからくる業者のメリットたるや絶大なものがあります。
すなわち、規約も細則もこの点を念頭に置いて会社は起案します。
組合はそれを見抜いて採決前に手を入れるべきですが、現実は逆。
私は具体的に論点を挙げて全戸に届けましたが、敵視されました。
業民一体型の管理に慣れた分譲マンションは、手に負えましぇん。

高齢・賃貸化がすすむ築古マンションで、理事長をやることと引き換えに自身の関連会社の工事をやらせてほしいという人物が、大規模修繕を（管理会社に自身の関与を伏せさせて）工事を行った場合、どうすればよいのでしょうか。（例えば理事長を解任し、第三者に管理者を一任するとか？

>>2954さん
地方整備局に何を相談にいかれたのか分かりませんが、適正化法に
違反しているのなら整備局が対応してくれると思います。
ただ、組合員の質や知識、モラルとかになるとそのマンションの
問題となります。
理事会のパワーアップと関心度が必要です。
脱管理会社ですね。

>>2955さん
大規模修繕工事を管理会社と同じ業者でやってきたということですが、
多分デベ系の管理会社に管理を委託されているんでしょうね。
ということは、業者間の相見積もりや競争はないのですね。
管理会社としては、親会社の建設会社に対して、工事が受注できない
となると大変ですからね。
当然工事費も相手に自由に操られていると思います。
工事業者は公募で行い、合い見積もり書の保管や工事業者決定時の会議には
管理会社や業者を入れないでやらないとだめでしょう。

>>2956さん
理事長の成りて不足は築古マンションに限らず全国のマンションで
普通に起きていますよ。
しかし、そういうことを条件に理事長を引き受けるという住民が
理事長になること自体が問題ではありませんか。
それに、マンション管理は工事だけではありませんからね。
理事長の解任は理事の互選ですから、理事会で解任はできますが、
工事は理事会や総会で承認を得ているのですから、何の問題もないのでは
ないでしょうか。
要は、業者は公募で行い、同じ条件で合い見積もりを取り、業者の説明会で
委員が評価点をつけて選定する方法をとるべきでしょう。

マンション管理を理事会主導でできないマンションは
頑張らないといけませんね。
ただし、小規模マンションでは人材不足もあり大変だとは
思いますが、それは理事長の長期政権でクリアできます。

大規模修繕工事のときに、専門委員会を設置するマンションは
多いと思いますが、形式的で本質は管理会社主導で工事の計画
が進められていませんか。
工事のことはわからないで済ませるのではなく、分からなければ
管理会社と関係のない設計コンサルタントを選定し、専門委員と
一緒に工事に取り組んでいけばいいと思いますよ。

建築の専門的なことはわからなくていいんです。
それはお金を払ってプロの建築士を雇えばいいんです。
ただ、基本的な知識は勉強する必要があります。

工事のことはプロに聞けばいいんです。
管理会社のフロントに聞くからおかしくなるんですよ。

設計監理方式を採用すれば、プロの建築士が
住民の代表として、建設会社と対応してくれます。
そしてわからないことはなんでも聞けばいいのです。

パート２より。起点はパート３なので転記

> 2947　匿名さん　2019/11/01 20:41:43
>管理会社に対しての告発先は、地方整備局が担当します。
>マンション管理業協会も管理会社の上部団体ですが、両方に
>相談されたらいいと思います。

本物のマン管士なら、こんな話ではなく、「マンションの管理の適正化の推進に関する法律施行規則の一部を改正する省令の施行等について（平成21年9月9日 国総動第47号）」の説明をすると思います。


10302 匿名さん 2日前

マンションの管理の適正化の推進に関する法律施行規則の一部を改正する省令の施行等について（平成21年9月9日 国総動第47号）
https://www.mlit.go.jp/common/000049270.pdf

第一　一部改正省令関係
２ 財産の分別管理について
（１）規則第８７条第２項第１号関係
② 修繕積立金等金銭又は第１項に規定する財産を収納口座に預入する場合において、規則第８７条第３項各号のいずれにも該当し、かつ、その月分として徴収された修繕積立金等金銭又は第１項に規定する財産から当該月中の管理事務に要した費用を控除した残額を引き続き当該収納口座において管理することを管理組合等が承認している場合には、同条第２項第１号イ又はロに規定する方法としてその月分として徴収された修繕積立金等金銭又は第１項に規定する財産から当該月中の管理事務に要した費用を控除した残額を、翌月末日までに収納口座から保管口座に移し換え、当該保管口座において預貯金として管理しているものと解して差し支えない。

