「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

長期修繕計画書はあるみたいだけど、そんなに詳しいのは
ないよ。

大規模修繕工事のときは、いかに同じ条件で相見積が
取れるかということが重要なポイントになります。
簡単に同じ条件といっても、建築士が絡まなければ
素人でできるものではありません。
数量調書等が作成できなければ話になりませんから。

設計監理方式は、設計コンサルタントにうまく利用されるので
責任施工方式がいいという者もいるけど、建築士が全て悪では
ないですよ。設計監理方式は、所謂丸投げですからね。
それをいえば、建設会社も悪がいるかもしれません。

大規模修繕の工事費としての目安は、１戸当り１００万円が
相場のようです。

　※設計・監理者の役割
１）着工前の業務
＊工事開始前の役割・・・下記書類の作成等
　　見積要項書・・・工事業者が見積もりを作成する際の注意事項、条項等を記述した

　　仕様書・・・・・・・工事実施の為の施工範囲、方法、材料等を記述した文書のこと。

　　説明会への出席（定例会議、工程説明会等）
　　設計図書の作成（工事仕様書と設計図）
　　　　設計段階では施行すべき数量が確定できない工事項目については、実費精算
　　　方式で精算します。（タイル等）
　工事監理契約書
　　　説明会で具体的な監理内容を確認します。（追加工事の場合の報酬含）
　　　工事内容の明確な項目、監理業務の具体的な内容、報酬の金額と支払方法、設計
　　監理者の勤怠状況での報酬を考慮しておきます。
＊工事請負契約の記名押印

２）施工中の業務
着工・・・現場監督等に対して工事に関する注意事項を指示し、協議・確認をします。
　　　　　 改修仕様書通り作業が進められているかの定期的なチェック
中間検査
　　　管理組合の立ち会いのもと実施します。
修繕委員との現場巡回
＜チェック例＞
　　防水材料の品番と入荷量、使用量の確認、アルミサッシと窓枠と躯体のシール材の
　撤去と残の確認、鉄部塗装の際は下地処理（ケレン作業）がされているか使用量等
　のチェックとその結果報告は必要です。
＊設計コンサルタントの工事期間中の勤怠と役割
　　　設計コンサルタントの役割としては、特に工期中の改修仕様書通りの工事がされて
　　いるか、要求通りの出来栄えになっているかを我々住民に代わってプロの目線で定
　　期的にチェックをしてもらいます。
＊設計監理士（建築施工管理技士含む）の監理に要する時間の支払額のウェイト。
　　　支払の内訳案　　設計料４５％　　監理料５５％
　設計監理会社に支払う額は大きな金額になります。しかし、設計監理会社は通常の仕
事もしています。そちらが忙しくなれば当マンションに影響をきたす可能性があります。

３）竣工後の業務
　　監理報告
　　　　施工会社は、設計監理士に竣工図書を提出し、これをチェックします。
　　　　工事完了届を作成し、工事監理報告書をまとめて管理組合に提出します。
　　点検
　　　　メンテナンス時期の打ち合わせと確認をする。
　　　　メンテナンス時期がきたら管理組合から要請することも必要です。
＊コンサルタント決定後依頼するもの。
　　　設計図　　　仕様書　　　見積もり要項書
　　　工事範囲の検討　　　　材料の検討

設計コンサルタントはマンションの大規模修繕工事の経験のある
建築士を選ぶべきです。

修繕積立金に余裕があれば設計監理方式がベストでしょう。
但し、設計コンサルタトの選出については、相見積を
取り、説明会を開催して一番いい建築士を選ぶべきです。

設計監理方式を採用できるのは、大規模マンションでしょうね。
小規模マンションではまず経費的にも難しいと思います。

小規模マンションは責任施工方式がいいですよ。

ここのスレには直接書き込みはしないけど、ここから発信される
情報は参考にされている方が多いのですね。

スレが立ち上がって約２か月経過したけど、レス数は２，８００だからね。
１日平均４８の書き込みがあるんだから、結構書き込みもあるんだね。

質問があればすぐ答えてくれるのもここの特徴。

大規模修繕工事は１２年～１３年周期だから、経験がない者が
殆どだからね。
１回専門委員とかを経験すれば次回はだいたいのことは分るんだけどね。
ただ言えることは、建設会社丸投げの責任施工方式はお奨めできません。

