「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

標準管理規約第２１条２項
　専有部分である設備のうち共用部分と構造上一体となった部分の管理を管理組合が
行う必要がある時は、管理組合がこれを行うことができる。
　＊但し、その費用についての明言はされていません。基本的には各区分所有者の負担
　　とみるのが自然です。理由は共用部分以外には積立金の使用は認められていないからです。
　　現在は、専有部分の配管を管理組合として計画するマンションが増えています。というのは
　そのまま放置していますと、いずれ漏水が発生し住民間のトラブルが発生することが予想
　されるからです。それから全戸交換となれば、各人でやろうが管理組合としてやろうがその
　経費は同じ組合員が負担するのと同じだからです。
　　全戸が各自前もって配管の交換とかをすればいいんですが、やれる者とやれない者がい
　ますので、全戸一斉に管理組合が実施するというものです。
　　その場合は、管理規約に規定し長期修繕計画に実施年度と予算を明記すべきです。
　　そして、公平の観点から先行工事者に対するフォローを規約で明記しておく必要があります。
　　管理組合として一斉に工事をした平均額を先行工事者に還元するというものです。

専有部分の配管の更新工事を管理組合としてやるというのに抵抗が
ある方は多いと思います。
しかし、その要因は修繕積立金が大きく影響していると思います。
専有部分のことは各住民で対応すべきといっていても、もし自分の部屋
から下階に漏水がして迷惑を掛けてしまい、保険で全額賠償をしてくれ
ないとなった場合どうしますか。
又、上階からの漏水で自分の部屋に損害が生じた場合、やはり保険で
全額賠償できなかった場合はどうしますか。
それにお金だけで済む問題ではないものもありますし。
住民間のトラブルが発生するかもしれません。
やはり漏水問題はいずれ必ずやってくる問題とて捉えておき、早めの対応を
検討すべきではないでしょうか。

管理組合が掛ける５年ごとの総合保険は、築１５年以上経過
すると保険料が大幅にあがりますよ。

但し、ドクター保険というのがありますが、それを受けるには
厳しい審査があり、その評価点によって保険料が決まります。
漏水履歴や専有部分も含めた給排水管の更新工事の有無によって
評価点が変わります。
保険料の支払いで一番おおきいのが漏水での賠償金ですから、
保険会社も当然それを考慮します。

築年数が経過したマンションの総合保険料は高くなりますよ。

管理規約の条文が、第Ｄ条、第Ｈ条と定められているとします。
第Ｄ条については、その規定を本当に厳正に履行してしまうと管理組合に不都合が生じると考えられるためか、履行していないわけではないが破ってもいないという程度で済まされています。第Ｈ条については、その規定を根拠に使えば使うほど管理組合に利益が生じるとともに組合員１～数名には不都合がもたらされると思われますが、必要以上にエネルギーを傾注して絶えず採用している状態です。

管理組合運営に関するこうした内部の法的不公平は、ほぼすべての構成員には一目瞭然であり、この問題を知らない者はほとんどいない感じなのですが、どんなに時間が経っても一向に改善される気配はありません。「専門家」の力が必要だとされ、組合は弁護士ともマンション管理士とも契約しましたが、上述の不公平な運営をさらに強化して去っていきました。今までのあらゆる局面において、理事会や総会に表れた組合員たちの選択はこの法的不公平を自分たちのマンションに必要なものとして認め、支持するものでした。

深刻なのは、この法的不公平（法令の扱い、規約の適用に濃淡の差がある）をやり続けている管理組合が金銭面で法に抵触する疑いを抱えていても、そんな疑惑は存在しないとばかりにその疑いを払拭する運営を絶対にやらないことが「区分所有者の共同の利益」になっているという現状です。これに歯止めをかけ、管理組合として金銭の課題に取り組ませることは、資産と時間が無限にあるという人でない限り、誰にもできない難題だと言わざるをえません。管理組合がこうなってしまった主因として、大規模修繕工事が挙げられます。

このようなマンションを「すばらしい」と高く評価する人は、社会の各所に多数いるみたいですね。

管理組合を運営しているのは理事会ですよね。
そして、その理事は輪番制ではないんですか。
弁護士やマン管士に依頼したが解決できなかつたと書いてありますが、
それが正しい解決法かもしれません。
具体的な内容が書き込まれていないので、コメントできません。

お読みいただき、ありがとうございました

漏水が発生したとき、原因調査をおこないますが、その際専有部分の
水栓に問題があり、それを交換する場合の保険の対応はどうされて
いますか。
応急措置として、保険で水栓の交換をしているマンションは多いと思い
ますが。名目は当然原因調査としてですが。

