「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

管理組合を法人化しているマンションの方で、法人化して
よかった点がありましたら教えてください。
当マンションは法人化に向けて取り組んでいるところですので、
情報の提供をお願い致します。

ペット飼育禁止の管理規約に違反している占有者（賃借人）に対し飼育禁止を求めた事例

　　　判例要旨・・・大阪地方裁判所　　平成２年１０月２５日判決

　　管理規約は「専有部分において、小鳥・魚以外の動物を飼育して、他の区分所有者に迷惑を
　及ぼす行為」をしてはならない旨を規定し、端的に「専有部分内における小鳥・魚以外の飼育を
　禁止する」とは表現されていない。しかし、この判定は、犬猫などの動物の飼育を禁止する趣旨
　で定められたもので、原告の規定の運用が一貫してその趣旨で行われてきたこと、及び被告の
　犬の飼育が他の区分所有者に対して現実に迷惑を及ぼしていることからすれば、この規定に違
　反することは、このマンションの区分所有者の共同の利益に反するものであるとして原告の請求
　を容認した。

ペット禁止が管理規約や細則に規定されていても、ペットを
飼いたいと思う者はでてきます。
猫や犬はかわいいですからね。
子供が成長し、家からいなくなるとさびしくなるからペット
を飼いたい心境が芽生えるのだと思います。
わからないでもないですが、やはり規約は順守しないと集合
住宅での共同生活に支障をきたしますから、理事会も割り切って
注意指導していくべきでしょう。

納得

ペットが禁止されているのに飼っている住民がいた場合、
その注意はだれがどのような方法でやればいいんでしょうか。
何かいい方法を教えてください。

うちの場合は、掲示板に掲示するか、回覧板で
対応するかです。
直接本人宅を理事長とかが訪ねて、注意とか
することはまずありません。

やはり嫌なことはできるだけ避けたいというのが
うかがえます。
特に顔見知りであったり、仲良くしている住民であれば
尚更注意等はしづらいでしょうからね。

ペット可のマンションでも、ペットを飼っていない住民との
トラブルが多いみたいですね。

ペット可のマンションでは、その管理については理事会ではなく、
ペット管理委員会とかを設けて、そこで管理していくべきです。

＊資産価値の落ちないマンションの条件
　１．立地が良い
２．築年数（築浅）
３．物件規模が大きい
４．管理状況が良い・・・この部分が良好に管理されているかが重要です。
　 大規模修繕工事は計画的に立てられているか。全てを網羅した長期修繕計画はあるか。
　建物の清掃が行き届いているか。定期的なメンテナンスはされているか。
　必要な補修工事は計画的に行われているか。管理会社は良好か。
　 修繕積立金は長期修繕計画等で必要な積立金となっているか。
　 滞納状況はどうか。
　 空室が目立つようになっていないか。（売れない、貸せない、しかし経費はかかる。）
　理事会は開催されているか。理事のなり手不足はないか。
　 義務違反者に対する対応はきちんとされているか
　 防犯性は保たれているか。

管理状況がいいということは、しっかりしたマンション管理が
行われているということになります。
４については、当たり前のことが書き込まれていますが、実行
するのは難しいんでしょうね。

しかし、４についてしっかりできているマンションも
多いですよ。

マンションの管理は、やらなければならないことをしっかり
やるのが資産価値に結び付いてくる。
使わなければならないお金は使う。
業者に吸い取られるとかの発想はだめですね。
そういうことは、補修や点検とはまた別次元のことだからね。

自分の部屋の畳や壁紙、障子・襖の張り替えはどれぐらいを目安として
やっていますか。
又、トイレやキッチン、バスルームや洗面所の交換等はどうしていますか。
早くやればきれいですし、快適なマンションライフが送れます。
しかし、壁紙や畳、襖や障子の張り替えはやらなくても生活に支障は
きたしません。
要は経済力が大きく左右します。
カーテンや照明器具、リビングセットやダイニングセットもしかりです。

資産価値は立地が第一ですが、作った会社の信頼性も次に来ますよ。今や大京は一般的には知られていない会社ですし、上場も廃止されましたから。
管理品質というのは、管理会社だけの責任ではなく、住民側の問題もあります。でも、その点でライオンズマンションは滞納が多いと聞きます。
不動産を購入する上で、変な住民がいること自体が問題ですが、大京アステージはその点、何もしませんので、滞納がどんどん増えます。