大規模修繕工事の業者を選定する基準はどうしていますか。
相見積を取り、説明会を開催して評価点をつけた場合、価格が３番目に
高く、評価点が１番よかった業者と、価格は１番やすかったが、評価点
は４番目だった場合、どちらの業者を選びますか。
声の大きい者の意見を採用しますか。

設計監理方式では本命が決まっている。説明会は儀式だよ。長期修繕計画の予算額に近いことを願っています。(委員会も理事も予算額を調べない、知らないから設計事務所・管理会社の言いなりで大切な財産が無くなる)

管理会社発注方式や責任施工方式とは違って、設計監理方式なら公正な競争が行われると思い込むことこそが、間違いの元ですね。加えて、管理組合の個別的な事情も踏まえることなく、設計監理方式がベストな選択だなんてとても言えたものではありません。

設計監理方式なのに管理会社がタッチするんですか？
設計監理方式だから、要綱書を建築士が作成し、同じ条件での
相見積を取るんですよ。
そして、その業者の中から見積もり金額の安い３～４社を選定し、
説明会に参加してもらうのです。
そこで専門委員会が評価をして総合評価方式とかの方法で公平な
選定を行うことになるのです。
当然管理会社は評価とかには参加できません。
設計コンサルタントも、建設会社も公募を行い、相見積と説明会を
開催して選定するんです。
それに、専門委員会で決めるのはあくまで専門委員会の案であり、それを
理事会で決議し、総会に提案して、予算とか業者が決まります。

2879さん
教科書通り勉強して100点取った方でしょうね。
建設業界(設計コンサル含む)は昔と何ら変わらず談合の世界ですよ。
本命会社が他社の見積書作成してますって。管理会社も裏でしっかり仕事してますよ。
提示される設計コンサル料で仕事できると思いますか?キックバックなしで。
うちは3回目の大規模修繕になりますので、2回目の資料を基礎とし責任施工方式で数社相見積+提案で修繕委員会で決めたいと考えています。

>>2880さん
本命会社が他社の見積書を作成してる？
管理会社主導でマンション管理が行われているデベ系のマンション
では、管理組合が工事で主導権は取れないんでしょうね。
設計コンサル料の報酬はいくらかご存知ですか？
例えば、３００戸のマンションで工事費が３億程度であればコンサル料
は、１，５００万円～２，５００万円程度になります。建築士間では
工事費の１０％から１５％ともいわれています。長期修繕計画書では１５％
で予算化してありませんか。
工事期間は１年以内で終わるでしょうから、報酬としては高いと思いませんか。
材料とかの経費はいらないんですからね。
それに、大規模修繕工事は建設ではないんです。補修工事ですから、工事費
はそんなに高くはとれません。談合をして、応募してきた業者５～８社に
対してキックバックを渡すことはできないでしょう。殆どが人件費ですから。

マンションの管理は管理組合が主導権を握って管理していくべきです。
特に、管理規約の全面改正と大規模修繕工事に関しては、管理組合主導
でいくべきで、その中に管理会社を入れないことが大切です。
しかし、デベ系の管理会社の社員としては、親会社以外の建設会社に工事を
もっていかれれば、そこの支店やフロントの立場は悪くなるので、必死に
なって工事の受注に全力を投入してきます。それは当たり前のことです。
だから、管理会社のフロントを建設会社や設計コンサルタントの応募や
業者選定の委員会のメンバー、会議に参加させないようにしなければなり
ません。それができなければ、管理会社主導で業者が選定される可能性は
高くなります。
それができているマンションも数多くあるのですよ。