ただこの場合、漏水を発生させたら保険？で支払われ、各戸で
自主的に水栓が悪くなったので交換しようとする場合は各戸
負担というのはおかしな気もしますが。

漏水の原因調査費用は、水栓の取り替え費用についても保険で
対応しているよね。
これができるのは、管理会社が保険の代理店をしているからだと思う。

>10287 匿名さん 9時間前

>> 2809 匿名さん　2019/09/25 11:01:07
>>応急措置として、保険で水栓の交換をしているマンションは多いと思い
>>ますが。名目は当然原因調査としてですが。

↑　相変わらず、間違った情報を垂れ流す「Ｐａｒｔ３」

>10288 匿名さん 11分前

>> 2811 匿名さん　2019/09/25 20:55:43
>>漏水の原因調査費用は、水栓の取り替え費用についても保険で 対応しているよね。
>>これができるのは、管理会社が保険の代理店をしているからだと思う。

↑　これが事実なら、保険の不正請求ですよ。　宮爺さん

本当に保険金の不正利用だと思います。
まずはそんな事実があるかどうかを、保険会社とともに確認すべきでは？

>10287　>10288
とはどういうことですか。
ここのスレは2813までしかないですよ。

「管理組合法人化について」
区分所有法第４節「管理者」の規定は、管理組合法人には適用がありませんので、執
行機関としての理事が負うことになります。
国交省の調査によれば、マンションで法人化しているのは１０％となっています。
以前は、区分所有者の数が３０人以上となってましたが、現在は除外されてます。

管理組合法人にすることのメリット・デメリット
＊メリット
①資産を管理組合名義で所有や登記をすることができる。
　共用部分の不動産登記を管理組合名義とすることができる。
　区分所有者が変わった際に、法人の場合は登記の変更が不要となる。
　銀行口座については、管理組合自体が権利と義務の主体となります。
②税制面の優遇を受けることができる。但し、営利活動がなければ関係ない。
③理事長の個人負担を少なくすることができる。
＊デメリット
　登記事項に変更があると、その都度管轄の法務局において変更登記の手続きを２
週間以内にしなければなりません。例えば、理事が変更になった時等
　財産目録や組合員名簿の作成が義務づけられています。
　名簿の作成については、個人情報保護法は管理組合には適用されません。
※管理組合が法人化されたとしても、法人前の管理組合と実質的には同一の存在ですから、
　　法人前の集会決議、規約等の行為はそのまま管理組合法人につき効力を所持します。

管理組合法人設立の手続き
総会で、次の３点を決定し、管理組合の特別決議での合意が必要です。
　 　①法人となること
　　 ②法人の名称
　 　③事務所
管理組合法人には、必ず理事と監事を置かなければなりません。
理事の任期は２年となりますが、規約で３年以内において別段の期間を定めたときは、
その期間とするとなっています。
※尚、マンション管理組合法人は、公益法人に準じて取り扱われるため、収益事業を
　行わなければ、課税はされませんが減免申請が必要となります。
　但し、登録するときの費用は必要となります。

管理組合を法人化するにはなんらかの理由が生じた時です。
土地の売却や購入がその代表例となります。

管理組合の法人化については、あまり興味はないでしょうね。

>>2814 匿名さん とはどういうことですか。
>>ここのスレは2813までしかないですよ。

part2　の投稿。質が低いと批判。

管理組合を法人化しているマンションの方で、法人化して
よかった点がありましたら教えてください。
当マンションは法人化に向けて取り組んでいるところですので、
情報の提供をお願い致します。

ペット飼育禁止の管理規約に違反している占有者（賃借人）に対し飼育禁止を求めた事例

　　　判例要旨・・・大阪地方裁判所　　平成２年１０月２５日判決

　　管理規約は「専有部分において、小鳥・魚以外の動物を飼育して、他の区分所有者に迷惑を
　及ぼす行為」をしてはならない旨を規定し、端的に「専有部分内における小鳥・魚以外の飼育を
　禁止する」とは表現されていない。しかし、この判定は、犬猫などの動物の飼育を禁止する趣旨
　で定められたもので、原告の規定の運用が一貫してその趣旨で行われてきたこと、及び被告の
　犬の飼育が他の区分所有者に対して現実に迷惑を及ぼしていることからすれば、この規定に違
　反することは、このマンションの区分所有者の共同の利益に反するものであるとして原告の請求
　を容認した。

