「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

ペットや騒音問題は、マンション管理のなかでも対応が
難しいものです。
工事とかは理事会は積極的に取り組みますけどね。

人が絡むことにはできるだけ動きたくないというのが
本音。

　警察でも裁判所でもない、管理組合ができる対応は、ペット飼育禁止を居住者に衆知徹底させることで良いと思います（知らなかったといわせないように、繰り返し言い続けること）。

何もしなければ「黙示の承認」をしていたとみなされ、動物アレルギーの人などへ深刻な被害が起きたときに責任を問われることになりかねない（金銭での賠償）。管理組合の責任は、何もしなかった役員だけでなく、（寝耳に水の）区分所有者全員で責任をとることになる（管理組合の会計から賠償）。

管理組合が衆知徹底させる努力をしていれば、深刻な被害が起きても、知りながら違反していた人に全ての責任があると証明できる。

　それと、ペット飼育禁止を知らずに専有部分の賃借や購入をした（する）人（善意の第三者？）がいる可能性がある。標準的な手順では、専有部分の賃借や購入を仲介する宅建業者が重要事項説明を行うためにマンション管理業者に情報提供を求める。マンション管理業者は、管理委託契約で定められ管理組合が承諾した項目について開示することができる。情報開示の手順、ペット飼育禁止が開示される項目に明示されているか確認されたい。

（参考）
マンション標準管理委託契約書PDF (2018.03.09)
http://www.kanrikyo.or.jp/format/pdf/kiyaku/keiyaku20180309_2.pdf
３４ページ

別表第５ 宅地建物取引業者等の求めに応じて開示する事項

６ 専有部分使用規制関係

② 専有部分使用規制関係
・ ペットの飼育制限の有無（規定している使用細則条項）
・ 専有部分内工事の制限の有無（規定している使用細則条項）
・ 楽器等音に関する制限の有無（規定している使用細則条項）
・ 一括受電方式による住戸別契約制限の有無

違反者への告知としては、掲示板、回覧板、メールボックスへの投函等
いろいろあると思いますが、とにかく違反していることを周知させること
が大切なんですね。
それからペット禁止を知らない住民が入居する場合は、不動産会社が重説
で説明するとは思いますが、禁止事項は数多くあるので、それを全部理解
させることは難しいと思います。
やはり、規約と細則を新入居者全員に配布しなければだめでしょうね。
規約や細則の準備がされていないマンションが大半だとは思いますが。

夏目漱石「草枕」の冒頭の言葉
智に働けば角が立つ、情に棹させば流される、意地を通せば窮屈だ
兎角人の世は住みにくいですね。
集合住宅であるマンションは、特にそれがあるかもですね。

集合住宅であるマンションの場合は、共存・共栄が
基本です。
楽しいマンションライフが送れるといいですね。

集合住宅でのトラブルが多いものとしては、
騒音問題があります。
ピアノ、深夜の風呂とか洗濯、大きな声での話し声等
どうやって注意してますか、それとも我慢してますか。

＊自主点検のポイント一例（自主点検マニュアル表を作成します）
屋上
　　ひび割れ、浮き、ふくれ、はがれはないか。最上階の階段室の上部の漏水の痕跡
　　調査、水はたまっていないか等
外壁
　　壁面、共用廊下、バルコニー等の天井を見る。汚れ、塗装状況、ひび割れ等
　　ベランダの下側のコンクリートと排水管の継ぎ目部分にひび割れはないか。
給水設備
　　排水の流れが悪くないか、悪臭はないか、水漏れやさびはみあたらないか、水の出
　　が悪くなっていないかは住民へのアンケートで調査する。
電気設備
　　屋外灯、共用廊下の電灯、配線盤等さびや腐食状況はどうか。
　　配電盤は、２５年～３０年で交換。
塗装
　　割れていたり剥がれていたりしている箇所はありませんか。（補修が必要です）
　　水や空気が入って膨らんでいませんか。
　　塗装面を指でさすって黒くなるのはかびや汚れですが、白くなれば、チョーキングと
　　いって塗装の表面の劣化です。