大規模修繕工事を管理組合主導で行うことに関しては、管理組合と
管理会社との葛藤があり、最終的には管理会社のリプレイスに繋がる
こともあります。
それぐらいの強い気持ちが理事会のメンバーにないと管理会社の力に
押し流されてしまいます。

マンションを建設するには、材料費、人件費等が必要になります。
しかし、補修工事には必要経費は殆どかかりません。
大半は人件費なのです。
私が親の家を解体するときに、解体費用の見積もりを取りましたが、
上は１，３００万円、下は６５０万円でした。以前旅館をしていたので
かなり大きな解体となりました、木造です。
最後は、４００万円になりましたが、その解体業者がいうには、我々は
解体するだけです。その解体の内容が良かろうが悪かろうが内容は同じ
なんです。だから解体費用はどうにでもなります。特に期日を決められ
なければ職人の手がすいているときにやれますので、価格はかなり安く
することができるということでした。

>>2878さん
設計監理方式がベストといっている訳ではないんです。
ただ、同じ条件で相見積を取る場合、要綱書等の作成が
素人ではつくれないですからね。
概算設計書や数量調書の作成は設計コンサルタントで
なければ素人では作れませんので。
同じ建築士でも、図面を中心に仕事をしている者と、設計監理
をやっている者とでは仕事の内容が違いますから。
医者でも外科と内科が違うのと同じことです。

「見える化」できレバいいなあ。

https://premium.toyokeizai.net/articles/-/19382
（週刊東洋経済 2018.12.8）

3Dの建設設計図で「見える化」
BIMは不適切コンサル問題の救世主か

　BIM(ビム=ビルディング・インフォメーション・モデリングの略)と聞いても、建設業界の関係者以外は知らないかもしれない。……　BIMはいわゆる3Dの建築設計図である。
　……
　それは、3DのBIMになると、建物の部材ごとの「数量」がコンピュータで自動計算できることだ。これに部材「単価」を掛ければ「コスト」が出る。つまり「建築コストの透明性」が格段にアップするのである。

"見える化"で水増しを防止

　マンション大規模修繕工事で、設計コンサルタントと施工工事会社などが結託して行う工事費の水増しは、「数量」を改ざんする手口が一般的だといわれる。「単価」は市販の積算資料やインターネットで誰でも調べられるが、平面の図面から部材の「数量」を正確に拾い出すのは素人にはほぼ不可能だからである。
　……
　マンション管理組合自身が正確なBIMの設計データを管理してチェックできるようになれば「数量」を改ざんする手ロは使いにくくなる。さらにBIMデータと維持管理コストを連係すれば、長期修繕計画の自動作成も可能となる。不適切コンサルを排除するだけでなく、マンションを長期にわたって適切に維持管理するための強力な武器になるのだ。
　……

数量の改ざんですか。
しかし、設計図面で数値は出してあるんではないですか。
設計図面で平米数とかをだして、相見積を取ります。
各業者は統一してある修繕個所の数値に単価を掛けて見積もり金額
を出すだけでいいんです。

数量が正しいのか素人では分からないから、不適切コンサルが数量を水増しする不正なのでしょう。
が、後々、修繕計画の見直しや次の修繕工事か何かで真っ当な専門家が検証すれば発覚するでしょう。

それとは別に、工事前に数量が確定していない変動要素（外壁タイル補修など）がある。設計監理方式では、コンサルが設定した暫定数量の入札価格で工事契約し、実際の請求額は、工事が始まり、終わってからコンサルが査定した出来高で実数清算する方式が多い。不適切コンサルの暫定数量、査定で不正が行われるおそれがあり、発覚しにくい。

変動要素について、↓の調査結果が分かり易いと思う。

https://www.mankan.or.jp/cms-sys/wp-content/uploads/2019/08/1908_tyous...
マンションの大規模修繕工事における工事中の変動要素の取り扱いに関する調査結果
令和元年８月 東洋大学理工学部建築学科秋山研究室 / マンション管理センター

