「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

>>2880さん
本命会社が他社の見積書を作成してる？
管理会社主導でマンション管理が行われているデベ系のマンション
では、管理組合が工事で主導権は取れないんでしょうね。
設計コンサル料の報酬はいくらかご存知ですか？
例えば、３００戸のマンションで工事費が３億程度であればコンサル料
は、１，５００万円～２，５００万円程度になります。建築士間では
工事費の１０％から１５％ともいわれています。長期修繕計画書では１５％
で予算化してありませんか。
工事期間は１年以内で終わるでしょうから、報酬としては高いと思いませんか。
材料とかの経費はいらないんですからね。
それに、大規模修繕工事は建設ではないんです。補修工事ですから、工事費
はそんなに高くはとれません。談合をして、応募してきた業者５～８社に
対してキックバックを渡すことはできないでしょう。殆どが人件費ですから。

マンションの管理は管理組合が主導権を握って管理していくべきです。
特に、管理規約の全面改正と大規模修繕工事に関しては、管理組合主導
でいくべきで、その中に管理会社を入れないことが大切です。
しかし、デベ系の管理会社の社員としては、親会社以外の建設会社に工事を
もっていかれれば、そこの支店やフロントの立場は悪くなるので、必死に
なって工事の受注に全力を投入してきます。それは当たり前のことです。
だから、管理会社のフロントを建設会社や設計コンサルタントの応募や
業者選定の委員会のメンバー、会議に参加させないようにしなければなり
ません。それができなければ、管理会社主導で業者が選定される可能性は
高くなります。
それができているマンションも数多くあるのですよ。

大規模修繕工事を管理組合主導で行うことに関しては、管理組合と
管理会社との葛藤があり、最終的には管理会社のリプレイスに繋がる
こともあります。
それぐらいの強い気持ちが理事会のメンバーにないと管理会社の力に
押し流されてしまいます。

マンションを建設するには、材料費、人件費等が必要になります。
しかし、補修工事には必要経費は殆どかかりません。
大半は人件費なのです。
私が親の家を解体するときに、解体費用の見積もりを取りましたが、
上は１，３００万円、下は６５０万円でした。以前旅館をしていたので
かなり大きな解体となりました、木造です。
最後は、４００万円になりましたが、その解体業者がいうには、我々は
解体するだけです。その解体の内容が良かろうが悪かろうが内容は同じ
なんです。だから解体費用はどうにでもなります。特に期日を決められ
なければ職人の手がすいているときにやれますので、価格はかなり安く
することができるということでした。

>>2878さん
設計監理方式がベストといっている訳ではないんです。
ただ、同じ条件で相見積を取る場合、要綱書等の作成が
素人ではつくれないですからね。
概算設計書や数量調書の作成は設計コンサルタントで
なければ素人では作れませんので。
同じ建築士でも、図面を中心に仕事をしている者と、設計監理
をやっている者とでは仕事の内容が違いますから。
医者でも外科と内科が違うのと同じことです。

「見える化」できレバいいなあ。

https://premium.toyokeizai.net/articles/-/19382
（週刊東洋経済 2018.12.8）

3Dの建設設計図で「見える化」
BIMは不適切コンサル問題の救世主か

　BIM(ビム=ビルディング・インフォメーション・モデリングの略)と聞いても、建設業界の関係者以外は知らないかもしれない。……　BIMはいわゆる3Dの建築設計図である。
　……
　それは、3DのBIMになると、建物の部材ごとの「数量」がコンピュータで自動計算できることだ。これに部材「単価」を掛ければ「コスト」が出る。つまり「建築コストの透明性」が格段にアップするのである。

"見える化"で水増しを防止

　マンション大規模修繕工事で、設計コンサルタントと施工工事会社などが結託して行う工事費の水増しは、「数量」を改ざんする手口が一般的だといわれる。「単価」は市販の積算資料やインターネットで誰でも調べられるが、平面の図面から部材の「数量」を正確に拾い出すのは素人にはほぼ不可能だからである。
　……
　マンション管理組合自身が正確なBIMの設計データを管理してチェックできるようになれば「数量」を改ざんする手ロは使いにくくなる。さらにBIMデータと維持管理コストを連係すれば、長期修繕計画の自動作成も可能となる。不適切コンサルを排除するだけでなく、マンションを長期にわたって適切に維持管理するための強力な武器になるのだ。
　……

数量の改ざんですか。
しかし、設計図面で数値は出してあるんではないですか。
設計図面で平米数とかをだして、相見積を取ります。
各業者は統一してある修繕個所の数値に単価を掛けて見積もり金額
を出すだけでいいんです。

数量が正しいのか素人では分からないから、不適切コンサルが数量を水増しする不正なのでしょう。
が、後々、修繕計画の見直しや次の修繕工事か何かで真っ当な専門家が検証すれば発覚するでしょう。