自主点検ぐらいは、管理組合でやらないとね。
住民でやることによって、団結力もでてくるし。
そうすることによって、大規模修繕工事がうまくいく。

大規模修繕工事や定期点検等については、定期的に
やれるマンションでないと、快適な生活は送れないし、
資産価値もなくなる。

大規模修繕工事を設計監理方式でやっているとこありますか。
もしよかったら、注意点等を教えてください。

設計監理方式と責任施工方式、どちらを採用
するのがいいのか悩みます。

「何故設計監理者に仕事を依頼するのか。」　　委託する業務の明確化
＊公平な入札が行われるよう設計図書による統一された内容で見積要項書、仕様書等
　　の作成をしてもらいます。正確な数量明細書の作成が要求されます。
＊金ヌキ明細書（金ヌキ積算書）での見積もり書の作成と出てきた見積もりの数量チェック
　や見落とし等を確認し、応募業者比較一覧表を作成してもらいます。
＊劣化診断結果に基づき打ち合わせを行い工事の概要を把握します。（修繕箇所、修繕
　　仕様、材料、グレード等）　　改修仕様書の作成　　概算工事費の算出
＊仕様書通り工事がされているか、又手抜き工事はないかをプロの目線で我々に代わっ
　　てチェックをしてもらいます。具体的なチェック方法と結果報告書の提出。
　　現場監督や業者に対して工事に関する注意事項を指示し、協議・確認をします。

＊工事監理報告書の作成や竣工図書のチェック、工事終了後の年次ごとのメンテナンス
　　の立ち会いをしてもらいます。
＊長期修繕計画の洗い直しをしてもらいます。

設計監理方式で一番のメリットは、同じ条件で相見積が
取れるということです。
同じ修繕個所、同じ仕様、同じ材料、同じ平米数での
比較でなければ、どこが見積額が安いのかが分りません。

大規模修繕工事のときに、相見積を取らずに業者選定をすると
どうしても、業者との癒着等が発生します。
公正に業者選定をしているといっても、同じ条件での相見積で
ないのに、何を基準に選ぶのですか。
やはり声の大きい者に影響されます。業者もそういう人物を
頼りにしますよ。

やはり住民の勉強不足につきます。
特に責任施工方式は業者に丸投げですからね。
工事価格は材料等でどんなにもなりますから。

長期修繕計画を建築士と一緒に検討して作成し、その計画書が数量調書に
基づいて作成されていればいいんですが、パソコンのソフトに打ち込んで
作成する長期修繕計画では役にたたないでしょうね。

数量調書に基づいて作成されていない、長期修繕計画は
何の役にも立ちません。
数量調書は皆さんご存知ですか？みたことありますか？

建築士が作成した正式な長期修繕計画は、まず鏡として
長期修繕計画書があります。
そして、概算設計書、それから数量調書が作成されます。
全部で１００ページぐらいになりますから、素人が読み込むには
かなりの労力がいります。
しかし、それがあれば、相見積を取るときに同じ条件での見積もりが
取れます。
その場合、材料についてだけ、どこのローカーの○○で品番は○○と
だけ指定すればいいだけのことです。
そうすれば同じ条件での相見積が取れますので、価格の比較は簡単
にできます。

概算設計書、数量調書を読み解けば、大規模修繕工事の各部分
ごとの工事費が分ります。尚、長期修繕計画書での概算工事費の
額は、平均的な材料を使った場合の試算となっています。
グレードの高いマンションであれば、それに見合ったいい材料を
使いますので工事費は高くなります。
大規模修繕工事で計画する工事個所を選出して、各個所ごとの
大規模修繕工事費の概算額を掴んでおくことも大切です。
しっかりした長期修繕計画書が作成されていればそれが可能です。
やはり内訳書が必要ということになります。

長期修繕計画書はあるみたいだけど、そんなに詳しいのは
ないよ。

大規模修繕工事のときは、いかに同じ条件で相見積が
取れるかということが重要なポイントになります。
簡単に同じ条件といっても、建築士が絡まなければ
素人でできるものではありません。
数量調書等が作成できなければ話になりませんから。

設計監理方式は、設計コンサルタントにうまく利用されるので
責任施工方式がいいという者もいるけど、建築士が全て悪では
ないですよ。設計監理方式は、所謂丸投げですからね。
それをいえば、建設会社も悪がいるかもしれません。