【この場合におけるマンション標準管理委託契約書コメントの記載例】
（記載例）
三 甲の組合員の管理費等の収納は、甲の管理規約第○条に定める預金口座振替の方法によるものとし、毎月○日（当該日が金融機関の休業日に当たる場合はその翌営業日。）に、甲の組合員の口座から甲の収納口座に振り替えし、④の事務を行った後その残額を、引き続き甲の収納口座において管理する。
収納口座 ○○銀行○○支店
保管口座 ○○銀行○○支店

>>10302 は、【保証契約を締結する必要がないとき（※）】に管理組合の収納口座と管理組合の保管口座を設ける場合です。

※【保証契約を締結する必要がないとき】とは、次のいずれにも該当する場合です。
一　修繕積立金等金銭若しくは第１項に規定する財産がマンションの区分所有者等からマンション管理業者が受託契約を締結した管理組合若しくはその管理者等（以下この条において「管理組合等」という。）を名義人とする収納口座に直接預入される場合又はマンション管理業者若しくはマンション管理業者から委託を受けた者がマンションの区分所有者等から修繕積立金等金銭若しくは第１項に規定する財産を徴収しない場合
二　マンション管理業者が、管理組合等を名義人とする収納口座に係る当該管理組合等の印鑑、預貯金の引出用のカードその他これらに類するものを管理しない場合

パート２に関しては、もう半年ぐらい一度もみてないし、
そこのスレの問題であれば、そこで解決してください。

>>2967 匿名さんへ

パート３のスレから派生した問題です　　確認したほうがいいですよ。
パート２とパート３での問題解決策でどちらが優れているか比較するのもの良いですね。
いちいち取り上げる（投稿）こともないと思いますよ。

ＰＡＲＴ２について、今後も見るつもりはありません。
批判だけのスレになってしまいましたから。

設計管理方式は小規模マンションでは採用するのが
難しいでしょうね。
やはりそれなりの経費がかかりますからね。
しかし、丸まるその分がプラスになるわけではないのですが。
設計監理方式でなくても、だれかがその役割を果たさなければ
ならないわけですから。建設会社が兼用でやればその分が上乗せ
されるでしょうからね。

設計監理方式の字が間違っていました。
なぜ設計監理業者を採用するかといいますと、元受業者選定に
当たって、平等な合い見積もりを取るための要綱所等の作成と
工事期間中仕様書通りの工事がされているか、正しい材料が仕様
通り使用されているか等をチェックするためです。

専有部分の給排水管の更新工事を管理組合の責任と負担で行うように
規定しているマンションはありますか。
殆どが塩ビ管を使用しているでしょうから、継手部分の交換となるでしょうが。
しかし、いくら継手部分だけといっても、在宅や水の使用制限、トイレの使用制限
等があり大変でしょうね。

町内会費を半年に１回、管理費と同時に徴収していますがこれは違法ですか。（管理費＊＊＊＊円、町内会費＊＊＊＊円）
我が管理規約には町内会費を徴収するという文言はない。

平成２８年３月に国土交通省より新しい標準管理規約が公表されました。
このなかに自治会費または町内会費等を管理費等と一体で徴収している場合には
ア自治会または町内会等への加入を強制するものとならないようにすること。
イ自治会または町内会等への加入を希望しない者から自治会費または町内会費等の徴収を行わないこと。
ウ自治会費または町内会費等を管理費とは区分経理すること。
と記載されている。

　以上から考えると自治会または町内会等への加入を希望する者の承認を
得て徴収する必要があると思いますが　平成２８年３月に国土交通省より新しい標準管理規約は考慮せず従来どうり徴収しても問題はないのでしょうか。
　今後新たに入居した人が加入を希望しない（前マンションでは加入する、しない、は入居者任せと主張）ので支払い拒否した時、どう対応すべきか。
　規約の改訂を速やかに実施すべきか。
教えて下さい。

うちのマンションでも管理費等と一緒に自治会費を口座引き落としをしています。
といいますのも、当マンションは全員加入していますので、自治会費を徴収する
手間を省くために行っています。
当然、管理組合と自治会の会計は完全に分かれています。
ただ、問題なのは年間分をまとめて期首に自治会にふりこんでいるところです。
自治会への強制加入とかもありませんし、退会も自由なんですが、なぜか誰も
退会したことはありません。
賃借人は一応自治会員扱いですが、自治会費は区分所有者からの口座引き落とし
となっており、その費用を賃借人か賃貸人が徴収しているかどうかは分かりません。
理事会と自治会の交流はほとんどありません。それぞれが活動をしています。
自治会への加入は任意ですので、途中入居者が自治会への入会を拒否したら当然
それはみとめなければならないでしょう。規約はそのマンションの規範ですから、
法に触れなければ（任意規定であれば）そこのマンションで自由に決めることはできます。
自治会への入退会は自治会法で決められていますのでそれに従うべきです。