基本的には、買おうと思ったときの不安要素が無いことが資産価値だと思いますが、この会社では不安が増します。
youtubeでライオンズマンションと検索して、色々見たらわかると思います。

ライオンズマンションの住民は滞納率が高いのですか。
ある程度グレードの高いマンションと聞いていますけどね。
確かに、建設した会社の信頼性も資産価値に影響はあると思います。
しかし、同じ会社のマンションでも、分譲以降はそこに住んでいる
住民の、マンション管理に対する取り組みも大切な要因となります。
工事の周期や点検、資材のグレード等を決めるのは住民ですから。
又、それ以外の管理に対する取り組みも住民次第です。
騒音やゴミの分別、滞納等の対応の仕方も資産価値に大きく影響してきます。

マンションの住民に理事として注意するのは抵抗がありますね。
できることなら穏便に仲良くしていたいですから。

ペット不可のマンションで、犬の鳴き声が聞こえてきた
場合の対応はどうすればいいのでしょうか。

そういう場合はあるでしょうね。
しかし、なかなか注意にはいけないでしょう。
そのペットをどうするかも考えなければならないし。
やはり組合として、規約違反ということで対応するのが一番でしょう。

結局やったもん勝ちで終わるんじゃないかな。

ペットや騒音問題は、マンション管理のなかでも対応が
難しいものです。
工事とかは理事会は積極的に取り組みますけどね。

人が絡むことにはできるだけ動きたくないというのが
本音。

　警察でも裁判所でもない、管理組合ができる対応は、ペット飼育禁止を居住者に衆知徹底させることで良いと思います（知らなかったといわせないように、繰り返し言い続けること）。

何もしなければ「黙示の承認」をしていたとみなされ、動物アレルギーの人などへ深刻な被害が起きたときに責任を問われることになりかねない（金銭での賠償）。管理組合の責任は、何もしなかった役員だけでなく、（寝耳に水の）区分所有者全員で責任をとることになる（管理組合の会計から賠償）。

管理組合が衆知徹底させる努力をしていれば、深刻な被害が起きても、知りながら違反していた人に全ての責任があると証明できる。

　それと、ペット飼育禁止を知らずに専有部分の賃借や購入をした（する）人（善意の第三者？）がいる可能性がある。標準的な手順では、専有部分の賃借や購入を仲介する宅建業者が重要事項説明を行うためにマンション管理業者に情報提供を求める。マンション管理業者は、管理委託契約で定められ管理組合が承諾した項目について開示することができる。情報開示の手順、ペット飼育禁止が開示される項目に明示されているか確認されたい。

（参考）
マンション標準管理委託契約書PDF (2018.03.09)
http://www.kanrikyo.or.jp/format/pdf/kiyaku/keiyaku20180309_2.pdf
３４ページ

別表第５ 宅地建物取引業者等の求めに応じて開示する事項

６ 専有部分使用規制関係

② 専有部分使用規制関係
・ ペットの飼育制限の有無（規定している使用細則条項）
・ 専有部分内工事の制限の有無（規定している使用細則条項）
・ 楽器等音に関する制限の有無（規定している使用細則条項）
・ 一括受電方式による住戸別契約制限の有無

違反者への告知としては、掲示板、回覧板、メールボックスへの投函等
いろいろあると思いますが、とにかく違反していることを周知させること
が大切なんですね。
それからペット禁止を知らない住民が入居する場合は、不動産会社が重説
で説明するとは思いますが、禁止事項は数多くあるので、それを全部理解
させることは難しいと思います。
やはり、規約と細則を新入居者全員に配布しなければだめでしょうね。
規約や細則の準備がされていないマンションが大半だとは思いますが。

夏目漱石「草枕」の冒頭の言葉
智に働けば角が立つ、情に棹させば流される、意地を通せば窮屈だ
兎角人の世は住みにくいですね。
集合住宅であるマンションは、特にそれがあるかもですね。

集合住宅であるマンションの場合は、共存・共栄が
基本です。
楽しいマンションライフが送れるといいですね。

集合住宅でのトラブルが多いものとしては、
騒音問題があります。
ピアノ、深夜の風呂とか洗濯、大きな声での話し声等
どうやって注意してますか、それとも我慢してますか。