それとは別に、工事前に数量が確定していない変動要素（外壁タイル補修など）がある。設計監理方式では、コンサルが設定した暫定数量の入札価格で工事契約し、実際の請求額は、工事が始まり、終わってからコンサルが査定した出来高で実数清算する方式が多い。不適切コンサルの暫定数量、査定で不正が行われるおそれがあり、発覚しにくい。

変動要素について、↓の調査結果が分かり易いと思う。

https://www.mankan.or.jp/cms-sys/wp-content/uploads/2019/08/1908_tyous...
マンションの大規模修繕工事における工事中の変動要素の取り扱いに関する調査結果
令和元年８月 東洋大学理工学部建築学科秋山研究室 / マンション管理センター

>>2888さん
数量調書等の作成は、長期修繕計画書の中で作成されるものです。
大規模修繕工事の時に作成するものではありません。
その長期修繕計画書の作成を依頼するときは、積算に強い
建築士に依頼することになりますが、当然公募をして見積もりと
説明会を開催して、管理組合が選定します。
その計画書を依頼する建築士を管理会社の推薦の中から選ぶ
こと自体が間違いのもととなります。
大規模修繕工事の時に、管理会社からの設計監理士であれば、当然
管理会社の親会社が選ばれることになるでしょう。
故に、大規模修繕工事時（業者選定決定まで）には、管理会社の親会社や管理会社の
建築士を専門委員会のメンバーに入れないことが大切です。
マンションを施行した建築会社がそこのマンションのことは詳しい、
良く知っているとかいわれて決めるところもありますが、設計図面は
ありますし、大規模修繕工事は建設ではなく、単なる補修工事ですからね。
そこを誤解してはいけません。補修工事はどこの業者でも同じように
できますよ。

>>2888さん
２８８９は別にあなたに対しての書き込みではありませんでした。
一般論としての書き込みでした。
あなたは良く理解されているようですし、あなたの書き込みは参考になりました。

ひとつ付け加えますと、管理会社推薦の設計監理士や管理会社推薦の建設会社も
管理組合が公募している業者の一角に応募することは認めるべきです。
但し、選定するときは管理会社はその中には絶対いれてはいけません。
あくまで公平に専門委員のメンバーだけで選出すべきです。
業者や建築士が決定したら、管理会社には委託契約に基づき手伝ってもらいましょう。

やはり、予算が許せば設計監理方式がいいんでしょうね。
その選定については慎重にマンションがプラスになるような
業者を選定すべきですが。

>>2891 匿名さん

大規模修繕関連業務が委託契約の中に入っているんでしょうか、その点依頼するなら別途費用ではないですかね。
自力でやるのが一番です。

>>2893さん
委託契約には、管理会社は理事会支援業務、総会支援業務が
ありますから、大規模修繕工事もその範疇に入ります。
しかし、勤務時間外の会議とかに参加すると負担が大きいでしょうから、
その点は考慮して、別途契約をしてもいいのではと思っています。
広報活動は当然理事が行うべきです。

第１回目の大規模修繕工事のときは、管理会社のフロント、管理員が
会議や資料づくり、広報活動を含め一生懸命やってくれました。
しかし、委託費は現状通りでした。
管理会社推薦の建設会社や設計コンサルタントは全く別のところに
決まりましたが、何もいわずに一生懸命やってくれました。
専門委員会や業者との打ち合わせにも、全て出席してくれまして、書記
をつとめてくれました。会議では殆ど発言することもなかったようでした。
２回目の時は、大規模修繕工事じの委託費の契約を見直すことも考えおります。

時代は変わっていますね。
標準管理委託契約書でも大規模修繕工事に関する企画や調整は別になっています。
議事録作成や広報などは、普通は内容を知っている設計会社や施工会社が作ることになりますね。

委託契約では、大規模修繕工事については規定されていませんので、
基本的には管理会社への別途支払いは発生しません。
広報については、資料は施行会社が提供しますけど、それをまとめて
作り直すのは理事会で行いました。
工事の工程表はエントランスに掲示しますけど、それは施工会社が行います。

最新の標準管理委託契約書でも、大規模修繕工事の委託費用を
管理会社と別途契約を結ぶようにはなっていません。
それは、長期修繕計画書の洗い直し費用ですよね。
以前は管理会社のフロントがパソコンで簡単な長期修繕計画書を
無料で作成していましたが、それを有償化するほど価値のあるものでは
ありません。
長期修繕計画書を作成するには、その元となる数量調書等がなければ
役にたちませんからね。
それは積算に強い建築士に依頼して作成すべきです。設計図面がありますので
それに基づいて正確なものを作成しなければ、相見積をとるときの要綱書
づくりに役に立ちません。

そりゃ当然設計士の仕事でしょう。
要綱ただで作れる訳もありませんから。

管理会社は仕事をしないでしょうねってだけです。

以前の管理会社が作成していたのは、パソコンソフトに
データを打ち込むだけの簡易なものでした。
それは素人の管理会社のフロントは誰でも作成できるものです。
単なる工事金額と周期の目安だけのものでした。