自治会法をキーに検索したところ

マンションの町会加入、司法の判断は
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　2019.9.3 20:38|産経WEST
　住民の高齢化が進み、災害時の安否確認などの対策が急務となった都市部のマンション。この課題に対応しようと、マンションの管理組合が地域の町会（自治会・町内会）に加入したところ、加入を望まない住民との間で訴訟に発展した。大阪地裁は８月、ある理由から町会加入に「待った」をかける判決を言い渡した。何が問題だったのか。取材を進めると管理組合の「限界」が浮き彫りになった。（杉侑里香）

町会加入に反対の声

　判決などによると、舞台は大阪市西区にある総戸数約２３０戸のマンション。築３０年以上となり、６５歳以上の住民が８０人を超え、高齢化や単身者の増加が目立つようになった。

　「住民の交流が少なくなっている。安否確認など災害時の備えも心配だ」。危機感を募らせた管理組合の理事は平成２７年２月、地域の町会に一括加入する考えを総会で住民に明らかにした。
（１）町会費（１世帯あたり１カ月３００円）は住人が収める組合運営費から拠（２）清掃や見回りといったボランティア活動を強制しない
（３）プライバシーに配慮し町会に住民名簿を提出しない－
などと説明した。

　大多数が賛同し、管理組合は同年５月から町会に加入。しかし、住人の女性が「希望していない」「必要性を感じない」と主張した。女性は約２年分の組合運営費が違法に支出されたとして２９年１０月、組合に損害賠償を求める訴訟を大阪地裁に起こした。上田元和裁判官は今年８月６日の判決で女性の主張を大筋で認め、管理組合側に３５８４円の支払いを命じた。

>>2975 続き

　判決が指摘したのはマンションの管理組合と町会で、目的や法的根拠が大きく異なる点だ。

　管理組合は建物を適切に管理・維持するため、区分所有法上、所有者全員の加入や経費負担を義務づける。これに対し、地域の親睦などを目的とする町会に法的な拘束力はなく、加入や費用の支払いは任意だ。

　管理組合側は、町会加入が良好なコミュニティーの形成につながり「マンションの資産価値の向上につながる」と主張した。上田裁判官はそうした利点を認める一方、「町会の加入や費用支出は管理組合の目的の範囲外であり、無効と言わざるを得ない」と指摘。管理組合としての加入は不適切であり、加入は住民の意思に委ねられるべきと判断した。

　双方とも控訴せず、判決は確定している。

管理組合と自治会は全く別物であり、お互いに干渉しないのが
大切です。
それぞれの目的に対して取り組んでいけばいいのです。

＞2973　です。
貴重な情報ありがとうございます。
今年の総会資料を確認しましたところ貸借対照表（科目内訳）で
未収金（町内会費）１戸分が計上されていました。
早速理事会に管理組合と自治会は別物であり分離した運営（会計）を行うよう提起したいと思います。

ご質問させて下さい。

マンションにかけている保険について。
共用部に、マンションの組合がかけている保険。
地震で外壁にクラックが入りました。
一部損の認定が受けられれば、
専有部分で保険対象外になったベランダの地震による、クラックのひび割れの修理が
地震保険の保険金で間に合うと思うのです。

あいおいニッセイ＊＊損保の保険。
マンション管理組合用の保険です。


お聞きしたいのですが、

この保険
保険の対象となる主要構造部に、

外壁が含まれる事になっていますが、
保険代理店からも、
保険会社からも、
地震では、「外壁は含まれません。」　
と言われたようです。

保険の対象が壁を含むことになっているのに、
地震は含まれないということはありますか？

地震だから、含まれない。

管理組合が自治会の負担を軽減するために、管理費等と一緒に
口座引き落としだけをするのはいいと思うのですが、滞納の場合は
自治会費もそれに含まれますので、そこの点が問題となります。
ただ、口座引落し料がかかりますので、定額の自治会費に口座引落料
を支払うことはできないでしょう。
たいした金額でもないので、それぐらいは認めてやってもいいんで
はないでしょうか。同じ住民どおしのことですから。
共存共栄ですよ。
ただし、会計とか議案とか理事会、自治会は完全に別物としなければ
なりませんが。