>>2888さん
数量調書等の作成は、長期修繕計画書の中で作成されるものです。
大規模修繕工事の時に作成するものではありません。
その長期修繕計画書の作成を依頼するときは、積算に強い
建築士に依頼することになりますが、当然公募をして見積もりと
説明会を開催して、管理組合が選定します。
その計画書を依頼する建築士を管理会社の推薦の中から選ぶ
こと自体が間違いのもととなります。
大規模修繕工事の時に、管理会社からの設計監理士であれば、当然
管理会社の親会社が選ばれることになるでしょう。
故に、大規模修繕工事時（業者選定決定まで）には、管理会社の親会社や管理会社の
建築士を専門委員会のメンバーに入れないことが大切です。
マンションを施行した建築会社がそこのマンションのことは詳しい、
良く知っているとかいわれて決めるところもありますが、設計図面は
ありますし、大規模修繕工事は建設ではなく、単なる補修工事ですからね。
そこを誤解してはいけません。補修工事はどこの業者でも同じように
できますよ。

>>2888さん
２８８９は別にあなたに対しての書き込みではありませんでした。
一般論としての書き込みでした。
あなたは良く理解されているようですし、あなたの書き込みは参考になりました。

ひとつ付け加えますと、管理会社推薦の設計監理士や管理会社推薦の建設会社も
管理組合が公募している業者の一角に応募することは認めるべきです。
但し、選定するときは管理会社はその中には絶対いれてはいけません。
あくまで公平に専門委員のメンバーだけで選出すべきです。
業者や建築士が決定したら、管理会社には委託契約に基づき手伝ってもらいましょう。

やはり、予算が許せば設計監理方式がいいんでしょうね。
その選定については慎重にマンションがプラスになるような
業者を選定すべきですが。

>>2891 匿名さん

大規模修繕関連業務が委託契約の中に入っているんでしょうか、その点依頼するなら別途費用ではないですかね。
自力でやるのが一番です。

>>2893さん
委託契約には、管理会社は理事会支援業務、総会支援業務が
ありますから、大規模修繕工事もその範疇に入ります。
しかし、勤務時間外の会議とかに参加すると負担が大きいでしょうから、
その点は考慮して、別途契約をしてもいいのではと思っています。
広報活動は当然理事が行うべきです。

第１回目の大規模修繕工事のときは、管理会社のフロント、管理員が
会議や資料づくり、広報活動を含め一生懸命やってくれました。
しかし、委託費は現状通りでした。
管理会社推薦の建設会社や設計コンサルタントは全く別のところに
決まりましたが、何もいわずに一生懸命やってくれました。
専門委員会や業者との打ち合わせにも、全て出席してくれまして、書記
をつとめてくれました。会議では殆ど発言することもなかったようでした。
２回目の時は、大規模修繕工事じの委託費の契約を見直すことも考えおります。

時代は変わっていますね。
標準管理委託契約書でも大規模修繕工事に関する企画や調整は別になっています。
議事録作成や広報などは、普通は内容を知っている設計会社や施工会社が作ることになりますね。

委託契約では、大規模修繕工事については規定されていませんので、
基本的には管理会社への別途支払いは発生しません。
広報については、資料は施行会社が提供しますけど、それをまとめて
作り直すのは理事会で行いました。
工事の工程表はエントランスに掲示しますけど、それは施工会社が行います。

最新の標準管理委託契約書でも、大規模修繕工事の委託費用を
管理会社と別途契約を結ぶようにはなっていません。
それは、長期修繕計画書の洗い直し費用ですよね。
以前は管理会社のフロントがパソコンで簡単な長期修繕計画書を
無料で作成していましたが、それを有償化するほど価値のあるものでは
ありません。
長期修繕計画書を作成するには、その元となる数量調書等がなければ
役にたちませんからね。
それは積算に強い建築士に依頼して作成すべきです。設計図面がありますので
それに基づいて正確なものを作成しなければ、相見積をとるときの要綱書
づくりに役に立ちません。