＊自主点検のポイント一例（自主点検マニュアル表を作成します）
屋上
　　ひび割れ、浮き、ふくれ、はがれはないか。最上階の階段室の上部の漏水の痕跡
　　調査、水はたまっていないか等
外壁
　　壁面、共用廊下、バルコニー等の天井を見る。汚れ、塗装状況、ひび割れ等
　　ベランダの下側のコンクリートと排水管の継ぎ目部分にひび割れはないか。
給水設備
　　排水の流れが悪くないか、悪臭はないか、水漏れやさびはみあたらないか、水の出
　　が悪くなっていないかは住民へのアンケートで調査する。
電気設備
　　屋外灯、共用廊下の電灯、配線盤等さびや腐食状況はどうか。
　　配電盤は、２５年～３０年で交換。
塗装
　　割れていたり剥がれていたりしている箇所はありませんか。（補修が必要です）
　　水や空気が入って膨らんでいませんか。
　　塗装面を指でさすって黒くなるのはかびや汚れですが、白くなれば、チョーキングと
　　いって塗装の表面の劣化です。

自主点検ぐらいは、管理組合でやらないとね。
住民でやることによって、団結力もでてくるし。
そうすることによって、大規模修繕工事がうまくいく。

大規模修繕工事や定期点検等については、定期的に
やれるマンションでないと、快適な生活は送れないし、
資産価値もなくなる。

大規模修繕工事を設計監理方式でやっているとこありますか。
もしよかったら、注意点等を教えてください。

設計監理方式と責任施工方式、どちらを採用
するのがいいのか悩みます。

「何故設計監理者に仕事を依頼するのか。」　　委託する業務の明確化
＊公平な入札が行われるよう設計図書による統一された内容で見積要項書、仕様書等
　　の作成をしてもらいます。正確な数量明細書の作成が要求されます。
＊金ヌキ明細書（金ヌキ積算書）での見積もり書の作成と出てきた見積もりの数量チェック
　や見落とし等を確認し、応募業者比較一覧表を作成してもらいます。
＊劣化診断結果に基づき打ち合わせを行い工事の概要を把握します。（修繕箇所、修繕
　　仕様、材料、グレード等）　　改修仕様書の作成　　概算工事費の算出
＊仕様書通り工事がされているか、又手抜き工事はないかをプロの目線で我々に代わっ
　　てチェックをしてもらいます。具体的なチェック方法と結果報告書の提出。
　　現場監督や業者に対して工事に関する注意事項を指示し、協議・確認をします。

＊工事監理報告書の作成や竣工図書のチェック、工事終了後の年次ごとのメンテナンス
　　の立ち会いをしてもらいます。
＊長期修繕計画の洗い直しをしてもらいます。

設計監理方式で一番のメリットは、同じ条件で相見積が
取れるということです。
同じ修繕個所、同じ仕様、同じ材料、同じ平米数での
比較でなければ、どこが見積額が安いのかが分りません。

大規模修繕工事のときに、相見積を取らずに業者選定をすると
どうしても、業者との癒着等が発生します。
公正に業者選定をしているといっても、同じ条件での相見積で
ないのに、何を基準に選ぶのですか。
やはり声の大きい者に影響されます。業者もそういう人物を
頼りにしますよ。

やはり住民の勉強不足につきます。
特に責任施工方式は業者に丸投げですからね。
工事価格は材料等でどんなにもなりますから。

長期修繕計画を建築士と一緒に検討して作成し、その計画書が数量調書に
基づいて作成されていればいいんですが、パソコンのソフトに打ち込んで
作成する長期修繕計画では役にたたないでしょうね。

数量調書に基づいて作成されていない、長期修繕計画は
何の役にも立ちません。
数量調書は皆さんご存知ですか？みたことありますか？

建築士が作成した正式な長期修繕計画は、まず鏡として
長期修繕計画書があります。
そして、概算設計書、それから数量調書が作成されます。
全部で１００ページぐらいになりますから、素人が読み込むには
かなりの労力がいります。
しかし、それがあれば、相見積を取るときに同じ条件での見積もりが
取れます。
その場合、材料についてだけ、どこのローカーの○○で品番は○○と
だけ指定すればいいだけのことです。
そうすれば同じ条件での相見積が取れますので、価格の比較は簡単
にできます。