大規模修繕の工事費としての目安は、１戸当り１００万円が
相場のようです。

　※設計・監理者の役割
１）着工前の業務
＊工事開始前の役割・・・下記書類の作成等
　　見積要項書・・・工事業者が見積もりを作成する際の注意事項、条項等を記述した

　　仕様書・・・・・・・工事実施の為の施工範囲、方法、材料等を記述した文書のこと。

　　説明会への出席（定例会議、工程説明会等）
　　設計図書の作成（工事仕様書と設計図）
　　　　設計段階では施行すべき数量が確定できない工事項目については、実費精算
　　　方式で精算します。（タイル等）
　工事監理契約書
　　　説明会で具体的な監理内容を確認します。（追加工事の場合の報酬含）
　　　工事内容の明確な項目、監理業務の具体的な内容、報酬の金額と支払方法、設計
　　監理者の勤怠状況での報酬を考慮しておきます。
＊工事請負契約の記名押印

２）施工中の業務
着工・・・現場監督等に対して工事に関する注意事項を指示し、協議・確認をします。
　　　　　 改修仕様書通り作業が進められているかの定期的なチェック
中間検査
　　　管理組合の立ち会いのもと実施します。
修繕委員との現場巡回
＜チェック例＞
　　防水材料の品番と入荷量、使用量の確認、アルミサッシと窓枠と躯体のシール材の
　撤去と残の確認、鉄部塗装の際は下地処理（ケレン作業）がされているか使用量等
　のチェックとその結果報告は必要です。
＊設計コンサルタントの工事期間中の勤怠と役割
　　　設計コンサルタントの役割としては、特に工期中の改修仕様書通りの工事がされて
　　いるか、要求通りの出来栄えになっているかを我々住民に代わってプロの目線で定
　　期的にチェックをしてもらいます。
＊設計監理士（建築施工管理技士含む）の監理に要する時間の支払額のウェイト。
　　　支払の内訳案　　設計料４５％　　監理料５５％
　設計監理会社に支払う額は大きな金額になります。しかし、設計監理会社は通常の仕
事もしています。そちらが忙しくなれば当マンションに影響をきたす可能性があります。

３）竣工後の業務
　　監理報告
　　　　施工会社は、設計監理士に竣工図書を提出し、これをチェックします。
　　　　工事完了届を作成し、工事監理報告書をまとめて管理組合に提出します。
　　点検
　　　　メンテナンス時期の打ち合わせと確認をする。
　　　　メンテナンス時期がきたら管理組合から要請することも必要です。
＊コンサルタント決定後依頼するもの。
　　　設計図　　　仕様書　　　見積もり要項書
　　　工事範囲の検討　　　　材料の検討

設計コンサルタントはマンションの大規模修繕工事の経験のある
建築士を選ぶべきです。

修繕積立金に余裕があれば設計監理方式がベストでしょう。
但し、設計コンサルタトの選出については、相見積を
取り、説明会を開催して一番いい建築士を選ぶべきです。

設計監理方式を採用できるのは、大規模マンションでしょうね。
小規模マンションではまず経費的にも難しいと思います。

小規模マンションは責任施工方式がいいですよ。

ここのスレには直接書き込みはしないけど、ここから発信される
情報は参考にされている方が多いのですね。

スレが立ち上がって約２か月経過したけど、レス数は２，８００だからね。
１日平均４８の書き込みがあるんだから、結構書き込みもあるんだね。

質問があればすぐ答えてくれるのもここの特徴。

大規模修繕工事は１２年～１３年周期だから、経験がない者が
殆どだからね。
１回専門委員とかを経験すれば次回はだいたいのことは分るんだけどね。
ただ言えることは、建設会社丸投げの責任施工方式はお奨めできません。

大規模修繕工事の業者を選定する基準はどうしていますか。
相見積を取り、説明会を開催して評価点をつけた場合、価格が３番目に
高く、評価点が１番よかった業者と、価格は１番やすかったが、評価点
は４番目だった場合、どちらの業者を選びますか。
声の大きい者の意見を採用しますか。