そりゃ当然設計士の仕事でしょう。
要綱ただで作れる訳もありませんから。

管理会社は仕事をしないでしょうねってだけです。

以前の管理会社が作成していたのは、パソコンソフトに
データを打ち込むだけの簡易なものでした。
それは素人の管理会社のフロントは誰でも作成できるものです。
単なる工事金額と周期の目安だけのものでした。

勘違いしてますけど、大規模修繕についての企画と調整なので、長期修繕計画とは違いますよ。

管理業務の基幹事務とは、管理組合の会計の収入および支出の調停及び出納
並びにマンションの維持又は修繕に関する企画又は実施の調整ですよね。
大規模修繕工事のことはいってないと思いますけど。

設計監理方式が正しく運用されれば一番いい方法には
違いないのですが、費用がかかります。
小規模マンションではこの方式は難しいと思います。
デベ系のマンションであっても、設計コンサルタントは
つきますが、それは施工会社がつけるものですからね。
設計コンサルタントは、施工が要綱書通り実施されているか、
手抜きはないか等をチェックするものですから、施工会社が
つける設計コンサルタントでは不安ですね。

施行会社がつける設計コンサルタントは、施工会社の指示通り
工事をしなさいと指導するものですからね。
材料が変更されていたり、仕様がかわっていても住民はチェック
できませんからね。

同じ条件で相見積が取れればいいんですがね。
業者を一堂に集めて、口頭で工事個所や使用材料等を
伝えるのはいいんだけど、どんな材料を使えばいいかが
分らないし。

大規模修繕工事で、設計監理方式が採用できるマンションの
住民の皆さんは幸せですね。
建物設備の管理が行き届いているマンションでしょうから、
資産価値はそんなに落ちないですよ。

そもそも長期修繕計画書の数量調書等から積み上げられたものを
見られた方はいますか、５０～１００ページはありますよ。
殆どのマンションの住民の皆さんは見たこともないと思います。
設計図面しかりでしょう。
理事はおろか理事長もみたことはないと思いますよ。
それから、管理会社との委託契約書をみたことのある理事や理事長も
殆どいないのではないでしょうか。
残念ながら実態はそれぐらいのものです。

そもそも、概算設計書と数量調書から積み上げた長期修繕計画表を
作成しているマンションが殆どないということです。
長期修繕計画表があっても、数枚程度の内訳表があるぐらいのもの
ではないですか。その内訳表では、工事概算額の把握はできないでしょう。
それでは、大規模修繕工事時に相見積をとるときの参考にはなりません。
しっかりした長期修繕計画表があれば、工事金額は凡そ把握できますし、
（ただし、１０％程度の余裕はみています。）周期についても理事会の
判断材料になります。
勿論、修繕積立金の必要金額や資金計画も把握できると思います。

それは別途費用のかかる長期修繕計画ですね

以前は管理会社のフロントがパソコンソフトにマンションのデータを
打ち込んで作成する長期修繕計画表だけでしたが、現在はそれでも
別途費用がかかるようになりました。
しっかりした長期修繕計画表を作成するには、建築士に依頼して設計図面
を参照して、概算設計書と数量調書から工事金額を算出するやり方で作成
した長期修繕計画表の作成が必要です。
その際、専門委員会で建築士と検討して、周期や工事材料のグレード、修繕
個所の仕様等を話し合って作成すべきです。
又、資金計画では、工事費についてはモデレートな工事で計画をしますが、
それでも余裕をみて計画されていますので、現実にあわせて１０％～２０％
差し引いた工事費で計画してもらうことです。尚、設計監理費用については
建築士間では１５％程度となっているようですが、マンションの規模にもよりますが
１５０戸以上のマンションであれば、総工事費の５～６％程度で収まることもあります。
工事費総額から1戸当り月の必要修繕積立金の額を算出すればいいと思います。
長期修繕計画表には、専有部分の給排水管の更新工事費やサッシの交換費用（
これはむずかしいので滑車だけの交換でもいいと思われます。）玄関扉の
工法等とかも考慮して計画されたらいいと思います。