ペット禁止が管理規約や細則に規定されていても、ペットを
飼いたいと思う者はでてきます。
猫や犬はかわいいですからね。
子供が成長し、家からいなくなるとさびしくなるからペット
を飼いたい心境が芽生えるのだと思います。
わからないでもないですが、やはり規約は順守しないと集合
住宅での共同生活に支障をきたしますから、理事会も割り切って
注意指導していくべきでしょう。

納得

ペットが禁止されているのに飼っている住民がいた場合、
その注意はだれがどのような方法でやればいいんでしょうか。
何かいい方法を教えてください。

うちの場合は、掲示板に掲示するか、回覧板で
対応するかです。
直接本人宅を理事長とかが訪ねて、注意とか
することはまずありません。

やはり嫌なことはできるだけ避けたいというのが
うかがえます。
特に顔見知りであったり、仲良くしている住民であれば
尚更注意等はしづらいでしょうからね。

ペット可のマンションでも、ペットを飼っていない住民との
トラブルが多いみたいですね。

ペット可のマンションでは、その管理については理事会ではなく、
ペット管理委員会とかを設けて、そこで管理していくべきです。

＊資産価値の落ちないマンションの条件
　１．立地が良い
２．築年数（築浅）
３．物件規模が大きい
４．管理状況が良い・・・この部分が良好に管理されているかが重要です。
　 大規模修繕工事は計画的に立てられているか。全てを網羅した長期修繕計画はあるか。
　建物の清掃が行き届いているか。定期的なメンテナンスはされているか。
　必要な補修工事は計画的に行われているか。管理会社は良好か。
　 修繕積立金は長期修繕計画等で必要な積立金となっているか。
　 滞納状況はどうか。
　 空室が目立つようになっていないか。（売れない、貸せない、しかし経費はかかる。）
　理事会は開催されているか。理事のなり手不足はないか。
　 義務違反者に対する対応はきちんとされているか
　 防犯性は保たれているか。

管理状況がいいということは、しっかりしたマンション管理が
行われているということになります。
４については、当たり前のことが書き込まれていますが、実行
するのは難しいんでしょうね。

しかし、４についてしっかりできているマンションも
多いですよ。

マンションの管理は、やらなければならないことをしっかり
やるのが資産価値に結び付いてくる。
使わなければならないお金は使う。
業者に吸い取られるとかの発想はだめですね。
そういうことは、補修や点検とはまた別次元のことだからね。

自分の部屋の畳や壁紙、障子・襖の張り替えはどれぐらいを目安として
やっていますか。
又、トイレやキッチン、バスルームや洗面所の交換等はどうしていますか。
早くやればきれいですし、快適なマンションライフが送れます。
しかし、壁紙や畳、襖や障子の張り替えはやらなくても生活に支障は
きたしません。
要は経済力が大きく左右します。
カーテンや照明器具、リビングセットやダイニングセットもしかりです。

資産価値は立地が第一ですが、作った会社の信頼性も次に来ますよ。今や大京は一般的には知られていない会社ですし、上場も廃止されましたから。
管理品質というのは、管理会社だけの責任ではなく、住民側の問題もあります。でも、その点でライオンズマンションは滞納が多いと聞きます。
不動産を購入する上で、変な住民がいること自体が問題ですが、大京アステージはその点、何もしませんので、滞納がどんどん増えます。

基本的には、買おうと思ったときの不安要素が無いことが資産価値だと思いますが、この会社では不安が増します。
youtubeでライオンズマンションと検索して、色々見たらわかると思います。

ライオンズマンションの住民は滞納率が高いのですか。
ある程度グレードの高いマンションと聞いていますけどね。
確かに、建設した会社の信頼性も資産価値に影響はあると思います。
しかし、同じ会社のマンションでも、分譲以降はそこに住んでいる
住民の、マンション管理に対する取り組みも大切な要因となります。
工事の周期や点検、資材のグレード等を決めるのは住民ですから。
又、それ以外の管理に対する取り組みも住民次第です。
騒音やゴミの分別、滞納等の対応の仕方も資産価値に大きく影響してきます。

マンションの住民に理事として注意するのは抵抗がありますね。
できることなら穏便に仲良くしていたいですから。

ペット不可のマンションで、犬の鳴き声が聞こえてきた
場合の対応はどうすればいいのでしょうか。

そういう場合はあるでしょうね。
しかし、なかなか注意にはいけないでしょう。
そのペットをどうするかも考えなければならないし。
やはり組合として、規約違反ということで対応するのが一番でしょう。