設計監理方式では本命が決まっている。説明会は儀式だよ。長期修繕計画の予算額に近いことを願っています。(委員会も理事も予算額を調べない、知らないから設計事務所・管理会社の言いなりで大切な財産が無くなる)

管理会社発注方式や責任施工方式とは違って、設計監理方式なら公正な競争が行われると思い込むことこそが、間違いの元ですね。加えて、管理組合の個別的な事情も踏まえることなく、設計監理方式がベストな選択だなんてとても言えたものではありません。

設計監理方式なのに管理会社がタッチするんですか？
設計監理方式だから、要綱書を建築士が作成し、同じ条件での
相見積を取るんですよ。
そして、その業者の中から見積もり金額の安い３～４社を選定し、
説明会に参加してもらうのです。
そこで専門委員会が評価をして総合評価方式とかの方法で公平な
選定を行うことになるのです。
当然管理会社は評価とかには参加できません。
設計コンサルタントも、建設会社も公募を行い、相見積と説明会を
開催して選定するんです。
それに、専門委員会で決めるのはあくまで専門委員会の案であり、それを
理事会で決議し、総会に提案して、予算とか業者が決まります。

2879さん
教科書通り勉強して100点取った方でしょうね。
建設業界(設計コンサル含む)は昔と何ら変わらず談合の世界ですよ。
本命会社が他社の見積書作成してますって。管理会社も裏でしっかり仕事してますよ。
提示される設計コンサル料で仕事できると思いますか?キックバックなしで。
うちは3回目の大規模修繕になりますので、2回目の資料を基礎とし責任施工方式で数社相見積+提案で修繕委員会で決めたいと考えています。

>>2880さん
本命会社が他社の見積書を作成してる？
管理会社主導でマンション管理が行われているデベ系のマンション
では、管理組合が工事で主導権は取れないんでしょうね。
設計コンサル料の報酬はいくらかご存知ですか？
例えば、３００戸のマンションで工事費が３億程度であればコンサル料
は、１，５００万円～２，５００万円程度になります。建築士間では
工事費の１０％から１５％ともいわれています。長期修繕計画書では１５％
で予算化してありませんか。
工事期間は１年以内で終わるでしょうから、報酬としては高いと思いませんか。
材料とかの経費はいらないんですからね。
それに、大規模修繕工事は建設ではないんです。補修工事ですから、工事費
はそんなに高くはとれません。談合をして、応募してきた業者５～８社に
対してキックバックを渡すことはできないでしょう。殆どが人件費ですから。

マンションの管理は管理組合が主導権を握って管理していくべきです。
特に、管理規約の全面改正と大規模修繕工事に関しては、管理組合主導
でいくべきで、その中に管理会社を入れないことが大切です。
しかし、デベ系の管理会社の社員としては、親会社以外の建設会社に工事を
もっていかれれば、そこの支店やフロントの立場は悪くなるので、必死に
なって工事の受注に全力を投入してきます。それは当たり前のことです。
だから、管理会社のフロントを建設会社や設計コンサルタントの応募や
業者選定の委員会のメンバー、会議に参加させないようにしなければなり
ません。それができなければ、管理会社主導で業者が選定される可能性は
高くなります。
それができているマンションも数多くあるのですよ。

大規模修繕工事を管理組合主導で行うことに関しては、管理組合と
管理会社との葛藤があり、最終的には管理会社のリプレイスに繋がる
こともあります。
それぐらいの強い気持ちが理事会のメンバーにないと管理会社の力に
押し流されてしまいます。

マンションを建設するには、材料費、人件費等が必要になります。
しかし、補修工事には必要経費は殆どかかりません。
大半は人件費なのです。
私が親の家を解体するときに、解体費用の見積もりを取りましたが、
上は１，３００万円、下は６５０万円でした。以前旅館をしていたので
かなり大きな解体となりました、木造です。
最後は、４００万円になりましたが、その解体業者がいうには、我々は
解体するだけです。その解体の内容が良かろうが悪かろうが内容は同じ
なんです。だから解体費用はどうにでもなります。特に期日を決められ
なければ職人の手がすいているときにやれますので、価格はかなり安く
することができるということでした。