概算設計書、数量調書を読み解けば、大規模修繕工事の各部分
ごとの工事費が分ります。尚、長期修繕計画書での概算工事費の
額は、平均的な材料を使った場合の試算となっています。
グレードの高いマンションであれば、それに見合ったいい材料を
使いますので工事費は高くなります。
大規模修繕工事で計画する工事個所を選出して、各個所ごとの
大規模修繕工事費の概算額を掴んでおくことも大切です。
しっかりした長期修繕計画書が作成されていればそれが可能です。
やはり内訳書が必要ということになります。

長期修繕計画書はあるみたいだけど、そんなに詳しいのは
ないよ。

大規模修繕工事のときは、いかに同じ条件で相見積が
取れるかということが重要なポイントになります。
簡単に同じ条件といっても、建築士が絡まなければ
素人でできるものではありません。
数量調書等が作成できなければ話になりませんから。

設計監理方式は、設計コンサルタントにうまく利用されるので
責任施工方式がいいという者もいるけど、建築士が全て悪では
ないですよ。設計監理方式は、所謂丸投げですからね。
それをいえば、建設会社も悪がいるかもしれません。

大規模修繕の工事費としての目安は、１戸当り１００万円が
相場のようです。

　※設計・監理者の役割
１）着工前の業務
＊工事開始前の役割・・・下記書類の作成等
　　見積要項書・・・工事業者が見積もりを作成する際の注意事項、条項等を記述した

　　仕様書・・・・・・・工事実施の為の施工範囲、方法、材料等を記述した文書のこと。

　　説明会への出席（定例会議、工程説明会等）
　　設計図書の作成（工事仕様書と設計図）
　　　　設計段階では施行すべき数量が確定できない工事項目については、実費精算
　　　方式で精算します。（タイル等）
　工事監理契約書
　　　説明会で具体的な監理内容を確認します。（追加工事の場合の報酬含）
　　　工事内容の明確な項目、監理業務の具体的な内容、報酬の金額と支払方法、設計
　　監理者の勤怠状況での報酬を考慮しておきます。
＊工事請負契約の記名押印

２）施工中の業務
着工・・・現場監督等に対して工事に関する注意事項を指示し、協議・確認をします。
　　　　　 改修仕様書通り作業が進められているかの定期的なチェック
中間検査
　　　管理組合の立ち会いのもと実施します。
修繕委員との現場巡回
＜チェック例＞
　　防水材料の品番と入荷量、使用量の確認、アルミサッシと窓枠と躯体のシール材の
　撤去と残の確認、鉄部塗装の際は下地処理（ケレン作業）がされているか使用量等
　のチェックとその結果報告は必要です。
＊設計コンサルタントの工事期間中の勤怠と役割
　　　設計コンサルタントの役割としては、特に工期中の改修仕様書通りの工事がされて
　　いるか、要求通りの出来栄えになっているかを我々住民に代わってプロの目線で定
　　期的にチェックをしてもらいます。
＊設計監理士（建築施工管理技士含む）の監理に要する時間の支払額のウェイト。
　　　支払の内訳案　　設計料４５％　　監理料５５％
　設計監理会社に支払う額は大きな金額になります。しかし、設計監理会社は通常の仕
事もしています。そちらが忙しくなれば当マンションに影響をきたす可能性があります。

３）竣工後の業務
　　監理報告
　　　　施工会社は、設計監理士に竣工図書を提出し、これをチェックします。
　　　　工事完了届を作成し、工事監理報告書をまとめて管理組合に提出します。
　　点検
　　　　メンテナンス時期の打ち合わせと確認をする。
　　　　メンテナンス時期がきたら管理組合から要請することも必要です。
＊コンサルタント決定後依頼するもの。
　　　設計図　　　仕様書　　　見積もり要項書
　　　工事範囲の検討　　　　材料の検討

設計コンサルタントはマンションの大規模修繕工事の経験のある
建築士を選ぶべきです。

修繕積立金に余裕があれば設計監理方式がベストでしょう。
但し、設計コンサルタトの選出については、相見積を
取り、説明会を開催して一番いい建築士を選ぶべきです。

設計監理方式を採用できるのは、大規模マンションでしょうね。
小規模マンションではまず経費的にも難しいと思います。