結局やったもん勝ちで終わるんじゃないかな。

ペットや騒音問題は、マンション管理のなかでも対応が
難しいものです。
工事とかは理事会は積極的に取り組みますけどね。

人が絡むことにはできるだけ動きたくないというのが
本音。

　警察でも裁判所でもない、管理組合ができる対応は、ペット飼育禁止を居住者に衆知徹底させることで良いと思います（知らなかったといわせないように、繰り返し言い続けること）。

何もしなければ「黙示の承認」をしていたとみなされ、動物アレルギーの人などへ深刻な被害が起きたときに責任を問われることになりかねない（金銭での賠償）。管理組合の責任は、何もしなかった役員だけでなく、（寝耳に水の）区分所有者全員で責任をとることになる（管理組合の会計から賠償）。

管理組合が衆知徹底させる努力をしていれば、深刻な被害が起きても、知りながら違反していた人に全ての責任があると証明できる。

　それと、ペット飼育禁止を知らずに専有部分の賃借や購入をした（する）人（善意の第三者？）がいる可能性がある。標準的な手順では、専有部分の賃借や購入を仲介する宅建業者が重要事項説明を行うためにマンション管理業者に情報提供を求める。マンション管理業者は、管理委託契約で定められ管理組合が承諾した項目について開示することができる。情報開示の手順、ペット飼育禁止が開示される項目に明示されているか確認されたい。

（参考）
マンション標準管理委託契約書PDF (2018.03.09)
http://www.kanrikyo.or.jp/format/pdf/kiyaku/keiyaku20180309_2.pdf
３４ページ

別表第５ 宅地建物取引業者等の求めに応じて開示する事項

６ 専有部分使用規制関係

② 専有部分使用規制関係
・ ペットの飼育制限の有無（規定している使用細則条項）
・ 専有部分内工事の制限の有無（規定している使用細則条項）
・ 楽器等音に関する制限の有無（規定している使用細則条項）
・ 一括受電方式による住戸別契約制限の有無

違反者への告知としては、掲示板、回覧板、メールボックスへの投函等
いろいろあると思いますが、とにかく違反していることを周知させること
が大切なんですね。
それからペット禁止を知らない住民が入居する場合は、不動産会社が重説
で説明するとは思いますが、禁止事項は数多くあるので、それを全部理解
させることは難しいと思います。
やはり、規約と細則を新入居者全員に配布しなければだめでしょうね。
規約や細則の準備がされていないマンションが大半だとは思いますが。

夏目漱石「草枕」の冒頭の言葉
智に働けば角が立つ、情に棹させば流される、意地を通せば窮屈だ
兎角人の世は住みにくいですね。
集合住宅であるマンションは、特にそれがあるかもですね。

集合住宅であるマンションの場合は、共存・共栄が
基本です。
楽しいマンションライフが送れるといいですね。

集合住宅でのトラブルが多いものとしては、
騒音問題があります。
ピアノ、深夜の風呂とか洗濯、大きな声での話し声等
どうやって注意してますか、それとも我慢してますか。

＊自主点検のポイント一例（自主点検マニュアル表を作成します）
屋上
　　ひび割れ、浮き、ふくれ、はがれはないか。最上階の階段室の上部の漏水の痕跡
　　調査、水はたまっていないか等
外壁
　　壁面、共用廊下、バルコニー等の天井を見る。汚れ、塗装状況、ひび割れ等
　　ベランダの下側のコンクリートと排水管の継ぎ目部分にひび割れはないか。
給水設備
　　排水の流れが悪くないか、悪臭はないか、水漏れやさびはみあたらないか、水の出
　　が悪くなっていないかは住民へのアンケートで調査する。
電気設備
　　屋外灯、共用廊下の電灯、配線盤等さびや腐食状況はどうか。
　　配電盤は、２５年～３０年で交換。
塗装
　　割れていたり剥がれていたりしている箇所はありませんか。（補修が必要です）
　　水や空気が入って膨らんでいませんか。
　　塗装面を指でさすって黒くなるのはかびや汚れですが、白くなれば、チョーキングと
　　いって塗装の表面の劣化です。

自主点検ぐらいは、管理組合でやらないとね。
住民でやることによって、団結力もでてくるし。
そうすることによって、大規模修繕工事がうまくいく。

大規模修繕工事や定期点検等については、定期的に
やれるマンションでないと、快適な生活は送れないし、
資産価値もなくなる。