>>2878さん
設計監理方式がベストといっている訳ではないんです。
ただ、同じ条件で相見積を取る場合、要綱書等の作成が
素人ではつくれないですからね。
概算設計書や数量調書の作成は設計コンサルタントで
なければ素人では作れませんので。
同じ建築士でも、図面を中心に仕事をしている者と、設計監理
をやっている者とでは仕事の内容が違いますから。
医者でも外科と内科が違うのと同じことです。

「見える化」できレバいいなあ。

https://premium.toyokeizai.net/articles/-/19382
（週刊東洋経済 2018.12.8）

3Dの建設設計図で「見える化」
BIMは不適切コンサル問題の救世主か

　BIM(ビム=ビルディング・インフォメーション・モデリングの略)と聞いても、建設業界の関係者以外は知らないかもしれない。……　BIMはいわゆる3Dの建築設計図である。
　……
　それは、3DのBIMになると、建物の部材ごとの「数量」がコンピュータで自動計算できることだ。これに部材「単価」を掛ければ「コスト」が出る。つまり「建築コストの透明性」が格段にアップするのである。

"見える化"で水増しを防止

　マンション大規模修繕工事で、設計コンサルタントと施工工事会社などが結託して行う工事費の水増しは、「数量」を改ざんする手口が一般的だといわれる。「単価」は市販の積算資料やインターネットで誰でも調べられるが、平面の図面から部材の「数量」を正確に拾い出すのは素人にはほぼ不可能だからである。
　……
　マンション管理組合自身が正確なBIMの設計データを管理してチェックできるようになれば「数量」を改ざんする手ロは使いにくくなる。さらにBIMデータと維持管理コストを連係すれば、長期修繕計画の自動作成も可能となる。不適切コンサルを排除するだけでなく、マンションを長期にわたって適切に維持管理するための強力な武器になるのだ。
　……

数量の改ざんですか。
しかし、設計図面で数値は出してあるんではないですか。
設計図面で平米数とかをだして、相見積を取ります。
各業者は統一してある修繕個所の数値に単価を掛けて見積もり金額
を出すだけでいいんです。

数量が正しいのか素人では分からないから、不適切コンサルが数量を水増しする不正なのでしょう。
が、後々、修繕計画の見直しや次の修繕工事か何かで真っ当な専門家が検証すれば発覚するでしょう。

それとは別に、工事前に数量が確定していない変動要素（外壁タイル補修など）がある。設計監理方式では、コンサルが設定した暫定数量の入札価格で工事契約し、実際の請求額は、工事が始まり、終わってからコンサルが査定した出来高で実数清算する方式が多い。不適切コンサルの暫定数量、査定で不正が行われるおそれがあり、発覚しにくい。

変動要素について、↓の調査結果が分かり易いと思う。

https://www.mankan.or.jp/cms-sys/wp-content/uploads/2019/08/1908_tyous...
マンションの大規模修繕工事における工事中の変動要素の取り扱いに関する調査結果
令和元年８月 東洋大学理工学部建築学科秋山研究室 / マンション管理センター

>>2888さん
数量調書等の作成は、長期修繕計画書の中で作成されるものです。
大規模修繕工事の時に作成するものではありません。
その長期修繕計画書の作成を依頼するときは、積算に強い
建築士に依頼することになりますが、当然公募をして見積もりと
説明会を開催して、管理組合が選定します。
その計画書を依頼する建築士を管理会社の推薦の中から選ぶ
こと自体が間違いのもととなります。
大規模修繕工事の時に、管理会社からの設計監理士であれば、当然
管理会社の親会社が選ばれることになるでしょう。
故に、大規模修繕工事時（業者選定決定まで）には、管理会社の親会社や管理会社の
建築士を専門委員会のメンバーに入れないことが大切です。
マンションを施行した建築会社がそこのマンションのことは詳しい、
良く知っているとかいわれて決めるところもありますが、設計図面は
ありますし、大規模修繕工事は建設ではなく、単なる補修工事ですからね。
そこを誤解してはいけません。補修工事はどこの業者でも同じように
できますよ。

>>2888さん
２８８９は別にあなたに対しての書き込みではありませんでした。
一般論としての書き込みでした。
あなたは良く理解されているようですし、あなたの書き込みは参考になりました。